TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 06 Novembre 2024
1ère Chambre Civile

N° RG 22/01549 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JN2E
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [T] [I] épouse [H]
née le 19 Août 1941 à [Localité 5] (ALLEMAGNE),
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

M. [B] [H]
né le 10 Mai 1941 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

à :

M. [C] [O]
né le 25 Mai 1961 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4]
représenté par la
SELARLCOUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS,
avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Septembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

Suivant acte du 25 octobre 2012, les époux [H] ont acquis de Monsieur [O] le lot n°3, correspondant au dernier étage de l’immeuble dénommé “[Adresse 6]”, sis [Adresse 2] à [Localité 7] (Gard).

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété de cet immeuble ont été établis le jour même de la vente, l’immeuble devenant une copropriété du fait de la vente intervenue entre Monsieur [O], jusqu’alors seul propriétaire de l’immeuble, et les époux [H].

Puis, suivant acte du 7 janvier 2016, Monsieur [R] a acquis de Monsieur [O] le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, correspondant aux lots n°1 et 2 de la copropriété.

Au mois de mars 2019, Monsieur [R] a réalisé des travaux de rénovation dans son appartement consistant en la suppression de cloisons.

M. et Mme [H] alléguant de désordres intervenus après ces travaux, une expertise amiable a été réalisée.

Par ordonnance du 17 avril 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire. Les opérations d’expertises ont été rendu communes et opposables à M. [O] suivant ordonnance du 23 octobre 2019. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 février 2021.

Par acte en date du 30 mars 2022, M. et Mme [H] ont fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement des articles 1112-1, 1137, 1144, 1645 et 2224 du code civil, et de l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation, afin de le condamner à leur payer les sommes suivantes :
38.070 euros en réparation de leur préjudice financier outre intérêts au taux légal courant à compter de la présente assignation jusqu’au parfait paiement,63.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur avocat.
A titre principal, les époux [H] agissent sur le fondement du dol en soutenant que M. [O] a dissimulé la réalisation de travaux structurels importants dans les 10 années précédant la vente comme la loi l’y obligeait et en ne communiquant pas le diagnostic technique. Ils indiquent que s’ils avaient eu connaissance de ces informations, ils se seraient renseignés sur la conformité des travaux réalisés et n’auraient pas contracté ou à un prix moindre.
Ils soutiennent que la réduction du prix payé prévue en cas de dol doit être évalué au montant des appels de fonds qui leur sont réclamés pour la réalisation des travaux, soit la somme de 38.070 euros.

A titre subsidiaire, les époux [H] agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils estiment que la clause d’exclusion de garantie figurant au contrat de vente doit être écartée en cas de mauvaise foi du vendeur et que M. [O], en sa qualité de gérant d’une société de plomberie et de deux sociétés civiles immobilières, doit être considéré comme un professionnel, sa mauvaise foi étant, de fait, présumée.
En outre, les époux [H] font valoir que la jurisprudence qualifie ainsi de vendeur professionnel, le vendeur-constructeur, le vendeur « bricoleur » ou le vendeur qui est intervenu en qualité de maître d’œuvre ; qu’il ressort du rapport d’expertise que M. [O] n’a pas communiqué les factures de réalisation du plancher, ni le nom de l’entreprise qui serait soi-disant intervenue, de sorte qu’il convient d’en déduire qu’il a lui-même réalisé ce plancher dont le poids porte atteinte à la structure du bâtiment et le rend impropre à sa destination et qu’il doit, par conséquent, être qualifié de vendeur-constructeur.

A titre infiniment subsidiaire, les époux [H] agissent sur le fondement de la responsabilité délictuelle de M. [O] qui, en déclarant faussement ne pas avoir réalisé de travaux importants les dix années précédant la vente a manqué à son obligation d’information précontractuelle et à son obligation de bonne foi.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2024, M. [O] conclut au rejet des demandes de M. et Mme [H] et sollicite reconventionnellement leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [O] expose qu’il a acquis l’immeuble en 1987 et qu’il a vendu l’appartement aux époux [H] en 2012 ; que les travaux relatifs au parquet ont été réalisés avant 2005 ou 2006, date à laquelle il a fait procéder à des travaux de rénovation de l’appartement, soit près de 15 ans avant l’expertise judiciaire de sorte que les factures et devis ont été perdus. Il indique que les travaux qui lui sont reprochés ont été réalisés plus de 10 ans avant la vente de l’appartement de sorte qu’il n’a rien dissimulé. Il rappelle que les désordres ne sont apparus qu’après les travaux réalisés par M. [R].

M. [O] soutient qu’il ignorait tout du vice dont les époux [H] se prévalent ; qu’il ne peut pas être considéré comme vendeur professionnel au motif qu’il est plombier et propriétaire ; qu’en outre, il n’a pas participé à la construction du plancher litigieux.

Il affirme enfin pour les mêmes raisons que sa responsabilité délictuelle ne peut pas être engagée.

La clôture de l’instruction a été fixée à la date du 26 août 2024. A l’audience de plaidoiries du 9 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

A titre liminaire, sur la détermination de la loi applicable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne ».

En l’espèce, le contrat de vente ayant été conclu le 25 octobre 2012, il sera fait application des dispositions en vigueur à cette date.

Sur le dol

Aux termes des dispositions de l’article 1109 du code civil, en vigueur antérieurement à la réforme du 1er mars 2016 « Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ».

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil, applicable au litige « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

Il est de jurisprudence constante qu’est assimilé au dol le silence d’une partie qui dissimule à son cocontractant un fait qui, s’il en avait eu connaissance, l’aurait empêché de contracter.

Il résulte de ces dispositions que le dol consiste en une tromperie, par l’une des parties, qui vise à conduire son cocontractant à conclure le contrat sur une fausse conviction. Le dol s’entend ainsi d’une erreur volontairement provoquée par l’une des parties dans le but de déterminer le consentement de son cocontractant. Dès lors, il appartient à la partie alléguant avoir eu son consentement vicié pour dol de le prouver, la bonne foi étant présumée.

En l’espèce, l’expert a constaté que l’appartement de M. et Mme [H] présentait les désordres suivants :
le plancher en béton ciré est fissuré aux quatre coins et la partie centrale s’est affaissée indiquant un fléchissement des éléments porteurs, la verrière au centre de l’appartement en acier laqué s’est décrochée de la toiture et sa déformation ne permet plus d’ouvrir la porte d’accès au pation intérieur. En outre, elle n’est plus jointive avec le toit et permet des infiltrations.
L’expert a conclu que ces désordres étaient imputables aux travaux de rénovation du plancher de l’appartement des époux [H]. Il a constaté la présence de cinq couches de plancher superposées pour une épaisseur globale de 30 centimètres et a conclu que la charge pesant sur les poutres était devenue excessive. Il s’ensuit que les désordres allégués sont imputables aux travaux réalisés par M. [O] avant la vente.

Les parties s’opposent sur la date de réalisation des travaux à l’origine des désordres :
M. [O] soutenant qu’ils datent de plus de 10 ans avant la vente et qu’il n’avait pas à les déclarer, les époux [H] soutenant qu’ils datent de moins de 10 ans avant la vente et devaient faire l’objet d’une déclaration dans l’acte de vente.
L’expert a mentionné en page 5 que les travaux avaient été effectués « il y a 13 ans » soit en 2008 mais il s’est ravisé, en réponse à un dire de l’avocat de M. [O] qui a produit des devis datant de fin 2005 et de 2006. L’expert a considéré que le gros œuvre de la dalle du plancher avait nécessairement été réalisé avant les travaux objet de ces devis. Il s’ensuit qu’il est uniquement démontré que les travaux à l’origine des désordres ont été réalisés avant 2006 sans davantage de précision.

Il incombe aux époux [H] de démontrer que les éléments constitutifs du dol sont réunis.

Or, ils ne démontrent pas que les travaux litigieux auraient dû faire l’objet d’une déclaration dans l’acte de vente puisqu’ils ne prouvent pas qu’ils ont été effectués entre 2002 et 2006.

En outre, il n’est pas prouvé que M. [O] ait dissimulé l’existence de ces travaux en vue de tromper les époux [H] ce qui impliquerait que le vendeur ait eu connaissance du caractère défectueux du plancher ainsi rénové. Or, force est de rappeler que ce n’est qu’en 2019 que les désordres sont apparus et ce à la suite de travaux réalisés par M. [R].

En outre, l’absence de production du diagnostic technique de l’immeuble ne saurait suffire à caractériser une quelconque tromperie de la part du vendeur.

Il en résulte que le dol allégué n’est pas caractérisé. Par conséquent, la demande formée par les consorts [H] à ce titre sera rejetée.

Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

En droit, le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance du vice de la chose vendue.

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vice cachées rédigée de la sorte : « L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés. »

M. [O] est gérant d’une société de plomberie. Le vice affectant le plancher de l’appartement des époux [H] est sans rapport avec la plomberie de sorte que M. [O], du fait de son métier de plombier, ne peut être présumé avoir eu connaissance du vice. Par ailleurs, le fait que le vendeur soit également gérant de deux SCI ne suffit pas à le qualifier de professionnel.

Pour écarter la clause d’exclusion de garantie, M. et Mme [H] soutiennent que M. [O] a réalisé lui-même les travaux de rénovation du plancher et doit être assimilé au vendeur tenu de connaître le vice.

M. [O] soutient que les travaux ont été réalisés par une entreprise montpellieraine mais ne produit aucune facture et ne démontre donc pas ses allégations. Cela étant, le tribunal ne peut pas déduire de l’absence de production de facture le fait que M. [O] a lui-même conçu et réalisé les travaux litigieux. Par conséquent, le défendeur ne peut pas être assimilé à un vendeur-constructeur.

Enfin, s’agissant de l’éventuelle mauvaise foi de M. [O], le tribunal relève qu’il s’est écoulé au moins 14 ans entre la réalisation des travaux à l’origine des désordres et l’apparition de ceux-ci :
les travaux sur le plancher ont été réalisés en 2005 ou antérieurement ; les désordres ne sont apparus que plusieurs années après, à l’occasion des travaux de M. [R], courant 2019.
Le fait que 14 années (au moins) se soient écoulées entre les travaux réalisés par M. [O] et la manifestation des désordres tend à démontrer que le vendeur ignorait la défectuosité des travaux de rénovation du plancher.

En tout état de cause, il n’est pas rapporté par les époux [H] la preuve que M. [O] ait eu connaissance du vice affectant le plancher de l’appartement en 2012.

Par conséquent, la demande formée par les consorts [H], sur le fondement de la garantie des vices cachés, sera rejetée.

Sur le manquement à l’obligation d’information

Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil « Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

L’obligation générale de bonne foi pesant sur les parties comprend une obligation d’information réciproque. Il en résulte que la caractérisation d’un manquement à l’obligation d’information à l’égard d’une des parties est susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’un préjudice et un lien de causalité soient établis.

Il appartient à celui qui allègue un manquement de son cocontractant de prouver que celui-ci avait la charge de lui délivrer l’information.

Sur l’absence de diagnostic technique

Il résulte des dispositions de l’article L.111-6-2 ancien du code de la construction et de l’habitation applicable en l’espèce que « Toute mise en copropriété d’un immeuble construit plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et des canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ».

Il ressort des mentions de l’acte authentique de vente que la date de réalisation de ce diagnostic n’est pas mentionnée. Il ne ressort pas plus de l’acte de vente que ce diagnostic, s’il a été réalisé, a été annexé à la convention.

En outre, l’absence de diagnostic technique lors de la vente est corroborée par les constatations de l’expert judiciaire qui n’a pas eu connaissance de ce document. Il en résulte que M. [O] a manqué à son obligation d’information précontractuelle.

Néanmoins, il n’y a aucun lien de causalité entre les préjudices subis par les demandeurs et l’absence de communication de diagnostic technique. En effet, ce document porte sur l’état apparent de la solidité du clos et le couvert de sorte qu’il n’est nullement certain qu’il aurait permis de révéler le vice affectant le plancher de l’appartement.

Sur l’absence d’information concernant les travaux antérieurs

Il résulte des mentions de l’acte authentique de vente que Monsieur [O] déclare « Qu’à sa simple connaissance, aucune construction ou rénovation ni aucune réalisation d’éléments constitutifs d’ouvrage ou équipement indissociable de cet ouvrage ont été réalisés sur cet immeuble depuis moins de dix ans, le tout au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil tels que le rédacteur des présentes lui en a relatés le contenu ».

Il résulte des développements précédents que :
M. et Mme [H] ne démontrent pas que les travaux à l’origine des désordres ont été réalisés dans les 10 ans précédant la vente et donc l’existence d’un devoir d’information à la charge de M. [O] ; la mauvaise foi de M. [O] n’est pas démontrée puisqu’aucun élément ne permet prouver qu’il savait, en 2012, que les travaux réalisés au niveau du plancher était affecté d’un vice alors même que les désordres se sont manifestés pour la première fois en 2019.
Par conséquent, M. et Mme [H] seront déboutés de leur demande fondée sur le manquement au devoir d’information du vendeur.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [H], succombant en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE les demandes de M. [B] [H] et Mme [T] [I] épouse [H] ;

DEBOUTE toutes les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [H] et Mme [T] [I] épouse [H]  in solidum aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,