1ère Chambre

ARRÊT N°231/2023

N° RG 21/01224 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RMF3

M. [Z] [I]

Mme [F] [O] épouse [I]

C/

M. [P] [S]

Mme [H] [Y] épouse [S]

S.A. KEREDES GESTION IMMOBILIÈRE

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre, entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Madame Catherine VILLENEUVE, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Me Bruno SEVESTRE de la SELARL SEVESTRE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [F] [O] épouse [I]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Me Bruno SEVESTRE de la SELARL SEVESTRE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [P] [S]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [H] [Y] épouse [S]

née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. KEREDES GESTION IMMOBILIÈRE société anonyme d’HLM à capital variable, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCEDURE

Les époux [Z] [I] et [F] [O] sont propriétaires d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété, au [Adresse 2], à [Localité 4] (35).

Courant 2012, M. [P] [S] et Mme [H] [G] [Y], propriétaires de l’appartement situé au dessus de leur appartement, ont fait réaliser des travaux et ont remplacé le revêtement de sol.

Depuis, les époux [I] se sont plaint auprès d’eux de nuisances sonores.

Après un courrier du 26 octobre 2016 de mise en demeure de mettre fin à ces nuisances, les époux [I] ont, le 4 juillet 2017, assigné les époux [S] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 19 octobre 2017 le juge des référé a ordonné une expertise et désigné M. [T] [R] comme expert.

L’expert a déposé son rapport le 19 novembre 2018.

Ses conclusions sont les suivantes’: «’Le revêtement initial s’agissait d’un PVC dans l’ensemble du logement exception faite pour le séjour (parquet flottant). Le revêtement nouveau s’agit de dalles PVC Modulame d’épaisseur 2,5 mm et d’amélioration acoustique aux bruits d’impact de 2 dB seulement (partout sauf cuisine, salle de bain et WC où a été mis en oeuvre un carrelage sur couche isolante).

La piètre qualité acoustique du revêtement mis en oeuvre dans le séjour et la chambre [I] (absence de sous-couche résiliente évoquant un indice delta Lw faible) est de nature à avoir significativement dégradé l’isolement acoustique de la paroi intermédiaire vis à vis des bruits d’impact, notamment en raison de l’affaiblissement acoustique du parquet flottant initial (parquet posé sur sous-couche intermédiaire), lequel était incontestablement plus performant, compte-tenu de la pose sur sous-couche résiliente.’»

Par courrier recommandé du 6 décembre 2018 les époux [I] ont réclamé aux époux [S] le paiement de la somme totale de 80 525,54 euros en réparation de leurs préjudices.

Le 28 février 2019 ils ont assigné devant le tribunal de grande instance de Rennes les époux [S] et la société HF gestion, syndic de la copropriété.

Suivant un devis du 4 septembre 2019 les époux [S] ont fait remplacer le revêtement de sol. Les travaux ont été exécutés entre le 11 et le 15 janvier 2021.

Par jugement du 19 janvier 2021 (affaire clôturée le 10 septembre 2020 et retenue le 3 novembre 2020) le tribunal judiciaire de Rennes a’:

-dit que les époux [S] et le syndic de copropriété, la société Keredes gestion immobilière sont responsables in solidum des préjudices subis par les époux [I], les premiers sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la seconde sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute,

-fixé le préjudice des époux [I] à la somme de 33 154,36 euros s’agissant de leur préjudice matériel,

-les a déboutés de leurs autres demandes indemnitaires,

-condamné in solidum les époux [S] d’une part, la société Keredes gestion immobilière, d’autre part à payer aux époux [I] la somme de 33 154,36 euros,

-dit que dans leurs rapports entre eux, les responsabilités des époux [S], d’une part, la société Keredes gestion immobilière d’autre part, sont partagées dans les proportions suivantes :

*les époux [S] à hauteur de 95 %,

*la société Keredes gestion immobilière à hauteur de 5 %,

-condamné les époux [S] à garantir la société Keredes gestion immobilière des condamnations mises à sa charge dans les proportions du partage de responsabilité ordonné,

-condamné les époux [S] à faire procéder aux travaux de remise aux normes des revêtements de sols de leur appartement situé [Adresse 2], à [Localité 4], tel que préconisé par l’expert et dans le respect des dispositions du règlement de copropriété, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée d’un mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution,

-débouté la société Keredes gestion immobilière de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

-condamné les époux [S], d’une part, la société Keredes, d’autre part, aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire selon les proportions suivantes :

*les époux [S] à hauteur de 95%,

*la société Keredes gestion immobilière à hauteur de 5 %,

-condamné in solidum les époux [S], d’une part, la société Keredes gestion immobilière, d’autre part, à payer aux époux [I] la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 22 février 2021 les époux [I] ont fait appel des chefs du jugement’:

-les déboutant de leur demande de réparation du trouble de jouissance,

-fixant leur préjudice matériel à la somme de 33 154,36 euros.

Par ordonnance du 15 novembre 2021 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de la société Keredes gestion immobilière tendant à faire déclarer l’action des époux [I] prescrite, au motif que cette fin de non recevoir ne relève pas des pouvoirs du conseiller de la mise en état.

Les époux [I] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 25 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé.

Ils demandent à la cour de’:

-réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation in solidum des époux [S] et de la société Keredes gestion immobilière à leur payer la somme de 48 480,00 euros au titre de la réparation des troubles de jouissance, a fixé leur préjudice matériel à la somme de 33 154,36 euros et a prononcé une condamnation de ce montant,

-débouter les époux [S] et la société Keredes gestion immobilière de l’ensemble de leurs demandes,

-confirmer le jugement pour le surplus,

-statuant à nouveau,

-à titre principal, condamner solidairement les époux [S] avec la société Keredes gestion immobilière à leur payer la somme de 47 040,00 euros au titre de la réparation des troubles de jouissance et la somme de 37 358,36 euros au titre de la réparation des préjudices matériels.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de’:

-condamner solidairement les époux [S] avec la société Keredes gestion immobilière à leur payer la somme de 48 480,00 euros au titre de la réparation des troubles de jouissance et la somme de 37 358,36 euros au titre de la réparation des préjudices matériels.

En tout état de cause, ils demandent à la cour de’:

-condamner solidairement les époux [S] avec la société Keredes gestion immobilière aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, et à leur payer la somme de 9000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 1er février 2022, auxquelles il est renvoyé.

Ils demandent à la cour’:

-d’infirmer le jugement de l’ensemble de ses chefs, à l’exception des chefs déboutant les époux [I] de leurs autres demandes indemnitaires et déboutant la société Keredes gestion immobilière de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

-statuant à nouveau,

-juger irrecevables les demandes des époux [I] sur le fondement de l’article 1240 du code civil et la responsabilité pour trouble anormal du voisinage,

-les débouter de toutes leurs demandes.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de’:

-confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [I] de leurs demandes indemnitaires formulées au titre du préjudice de jouissance et du remboursement des taxes d’habitation,

-débouter les époux [I] de leurs demandes contre eux.

Dans tous les cas, ils demandent à la cour de’:

-débouter les époux [I] de toutes leurs demandes,

-les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Keredes gestion immobilière expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 3 février 2022, auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de’:

-d’infirmer le jugement de l’ensemble de ses chefs, à l’exception des chefs déboutant les époux [I] de leurs autres demandes indemnitaires,

-statuant à nouveau,

-dire que l’action des époux [I] sur le fondement du trouble anormal du voisinage est prescrite et irrecevable,

-les débouter de leurs demandes formées contre elle.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de’:

-débouter les époux [I] de toutes leurs demandes formées contre elle.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de’:

-condamner les époux [S] à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle,

-réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [I].

En tout état de cause, elle demande à la cour de’:

-condamner les époux [I] à lui verser la somme de 3000 euros pour procédure abusive,

-condamner la ou les parties succombantes aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRET

1) Sur la recevabilité de l’action des époux [I]

Les époux [S] et la société Keredes gestion immobilière soutiennent que les demandes des époux [I] sont prescrites et irrecevables parce que leur action n’a pas été engagée dans les 5 années de la survenue des nuisances sonores.

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

1-1) Sur l’action à l’encontre des époux [S]

La facture définitive des travaux réalisés dans l’appartement des époux [S] a été établie le 16 mars 2012, donc en principe après l’achèvement des travaux. Ceux-ci ont été réceptionnés le 4 avril 2012, ainsi qu’il ressort d’un courrier de la société Aquadéco.

Il ressort des pièces versées à la procédure et des conclusions des appelants qu’ils ont subi les nuisances sonores reprochées aux époux [S] dès la réalisation des travaux. Ainsi, ils sollicitent la réparation de leur trouble de jouissance à compter du mois d’avril 2012.

La cour retiendra que les nuisances sonores qui sont à l’origine de l’action des époux [I] ont commencé au moins le 1er avril 2012, de telle sorte que cette date est le point de départ du délai quinquennal de prescription.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [I], le point de départ du délai de prescription correspond bien à la date d’achèvement des travaux. Les nuisances sonores, apparues après le changement du revêtement de sol, sont les mêmes depuis l’origine. Elles sont nécessairement continues car elles dépendent d’un élément matériel constant, qui n’a pas été modifié jusqu’aux travaux réalisés en janvier 2021. Aucun élément n’établit qu’elles auraient depuis cette date gagné en intensité.

C’est bien la date de la première manifestation des troubles qui doit être retenue en l’espèce.

Les époux [I] devaient donc agir au plus tard avant le 1er avril 2017. Or, ils n’ont assigné les époux [S] devant le juge des référés, aux fins d’expertise, que le 4 juillet 2017.

Ils invoquent les dispositions de l’article 2240 du code civil et soutiennent que la reconnaissance par les époux [S] du droit d’agir en cessation du trouble anormal du voisinage, dans des courriers des 31 octobre 2012 et 3 avril 2017, a interrompu le délai de prescription.

L’interruption du délai de prescription par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel court le délai de prescription ne doit pas présenter un caractère équivoque. Notamment le seul fait de ne pas contester le contenu d’un courrier adressé au débiteur par le créancier ne suffit pas à caractériser une volonté non équivoque de reconnaître le bon droit du créancier.

Dans le courrier du 31 octobre 2012 (pièce 7 des époux [S]) les époux [S] ne s’adressent pas aux époux [I] mais à la société Aquadéco, à laquelle ils demandent la communication de renseignements sur la performance acoustique du revêtement de sol posé, en l’informant des doléances des époux [I]. Ce courrier ne peut valoir reconnaissance non équivoque de responsabilité des époux [S] envers les époux [I].

Ces derniers ne versent pas à la procédure de courrier daté du 3 avril 2017, que les époux [S] auraient adressé à leur assureur pour solliciter sa garantie. En outre il ressort des conclusions (pages 17 et 18) des époux [S] que, dans ce courrier, ils expliquent qu’ils n’ont pas d’éléments pour reconnaître l’existence du trouble invoqué par le voisin. Les époux [I] ne démontrent donc pas que par un courrier du 3 avril 2017 les époux [S] ont reconnu de façon non équivoque leur responsabilité.

Le délai de prescription qui a commencé à courir le 1er avril 2012 n’a donc pas été interrompu et était expiré le 4 juillet 2017, quand l’assignation devant le juge des référés a été signifiée aux époux [S].

L’action engagée par les époux [I] à l’encontre de ces derniers est prescrite et leurs demandes, après infirmation du jugement, seront déclarées irrecevables.

1-2) Sur l’action à l’encontre de la société Keredes gestion immobilière

Les époux [I] n’ont agi à l’encontre de la société Keredes gestion immobilière, en invoquant sa responsabilité délictuelle, que le 28 février 2019, date de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Brest.

Par courriel du 7 octobre 2012 M. [I] interpellait le syndic de la copropriété pour lui demander de contrôler le respect des normes applicables aux travaux réalisés par les époux [S]. Puis par courriel du 25 avril 2013 il lui demandait s’il avait vérifié si le nouveau revêtement était dans les normes et lui rappelait que le syndic devait s’occuper de cette question. Enfin, dans un courrier du 1er juillet 2013 adressé aux époux [S] les époux [I] invoquaient la responsabilité du syndic de copropriété, en ce qu’il doit faire respecter le règlement de copropriété.

Il ressort de ces pièces que les époux [I] savaient qu’ils pouvaient agir contre le syndic de la copropriété au moins depuis le 7 octobre 2012, les courriers postérieurs confirmant qu’ils avaient bien conscience du rôle du syndic dans le conflit qui les opposait aux époux [S].

Ils devaient donc agir à l’encontre du syndic de la copropriété au plus tard avant le 7 octobre 2017.

Ils soutiennent, également sur le fondement de l’article 2240 du code civil, que la reconnaissance, dans des mails échangés courant novembre 2015, de sa responsabilité par la société Keredes gestion immobilière a interrompu le délai de prescription.

Mais il ne ressort d’aucun des courriels envoyé par le syndic de copropriété qu’il reconnaît sa responsabilité envers les époux [I]. Dans ces courriels, le syndic, qui a relayé les demandes des époux [I], demande des explications et des documents aux époux [S]. Le seul fait d’entamer des démarches auprès des époux [S] ne démontre pas que le syndic reconnaissait que sa propre responsabilité était engagée.

D’ailleurs, dans un courrier postérieur du 22 mai 2017 adressé à M. [I] qui lui demande d’intervenir, le syndic écrit que, contrairement à ce que M. [I] indique, la gestion d’un problème privé ne rentre pas dans les prérogatives du syndic.

Le délai de prescription qui a commencé à courir le 7 octobre 2012 n’a donc pas été interrompu et était expiré le 28 février 2019, quand l’assignation devant le tribunal de grande instance de Brest a été signifiée à la société Keredes gestion immobilière.

L’action engagée par les époux [I] à l’encontre de celle-ci est prescrite et leurs demandes, après infirmation du jugement, seront déclarées irrecevables.

2) Sur la demande de la société Keredes gestion immobilière de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il sera rappelé que le moyen tiré de la prescription n’a pas été soulevé par l’un ou l’autre des défendeurs devant le tribunal (ni même devant le juge des référés) et ne l’a été que tardivement devant la cour.

Par ailleurs, l’expertise a montré que, sur le fond, les époux [I] avaient raison. En outre, comme le tribunal l’a rappelé, le rôle du syndic est de veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété et doit, à cet effet, réagir avec diligence aux plaintes reçues.

En conséquence, il n’est pas établi que les époux [I] ont agi fautivement et de mauvaise foi en assignant le syndic de la copropriété en justice.

La demande de dommages et intérêts de la société Keredes gestion immobilière sera rejetée.

3) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a mis les dépens à la charge des défendeurs et les a condamnés à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance, y compris les frais d’expertise, seront mis à la charge des époux [I], parties perdantes, comme les dépens d’appel.

La demande des époux [I], qui sont condamnés aux dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des époux [S] et de la société Keredes gestion immobilière les frais qu’ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront également rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 19 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Rennes, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Keredes gestion immobilière,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes formées par les époux [Z] et [F] [I] à l’encontre des époux [P] et [H] [S] et de la société Keredes gestion immobilière, pour prescription,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les époux [Z] et [F] [I] aux dépens de première instance, y compris les frais d’expertise, et d’appel.

Le greffier, La présidente,