JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/01405 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVR6
N° de MINUTE : 24/01525

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 BE IMMO, SASU, lui même représenté par son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 98

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ALY
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

La S.C.I. ALY est propriétaire des lots n°3110 et 3339 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 BE IMMO, a fait assigner la S.C.I. ALY aux fins, notamment, de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

S’entendre condamner la SCI ALY à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes suivantes :
-7.553,19 € en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus assortis de l’intérêt légal à compter du 21 février 2022 et subsidiairement du 31 janvier 2023,
– 1.501,87 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues, et à raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat,
– 2,000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

S’entendre ordonner l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

S’entendre rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit,

S’entendre condamner la SCI ALY aux entiers dépens de 1’instance, le tout dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, Avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. ALY, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. ALY au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. ALY n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 07 mai 2024 et fixée à l’audience du 25 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. ALY;
– l’extrait du compte copropriétaire ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2021, 27 octobre 2022 et 12 avril 2023 ayant voté et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;
– les appels de fonds adressés au copropriétaire,
– le contrat de syndic en vigueur du 28 octobre 2022 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme totale de 1.501,87 euros se composant de :
frais de mise en demeure du 03 novembre 2021 de 40 euros,frais « transmission huissier » du 14 février 2022 de 300 euros,

frais « SDC/SCI ALI ZEITOUNE COUVILLIERS F&BOULARD » du 22 février 2022 de 171,76 euros,frais de lettre de rappel du 29 avril 2022 de 0,95 euros,frais de lettre de rappel du 1er août 2022 de 1,16 euros,frais de mise en demeure du 26 août 2022 de 40 euros,frais de « transmission huissier » du 15 septembre 2022 de 300 euros,frais « 2 BE IMMO PRESTATIONS PARTICULIERES TH FAC-S-2022-00319 » de 468 euros,frais « GABURRO Affaire SDC – Copropriétaire défaillant SCI ALY Imputation privative 202378581 » de 180 euros.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. ALY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.553,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 février 2022, date de la sommation de payer signifiée à la S.C.I. ALY, sur la somme de 2.751,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.501,87 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 21 février 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 3 novembre 2021 à hauteur de 40 euros et les frais de “transmission huissier” du 14 février 2022 à hauteur de 300 euros.

De surcroît, faute de justifier de l’envoi de la lettre de rappel du 29 avril 2022 d’un coût de 0,95 euros, de la lettre de rappel du 1er août 2022 d’un coût de 1,16 euros, et de la mise en demeure du 26 août 2022 à hauteur de 40 euros, ces demandes seront rejetées.

En outre, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de « transmission huissier » du 15 septembre 2022 à hauteur de 300 euros ainsi que des frais « 2 BE IMMO PRESTATIONS PARTICULIERES TH FAC-S-2022-00319 » de 468 euros ; car, bien que prévus par le contrat de syndic au titre des frais de recouvrement, ce n’est qu’en cas de diligences exceptionnelles. En l’espèce, ils n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, il est également imputé des frais « GABURRO Affaire SDC – Copropriétaire défaillant SCI ALY Imputation privative 202378581 » de 180 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 21 février 2022, à hauteur de 171,76 euros, dont il est justifié.

La S.C.I. ALY sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 171,76 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. ALY ne règle plus ses charges de copropriété et ce, depuis le 29 décembre 2020, ainsi que les extraits du grand livre du 1er juillet 2020 au 23 novembre 2022 et le relevé de compte du 23 novembre 2022 au 24 octobre 2023 le démontrent ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. ALY a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. ALY, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. ALY sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. ALY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 BE IMMO, la somme de 7.553,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 2.751,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. ALY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 BE IMMO, la somme de 171,76 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la S.C.I. ALY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 BE IMMO, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. ALY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet 2 BE IMMO, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. ALY aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT