[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Xavier DEMEUZOY

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 22/08396 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHW2

N° MINUTE :
5/23 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 24 janvier 2024

DEMANDERESSE
Société CNP ASSURANCES, Représentée par sa mandataire ESSET – [Adresse 2] – [Localité 4]
représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]
représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2024 prorogé initial 4 décembre 2023, par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 24 janvier 2024
PCP JCP fond – N° RG 22/08396 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHW2

Suivant contrat du 22/03/2011, La société CNP ASSURANCES avait donné en location à Monsieur [K] un appartement (studio) situé [Adresse 1] à [Localité 3] (5ème étage, appartement correspondant au lot n° 152 et cave correspondant au lot n° 91).

Par acte du 24/10/2022, la société CNP ASSURANCES a assigné Monsieur [W] [K] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins :
qu’il lui soit enjoint, dès le prononcé du jugement, de cesser toute sous-location du logement et de procéder au retrait de l’annonce publiée sur le site Airbnb et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour violation grave et répétée des dispositions contractuelles ;de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef ;qu’il soit ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix de la bailleresse, aux frais, risques et périls du locataire et ce, en garantie de toutes sommes due ;que Monsieur [K] soit condamné au règlement d’une indemnité journalière d’occupation égale à deux fois les derniers loyers et charges quotidiens et ce, jusqu’à la libération effective de l’appartement ;que Monsieur [K] soit condamné au règlement de la somme de 15 344 € correspondant au montant des sous-loyers perçus au titre de la sous-location illicite du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
La société CNP ASSURANCES a réclamé en outre une indemnité de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive, une indemnité de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et le maintien de l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

La société CNP ASSURANCES a expliqué qu’elle avait découvert la mise en sous-location de l’appartement loué, alors qu’aucune autorisation n’avait été donnée à cette fin. Elle a ajouté que malgré une mise en demeure du 20/09/2022, le locataire poursuivait les sous-locations illicites puisque l’annonce figurait toujours en ligne.

Pour la société CNP ASSURANCES, Il ne faisait pas de doute, au vu des constats établis par commissaire de justice, que les annonces sur Airbnb correspondaient bien au logements loué. Le prix de la nuitée était de 137 € et il avait été procédé à multiples locations de courte durée, épisodiques, à l’usage d’une clientèle de passage et ce, depuis plusieurs mois.

La société CNP ASSURANCES a rappelé les termes du contrat formulant une interdiction de sous-location et indiquant que le bail était consenti à titre de résidence principale, pour l’usage personnel du locataire.

La somme réclamée au titre des fruits civils correspondait, suivant la bailleresse, à une occupation sur 7 nuits par semaine à compter du 19/09/2022 jusqu’au 09/01/2023, date de l’audience, sur la base d’un montant de 137 € par nuit.

Monsieur [W] [K] a conclu au rejet de la demande de résiliation de bail et expulsion, se prévalant de l’insuffisance des éléments de preuve quant à une sous-location. Il a demandé également le rejet des autres prétentions de la bailleresse.

Subsidiairement, si la réalité des sous-locations était retenue, Monsieur [K] a conclu au débouté des demandes, souhaitant notamment du tribunal qu’il considère comme non-écrite la clause interdisant la sous-location à peine de résiliation. Il a demandé également au tribunal de considérer qu’il n’y avait pas d’éléments suffisamment graves et probants pour justifier la résiliation du bail.

Plus subsidiairement, Monsieur [K] a sollicité un délai pour quitter les lieux d’une durée de deux ans à compter de la signification du jugement. Par ailleurs, il a demandé que la restitution des fruits civils soit limitée à 1 € et que l’indemnité d’occupation ne dépasse pas 200 €.

Enfin, Monsieur [K] a réclamé une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et que soit écartée l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, dans l’hypothèse de sa condamnation.

Monsieur [K] a fait valoir les éléments suivants :
Il payait régulièrement ses loyers depuis 12 ans et ses absences s’expliquaient par ses origines brésiliennes et par sa villégiature avec sa compagne à [Localité 5]. Pendant ses absences, il hébergeait des amis brésiliens de passage à [Localité 6].Alors que la bailleresse avait la charge de la preuve d’une sous-location, rien ne démontrait que l’annonce invoquée sur Airbnb correspondait au logement loué. Aucun élément d’identité de l’annonceur ne transparaissait et il y avait des incertitudes sur la localisation du logement proposé. Diverses informations données dans l’annonce étaient en contradiction avec la situation de Monsieur [K].Les constats établis n’apportaient aucune preuve indiscutable permettant de mettre en cause Monsieur [K]. L’existence d’une boîte à clé dans l’immeuble n’était pas probante, rien de démontrant qu’elle se rapportait à l’appartement litigieux.La clause de résiliation de plein droit du bail pour sous-location devait être réputée non écrite puisque contraire à l’article 4g de la loi du 06/07/1989. Par ailleurs, le bail ne comprenait aucune interdiction expresse de sous-location. Aussi, aucune résiliation ne pouvait intervenir sur la base d’une interdiction qui ne figurait pas au bail.La résiliation en tout état de cause ne pouvait intervenir que si la bailleresse démontrait avoir subi un préjudice suffisamment grave. Or, en l’espèce, il n’était produit aucun décompte permettant de justifier les nuitées imputables à Monsieur [K]. Par ailleurs, aucune nuisance n’avait été dénoncée en raison de multiples locations saisonnières dans le logement litigieux. En tout état de cause, s’il y avait sous-location, Monsieur [K] n’en était pas à l’origine, ses relevés bancaires en témoignant. De plus, il n’avait jamais rien reçu de la plate-forme Airbnb et ne pouvait être en conséquence l’instigateur de l’annonce litigieuse.S’agissant des fruits civils, ils n’étaient en rien démontré par un décompte fiable du nombre de nuitées concernées par la sous-location, qui n’avait d’ailleurs suscité que trois commentaires.Il n’était pas démontré non plus par la bailleresse que Monsieur [K] avait perçu des sommes au titre de sous-locations.Le bail était en tout état de cause ancien et la société CNP ASSURANCES n’établissait pas avoir subi un quelconque préjudice.

Dans ses dernières conclusions, la société CNP ASSURANCES a rappelé que la gardienne avait pu observer des allées et venues à destination ou en partance de l’appartement loué par le défendeur et que c’était elle-même qui avait photographié la boîte à clé, dans le hall d’entrée. De plus, selon la bailleresse, tous les éléments informatifs résultant des captures d’écran faites par le commissaire de justice confirmaient que l’appartement concerné par la location Airbnb était bien l’appartement litigieux.

S’agissant du principe d’interdiction de la sous-location, il résultait, pour la société bailleresse, de l’article 8 de la loi du 06/07/1989, étant précisé que l’article 4g aboutissait seulement à écarter toute clause résolutoire qui sanctionnerait une sous-location illicite. Or une telle clause n’existait pas en l’espèce.

La société CNP ASSURANCES a maintenu l’intégralité de ses demandes tout en portant le la somme correspondant au montant des sous-loyers perçus au titre de la sous-location illicite à 49 457 €.

Sur la légalité de l’interdiction d’une sous-location

Selon l’article 8 de la loi du 06/07/1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, étant précisé que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Aussi, une sous-location sans autorisation du bailleur constitue une faute du locataire. Ce dernier peut également se voir reprocher une seconde faute dans l’hypothèse où le prix de la sous-location pratiquée est largement supérieur au loyer effectivement payé au bailleur.

S’agissant de l’article 4g, il est sans rapport avec le présent litige puisque qu’il détermine les motifs pour lesquels une clause de résiliation de plein droit peut figurer dans un bail. En l’espèce, la société CNP ASSURANCES n’a en rien demandé l’application d’une clause résolutoire mais tire sa demande de résiliation judiciaire de l’appréciation concrète de la gravité des fautes qu’elle reproche au locataire, au titre de la sous-location.

En tout état de cause, la pratique non autorisée d’une sous-location correspond à un non-respect manifeste des obligations légales d’ordre public imposées au locataire. À ce titre, elle peut, quelque soit le contenu du bail, être source d’une résiliation judiciaire de celui-ci, d’autant qu’en soi, sous réserve de l’appréciation des circonstances, elle constitue une atteinte grave à la nécessaire confiance entre les parties.

Il sera remarqué accessoirement que le paragraphe « clause résolutoire » du bail ne vise en rien l’hypothèse d’une sous-location. Il figure seulement au paragraphe 7 (sous-location- cession) que toute sous-location totale ou partielle est strictement interdite, le tout sous peine de résiliation de plein droit du bail.

Certes, étant contraire à l’article 4g de la loi du 06/07/1989, cette clause dans son principe doit être considérée comme non écrite toutefois pour la seule partie où elle prévoit comme sanction de la sous-location ou la cession la résiliation de plein droit dudit bail

Cependant, étant précisé que cette clause n’est pas invoquée dans le présent litige, la demande de Monsieur [K] à cette fin devra être déclarée sans objet si la résiliation judiciaire du bail est prononcée à ce jour, une telle décision mettant alors fin au contrat dans son intégralité.

Sur la preuve de la sous-location

Tout d’abord, cette preuve peut difficilement résulter d’éléments apparents et directs qui aboutiraient à une identification facile de la personne se livrant à la sous-location. En effet, compte tenu de la forte attractivité à [Localité 6] des locations touristiques de courte durée, plus spécialement par le biais d’Airbnb, tout locataire qui y procède en violation de ses obligations ne manquera pas d’agir avec dissimulation, afin notamment de ne pas attirer l’attention de son bailleur sur les profits importants qu’il peut en tirer.

En l’espèce, le commissaire de justice, dans son constat du 12/09/2022, a décrit, photos à l’appui, les éléments édités sur Airbnb concernant l’annonce d’un logement à louer proposé par une personne identifiée sous le pseudonyme de Wendel. Les photos jointes portaient sur l’intérieur comme sur l’extérieur de ce logement et un plan permettait une identification relativement claire, étant précisé que l’incertitude très relative sur le numéro de l’adresse ne s’avérait pas déterminante.

A l’examen, force est de constater des indices multiples de convergence entre l’appartement objet de l’annonce sur Airbnb et l’appartement loué à Monsieur [K]. Même les langues parlées par l’hôte sont compatibles avec Monsieur [K]. Par ailleurs, les éléments restitués dans le mail de la gardienne (certes relatifs du fait de la forme de leur transmission) sont de nature à confirmer une sous-location du logement litigieux.

Parallèlement, Monsieur [K] n’a pas produit de document qui aurait été susceptible d’écarter facilement les affirmations de la société bailleresse :
Habitant le logement litigieux, il lui était facile de démontrer que les photos accompagnant l’annonce ne se rapportaient en rien au logement loué. Ainsi, un constat de commissaire de justice aurait décrit les lieux, avec photos, de telle façon qu’aucune similitude n’aurait été concevable. Même de simples photos confirmées par des témoins, auraient aisément éclairé le tribunal. L’examen des relevés de compte produits par Monsieur [K] pour démontrer qu’il n’y n’était déposé aucune somme au titre d’une sous-location ne gage pas de la bonne foi de l’intéressé. Le compte en question n’est visiblement pas le compte de vie de Monsieur [K]. En effet, les revenus sur ce compte se limitent essentiellement à des virements de la CAF. Quant aux dépenses, il s’agit exclusivement de prélèvements pour des charges. Le fonctionnement du compte paraît réduit et notamment, aucune dépense de la vie courante, par carte bancaire ou autre, ne transparaît.Force est donc de constater que le souhait de dissimulation de Monsieur [K] vis-à-vis du bailleur se manifeste également vis-à-vis du tribunal.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses effets

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de relever la pratique d’une sous-location illégale du logement litigieux par Monsieur [K]. Par ailleurs, compte tenu du loyer contractuel et les charges, il est évident qu’un prix de nuitée à 137 € est largement supérieur au loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués.

Les éléments apportés par la gardienne de l’immeuble font ressortir qu’a minima, la sous-location n’a pas eu un caractère exceptionnel. Par ailleurs, seule la dissimulation de la réalité de la part de Monsieur [K] et ce, jusqu’au terme de la procédure, n’a pas permis d’apprécier la réelle importance de ladite sous-location. Elle n’a pas permis non plus d’apprécier les motifs de cette dernière qui en tout état de cause apportait à l’intéressé, pour un logement d’une surface de 28 m², un profit maximal.

La faute caractérisée de Monsieur [K] ainsi que son absence de bonne foi justifient la résiliation judiciaire du bail, avec toutes conséquences de droit. Par ailleurs, ces éléments, de même que la durée de la procédure causée par la résistance du défendeur, ne permettent pas l’octroi d’un délai supplémentaire à l’expulsion.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] à compter du jour du jugement, il convient de la fixer au montant du loyer et des charges normalement exigibles si le bail avait été poursuivi. Au vu de l’ancienneté de ce dernier, La fixation de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur constituerait une sanction disproportionnée que les éléments de l’espèce ne justifient en rien, le loyer ayant toujours été payé régulièrement.

Aucun élément sérieux ne justifie la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à 200 €.

Sur la demande au titre des fruits de la sous-locations

S’agissant des fruits de la sous-location illicite, le principe est celui de leur remboursement intégral au bailleur par application de l’article 546 du code civil. Toutefois, il appartient à celui-ci d’apporter la preuve du montant qu’il avance à ce titre et ce, par des justificatifs circonstanciés et non par des suppositions et projections.

Force est de constater à cet égard que la société Airbnb n’a pas été appelée à l’instance afin qu’elle remette l’ensemble des documents liés à la sous-location litigieuse. Par ailleurs, rien ne démontre le caractère constant ou régulier de la sous-location litigieuse, étant précisé à cet égard que le témoignage de la gardienne n’a même pas été apporté sous la forme prévue par l’article 202 du code de procédure civile et qu’au surplus, il ne contient pas d’éléments précis quant aux date de séjours de touristes, ni quand au rythme de ces séjours et à leur durée.

Compte tenu toutefois des constats opérés par le commissaire de justice, Monsieur [K] sera condamné de payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 800 € au titre du remboursement des fruits civils.

Sur les demandes accessoires

La sous-location constitue en elle-même une pratique de mauvaise foi qui par sa dissimulation, est source d’un préjudice moral, altérant la nécessaire confiance contractuelle devant présider à la souscription d’un bail.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [K] au paiement d’une somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts.

S’agissant de la demande d’enjoindre Monsieur [W] [K] à cesser toute sous-location, elle ne correspond pas à une demande de nature juridique. En effet, toute sous-location sans autorisation du bailleur a un caractère illégal et il est superfétatoire d’enjoindre l’intéressé à ne pas commettre de faits illégaux.

S’agissant de la demande de suppression de l’annonce litigieuse sur AIRBNB, aucune pièce de la procédure ne démontre qu’elle figure encore au jour des débats, le constat de commissaire de justice datant du 12/09/2022. Au demeurant, le prononcé de l’expulsion sans délai supplémentaire de Monsieur [K] rendrait en tout état de cause cette annonce inopérante

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CNP ASSURANCES les frais irrépétibles de l’instance.

L’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit et aucun motif propre à l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à ce jour de la résiliation judiciaire du bail consenti par la société CNP ASSURANCES à Monsieur [W] [K] portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (5ème étage, appartement correspondant au lot n° 152 et cave correspondant au lot n° 91).

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [K] et déboute ce dernier de sa demande d’un délai supplémentaire à l’expulsion en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT qu’à défaut par Monsieur [W] [K] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

DIT que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à la société CNP ASSURANCES, à compter de ce jour et jusqu’à totale libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s’il n’avait été résilié et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération du logement.

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 800 € au titre du remboursement des fruits civils.

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE la société CNP ASSURANCES sa demande de suppression sous astreinte de l’annonce litigieuse sur AIRBNB et dit qu’enjoindre Monsieur [W] [K] à cesser toute sous-location ne correspond pas à une demande de nature juridique.

DIT que la demande reconventionnelle de Monsieur [W] [K] de voir réputée non écrite la clause interdisant la cession du bail sous peine de résiliation de plein droit est devenue sans objet du fait de la résiliation judiciaire du bail à ce jour et à défaut de tout lien avec le litige.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et déboute Monsieur [W] [K] de sa demande aux fins que soit écartée l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE