TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
07 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/04840 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQDM
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 4] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Corinne MANCHON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [I]
né le 01 Janvier 1967 à [Localité 5] (MAROC),
demeurant [Adresse 2] – [Localité 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 23 Août 2023 reçu au greffe le 30 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Octobre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Novembre 2024.

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [P] [I] est propriétaire des lots n°2, 3,5 et 9 dépendants de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] [Localité 4].

Par acte d’huissier du 23 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, a assigné Monsieur [P] [I] devant le tribunal judiciaire de Versailles, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en paiement des sommes
suivantes :

Pour le lot n°2 :

– 744,06 € au titre des charges arrêtés au 1er juillet 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

– 310,00 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

Pour le lot n°3 :

– 1.722,52 € au titre des charges arrêtés au 1er juillet 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

– 382,21 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

Pour le lot n°5 :

– 574,41 € au titre des charges arrêtés au 1er juillet 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

– 454,93 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

Pour le lot n°9 :

– 4.948,03 € au titre des charges arrêtés au 1er juillet 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021

– 277,00 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 10 février 2023, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021,

– 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

– 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Il sollicite également la condamnation de Monsieur [P] [I] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Corinne MANCHON, avocate au Barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile et que le tribunal dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que Monsieur [P] [I] ne règle pas sa part de charges de copropriété de façon régulière depuis plusieurs années.

A l’audience du 3 octobre 2024, le syndicat représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [P] [I], régulièrement cité à l’adresse figurant sur la matrice cadastrale par remise de l’acte suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au
7 novembre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire . Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat verse aux débats :

– la matrice cadastrale et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [I] des lots n°2, 3, 5 et 9,

– les procès-verbaux des assemblées générales en date des 11 janvier 2021,
21 mars 2022 et 16 décembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux et une attestation de non-recours,

– les appels individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2023,

– le décompte des créances,

– des mises en demeure aux fins de paiement des sommes de 131,56 euros, 342,57 euros, 479,22 euros et 1.044 euros distribuées le 4 novembre 2021 outre des commandements de payer du 17 octobre 2021 pour les lots 3 et 5.

Au vu des pièces produites, il apparaît que Monsieur [P] [I] est redevable des sommes de 744,06 euros pour le lot n°2, 1.722,52 euros pour le lot n°3, 574,41 euros pour le lot n°5 et 4.948,03 pour le lot n°9. Ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 4 novembre 2021 sur les sommes de 131,56 euros, 342,57 euros,
479,22 euros et 1.044 euros et à compter de la date d’assignation sur le surplus.

Sur les frais de mise en demeure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir exposé des frais de mise en demeure, de relance et de commandement de payer par huissier de justice qu’il convient de mettre à la charge du défendeur à hauteur de 150 euros pour le lot n°2, 222,21 euros pour le lot n°3, 237,93 euros pour le lot n°5 et 150 euros pour le lot n°9. En revanche, les autres frais de constitution d’avocat et “dossier promesse de vente” seront écartés soit parce qu’ils constituent des frais irrépétibles pour les premiers soit parce qu’ils sont sans rapport avec le litige pour les seconds.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [P] [I] ne paie plus régulièrement les charges de copropriété depuis plusieurs années sans aucun justificatif. Le comportement du défendeur a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner Monsieur [P] [I] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [I], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient
donc de condamner Monsieur [P] [I] à lui verser la somme
de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, les sommes de :
– 744,06 euros pour le lot n°2,
– 1.722,52 euros pour le lot n°3,
– 574,41 euros pour le lot n°5,
– 4.948,03 euros pour le lot n°9,
au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023 (provision du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 sur les sommes de :
– 131,56 euros pour le lot n°2,
– 342,57 euros pour le lot n°3,
– 479,22 euros pour le lot n°5,
-1.044,00 euros pour le lot n°9,
et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, les sommes de :
– 150,00 euros pour le lot n°2,
– 222,21 euros pour le lot n°3,
– 237,93 euros pour le lot n°5,
– 150,00 euros pour le lot n°9,
en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 sur les sommes de :
– 42 euros pour le lot n°2,
– 42 euros pour le lot n°3,
– 42 euros pour le lot n°5,
– 42 euros pour le lot n°9,
et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de
800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Corinne MANCHON,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de
2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT