8 avril 2010
Cour d’appel de Paris
RG n°
09/05643

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 08 AVRIL 2010

(n° 143, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/05643

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2009 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 05/09161

APPELANTS

Monsieur [U] [V] [N] [W]

né le 27 novembre 1920 à [Localité 10]

de nationalité française

retraité

Mademoiselle [I] [H] [K] [W]

née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 11]

de nationalité française

demeurant tous deux [Adresse 1]

Mademoiselle [A] [J] [X] [W]

née le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 11]

de nationalité française

profession : notaire

demeurant [Adresse 5]

représentés par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistés de Maître Karine JACOBY, avocat au barreau de PARIS, toque : P306

INTIMÉS

Monsieur [O] [S] [M] [B]

né le [Date naissance 8] 1937 à [Localité 12]

de nationalité française

retraité

Madame [A] [G] [E] [L] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1939 à [Localité 12]

de nationalité française

retraitée

demeurant tous deux [Adresse 6]

représentés par la SCP DUBOSCQ – PELLERIN, avoués à la Cour

assistés de Maître Bruno SAGON, avocat au barreau du HAVRE

SCP SEDILLOT-DUMAS

titulaire d’un office notarial

représentée par ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 7]

représentée par la SCP ARNAUDY – BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Marie-Eva BIRRIEN, avocat plaidant pour la SCP PETIT – RONZEAU, avocats au barreau de PARIS, toque : P 499

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 4 mars 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente,

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame Christiane BOUDET

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 19 mars 2005, M. [U] [W], Mlle [I] [W] et Mlle [A] [W], ci-après ‘les consorts [W]’, copropriétaires indivis d’un appartement situé [Adresse 9] ont donné à MM. [Z] et [Y], notaires associés de la SCP [Z] & [Y], titulaire d’un office notarial à Paris, un mandat non exclusif de ‘négocier avec tout intéressé par l’acquisition dudit bien, en accord avec le mandat et avec les mandants pour ce qui concerne les charges et conditions […] moyennant un prix net vendeur de 375.000 €’, les émoluments de négociation étant supportés par l’acquéreur.

Selon télécopie du 22 avril 2005 adressé à l’étude notariale, M. et Mme [B] ont émis une offre d’achat à hauteur de 388.000 €, offre que la SCP notariale [Z]-[Y] a transmise le 25 avril suivant à Mlle [A] [W]. Cette dernière ayant souhaité faire insérer au futur compromis de vente quelques modifications, selon un mail ainsi rédigé ‘Voici en pièce jointe les modifications que je souhaite voir introduites. Nous signerons tous le week-end prochain et je vous adresserai le document dès lundi’, Mlle [D], clerc de l’étude notariale lui a envoyé par mail, le 25 avril 2005, un premier projet de compromis de vente, puis, le 29 avril 2005, un nouveau projet de compromis pour signature, avec le mail suivant : ‘Veuillez-trouver ci-joint, comme convenu, le compromis de vente pour signature ce week-end. La date de réalisation a été fixée selon vos indications et en accord avec le confrère, au 1er juillet 2005. Bien entendu, il sera très certainement possible de signer avant cette date […]’ et, le même jour, Mlle [A] [W] lui a répondu, toujours par mail, en ces termes : ‘Je vous communique, en pièce jointe, le projet de compromis complété et rectifié que je ferai signer à mes coïndivisaires ce week-end’.

Le 4 mai suivant, la SCP [Z] & [Y] recevait la télécopie suivante de Mlle [A] [W] : ‘Mlle [D] devait me rappeler vendredi dernier pour me fixer sur la réponse de M. [R] à propos de quelques modifications apportées au projet qu’elle m’avait adressé par e-mail. Elle ne l’a pas fait. Or, mon père m’a appelée pour m’informer qu’il avait été contacté téléphoniquement ce lundi par une personne habitant le bâtiment et recherchant un appartement de trois pièces à côté de chez elle pour y loger ses parents. Elle lui a fait une proposition d’achat supérieure. Il s’agit véritablement d’une coïncidence bien embarrassante […]’ ; le même jour, Mlle [A] [W] confirmait à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux [B].

C’est dans ces conditions que M. et Mme [B] ont assigné, suivant acte extra-judiciaire du 5 mai 2005, les consorts [W] aux fins d’obtenir la réalisation forcée de la vente ainsi que le paiement de dommages-intérêts et qu’ils ont fait publier cette assignation à la conservation des hypothèques.

Les consorts [W] ont appelé en garantie la SCP [Z] & [Y].

Par jugement du 29 janvier 2009 le tribunal de grande instance de Paris a :

– dit parfaite la vente intervenue entre les consorts [W] et M. et Mme [B] par acte sous seing privé du 29 avril 2005,

– dit que les consorts [W] devraient comparaitre en l’étude du notaire de l’acquéreur, afin de signer l’acte de vente authentique portant sur le bien objet du litige, moyennant un prix net vendeur de 388.000 €, dans le délai de 3 mois suivant la signification du jugement,

– dit qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique de vente dans le délai imparti, le jugement définitif vaudrait acte authentique de vente du bien au profit de M. et Mme [B] dans les termes de l’acte notarié dressé,

– dit que cette vente pourrait être publiée par la partie la plus diligente au bureau des hypothèques compétent,

– débouté M. et Mme [B] de leurs demandes d’astreinte et de dommages-intérêts,

– débouté les consorts [W], comme particulièrement mal fondés, en leurs demandes formées à l’encontre de la SCP [Z] & [Y],

– condamné solidairement les consorts [W] à verser respectivement aux époux [B] et à la SCP [Z] & [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– condamné les consorts [W] aux dépens.

Les consorts [W] ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l’infirmation, priant la Cour, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 22 février 2010, de :

– débouter M. et Mme [B] de toutes leurs demandes

– ordonner la radiation, sous astreinte, de l’inscription au bureau des hypothèques de l’assignation de M. et Mme [B],

– dire que la SCP [Z] & [Y] a failli à ses obligations de mandataire et concouru au préjudice de l’indivision,

– condamner la SCP [Z] & [Y] au paiement de la somme de 10.000 € pour violation du secret professionnel,

– condamner M. et Mme [B] à payer à chacun d’eux la somme de 10.000 € pour procédure abusive et vexatoire,

– condamner M. et Mme [B] à payer à Mmes [I] et [A] [W] la somme de 12.000 € chacune au titre du préjudice causé par la perte du bénéfice de la réduction de 50 % des droits de mutation à titre gratuit sur la donation que M. [W] aurait pu effectuer à leur profit avant le 31 décembre 2005, du fait du blocage entraîné par l’action engagée par M. et Mme [B],

– condamner solidairement M. et Mme [B] et la SCP [Z] & [Y] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts et la somme supplémentaire de 30.000 € pour perte financière liée à l’impossibilité de donner suite à l’offre supérieure d’achat de leur appartement,

– condamner solidairement M. et Mme [B] et la SCP [Z] & [Y] au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. et Mme [B] demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 février 2010, de : 

. à titre principal, confirmer le jugement entrepris,

. subsidairement :

– condamner la SCP [Z] & [Y] au paiement de la somme de 50.000 € en réparation de leur préjudice,

– constater la rupture brutale des pourparlers par les consorts [W] et condamner ces derniers au paiement de la somme de 50.000 € en réparation du préjudice subi par leur faute,

. très subsidiairement :

– constater que la vente est parfaite relativement aux parts et portions indivises de Mlle [A] [W] et, par conséquent, dire que l’arrêt à intervenir vaudra acte authentique de partage, en ce que les parts de cette dernière leur seront transférées, par moitié chacun, au prorata des droits de Mlle [A] [W], sur la base d’un prix de vente net vendeur de 375.000 €,

. à titre infiniment subsidiaire,

– condamner Mlle [A] [W] au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de ses agissements,

. en tout état de cause,

– condamner solidairement les consorts [W] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance et d’appel.

La SCP [Z] & [Y] demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 février 2010, de :

– au visa des articles 1382 et suivants, 1991 et suivants du code civil, dire les consorts [W] mal fondés en leur appel,

– constater qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

– confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive à l’encontre des consorts [W],

– débouter les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte sur la demande principale des époux [B] tendant à la régularisation de la vente,

– condamner solidairement les consorts [W] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

– débouter M. et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes formulées contre elle,

– condamner les consorts [W], ou tout succombant, au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

* *

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Sur la perfection de la vente

Considérant que, pour qu’une vente soit parfaite, il faut un accord sur la chose et sur le prix ; 

Qu’au cas d’espèce, M. et Mme [B] n’établissent pas que les consorts [W] auraient accepté leur proposition d’achat de façon ferme et définitive, alors que :

. le mandat donné à la SCP [Z] & [Y] n’était qu’un mandat de négociation requérant l’accord des ‘mandants pour fixer les charges et conditions de la vente’,

. aucun écrit ne démontre que Mlle [A] [W] aurait accepté l’offre d’acquisition des époux [B], les mails échangés avec le clerc de l’étude, relatifs à un projet de compromis en voie d’élaboration, ne pouvant équivaloir à un échange de consentements,

. à supposer que Mlle [A] [W] ait accepté cette offre par téléphone, cette acceptation n’aurait nullement engagé ses coïndivisaires auxquels elle indiquait d’ailleurs dans ses mails des 26 et 29 avril devoir soumettre le projet de compromis pour signature,

. aucune circonstance n’autorisait M. et Mme [B] à croire légitimement que Mlle [A] [W] était investie d’un mandat tacite de ses coïndivisaires pour vendre l’immeuble et à se dispenser de vérifier la limite exacte de ses pouvoirs, dès lors que la vente de l’immeuble indivis par un seul des indivisaires requiert un mandat exprés des autres indivisaires, et que le mandat de négociation conféré à la SCP notariale était signé par chacun des coïndivisaires et non par la seule [A] [W],

. la profession de notaire exercée par la SCP [Z] & [Y], si elle l’habilitait plus particulièrement à mener les négociations de vente, ne lui conférait toutefois aucune apparence de mandat pour représenter l’indivision aux yeux des tiers,

. l’échange de mails entre le clerc de la SCP [Z] & [Y] et Mlle [A] [W] démontre que les parties n’en étaient qu’au stade de simples pourparlers, les modalités et conditions de la vente restant à définir ;

Considérant, au vu de ces éléments, que le jugement déféré sera infirmé, que M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la réitération de la vente en la forme authentique et que le présent arrêt devra être publié à la conservation des hypothèques ensuite de la publication de l’assignation introductive d’instance des époux [B], une radiation ne pouvant concerner que des inscriptions hypothécaires ;

Qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette publication, qu’il appartient aux appelants d’effectuer, d’une quelconque astreinte ;

Considérant que M. et Mme [B] seront de même déboutés, faute pour eux de démontrer l’existence d’un accord irrévocable sur la chose et sur le prix, de leur prétention tendant à voir dire que Mlle [A] [W] leur aurait vendu, à défaut de cession du bien indivis en son intégralité, sa part indivise de l’immeuble ;

Sur la rupture abusive des pourparlers

Considérant que la rupture brutale des pourparlers engagés en vue de la vente de l’appartement litigieux par Mlle [A] [W] est avérée par les circonstances dans lesquelles celle-ci a rétracté son offre de vente en cours de négociation, alors qu’un compromis avait été élaboré et soumis à sa signature ; que, toutefois, M. et Mme [B] n’établissent pas avoir subi, du fait de cette rupture abusive, un préjudice autre que la simple déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, lequel s’agissant d’un appartement de trois pièces situé à proximité d’une grande gare parisienne, ne présentait aucun caractère unique, exceptionnel ou même rare justifiant le montant qu’ils réclament ; que cette déconvenue sera justement réparée par l’allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts que Mlle [A] [W] sera condamnée à leur régler ;

Sur les demandes de dommages-intérêts formées par les consorts [W]

Considérant que la prétention de Mlles [I] et [A] [W] tendant à voir condamner M. et Mme [B] à leur payer à chacune la somme de 12.000 € en réparation du ‘préjudice causé par la perte du bénéfice de la réduction de 50 % des droits de mutation à titre gratuit sur la donation que M. [W] aurait pu effectuer à leur profit avant le 31 décembre 2005, du fait du blocage entraîné par l’action engagée par M. et Mme [B]’, sera rejetée, dès lors que rien ne prouve que M. [W] aurait eu l’intention de consentir à ses filles une quelconque donation de ses parts sur l’immeuble litigieux ni que la publication de l’assignation aurait fait obstacle à cette volonté ;

Considérant que les consorts [W], ne démontrant pas davantage que M. et Mme [B] auraient fait dégénérer en abus leur droit d’ester en justice, seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ainsi que de leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires ; qu’en effet, si la vente de leur bien a été retardée pendant la durée de la procédure, il n’est pas établi que ce simple retard serait à l’origine d’une perte financière quelconque ;

Sur les fautes de la SCP notariale

Considérant que ni les consorts [W] ni M. et Mme [B] n’établissent que la SCP [Z] & [Y] aurait commis des fautes ou manquements en relation de causalité avec un préjudice actuel, direct et certain par eux subi ; que le grief adressé à l’étude notariale par les consorts [W], tiré de ce que cette dernière aurait fait publier des annonces dans le journal ‘le Figaro’ en vue de mettre vente le bien litigieux pour le prix de 400.000 € alors que le mandat de recherche d’acquéreurs avait été consenti pour un prix de 388.000 € net acquéreur n’est pas fondé alors que cette initiative n’a causé aucun préjudice à ceux-ci, en dépit de son étrangeté ; que les diligences accomplies par la SCP notariale dans le cadre strict de son mandat ne révèlent ni fautes ni manquement de cet office public à ses devoirs de conseil et d’information ou à ses obligations professionnelles ; qu’enfin, la violation alléguée du secret professionnel, motif pris de la communication aux acquéreurs du mandat signé par les coïndivisaires, de l’attestation et du titre de propriété ainsi que des mails échangés avec époux [B], n’est pas démontrée, alors que la communication des documents susmentionnés participait de l’exécution du mandat de négociation donné à l’étude, qui lui faisait obligation de justifier de son mandat, de ses diligences et de la qualité de propriétaires de ses mandants ;

Qu’il s’ensuit que tant les consorts [W] que M. et Mme [B] seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SCP [Z] & [Y] ;

Considérant que la SCP [Z] & [Y], ne démontrant pas que les consorts [W] auraient fait dégénérer en abus leur droit d’ester en justice, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Qu’en revanche, Mlle [A] [W] sera condamnée à payer à la SCP [Z] & [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Et considérant que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des autres parties au litige ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

Déboute M. et Mme [B] de leurs demandes,

Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques,

Condamne Mlle [A] [W] à payer aux époux [B] ensemble la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, pour rupture abusive de pourparlers,

Condamne Mlle [A] [W] à payer à la SCP [Z] & [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne Mlle [A] [W] aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière,La Présidente,