AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00651 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZCV

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

——————–

JUGEMENT
DU 28 OCTOBRE 2024
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [H] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4] (RÉUNION)
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] ont donné à bail à Monsieur [J] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] selon contrat du 07 février 2023 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 846,90 euros provision sur charges comprises, y compris la TEOM.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.715,04 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 02 juillet 2024, Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] ont fait assigner Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 11 février 2024 ;
– l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [S] ;
– autoriser Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives
– la condamnation de Monsieur [J] [S] au paiement des loyers et charges impayés, indemnités d’occupation, TEOM, soit la somme de 4.206,84 euros selon décompte arrêté au 10 avril 2024, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer ;
– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 846,90 euros égale au montant du loyer et des charges révisable jusqu’à libération effective des lieux ;
– sa condamnation au paiement des dépens en ce compris le commandement de payer outre sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après avoir été fixée à l’audience du 19 août 2024, date à laquelle cette affaire a fait l’objet d’un renvoi, elle a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2024. Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6.117 euros. Ils soulignent qu’un versement de deux mois de loyer a été effectué en août.

Monsieur [J] [S] comparait en personne. Il expose être auto-entrepreneur. Il sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant, soulignant qu’il allait vendre son véhicule.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 05 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception en date du 3 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le contrat de bail conclu le 07 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [S] le 29 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.715,04 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s’appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n’a pas d’effet rétroactif et ne peut en conséquence s’appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 29 février 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [J] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 29 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] produisent un décompte démontrant que Monsieur [J] [S] est débiteur, déduction faite des frais du commandement de payer, de la somme de 5.897,34 euros à la date du 03 septembre 2024.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] la somme de 5.897,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.715,04 euros.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)”.

Le VII de cet article précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [J] [S] a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience. Il propose de verser une somme mensuelle pour apurer son arriéré locatif compatible avec l’octroi de délais raisonnables en tenant compte de la qualité des bailleurs, personnes privées, ayant elles-mêmes des contraintes financières et restant dans l’attente de cette source de revenus.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [J] [S] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [S] et celui-ci sera condamné à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 846,90 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des bailleurs au titre des réparations locatives, cette demande étant à ce stade purement hypothétique.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [S] à leur payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 mai 2021 entre Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] et Monsieur [J] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies au 29 février 2024.

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] la somme de 5.897,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.715,04 euros.

AUTORISE Monsieur [J] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 500 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 846,90 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [J] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [H] [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE