COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/07/2022

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

lMe Estelle GARNIER

ARRÊT du : 11 JUILLET 2022

N° : – N° RG : 20/00059 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GCZS

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 17 Décembre 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2469 1510 8934

La SCI ESPRIT immatriculée au RCS de TOURS sous le n°750 805 459, prise en la personne de Mr [H] [P] en sa qualité de gérant

2 rue Pierre et Marie Curie

37000 TOURS

ayant pour avocat Me Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, du barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2572 8377 1741

La SCI GLVR1, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 385 102 496, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,

Lieudit La Forterie

37390 METTRAY

représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Miguel PRIETO de la SCP PRIETO – DESNOIX, du barreau de TOURS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 09 Janvier 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 avril 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame [X] [V], lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 MAI 2022, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé le 11 JUILLET 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

La société civile immobilière GLVR1 était propriétaire d’un terrain et d’un bâtiment situé à Tours, 2 rue Pierre et Marie Curie, 52 et 54 avenue du Danemark.

Aux termes d’un contrat d’affichage publicitaire prenant effet le 1er février 2011, elle a donné à bail pour une durée de 6 ans à la société CBS Viacom Outdoor un emplacement publicitaire situé sur ce terrain en vue d’y installer un dispositif à des fins publicitaires, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5 230 euros.

Suivant acte notarié du 15 juillet 2014, elle a donné à bail dérogatoireles bâtiments situés sur ce terrain à la société Exige Holding pour une durée d’une année à compter du 1er juillet 2014.

Aux termes de cet acte notarié du 15 juillet 2014, le bailleur s’est obligé expressément «’à résilier, au prochain terme, les contrats d’affichage existants sur les biens objets des présentes’».

Ce contrat de bail dérogatoire comportait également une promesse de vente au terme de laquelle le bailleur a conféré au preneur ou à toute autre personne se substituant à elle au jour de la réalisation de la vente, la faculté d’acquérir, avec faculté de substitution, le bâtiment objet du bail dérogatoire, moyennant un prix de 580.000 euros. Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 1er février 2015.

La promesse de vente a été levée par la société SCI Esprit, qui s’est substituée à la société Exige Holding. La vente a été conclue par acte authentique du 30 septembre 2015.

Le contrat d’affichage étant toujours en cours, les parties ont convenu, dans l’acte de vente, que la société GLVR1 n’ayant pas procédé le 1er février 2015 à la résiliation anticipée du contrat d’affichage tel qu’il était convenu dans le bail dérogatoire, elle s’engageait à régler à titre de dédommagement forfaitaire et transactionnel la somme de 15 000 euros à l’acquéreur, lequel devait en conséquence faire son affaire personnelle de la résiliation du contrat d’affichage et du règlement de toute indemnité de résiliation.

Le 1er décembre 2016, la société GLVR1 a mis en demeure la société SCI Esprit d’avoir à lui restituer la somme de 15 000 euros qu’elle lui a versée en exécution de cet accord transactionnel, au motif qu’elle n’en a pas respecté les termes en ne procédant pas à la résiliation anticipée du contrat d’affichage et en continuant au contraire à percevoir les loyers jusqu’au terme de celui-ci.

La société SCI Esprit a refusé de restituer cette somme.

Par acte du 1er février 2017, la société GLVR1 a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours la société SCI Esprit aux fins notamment de la voir condamner au paiement de la somme de 15.000 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2016.

Par jugement en date du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Tours a :

– déclaré la demande recevable,

– dit et jugé que la SCI Esprit n’a pas respecté ses obligations résultant de la transaction contenue dans l’acte de vente du 30 septembre 2015,

– condamné la SCI Esprit à verser à la société GLVR1 la somme de 15.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2016 outre celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

– débouté la SCI Esprit de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la SCI Esprit à payer à la société GLVR1 une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 9 janvier 2020, la SCI Esprit a interjeté appel de ce jugement en critiquant expressément tous ses chefs.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 février 2020, la SCI Esprit demande à la cour de :

– réformer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 17 décembre 2019,

Statuant à nouveau,

– dire irrecevable les demandes de la société GLVR1 en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à la transaction contenue dans l’acte du 30 septembre 2015,

A défaut et en tout état de cause,

– débouter la société GLVR1 de toutes demandes, fins et conclusions,

– condamner la société GLVR1 à verser à la société Esprit la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société GLVR1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Baudry, membre de la SELARL Walter & Garance Avocats.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 mai 2020, la SCI GLVR1 demande à la cour de :

– déclarer les présentes écritures recevables et bien-fondées,

– déclarer la société Esprit irrecevable, en tout cas mal fondée, en son appel, et l’en débouter,

En conséquence,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, le 17 décembre 2019, par le tribunal judiciaire de Tours,

– débouter la SCI Esprit de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner la SCI Esprit à payer à la société GLVR1 la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Esprit aux entiers dépens ainsi qu’aux éventuels frais d’exécution forcée et accorder à Me [N] le droit prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 avril 2022.

MOTIFS

Sur la demande en paiement d’une somme de 15 000 euros

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause :

‘Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi’.

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, disposait quant à lui :

‘La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances’.

La transaction est un contrat synallagmatique soumis à ces dispositions.

Il est constant par suite que l’autorité de la chose jugée qui s’attache à une transaction, en application de l’article 2052 dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016, ne fait pas obstacle au prononcé de sa résolution en cas d’inexécution de ses engagements par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, la société GLVR1 sollicite la restitution de la somme de 15 000 euros qu’elle a versée à la société SCI Esprit en exécution de l’accord transactionnel conclu entre elles, au motif que la société SCI Esprit n’a pas respecté les termes de cet accord en ne résiliant pas le contrat d’affichage de façon anticipée.

La société SCI Esprit conteste au contraire s’être engagée, au terme de cet accord, à résilier ce contrat d’affichage de façon anticipée.

Les parties s’opposent donc sur la portée de la clause intitulée ‘contrat d’affichage’ insérée en pages 13 et 14 de l’acte de vente consenti par la société GLVR1 au profit de la société SCI Esprit.

Celle-ci est ainsi rédigée :

CONTRAT D’AFFICHAGE

Le VENDEUR déclare qu’il existe un contrat d’affichage au profit de la société CBS VIACOM OUTDOOR dont le siège est à Issy Les Moulineaux (92130) 3 Esplanade du Foncet aux termes d’un acte sous signatures privées en date à CARQUEFOU du 1er février 2011 pour le locataire et à METTRAY du 27 janvier 2011 pour le Bailleur, dont une copie est ci-annexée (Annexe 7).

L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance de ce contrat dès avant ce jour.

Aux termes du bail dérogatoire reçu par le notaire soussigné en date du 15 juillet 2014, il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté :

« CONTRAT D’AFFICHAGE

Le BAILLEUR s’oblige expressément à résilier, au prochain terme, les contrats d’affichage existants sur les biens objets des présentes. »

Il est ici rappelé que la résiliation du contrat d’affichage constituait pour le preneur à bail dérogatoire, qui s’est substitué aux présentes, la SCI ESPRIT, un élément déterminant de son consentement à la promesse de vente stipulée aux termes du bail susvisé.

Or, ce contrat d’affichage publicitaire a été conclu pour une durée de six années à compter du 1er février 2011 moyennant une redevance annuelle de cinq mille deux cent trente euros (5.230,00 €) payable annuellement.

Le terme prévu audit contrat est donc fixé au 31 janvier 2017.

Conformément aux obligations résultant du bail dérogatoire, le VENDEUR a demandé la résiliation du contrat d’affichage pour le 1er février 2015.

La Société CBS lui a précisé que cette résiliation anticipée ne pouvait intervenir que moyennant une indemnité équivalant à trois fois le prorata temporis du loyer annuel restant dû. (article 16)

Le VENDEUR n’ayant pas réglé l’indemnité, le contrat n’est pas résilié à ce jour.

Compte tenu de cette situation, et pour mettre un terme à toute contestation, le VENDEUR s’engage à régler par la comptabilité du notaire associé soussigné, à titre de dédommagement forfaitaire et transactionnel, conformément aux dispositions de l’article 2044 du code civil, la somme de quinze mille euros (15.000, 00 €) à l’ACQUEREUR, qui lui en donne bonne et valable quittance.

En conséquence, l’ACQUEREUR fera son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR et le notaire de la résiliation du contrat d’affichage.

En outre, il fera son affaire personnelle du règlement de toute indemnité de résiliation

A cet effet, il donne ordre au notaire soussigné de notifier le changement de propriétaire à la société CBS susnommée.

Les PARTIES déclarent répartir directement en elles la redevance de l’année en cours. »

Il résulte des termes de cette clause que l’indemnité de 15 000 euros avait pour objet de dédommager l’acquéreur du fait que le contrat d’affichage, que le vendeur n’avait pas résilié de façon anticipée comme il s’y était engagé dans le contrat de bail dérogatoire qui liait antérieurement les parties, était toujours en cours à la date du transfert de propriété.

L’acquéreur s’est engagé, en contrepartie du versement de cette somme, à ‘faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire de la résiliation du contrat d’affichage’, et à ‘faire son affaire personnelle du règlement de toute indemnité de résiliation’.

Il ne résulte aucunement des termes de cet accord que l’acquéreur s’est engagé, en contrepartie du versement de cette somme, à résilier le contrat d’affichage avant son terme, fixé au 31 janvier 2017, le fait qu’il fasse son affaire personnelle de la résiliation de ce contrat et du paiement de toute indemnité de résiliation impliquant au contraire qu’il était libre d’en faire ce qu’il voulait, mais non qu’il avait l’obligation de le résilier de façon anticipée.

Cette indemnité de 15 000 euros est d’ailleurs qualifiée de ‘dédommagement’ sans que la nature du préjudice ainsi indemnisée ne soit précisée. Elle avait donc vocation à le dédommager du préjudice résultant pour lui de l’existence de ce contrat d’affichage, quel qu’il soit, qu’il s’agisse de la nécessité pour lui de payer une indemnité au preneur pour résilier ce contrat de façon anticipée s’il décidait d’y procéder, ou de l’obligation à défaut de supporter les inconvénients que présentait pour lui ce contrat d’affichage jusqu’au terme du contrat.

S’il résulte des échanges de correspondances entre les parties avant la vente, et notamment d’un courrier de la société Exige holding à la société GLVR1 en date du 23 septembre 2015, qu’elle demandait au vendeur de mettre fin au contrat de bail avant la signature de la vente, et indiquait que faute pour lui de le faire, il serait redevable d’une somme de 15 690 euros correspondant au montant de l’indemnité de résiliation à devoir au preneur au 1er février 2016, il ne résulte nullement des termes de cette correspondance que l’acquéreur, qui évaluait ainsi son préjudice, s’engageait, en contrepartie du versement de cette somme, à résilier lui-même le contrat.

Il sera enfin fait observer que le fait que la résiliation du contrat d’affichage ait constitué pour la société Esprit un élément déterminant de son consentement à la vente signifie qu’elle entendait acquérir le bien libre de cet engagement et explique qu’elle ait subordonné son acceptation de la promesse de vente à l’existence d’une indemnité compensant le non respect de cette condition, mais n’implique pas que l’indemnité versée par le vendeur pour la dédommager du non respect de cette condition avait pour cause exclusive le paiement d’une indemnité de résiliation anticipée, à défaut de stipulation en ce sens.

Il appartenait à l’acquéreur, à compter du transfert de propriété, de faire son affaire personnelle de la résiliation, anticipée ou non, du contrat d’affichage et donc de prendre toute décision qu’il voulait à cet égard, à charge pour lui d’en supporter les conséquences sans pouvoir se retourner contre le vendeur.

La contrepartie du versement de cette somme n’étant pas, comme l’a retenu le tribunal, l’obligation pour l’acquéreur de résilier de façon anticipée ce contrat d’affichage mais le dédommagement du préjudice résultant pour l’acquéreur de l’existence de ce contrat, la société SCI Esprit n’a dès lors pas manqué à ses obligations contractuelles en ne résiliant pas le contrat d’affichage de façon anticipée et en attendant le terme de ce contrat pour y mettre fin.

La demande de la société GLVR1 en résolution de cet accord transactionnel pour non respect par l’acquéreur de ses obligations n’est pas irrecevable puisqu’une transaction peut, comme tout contrat synallagmatique, être résiliée pour non respect par l’autre partie de ses obligations, mais sera en revanche rejetée, aucun manquement de la SCI Esprit à ses engagements n’étant caractérisé.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Le refus de la société SCI Esprit de s’acquitter de la somme de 15 000 euros étant justifié, la société GLVR1 sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société GLVR1, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Baudry, membre de la SELARL Walter et Garance, Avocats.

Les circonstances de la cause justifient de la condamner à la société SCI Esprit une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DECLARE recevable la demande de la société GLVR1 en paiement d’une somme de 15 000 euros ;

REJETTE la demande de la société GLVR1 en paiement d’une somme de

15 000 euros ;

CONDAMNE la société GLVR1 à payer à la société SCI Esprit une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GLVR1 aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Baudry, membre de la SELARL Walter et Garance, Avocats.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT