TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 06 Novembre 2024
1ère Chambre Civile

N° RG 23/00200 – N° Portalis DBX2-W-B7H-JWWY
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [P] [L] [J] [C]
né le 07 Août 1967 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP L2M AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Mme [O] [Z] [G] [T]
née le 02 Juillet 1968 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP L2M AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

à :

Mme [D] [M]
née le 13 Janvier 1982 à [Localité 8] (POLOGNE),
demeurant [Adresse 6] (BELGIQUE)

représentée par Me Alain ROLLET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Septembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

Selon acte sous seing privé du 23 février 2022, Mme [M] (venderesse) a accepté la proposition d’achat de M. [C] et Mme [T] (acquéreurs) relative à un terrain constructible situé à [Localité 7] pour un prix de 850.000 euros.

Aucun compromis de vente n’a jamais été conclu entre les parties, celles-ci se reprochant mutuellement la responsabilité de l’absence de finalisation des pourparlers.

*

Par acte du 23 décembre 2022, M. [C] et Mme [T] ont fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de, à titre principal, voir déclarer parfaite la vente intervenue et, à titre subsidiaire, d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 août 2024, M. [C] et Mme [T] demandent, au visa des articles 1104, 1112 à 1115 du code civil, de :
à titre principal, condamner Mme [M] à leur payer les sommes suivantes : 36.484,90 euros au titre de leur préjudice financier, 50.000 euros au titre de leur préjudice moral, à titre subsidiaire, ramener la somme demandée par Mme [M] à de plus justes proportions, en tout état de cause, condamner Mme [M] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [C] et Mme [T] reprochent à Mme [M] d’avoir rompu abusivement les pourparlers contractuels. Ils soutiennent que les parties étaient d’accord sur la chose et le prix dès la signature de la proposition d’achat du 23 février 2022. Ils affirment avoir accepté toutes les conditions posées par Mme [M].

Ils exposent que les conditions suspensives d’obtention d’un prêt de 1.600.000 euros et d’obtention d’un permis de construire ne constituent pas un motif légitime de rupture des pourparlers car Mme [M] en avait accepté le principe. Ils indiquent que le 19 mai 2019, Mme [M] a fait part de son accord pour signer le compromis dans un mail adressé à l’agence immobilière, lequel mentionnait ces conditions suspensives.

M. [C] et Mme [T] font valoir que le dépassement de la date butoir de signature du compromis, fixée dans la proposition d’achat au 1er avril 2022, ne constitue pas davantage un motif légitime de refus de signature du compromis alors même que Mme [M] a manifesté son souhait de signer le compromis après le 1er avril 2022.

M. [C] et Mme [T] estiment que les pourparlers étaient très avancés et ont été rompus sans motif légitime par Mme [M].

Sur leur préjudice matériel, M. [C] et Mme [T] sollicitent le remboursement des frais engagés : la réalisation d’un plan topographique par un géomètre, les factures d’acompte de leur architecte, les déplacements, le coût du permis de construire déposé. En outre, ils estiment avoir perdu une chance d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Mme [M], ils exposent n’avoir commis aucune faute et que la venderesse ne justifie d’aucun préjudice.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 août 2024, Mme [M] sollicite le rejet des prétentions de M. [C] et Mme [T] et demande reconventionnellement leur condamnation solidaire au paiement de 85.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [M] soutient qu’en refusant de signer le compromis de vente, elle n’a fait qu’user de sa liberté contractuelle et qu’elle n’a commis aucun abus. Elle expose que l’offre d’achat signée le 23 février 2022 ne prévoyait aucune condition suspensive et la signature d’un compromis avant le 1er avril 2022. Elle indique que son acceptation était conditionnée par le respect de cette date et qu’elle n’avait donc pas l’obligation de vendre dès lors que celle-ci n’était pas respectée.

Mme [M] soutient qu’elle était libre de refuser les conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’un permis de construire figurant dans le projet de compromis qui lui a été présenté le 19 mai 2022, ainsi que les délais y figurant ; qu’il n’est d’ailleurs pas démontré qu’elle était sur le point de signer le compromis.

Mme [M] soutient que la réalité du préjudice moral n’est pas démontrée et qu’en outre, il n’est pas certain que la vente serait parvenue à son terme car suspendue à la réalisation de conditions dont il n’est pas prouvé qu’elles se seraient réalisées.

Elle rappelle que le préjudice résultant de la perte de chance n’est pas indemnisable en matière de rupture des pourparlers contractuels.

Elle affirme que les frais dont les demandeurs sollicitent le remboursement ont été engagés par ces derniers de manière inconsidérée puisqu’aucun compromis n’était signé.

Au soutien de son action en responsabilité délictuelle à l’encontre de M. [C] et Mme [T], Mme [M] fait valoir que ces derniers ont dissimulé des informations essentielles, à savoir leurs contraintes financières et techniques, qui, si elles avaient été portées à sa connaissance, l’auraient conduite à mettre un terme immédiat aux négociations.

Mme [M] soutient que M. [C] et Mme [T] ont acquis un terrain en décembre 2023, qu’ils avaient donc décidé d’acquérir un autre bien à la d’introduction de la présente instance ; que cette assignation n’a donc pas eu d’autre but que de lui nuire en l’empêchant de vendre le terrain ; que l’immobilisation du bien pendant deux ans et le fléchissement du marché de l’immobilier justifient une indemnisation à hauteur de 10 % du prix de vente.

*

Par ordonnance du 4 avril 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 26 août 2024. A l’audience de plaidoiries du 9 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Sur les demandes de M. [C] et Mme [T]

L’article 1112 du code civil dispose : « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages ».

La rupture des pourparlers peut engager la responsabilité extracontractuelle de son auteur, si celui-ci commet un abus dans l’exercice de son droit de rupture unilatérale, abus caractérisé soit par la mauvaise foi de l’auteur de la rupture, soit par son absence de motif légitime, soit par le caractère brutal et sans préavis de la rupture en cas de pourparlers très avancés.

En l’espèce, les parties ont signé une proposition d’achat au prix de 850.000 euros le 23 février 2022.
Mme [M] a ajouté à la main, avant de signer l’acte, la mention suivante « accepted on the condition of signing a compromis before 01/04/2022 ».

Cette proposition d’achat stipulait que les modalités de financement seraient déterminées lors de la signature de l’avant contrat. Par conséquent, Mme [M] ne peut pas valablement soutenir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt figurant dans le projet de compromis ne respectait pas les termes fixés par la proposition d’achat du 23 février 2022.

Il était également mentionné dans cette proposition d’achat que : « Cette offre s’entend sous conditions : pas d’obstacle à la construction en vertu du PLU, coefficient de construction autorisé de 5 % à minima soit une surface constructible de 450 m² environ, et aucun obstacle quant au dépôt futur d’un nouveau permis permettant de construire une bâtisse différente de celle pour laquelle un premier permis a été obtenu ».

Cette clause ne fait pas obstacle à la condition suspensive d’obtention d’un permis. Elle rappelle seulement que le terrain est constructible et que l’obtention d’un nouveau permis de construire est possible.

Par courrier du 9 juin 2022, le conseil de Mme [M] a exposé à M. [C] et Mme [T] trois motifs pour lesquelles celle-ci était libérée de tout engagement concernant la vente du terrain :
la condition suspensive d’obtention d’un crédit de 1,6 million d’euros n’était pas prévue dans la proposition d’achat et était refusée par la venderesse ; la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’était pas prévue dans la proposition d’achat et était refusée par la venderesse ; le date butoir du 1er avril 2022 est dépassée.
Il résulte des développements précédents que l’absence de mention des conditions suspensives dans la proposition d’achat n’interdisait pas aux acquéreurs de les négocier dans le cadre de la préparation du projet de compromis de vente.

Les demandeurs se prévalent d’un premier projet de compromis datant du mois de mars 2022 qui prévoyait déjà les conditions suspensives d’obtention d’un crédit de 1,6 millions et d’un permis de construire.

Il est établi que Mme [M] a eu connaissance de ce projet le 23 mars 2022 puisqu’elle écrit un mail rédigé de la sorte : « Bonjour [I], j’ai reçu l’avant-contrat aujourd’hui. Dans votre mail du 26 février 2022 vous avez remarqué que les acheteurs demandent une petite hypothèque. Maintenant je vois que le montant de l’hypothèque est de 1 600 000 €, vous n’étiez pas au courant ? ».

Elle a cependant poursuivi les négociations contractuelles et accepté le principe de ces conditions suspensives puisqu’elle a écrit à l’agent immobilier le 11 mai 2022 un courriel rédigé de la sorte « Bonjour [I], mon notaire m’a contacté hier et je pense que tout est réglé maintenant. Je vais lui envoyer une procuration pour qu’il signe à ma place. Donc ce sera bientôt fait. En ce qui concerne les plans de l’architecte, il m’a dit qu’il est possible de les déduire de l’impôt sur les plus-values (il l’a demandé et il y a déjà une décision de justice à ce sujet) mais qu’il n’est pas nécessaire de l’écrire dans le contrat donc c‘est bon pour moi » (pièce 7 des demandeurs).

Mme [M] soutient avoir manifesté son opposition à ces conditions suspensives mais ne le démontre pas. Au contraire, ce courriel prouve qu’elle en avait accepté le principe et que les négociations portaient sur un point distinct.

En outre, elle avait renoncé au délai butoir du 1er avril 2022 pour signature du compromis en acceptant de poursuivre les négociations au delà de cette date.

Par conséquent, Mme [M] a rompu les négociations relatives à la vente de son terrain, en cours depuis trois mois et sur le point d’aboutir, sans motif légitime. Elle engage de ce fait sa responsabilité délictuelle à condition que M. [C] et Mme [T] établissent avoir subi des préjudices en lien de causalité directe avec la faute de la défenderesse.

Il est constant que le préjudice résultant de la rupture abusive de pourparlers ne peut être constitué que des pertes subies et non de celle des gains escomptés de l’opération, ni même de la perte de chance de les percevoir.

Par conséquent, la perte de chance d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses ne constitue pas un préjudice indemnisable.

A l’appui de leurs demandes au titre des pertes subies, M. [C] et Mme [T] produisent :
une facture de 1.800 euros pour la réalisation d’un plan topographique en date du 21 avril 2022 ; des billets de train entre [Localité 4] et [Localité 7] sur la période de négociation pour un montant de 404,90 euros.
Ces préjudices sont incontestablement constitués puisque ce sont des frais engagés vainement par les demandeurs du fait de la rupture abusive des pourparlers.

M. [C] et Mme [T] réclament le remboursement de deux acomptes payés à un architecte pour un montant total de 7.680 euros et produisent deux factures datées du 14 avril 2022 et du 21 juin 2022. Il sera fait droit à leur demande.

En revanche, ils réclament le remboursement d’une somme de 6.600 euros qui correspond au coût du dépôt d’un permis de construire et se prévalent d’une pièce n°31 comprenant un mail de l’architecte, un mail du service d’urbanisme d’[Localité 7] et une facture. Toutefois, la facture n’est pas annexée à cette pièce et ne figure pas dans le dossier. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

En définitive, Mme [M] sera condamnée à payer à M. [C] et Mme [T] une somme de 9.884,90 euros au titre de leur préjudice matériel.

Ces derniers ont également subi un préjudice moral constitué par la déception et la contrariété de voir leur projet, dans lequel ils se sont engagés personnellement et financièrement, avorter sans motif légitime de la part de Mme [M]. Ce préjudice doit être indemnisé par des dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [M]

Il incombe à Mme [M] de démontrer qu’en faisant publier le procès-verbal de défaut et en l’assignant aux fins de vente forcée, les demandeurs ont abusé de leur droit et commis une faute délictuelle engageant leur responsabilité délictuelle à son égard.

En l’espèce, un procès-verbal de défaut a été dressé par Maître [V] [W], notaire à [Localité 4] le 5 septembre 2022. Ce procès-verbal a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] le 24 octobre 2022.

L’assignation aux fins de vente forcée a été délivrée le 23 décembre 2022.

M. [C] et Mme [T] ont modifié leurs demandes par des conclusions notifiées le 10 octobre 2023.

M. [C] et Mme [T] ont acquis un autre terrain le 18 décembre 2023.

Le 12 janvier 2024, M. [C] et Mme [T] ont requis Maître [F] [S], notaire, afin de procéder à la radiation du procès-verbal de défaut.

Il résulte de cet enchaînement qu’il n’est pas démontré que les demandeurs ont fait publier le procès-verbal de carence du 5 septembre 2022 aux fins de nuire à Mme [M] et sans vouloir réellement poursuivre la vente, plus d’une année s’étant écoulé entre cet événement et l’acquisition d’un nouveau terrain.

Mme [M] produit une photographie du permis de construire affiché sur la nouvelle propriété des demandeurs et qui datent du 29 juin 2023. Cet élément prouve que les demandeurs ont poursuivi un autre projet tout en assignant Mme [M] ce qui ne constitue pas en soi une faute.

Par courrier du 10 janvier 2023, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, Mme [M] a indiqué aux demandeurs qu’elle restait disposée à signer la vente définitive. M. [C] et Mme [T] n’ont pas répondu favorablement à cette proposition ce qui ne peut pas leur être reproché eu égard au comportement antérieur de Mme [M] en qui ils n’avaient manifestement plus confiance. Contrairement à ce que soutient la défenderesse, ce refus n’est pas révélateur d’une volonté de lui nuire et ne signifie pas que dès l’introduction de l’instance, les demandeurs savaient qu’ils modifieraient leurs demandes. Enfin, les termes mêmes de cette proposition ne pouvaient que conduire à un refus de la part des acquéreurs puisqu’elle refusait toutes conditions suspensive relative à un prêt ou à l’obtention d’un permis de construire et exigeait une réponse favorable sous huitaine.

Par conséquent, Mme [M] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] succombe et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande sa condamnation à payer à M. [C] et Mme [T] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à M. [P] [C] et Mme [O] [T] la somme de 9.884,90 euros au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à M. [P] [C] et Mme [O] [T] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [P] [C] et Mme [O] [T] ;

REJETTE les demandes de Mme [D] [M] ;

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à M. [P] [C] et Mme [O] [T] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE Mme [D] [M] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,