NAC: 5AA

N° RG 24/02420 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TC6F

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[Y] [W] [J]
[F] [O] [E] [Z] épouse [J]

C/

[H] [R]
[U] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Y] [W] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [F] [O] [E] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [H] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [U] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Par contrat du 11 mars 2020, Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] ont donné à bail à Monsieur [H] [R] un logement à usage d’habitation [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 508,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,00 euros.

Le 19 mars 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] ont fait signifier à Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R], son épouse, un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
– de la somme de 2.511,52 euros, à titre provisionnel, représentant les loyers et charges impayés, mensualité de mai 2024 incluse, à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 20 mai 2024 jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
– d’une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J], représentés par Maître Olivier GROC, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.236,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 20 juin 2024, Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 11 mars 2020 contient une clause résolutoire (article III – clause résolutoire – clause pénale) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 1 289,48 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 20 mai 2024 et Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] produisent un décompte du 25 septembre 2024 démontrant que Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] restent devoir la somme de 4.344,58 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens (281,35 euros). S’agissant de la somme demandée au titre du mois de septembre 2024, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si les anciens locataires des lieux se maintiennent dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2024 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.344,58 euros.

Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 mai 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J], Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2020 entre Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [H] [R] concernant un logement à usage d’habitation [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] à titre provisionnel la somme de 4 344,58 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [F] [Z] épouse [J] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,