[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Me Flora LABROUSSE
Me Bénédicte LAVILLE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00763 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZII

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 28 octobre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [L] [Z]
demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]
représenté par Me Flora LABROUSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire H1

DÉFENDERESSE
Madame [O] [P]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]
représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 2 septembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 octobre 2024
PCP JCP fond – N° RG 24/00763 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZII

Par contrat sous seing privé du 29 août 2014 à effet du 1er septembre suivant, Monsieur [L] [Z] a donné à bail à Madame [O] [P] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 620 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 mai 2023, Monsieur [L] [Z] a délivré à Madame [O] [P] un congé pour vente à effet au 29 août 2023. Le pli a été signé la locataire le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [L] [Z] a assigné Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-la validation du congé vente,
-l’expulsion de Madame [O] [P] devenue sans droit ni titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision jusqu’à libération effective des lieux, avec concours de la force publique s’il y a lieu et enlèvement du mobilier aux frais et périls du preneur,
-la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution avant de pouvoir procéder à l’expulsion,
-la condamnation de Madame [O] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,
-sa condamnation à lui payer 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-sa condamnation à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [L] [Z] , représenté par son conseil, a fait viser des conclusions par lesquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [O] [P] a été représentée à l’audience par son conseil. Elle a exposé ne pas s’opposer à l’expulsion mais demandé un délai pour quitter les lieux d’un an ainsi que le rejet des prétentions adverses au titre des dommages et intérêts et de l’astreinte notamment. Elle a ajouté être à jour du paiement de ses indemnités mensuelles d’occupation. Elle a enfin versé, à l’appui de ses demandes, les justificatifs de ses ressources Pôle Emploi et de ses démarches en vue de l’obtention d’un logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 25-5 de cette même loi ajoute qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA Paris, 20 mars 2008 ; CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013).

Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

En l’espèce, il sera relevé qu’un inventaire signé des parties en date du 29 août 2014 est versé aux débats, qui dresse la liste du mobilier mis à disposition dans l’appartement, lequel est conforme aux exigences légales. Le bail est donc effectivement régi par les dispositions relatives aux baux meublés.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régissent les baux meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. L’alinéa 4 de l’article 25-8 de la loi n’instaure aucun droit de préemption au profit du locataire d’un logement meublé.

En l’espèce, le bail du 29 août 2014 a pris effet le 1er septembre suivant jusqu’au 31 août 2015. Il s’est renouvelé ensuite tacitement chaque année et en dernier le 1er septembre 2022 jusqu’au 31 août 2023. Le congé du bailleur par courrier recommandé avec accusé réception, du 12 mai 2023 a été signé le 17 mai suivant, soit plus de trois mois avant l’échéance du bail. Le congé expose le motif, à savoir la vente du bien.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] justifie d’avoir déposé une annonce de vente du bien sur le site ” SeLoger.com “. Il verse en outre un échange électronique avec sa locataire du 12 septembre 2023 qui porte sur l’organisation de visites de l’appartement. Il fait état également d’une offre d’achat du 15 septembre suivant adressée par mail portant sur ledit bien. Au final, Monsieur [L] [Z] a suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de vendre

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2023. Madame [O] [P] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [O] [P] justifie du renouvellement en date du 20 août 2023 de sa demande de logement social. Elle justifie en outre de ressources de Pôle Emploi à hauteur de 203,08 euros pour la période du 23 au 30 juin 2024. En revanche, Madame [O] [P] ne fait pas état de ses ressources mensuelles effectives puisque le montant du loyer au titre du contrat du 29 août 2014 nécessite qu’elle perçoive des ressources bien supérieures à celles dont elle justifie. Elle ne produit pas non plus de justificatif de recherches d’un autre logement dans le parc privé qui seraient restées infructueuses. Enfin, elle a déjà bénéficié en pratique de larges délais depuis la résiliation du bail il y a plus d’un an.

En conséquence, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas produit aux débats par le bailleur de décompte locatif. En conséquence, Madame [O] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Madame [O] [P] ayant indiqué à l’audience utile être à jour du versement des indemnités d’occupation, sans toutefois en justifier, il sera expressément rappelé dans le dispositif de la décision que tout paiement effectué par elle depuis le 1er septembre 2023 au titre des indemnités d’occupation sera déduit des sommes dues.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] produit une attestation de son frère du 2 septembre 2023, ayant valeur de simple renseignement, selon laquelle le bailleur prend en charge les soins médicaux en France de son frère, de nationalité algérienne, qui ne bénéficie dès lors d’aucun remboursement de la Sécurité Sociale. Cette information semble suggérer que le motif pour Monsieur [L] [Z] de la vente de son appartement est de pouvoir subvenir au coût des soins de son frère. Il produit en ce sens des factures acquittées dont le total pour l’année 2023 s’élève à la somme de 4199,41 euros. Monsieur [L] [Z] établit en outre que son appartement a suscité l’intérêt de potentiels acheteurs, par exemple en versant un mail d’une offre d’achat du 15 septembre 2023.

En conséquence, Madame [O] [P] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [L] [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [O] [P] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 29 août 2014 et concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 1] -[Localité 3], sont réunies au 1er septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT par ailleurs qu’à défaut pour Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [L] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à Monsieur [L] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer en cours ajouté des charges, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 1er septembre 2023 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à Monsieur [L] [Z] la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à Monsieur [L] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,