NAC: 5AA

N° RG 24/02422
N° Portalis DBX4-W-B7I-TC6J

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[F] [W]

C/

[Z] [T]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée à Me GROC

Le :

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [F] [W]
Demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]
Demeurant [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

Par contrat du 29 septembre 2023, Madame [F] [W] a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un appartement à usage d’habitation n°e91 et une place de parking (lot n°259), situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 521,11 euros et une provision sur charges mensuelle de 45,00 euros.

Le 27 mars 2024, Madame [F] [W] a fait signifier à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Madame [F] [W] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mai 2024, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
– de la somme de 1.153,14 euros, à titre provisionnel, mensualité de mai 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
– d’une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [F] [W], représentée par Maître Olivier GROC, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.514,61 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du Commissaire de justice le 21 juin 2024, Monsieur [Z] [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 29 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, et non de six semaines comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai étant favorable au locataire, il s’applique en lieu et place du délai légal.

Un commandement de payer la somme de 1.473,09 euros, dans le délai de 6 semaines, a été signifié le 27 mars 2024, avec reproduction de la clause contractuelle.

Tout d’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois. C’est ce délai de deux mois qu’il convient d’appliquer pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire.

Ensuite, partie de la dette de 1.473,09 euros est constituée par les honoraires de l’agence immobilière, à hauteur de 185,86 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, le débiteur avait donc moins intérêt à les régler que ses loyers, charges et dépôt de garantie, de sorte que l’ensemble des paiements ont été imputés en priorité sur ceux-ci et que ces sommes sont restées impayées à la date du commandement de payer. Ces sommes, non-mentionnées par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire, d’autant qu’elles ne sont pas dues à la propriétaire mais à l’agence immobilière mandataire.

Enfin, un versement de 600 euros, réalisé le 21 mars 2024 par Monsieur [Z] [T], n’a pas été pris en compte (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 18 mars 2024) et doit être déduit des sommes réclamées à Monsieur [Z] [T], comme ayant déjà été réglée avant le commandement.

Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [Z] [T] s’est acquitté de la somme de 687,23 euros, correspondant à ses seuls loyers, charges et dépôt de garantie impayés, dans le délai de deux mois.

Monsieur [Z] [T] a réglé 1.000,00 euros le 21 mai 2024, ses paiements s’imputant sur les sommes mentionnées dans le commandement de payer en priorité, de sorte qu’il y a lieu de constater que le commandement de payer a été intégralement régularisé en ce qui concerne les impayés de loyers, de provisions sur charges et de dépôt de garantie.

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise. La demandeuse sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Madame [F] [W] produit un décompte du 25 septembre 2024 démontrant que Monsieur [Z] [T] reste devoir la somme de 3.083,89 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens (244,86 euros) et des honoraires de l’agence immobilière (185,86 euros) qui ne sont pas dus à la propriétaire.

Monsieur [Z] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.083,89 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, à l’exception du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, restant à la charge de la demanderesse.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [F] [W], Monsieur [Z] [T] sera condamné à lui verser une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [F] [W] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à Madame [F] [W] à titre provisionnel la somme de 3.083,89 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à Madame [F] [W] une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] aux dépens, à l’exception du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, restant à la charge de Madame [F] [W] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Juge,