AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00292 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVIQ

MINUTE N° :

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 28 OCTOBRE 2024
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [G] représentée par son mandataire la SARL CITYA SAINT-DENIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par la société BOURBON AVOCATS, prise en la personne de Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [H] [D] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

Madame [X] [G] a donné à bail à Monsieur [O] [H] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] selon contrat du 11 août 2022 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 1.013,71 euros.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.599,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Madame [X] [G] a fait assigner Monsieur [O] [H] [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
– l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] [D] [S]
– la condamnation de Monsieur [O] [H] [D] [S] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, soit la somme de 7.626,78 euros arrêtés au 11 mars 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 ;
– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.013,71 euros équivalente au montant des loyers et charges locatives, révision comprise, jusqu’à la libération effective des lieux ;
– sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer
– sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 juin 2024, cette affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [O] [H] [D] [S] formée par mail adressé au greffe.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2024.

Madame [X] [G] représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 13.709,04 euros à la date du 5 septembre 2024.

Monsieur [O] [H] [D] [S], régulièrement cité et convoqué à l’audience de renvoi par lettre recommandée avec accusé de réception signé est non comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 25 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [X] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le contrat de bail conclu le 11 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [O] [H] [D] [S] le 19 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.599,36 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s’appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n’a pas d’effet rétroactif et ne peut en conséquence s’appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [X] [G] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [O] [H] [D] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 19 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [X] [G] produit un décompte démontrant Monsieur [O] [H] [D] [S] est débiteur de la somme de 13.709,04 euros à la date du 05 septembre 2024.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [H] [D] [S] à payer à Madame [X] [G] la somme de 13.709,04 euros selon décompte arrêté au 05 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5.599,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)”.

Le VII de cet article précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Monsieur [O] [H] [D] [S].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] [D] [S].

Monsieur [O] [H] [D] [S] sera également condamné à verser à Madame [X] [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.013,71euros révisable, à compter du 19 mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [H] [D] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à Madame [X] [G] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [O] [H] [D] [S] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2022 entre Madame [X] [G] et Monsieur [O] [H] [D] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies au 19 mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [D] [S] à verser à Madame [X] [G] la somme de 13.709,04 euros selon décompte arrêté au 05 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5.599,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [H] [D] [S].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [O] [H] [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [X] [G] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] [D] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [O] [H] [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [D] [S] à verser à Madame [X] [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.013,71 euros révisable, à compter du 19 mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [D] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [D] [S] à payer la somme de 700 euros à Madame [X] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE