PS/MC

Numéro 20/02754

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/10/2020

Dossier : N° RG 19/01184 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HG5T

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

SARL HENRI ECHEVESTE IMMOBILIER

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [5]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Octobre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Septembre 2020, devant :

Monsieur SERNY, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Monsieur SERNY, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame DUCHAC, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Monsieur SERNY, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL HENRI ECHEVESTE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 06 MARS 2018

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BAYONNE

RG : 9-17-000098

Vu l’acte d’appel initial du 06 avril 2019 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu le 06 mars 2018 par le tribunal d’instance de BAYONNE sur opposition à injonction de payer qui a :

– condamné la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] les sommes de 2.135,54 euros au titre des charges communes impayées au 04 mars 2016, la somme de 234 euros au titre de frais d’entretien,

– débouté la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER de sa demande visant le syndicat des copropriétaires et tendant à l’obliger à enlever sous astreinte un conteneur d’ordures ménagères se trouvant à un endroit où il ne devrait pas se trouver,

– condamné le syndicat des copropriétaires à enlever sous astreinte les boîtes aux lettres mal implantées,

– condamné la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER à payer 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et à 800 euros en compensation de frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

Vu l’arrêt rendu par la cour de cassation le 14 mars 2019 qui a déclaré le recours irrecevable au motif que le jugement avait été improprement qualifié de décision en dernier ressort alors que l’appel était recevable ;

Vu l’appel réitéré le 15 avril 2019 ayant donné lieu à l’attribution du numéro de rôle 19/1306 joint au précédent par ordonnance du 15 janvier 2020 ;

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 août 2020 par la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER qui poursuit l’infirmation du jugement et :

– conteste devoir les charges réclamées pour des lots dont elle est bien propriétaire mais qui ne sont pas stipulés transitoires dans le règlement de copropriété et qui fait valoir aussi l’inutilité des charges réclamées pour les lots sans utilisation,

– oppose à titre subsidiaire la prescription quinquennale d’une partie de la demande,

– soutient que le syndicat des copropriétaires n’était pas habilité à engager la dépense d’entretien de 234 euros,

– réclame 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi ainsi que 3.500 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 avril 2020 par le syndicat des copropriétaires qui poursuit la confirmation du jugement et le rejet des demandes reconventionnelles adverses tout en lui réclamant 3.500 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 1er septembre 2020.

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur le droit de la copropriété de réclamer une participation de la S.A.R.L ECHEVESTE IMMOBILIER aux charges de copropriété

Le règlement de copropriété du 23 juillet 1975 définit le lot n° 1 comme un lot non bâti conférant au propriétaire de ce lot privatif un droit de jouissance exclusive et privative portant sur une superficie approximative de 318 m² avec faculté d’y édifier un immeuble collectif à charge de permettre l’exercice d’une servitude sur une assiette de 34 m² environ ; ce lot est affecté de 40/1000èmes des parties communes générales. La preuve de la publication de ce règlement n’est pas rapportée.

Cet lot appartenait à [K] [C] [O] et a été vendu en 2001 dans le cadre de sa liquidation judiciaire prononcée le 02 décembre 1988. La vente a été autorisée par ordonnance du juge-commissaire rendue le 07 février 2001 ; le cahier des charges de la vente ne se réfère pas au règlement de copropriété de 1975 mais à un règlement postérieur du 23 juillet 1976 publié le 17 août 1976 volume 644 n° 17 ; le lot y est décrit de la même manière et il est mentionné que la quote- part de parties communes qui y est affectée est de 40/1100èmes (et non de 40/1.000èmes comme dans le document précédent) ; l’adjudication est intervenue sur ces bases.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a décidé, après l’avoir démontré, que le lot 1 acquis par la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER est un lot de copropriété qualifiable de lot transitoire pour correspondre à une partie de l’assiette foncière de la copropriété qui n’a pas été construite et qui reste appelée à l’être. Cette qualification oblige la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER à acquitter sa quote-part de charges de copropriété non liées à l’utilisation des services et équipements collectifs sans pouvoir prétendre qu’elle en serait dispensée ; l’absence de qualification expresse de lots transitoires dans le règlement de copropriété reste sans incidence sur l’existence et l’étendue de son obligation.

En l’état des actes, les charges générales doivent être calculées sur la base de 40/1100èmes. Le calcul effectué n’est pas contesté en lui-même.

La S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER conservant la qualité de copropriétaire d’un lot affecté d’une quote-part de charges communes, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires lui réclame paiement de sa part de charges bien que son lot ne soit pas bâti ; elle est tenue de payer les charges générales à calculer en fonction des tantièmes de copropriété que lui attribue le dernier règlement de copropriété publié ; elle n’a en revanche pas à supporter les charges des services et équipements collectifs dont elle n’use pas et qui ne lui sont pas utiles.

Sur la prescription partielle des charges réclamées

Les charges dont le paiement est réclamé sont des charges dues depuis la date de l’acquisition du lot par la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER devenue propriétaire le 09 août 2001 pour l’avoir acquis de la liquidation judiciaire d'[K] [C] [O].

La demande n’est en principe recevable que dans la limite de 5 ans précédant la signification de l’injonction de payer soit depuis le 20 janvier 2012. A cette date le solde débiteur était de 517,11 euros. Mais le fait que les parties soient en compte modifie l’analyse ; comme il n’est pas prouvé qu’il y ait eu contestation des mouvements du compte au fur et à mesure des remises réciproques intervenues, ni contestation des soldes formalisés par une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale pour contester le quitus donné au syndic, la poursuite des remises en crédit et débit de ce compte ont eu un effet novatoire qui fait obstacle à ce que la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER puisse opposer utilement la prescription pour des mouvements de comptes non contestés en temps utile et dans les formes utiles.

Sur le fond

A) la dette de la S.A.R.L. ETCHEVESTE IMMOBILIER

La créance réclamée correspond au solde d’un compte ; le mode de calcul des charges n’est pas discuté dans ses modalités ; le calcul reste donc présumé avoir été régulièrement effectué en fonction de la quote-part des parties communes rattachées au lot ; la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER s’est bornée à prétendre ne pas avoir à participer aux charges ; elle n’allègue ni ne démontre l’inexactitude du décompte qui lui est présenté, elle n’allègue ni de démontre qu’un des articles de compte soit erroné ou sans cause ; le décompte a été arrêté au 04 mars 2016 à 1.465,73 euros pour évoluer à la hausse jusqu’à la somme de 2.135,54 euros arrêtée au 22 mai 2017 et présumé valable et comme faisant preuve à l’encontre du copropriétaire.

Le solde débiteur comporte beaucoup de frais de relance mais ils sont à rattacher au refus persistant de la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER d’admettre que sa qualité de propriétaire d’un lot transitoire l’oblige à payer sa quote-part de charges.

La contestation générale du décompte est donc sans portée ; la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER, informée des causes des mouvements inscrits en compte avait la possibilité de les contester en temps utile en remettant en cause la présomption de validité de la cause ainsi exprimée de chaque article de compte ; elle ne l’a pas fait.

Les parties étant en compte, les intérêts moratoires ne peuvent partir que de la date du dernier mouvement constaté sur ce compte ; sur ce point, le jugement sera réformé.

B) la question du container à ordures

Du temps où [K] [C] [O] était encore copropriétaire du lot transitoire, un accord est intervenu entre lui et le syndicat des copropriétaires afin qu’un conteneur à ordures puisse être laissé sur le lot transitoire, sur un emplacement dédié à proximité des compteurs d’eau ; l’assemblée générale du 09 juillet 1992 a acté cet engagement que la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER veut ignorer en demandant aujourd’hui l’enlèvement des containers. Des aménagements ont été faits ; cet engagement a été pris par la personne aux droits de qui elle succède dans la propriété et qui avait le pouvoir de restreindre l’usage privatif de son lot ; la question est de savoir si cette restriction oblige aujourd’hui la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER pour lui avoir été transmise avec la propriété.

Un contrat s’est donc noué portant sur la chose dont [K] [C] [O] était propriétaire ; cette restriction du droit d’usage du lot transitoire n’a fait l’objet d’aucune mention contractuelle publiée mais elle a continué de grever le lot transitoire au vu et au su de tous, et notamment de la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER lorsqu’elle a acquis en 2001 ; cet aménagement est entré dans la configuration des lieux devenant opposable à tous les membres de la copropriété par l’effet de la décision d’assemblée générale qui l’a autorisé et dont la connaissance se transmet aux acquéreurs successifs de lots comme accessoire de la chose ; le caractère perpétuel de cet aménagement est exclu puisqu’il s’agit de l’occupation d’un lot transitoire qui a été jugée utile non seulement par le propriétaire grevé mais aussi par l’ensemble des autres copropriétaires dans leur intérêt collectif et dans le cadre d’une bonne gestion des parties communes. La restriction, qui résultait déjà de la configuration des lieux lors que la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER continue par conséquent d’obliger le propriétaire actuel du lot envers le syndicat des copropriétaires tant que le lot transitoire n’est pas construit ; cet aménagement ne cause aucun préjudice et contribue à en éviter à tous.

C) sur l’emplacement des boîtes aux lettres

Les boîtes aux lettres se trouvent désormais sur l’allée d’accès qui traverse le lot à bâtir qui doit cette servitude mentionnée dans le règlement de copropriété ; il s’ensuit que la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER ne peut en demander l’enlèvement car cet aménagement est compatible avec la finalité de la servitude de passage.

D) sur le paiement de la facture de 234 euros

La cour n’est pas en mesure de contrôler si cette facture est entrée en compte ; elle est datée du 11 décembre 2016 ; la date à laquelle elle a été payée à l’entreprise qui a exécuté la prestation n’est pas connue ; le décompte 2016-2017 des charges générales de copropriété ne fait état que d’une dépense globale de 300 euros votée en 2017 pour le nettoyage et l’entretien des espaces verts et d’une dépense de 292,44 euros en 2016 ; comme le détail du solde débiteur du compte n’est pas fourni pour la période allant du 1er décembre 2016 au 1er janvier 2017, qui est la période d’émission de la facture, une incertitude demeure sur le point de savoir si cette dépense est entrée ou non dans le calcul du solde du compte qu’il réclame. Compte tenu de sa date, elle doit être présumée être entrée dans le solde du compte ce qui fait obstacle à ce qu’une condamnation à paiement soit prononcée en supplément de la condamnation à payer le solde.

En charge de la conservation générale de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires conserve la possibilité d’obtenir du juge une autorisation pour faire cesser un trouble anormal ou illicite mettant en danger l’intérêt commun ; en faisant débroussailler la parcelle, il a géré les parties communes sans causer de préjudice ; la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER ne démontre aucune suite dommageable ; elle ne peut pas prétendre à une indemnisation.

Sur les demandes annexes

Chaque partie succombe au moins partiellement dans certaines de ses prétentions ; il ne peut donc y avoir d’abus de procédure et les demandes indemnitaires formées à ce titre sont infondées.

Dans un souci d’apaisement, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile, notamment en considération de ce qu’une saisie vente est intervenue le 09 mars en dépit d’une opposition à injonction de payer antérieurement délivrée, la saisie attribution n’appelant quant à elle aucune observation.

Les dépens hors voies d’exécutions resteront à la charge de la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,

* confirme le jugement en ce qu’il a énoncé que la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER était propriétaire d’un lot transitoire l’obligeant à payer les charges générales,

* le réforme pour le surplus et statue à nouveau sur le détail des obligations réciproques des parties,

* dit que les charges à payer excluent les charges liées à l’usage et au fonctionnement des équipements et services communs dont la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER n’a pas l’usage,

* condamne la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une somme de 2.135,54 euros augmentée des intérêts au taux légal depuis le 22 mai 2017,

* déboute la S.A.R.L. ECHEVESTE :

– de sa demande reconventionnelle tendant à déplacer les boîtes aux lettres,

– de sa demande reconventionnelle en suppression d’un emplacement aménagé sur son fonds pour recevoir une poubelle collective tant que le lot transitoire ne sera pas construit,

* déboute le syndicat des copropriétaires de son action en paiement de la facture de débroussaillage venant en sus de la condamnation au paiement du solde du compte,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile du chef des procédures suivies devant les deux degrés de juridiction,

* condamne la S.A.R.L. ECHEVESTE IMMOBILIER aux dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Carole DEBON Caroline DUCHAC