TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 28 OCTOBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/04563 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZU7

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (la SELARL C.L.G.)
C/ M. [Z] [F] [M]

Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]
représenté par son administrateur provisoire Madame [V] [B]
dont le cabinet est sis [Adresse 2]
désignée à cette fonction par ordonnance sur requête de remplacement du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 21 février 2022

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [F] [M]
né le 2 juillet 1982 à [Localité 4] (ALGÉRIE)
de nationalité Algérienne
demeurant [Adresse 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [Z] est propriétaire du lot n° 15 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 16 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Madame [B] [V], a fait citer Monsieur [M] [Z], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER Monsieur [Z] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] :

– La somme en principal de 7 135,57 € au titre des charges de copropriété dues au 8 avril 2024
– La somme de 45 € au titre des frais nécessaires

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024.

CONDAMNER Monsieur [Z] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [Z] [M] au paiement d’une somme de 1 659 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/4563.

L’acte a été signifiée à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

Monsieur [M] [Z] a été régulièrement cité selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 7 135,57 euros au titre des charges de copropriété impayées au 8 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire dont la dernière en date du 7 février 2024 renouvelle le mandat de Madame [B] jusqu’au 21 février 2025, un jugement en procédure accélérée au fond du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 29 septembre 2021 condamnant Monsieur [R] à payer les arriérés de charges et les charges non échues arrêtées au 30 juin 2022, des mises en demeure datant de 2023 et 2024, un décompte de la dette, les procès-verbaux de l’administrateur provisoire désigné en application des dispositions de l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965 en date du 15 avril 2022, du 18 janvier 2023, du 18 mai 2023, du 22 juin 2023, du 28 juin 2023, du 2 novembre 2023 et du 3 novembre 2023, les décomptes de charges pour les années 2021 à 2023, les appels de fonds pour les exercices et travaux de 2023 à 2024, ainsi que des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées à compter du 1er juillet 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux de l’administrateur provisoire approuvant les comptes de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Toutefois, le demandeur ne peut ignorer la décision rendue le 29 septembre 2021 qui condamne le défendeur à payer les sommes échues et à échoir jusqu’au 30 juin 2022, de sorte qu’il ne peut réclamer dans son décompte le solde antérieur au 1er juillet 2022. Ce dernier distingue bien les sommes qui résultent du jugement précité et celles dues au titre de la présente procédure.

Par conséquent la créance apparait certaine, liquide et exigible à hauteur de 7135.57 euros. Cette somme est arrêtée au 8 avril 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 45,00 euros.

Cette somme due au titre des frais de mise en demeure est justifiée. Dès lors Monsieur [M] [Z] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [M] [Z] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu’il a déjà été condamné à ce titre par jugement du 29 septembre 2021.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat, d’autant que la copropriété est en grande difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration judiciaire depuis 2022, et les appels de fonds pour des travaux urgents.

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 3 000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [M] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [M] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 1 659 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Madame [B] [V] :

– La somme en principal de 7 135,57 euros au titre des charges de copropriété dues au 8 avril 2024,
– La somme de 45,00 euros au titre des frais nécessaires

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Madame [B] [V], la somme de 3 000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Madame [B] [V], la somme de 1 659 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE