TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 28 OCTOBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/04555 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z3N

AFFAIRE : S.D.C. LE [Adresse 2] (Me RACHLIN)
C/ Mme [H] [J]

Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LE [Adresse 2] sis [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [H] [J]
née le 19 avril 1975 en AFRIQUE DU SUD
demeurant Le [Adresse 2]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [H] est propriétaire du lot n° 15 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé LE [Adresse 2] sis [Adresse 2], consistant en un appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 2] sis [Adresse 2], a fait citer Madame [J] [H], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu l’article 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

– CONDAMNER Madame [H] [J] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé LE [Adresse 2] sis [Adresse 2] les sommes suivantes :
” 10 979,54 € suivant décompte de charges au 9 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
” 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
” 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– Voir dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile.
– CONDAMNER Madame [H] [J] aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24-4555.

Madame [J] a été citée par signification à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

Madame [J] [H] a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 10 979,54 euros au titre des charges de copropriété impayées au 9 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, l’extrait de matrice cadastrale, un relevé de compte arrêté au 9 avril 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 22 septembre 2020, du 15 décembre 2021, du 15 décembre 2022 et du 12 décembre 2023, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2022, une attestation de non-recours, les Grands livres des années 2021 à 2023, ainsi que les redditions annuelles des charges des exercices des années 2020 à 2023 ainsi que les appels de fonds à compter de 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2020 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments ainsi que de l’attestation de non-recours produit visant les procès-verbaux mentionnés, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Madame [J] [H].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [J] [H] est donc certaine, liquide et exigible.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment ” SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT “, ” Mise en demeure ” en date du 4 août 2021 et du 2 février 2022, ” Relance ” en date du 24 août 2021 et du 21 février 2022 sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure, ” Intérêts de retard au 25/05/2021 “, ” Intérêts de retard au 24/08/2021 “, ” Intérêts de retard au 21/02/2022 “, ” FRAIS CONSTIT HYPOTHEQUE ” portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Les sommes facturées au titre des honoraire d’avocat intitulés ” Constitution dr [I] “, ” Constitution dr [G] ” et ” Honoraires suivi mise en demeure par avocat ” relèvent, sauf élément de preuve contraire, des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1 652,62 euros.

Madame [J] [H] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 326,92 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, aussi en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [J] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [J] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 2] sis [Adresse 2] la somme de 9 326,92 euros au titre des charges de copropriété impayées au 28 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 2] sis [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de commandement de payer;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE