Le
Me François DELACROIX – 45
Me Elyssa KRAIEM – 117
Me Laurent SPAGNOL – 18

1 CE + CCC à Me
1 CCC à Me
2 CCC au service des expertises
1 CCC au Pôle proximité
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 06 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Madame [M] [R] [E] [I]
née le 03 Juillet 1994 à [Localité 10]
Profession : Conducteur Routier
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [G] [K] [P] [L] [W]
né le 29 Mai 1985 à [Localité 13]
Profession : Conducteur Routier
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentés par Me Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de ROUEN,substitué par Me Marion NOEL, avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [F] [V] [S]
né le 27 Juin 1983 à [Localité 12]
Profession : Menuisier
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [H] [U] épouse [S]
née le 02 Juillet 1983 à [Localité 12]
Profession : Caissière
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentés par Me François DELACROIX, avocat au barreau de l’Eure

S.A.S.U. OBJECTIF PIERRE
Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 384 667 788
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Laurent SPAGNOL, avocat au barreau de l’Eure

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 11 septembre 2024

N° RG 24/00267 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HX7O – ordonnance du 06 novembre 2024
ORDONNANCE :

– contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
– mise à disposition au greffe le 09 octobre 2024, prorogée au 06 novembre 2024
– signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

Selon acte authentique de vente du 29 juillet 2023, [G] [L] [W] et [M] [I] ont acheté à [Y] [S] et [N] [U] épouse [S] une maison située [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant la somme de 165 000 euros. La vente a été négociée par l’intermédiaire de la SASU OBJECTIF PIERRE, agence immobilière.

Se plaignant de désordres, vices et malfaçons affectant la maison, [G] [L] [W] et [M] [I] ont, par actes du 17 juin 2024, fait assigner [Y] [S], [N] [U] épouse [S] et la SASU OBJECTIF PIERRE devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans leurs dernières conclusions, signifiée électroniquement le 10 septembre 2024, ils lui demandent de :
débouter la SASU OBJECTIF PIERRE de ses demandes, fins et conclusions ;ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;condamner in solidum [Y] [S], [N] [U] épouse [S] et la SASU OBJECTIF PIERRE aux dépens.
Ils font valoir que :
l’agent immobilier peut, en cas de faute, engager sa responsabilité civile extracontractuelle à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté ;il est débiteur, dans le cadre de sa mission, d’une obligation de vérification des caractéristiques du bien ainsi que d’une obligation d’information et de conseil à l’égard du vendeur et de l’acheteur ;le préjudice en relation de causalité avec un manquement au devoir d’information et de conseil réside en la perte de chance de renoncer à contracter ou de le faire à des conditions différentes ;l’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir du juge de réduire, voire de supprimer la rémunération, en considération des fautes qu’il a commises dans l’exécution de sa mission, alors même qu’elle serait due par l’acquéreur qui ne l’a pas mandaté ;en l’espèce, la SASU OBJECTIF PIERRE ne les a pas informés des désordres affectant la maison, alors qu’elle aurait dû les déceler ;le simple fait de mentionner que des travaux sont à prévoir ne peut exonérer ni les vendeurs ni le mandataire de leurs responsabilités vis-à-vis de l’acheteur ;l’agent immobilier ne peut se contenter des apparences et des informations données par le vendeur sans commettre une faute engageant sa responsabilité.
Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 8 juillet 2024, [Y] [S] et [N] [U] épouse [S] formule des protestations et réserves et demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge de [G] [L] [W] et [M] [I].

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 31 juillet 2024, la SASU OBJECTIF PIERRE demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :
débouter [G] [L] [W] et [M] [I] de leur demande d’expertise judiciaire à leur contradictoire ;condamner in solidum [G] [L] [W] et [M] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
N° RG 24/00267 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HX7O – ordonnance du 06 novembre 2024
condamner [G] [L] [W] et [M] [I] aux dépens.Elle fait valoir que :
il ressort de l’acte de vente qu’une information particulièrement circonstanciée a été fournie aux acquéreurs ;notamment concernant l’installation électrique, qui a été signalée comme non-conforme, ces derniers s’étant même engagé à la mettre en conformité ;le même acte prévoit que les acheteurs ne peuvent se prévaloir à l’encontre des vendeurs des recommandations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ;et qu’il appartient aux consorts [L] [W] – [I] de régulariser la mise en cause des diagnostiqueurs s’ils estiment que ces derniers ont produit des rapports manquant de sincérité ;il est également prévu que les vendeurs ne sont pas tenus de la garantie des vices cachés ;le procès-verbal de constat démontre l’ampleur des travaux réalisés consistant en la dépose du parquet situé au premier étage, ainsi qu’au retrait de la bauge extrêmement ancienne, constituant le dispositif constructif de la maison et dont rien ne permet de considérer que le maintien posait le moindre problème en termes de solidité de l’ouvrage, sachant que la maison, compte tenu de sa constitution, et de l’utilisation des matériaux bois/bauge est évidemment une maison ancienne ;l’expert amiable ne fait aucunement référence à l’existence de désordres mais fait état de non-conformités pour lesquelles les acquéreurs ne peuvent pas envisager de mobiliser la garantie des vices cachés, laquelle supposerait l’existence de désordres avérés ;la fiche commerciale indiquait qu’il reste des travaux à prévoir et était ainsi transparente concernant la condition de la maison ;dès lors, les consorts [L] [W] – [I] ont acheté la maison en connaissance de cause ;ainsi, sa responsabilité ne peut être retenue faute de manquement de sa part.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

S’agissant des vendeurs, qui ont fait réaliser des travaux structurels dans les années précédant la vente, il est caractérisé un motif légitime à faire établir s’ils avaient connaissance de vices non apparents. La mesure sera ordonnée à leur égard.

En revanche, il ne résulte d’aucun élément avec le niveau de vraisemblance requis pour dépasser la simple supposition que l’agent immobilier aurait manqué à ses obligations, s’agissant de vices dont les demandeurs aux-mêmes soutiennent qu’ils étaient cachés pour ceux affectant les combles et décrits dans l’acte de vente pour les non-conformités électriques. Il doit être rappelé que l’agent immobilier est un professionnel de la négociation immobilière et non de la construction et que la révélation de désordres postérieurement à la vente ne peut faire présumer une faute de l’agent sans autre élément. Il peut être au contraire relevé en l’espèce que le fait que des travaux étaient à prévoir figurait à plusieurs reprises dans la fiche commerciale. Il n’est dès lors pas caractérise de motif légitime à l’égard de la SASU OBJECTIF PIERRE qui sera mise hors de cause.
Sur les frais du procès
La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code. [G] [L] [W] et [M] [I] seront donc tenus aux dépens.

Par ailleurs, les demandeurs succombent à l’égard de la SASU OBJECTIF PIERRE à qui sera allouée la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le président du tribunal judiciaire,

MET hors de cause la SASU OBJECTIF PIERRE ;

ORDONNE au contradictoire de [Y] [S] et [N] [U] épouse [S] une mission d’expertise confiée à :
[A] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Port : [XXXXXXXX01] Mél : [Courriel 9]
expert inscrit sur la liste de la cour d’appel ;

DIT que l’expert aura pour mission de :
Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.
II. Procédure

Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.
III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.
Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

Constat.a – Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.
b – Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux).
C – Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement. Dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée. Dans le second cas, s’il trouve son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur.

Nature du grief. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement. Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si le vendeur avait connaissance du grief ou ne pouvait manquer d’en avoir connaissance.
Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.
À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.
IV. Préjudices immatériels

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en étatFaire toutes observations utiles au règlement du litige.
DIT que [G] [L] [W] et [M] [I] devront consigner la somme de 2500 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la régie de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :
la liste exhaustive des pièces consultées ;le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;la date de chacune des réunions tenues ;les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;
DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 11] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE [G] [L] [W] et [M] [I] à payer à la SASU OBJECTIF PIERRE la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [L] [W] et [M] [I] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La présidente
Christelle HENRY Sabine ORSEL