Assignation en indemnité d’éviction à Télécharger

Description

Les origines de l’indemnité d’éviction

 

L’apparition de la notion de fonds de commerce, avec la loi du 17 mars 1909, a suscité une demande de protection du preneur du bail commercial à l’expiration du contrat.

La loi du 30 juin 1926 a alors prévu la possibilité pour le locataire de demander une indemnité en cas de refus de renouvellement.

Le décret du 30 septembre 1953 a créé un véritable statut des baux commerciaux avec un droit au renouvellement illimité qui offre au locataire une garantie particulièrement solide.

Régi par les articles L. 145-1 et suivants du code du commerce, le bail commercial classique, dit « bail 3-6-9 »,  le mécanisme essentiel est le « droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction ».

Le mécanisme de l’indemnisation du locataire

En application de l’article 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Contrairement à ce qui existe pour les loyaux commerciaux, la Commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux n’est pas compétente en matière d’indemnité d’éviction

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce qui peut être déterminée suivant les usages de la profession.

Cette valeur peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le propriétaire peut toujours faire la preuve que le préjudice est moindre.

Lorsque le locataire peut se réinstaller à proximité, sans perte de clientèle et sans avoir besoin d’acheter un nouveau fonds, l’indemnité d’éviction consiste en une indemnité de déplacement ou de transfert.

Il en est ainsi lorsque le propriétaire offre des locaux répondant aux besoins du locataire, excluant toute perte de clientèle et présentant les mêmes avantages juridiques que les anciens locaux.

Quand utiliser cette Assignation ?

Le bailleur peut délivrer un congé au locataire avec refus de renouvellement du bail. Dans ce cas, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial.

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En cas de désaccord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est déterminée par le juge. A ce titre, l’article L. 145-14 du Code de commerce présume que le préjudice correspond à la valeur du fonds de commerce, elle peut cependant être plus faible si le bailleur démontre que le préjudice est inférieur.

Ce modèle d’assignation formule également à titre subsidiaire, une demande de désignation d’un expert judiciaire. Ce dernier peut envisager, entre autres, deux hypothèses pour calculer l’indemnité d’éviction, celle de la perte du fonds de commerce, celle du transfert du fonds.

Pour déterminer la valeur du fonds de commerce, en cas de perte du fonds de commerce, il peut la calculer selon les deux méthodes suivantes i) la méthode de la rentabilité, ii) la méthode du chiffre d’affaires.

L’expert appliquera alors un coefficient multiplicateur au résultat moyen des trois dernières années d’exercice (exemple : 3,5) ou  un pourcentage (exemple : 70%) affecté au chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d’exercice.

 

Quand l’indemnité n’est-elle pas due ?

L’article L 145-17-1 du code de commerce pose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Toutefois, en cas d’’inexécution d’une obligation ou de cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, le manquement du preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après mise en demeure du bailleur.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par commissaire de justice, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa….

Il est constant, aux termes de ces dispositions, qu’une mise en demeure préalable visant les manquements reprochés au locataire quant à l’inexécution de ses obligations doit être adressée par acte de commissaire de justice par le bailleur à ce dernier.

Dans une affaire jugée récemment, le congé comportait la motivation suivante :

« Non paiement du loyer et non respect des modalités de paiement contractuelles imposant le règlement des loyers et charges par prélèvement automatique, constitutifs d’un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17-1 du code de commerce ».

Le juge a relevé qu’aucune mise en demeure pour non respect du paiement du loyer par prélèvement automatique n’a été adressée à la locataire (une Sarl).

En conséquence, la propriétaire n’était pas fondée à s’en prévaloir et ne pouvait donc argumenter le motif du congé délivré qu’au regard du non paiement du loyer.

L’acte d’huissier délivré lui a fait commandement de payer la somme de 13 427, 08 euros au titre des loyers et charges impayés. Cet acte visait à la fois l’article L 145-41 du code de commerce et l’article L 145-17 du même code.

S’il doit être considéré que cet acte constitue une mise en demeure, force est de constater que la locataire a saisi le tribunal, en opposition à ce commandement et que le tribunal par jugement a constaté que la locataire avait alors réglé la totalité des échéances.

L’infraction visée dans la mise en demeure visée par l’article L 145-7 du code de commerce ne pouvait donc être invoquée que si elle s’était  poursuivie ou si elle avait été renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure.

En l’espèce, la propriétaire n’a pu reprocher à sa locataire le non paiement dans le délai d’un mois de la somme commandée.

En conséquence, les retards de paiements en cours de bail ayant donné lieu à des comptes réglés n’apparaissaient  pas constituer un motif grave et légitime justifiant une dispense d’offre d’indemnité d’éviction.

La juridiction a confirmé le jugement qui a dit le congé valable en application de l’article L 145-14 du code de commerce et ordonnait avant dire droit une expertise afin de fournir au tribunal les éléments lui permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur.

 

Informations complémentaires sur les locaux commerciaux

Le locataire évincé a le droit à une indemnité principale (déterminée notamment suivant les usages : sont pris en compte les frais de déménagement, frais de réinstallation , les frais normaux …) mais aussi à des indemnités accessoires. En percevant son indemnité, le locataire aura l’obligation de quitter les lieux.

Le paiement de l’indemnité n’est du que si le locataire agit avant l’expiration du délai de prescription et pour un fonds de commerce déterminée (une indemnité par fonds de commerce).

Description de ce modèle d’Assignation en fixation d’une indemnité d’éviction :

– Format : Word
– 14 pages avec notice
– Mise à jour : Oui
– Modifiable librement : Oui