COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 428

N° RG 20/11132

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQTE

[D] [B]

C/

[K] [T]

[C] [G]

S.A. FONCIA [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Agnès ERMENEUX

Me Emmanuelle BRICE-TREHIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 15 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0029.

APPELANT

Monsieur [D] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Gérald FRAPECH, membre de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [K] [T]

né le 11 Novembre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [G]

née le 06 Octobre 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Aurélie VINCENT, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Clara OLLIVIER, avocat au barreau de NICE

S.A. FONCIA [Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés es-qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [D] [B], représenté par son mandataire la société FONCIA, a donné à bail d’habitation à Monsieur [K] [T] et Madame [C] [G] un appartement de type 3 en rez-de-chaussée d’une villa située [Adresse 1], pour une durée de trois ans commençant à courir le 26 juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 970 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence.

Le bail s’est tacitement reconduit pour la même durée à son échéance du 26 juillet 2017.

Se plaignant de divers obstacles à une jouissance paisible des lieux, les locataires ont saisi le tribunal d’instance de Nice par déclaration au greffe enregistrée le 31 octobre 2018 afin de mettre en cause la responsabilité de la société FONCIA.

Ils ont par la suite assigné leur bailleur aux mêmes fins le 18 mars 2019.

Par jugement rendu le 15 octobre 2020, la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection, a joint les deux instances et :

– condamné M. [B] à verser à ses locataires une somme de 4.100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du fait de ses intrusions répétées dans le jardin de la villa, de nuisances occasionnées par des travaux, ainsi que de la présence de rongeurs dans le logement,

– enjoint au bailleur de cesser de troubler la jouissance du jardin par les locataires, sous peine d’une astreinte de 50 euros par infraction constatée,

– débouté M. [T] et Madame [G] du surplus de leurs demandes dirigées contre le bailleur afférentes à la délivrance d’un garage et à la répétition de charges indues, ainsi que de leur action contre la société FONCIA,

– débouté le bailleur de ses demandes reconventionnelles en paiement au titre de la réindexation du loyer et du recouvrement des taxes d’ordures ménagères,

– condamné M. [B] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les demandeurs,

– et ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Monsieur [D] [B] a interjeté appel par déclaration adressée le 16 novembre 2020 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 31 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l’argumentation, Monsieur [D] [B] expose :

– que le jardin n’est pas inclus dans le bail, les locataires ayant bénéficié d’une simple tolérance pour l’aménagement d’un potager,

– que la jouissance du garage revendiquée par les demandeurs est en réalité attribuée au locataire de l’appartement du dessus, M. [T] et Madame [G] bénéficiant pour leur part d’une place de stationnement sous la tonnelle,

– que les travaux effectués dans l’immeuble ont donné lieu à une information préalable des locataires et ont été réalisés dans des conditions normales,

– et qu’il a commandé chaque année l’intervention d’une entreprise de dératisation.

Il demande en conséquence à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de débouter les intimés de l’ensemble de leur prétentions, faisant valoir en outre que leur demande nouvellement formulée en cause d’appel tendant à sa condamnation à la réalisation de travaux est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il sollicite d’être relevé et garanti de toute condamnation par son mandataire la société FONCIA [Localité 6], pour avoir induit en erreur les locataires quant à la consistance exacte de la chose louée.

Il conclut d’autre part à l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande reconventionnelle en recouvrement des taxes d’ordures ménagères, et réclame à ce titre une somme de 875 euros.

Il formule en cause d’appel deux nouvelles demandes en paiement :

– l’une de 10.000 euros en réparation du préjudice corporel subi à l’occasion d’une chute survenue le 9 février 2022 sur le chemin longeant la propriété, qu’il aurait été contraint d’emprunter pour se conformer au jugement lui interdisant l’accès au jardin,

– et l’autre de 1.298 euros au titre d’une facture de l’entreprise SB PLOMBERIE, dont l’intervention aurait été rendue nécessaire en raison d’un défaut d’entretien par les locataires des canalisations d’évacuation des eaux usées.

Il réclame enfin accessoirement paiement de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 mai 2022, auxquelles il est également renvoyé, Monsieur [K] [T] et Madame [C] [G] soutiennent pour leur part:

– que le jardin fait partie intégrante de la chose louée, ainsi qu’en fait foi l’état des lieux d’entrée, mais qu’en dépit de la décision rendue en première instance le bailleur continue de troubler leur jouissance,

– qu’il en est de même du garage, expressément mentionné au bail, et pour lequel ils acquittent la taxe d’habitation,

– qu’ils n’ont pas été informés au préalable de la réalisation des travaux dans les formes prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que ceux-ci ont été exécutés à des heures indues et durant des jours chômés, et ont en outre occasionné plusieurs coupures de courant,

– que la présence de rongeurs contrevient à l’obligation de délivrance d’un logement décent, et que les interventions du bailleur pour tenter d’y remédier se sont avérées inefficaces, les nuisibles ayant au contraire proliféré,

– qu’en outre le logement a été progressivement endommagé par des infiltrations et des moisissures.

Ils forment appel incident et demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en condamnant Monsieur [B] à leur payer :

– 5.000 euros en réparation des troubles affectant la jouissance du jardin,

– 6.300 euros en contrepartie du défaut de délivrance du garage pour toute la période écoulée depuis la date de prise d’effet du bail, outre 1.169 euros en remboursement d’une partie de la taxe d’habitation correspondante,

– 2.500 euros en réparation des nuisances occasionnées par les travaux,

– et 4.000 euros en réparation de celles causées par les rongeurs.

Ils réclament également la condamnation sous astreinte du bailleur à effectuer les travaux nécessaires afin d’éradiquer la présence des nuisibles ainsi qu’à réaliser des travaux d’étanchéité, faisant valoir que ces demandes sont recevables comme constituant l’accessoire des prétentions initialement soumises au premier juge au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Ils poursuivent en outre la délivrance du garage loué, également sous peine d’astreinte, ou à défaut la réduction du montant du loyer à 900 euros par mois à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait jugé que le jardin et le garage ne font pas partie de la chose louée, ils réclament paiement d’une somme de 3.500 euros à l’encontre de la société FONCIA [Localité 6] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en raison d’un manquement à son obligation de renseignement et des erreurs commises quant à la désignation du bien.

Ils concluent en revanche à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. [B] de sa demande en paiement des taxes d’ordures ménagères, faisant valoir qu’une partie de la réclamation est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et que pour le surplus il n’existe aucune clé de répartition entre les locataires de l’immeuble.

Ils concluent également au rejet des nouvelles demandes en paiement formulées par leur bailleur, aux motifs qu’ils ne sont en rien responsables de sa chute, et qu’ils ont correctement entretenu les lieux loués.

Ils réclament enfin paiement de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre leurs entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives du 30 mai 2022, la société FONCIA [Localité 6] conteste avoir manqué à ses obligations, que ce soit à l’égard de son mandant ou vis-à-vis des locataires. Elle soutient que ni le jardin, ni le garage, ne font partie de la chose louée, et que les locataires ont contracté en toute connaissance de cause après avoir visité les lieux.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de M. [B] tendant à rechercher sa garantie comme étant nouvelle en cause d’appel, et conclut subsidiairement à son débouté.

Elle conclut pour le reste à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées à son encontre par M. [T] et Madame [G] , et poursuit leur condamnation au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

La clôture de l’instruction a été différée jusqu’à l’audience de plaidoirie et prononcée sur le siège avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la consistance de la chose louée :

En vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location à usage d’habitation doit être établi par écrit et préciser notamment la consistance de la chose louée, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive, et le cas échéant ceux qui font l’objet d’un usage commun.

En cas de silence ou d’ambiguïté du contrat quant à la consistance exacte du bien, il est admis que l’état des lieux d’entrée puisse constituer un commencement de preuve par écrit, rendant admissible la preuve par témoins ou par présomptions.

– S’agissant du jardin :

Le procès-verbal de constat dressé le 21 décembre 2020 par Maître [L], huissier de justice, décrit la propriété de Monsieur [B] comme une ancienne exploitation agricole comprenant un terrain s’étendant sur deux larges ‘restanques’, une maison élevée d’un étage sur rez-de-jardin, deux caves et un ancien hangar aménagé pour partie à usage de garage et pour l’autre de débarras, l’immeuble d’habitation étant divisé en deux appartements.

Il est encore précisé que pour accéder à son terrain, le propriétaire dispose de deux moyens: soit passer par une ouverture dans le mur de l’une des deux caves et longer le ‘jardinet’ attenant à l’appartement de plain-pied, soit emprunter un sentier pentu à flanc de colline qui prend naissance au droit du portail de l’entrée principale et débouche sur la plus haute restanque.

Le bail ne mentionne pas l’existence d’un jardin, mais l’état des lieux d’entrée y fait au contraire référence.

Madame [A] [I] atteste qu’elle était présente lors de la visite des lieux par le couple [E], et que ‘la personne de l’agence nous a bien fait visiter le jardin en précisant qu’il était compris dans la location’.

Madame [V] [P], préposée de l’agence FONCIA, atteste de son côté avoir mentionné ‘que le bailleur laissait à disposition l’utilisation d’un bout de jardin allant de la terrasse de la chambre jusqu’aux clapiers à lapins’.

Selon l’attestation de Madame [R] [U], fille de Madame [G], ‘au début le propriétaire venait de temps en temps pour voir comment on l’avait arrangé, il était content de voir qu’on l’avait nettoyé et qu’on avait planté un potager.’

Ce témoignage est confirmé par celui de Madame [J] [S], locataire de l’appartement du premier étage, qui indique : ‘M. [T] et Madame [G] ont nettoyé ce jardin et y ont fait pousser des plantes potagères, ce qui a ravi M. [B].’

L’ensemble de ces éléments conduit à considérer que le bien donné en location comprenait la partie du terrain située au même niveau que l’appartement de plain-pied, mais non pas les deux restanques situées au-dessus.

Dès lors, M. [B] ne pouvait continuer à utiliser l’accès longeant le jardin sans violer l’intimité de ses locataires, et il lui appartenait d’emprunter le sentier surplombant la propriété.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à réparer le préjudice de jouissance occasionné de ce fait, ainsi qu’à cesser d’emprunter le passage litigieux sous peine d’astreinte.

– S’agissant du garage :

Le garage est expressément mentionné dans le contrat de bail, dans l’état des lieux d’entrée, ainsi que sur les quittances de loyer produites aux débats.

En vertu des dispositions de l’article 1341 (ancien) du code civil, désormais codifiées à l’article 1359, il ne peut être reçu aucune preuve par témoins contre le contenu d’un acte sous seing privé, de sorte que l’attestation susvisée de Madame [P], selon laquelle celle-ci aurait stipulé aux futurs locataires qu’ils ne pouvaient utiliser que le stationnement sous la tonnelle, ne peut être retenue par la cour.

Le jugement doit dès lors être infirmé de ce chef.

Toutefois, il ne peut être fait droit à la demande de délivrance formée par M. [T] et Madame [G], dans la mesure où le garage est actuellement occupé par le locataire de l’appartement du premier étage, auquel il a également été donné en location.

Il convient en revanche de réparer leur préjudice de jouissance du fait de la privation de cette annexe durant la période écoulée par l’allocation d’une somme de 1.000 euros, et d’ordonner pour l’avenir une réfaction du montant du loyer mensuel à hauteur de 70 euros.

Il y a lieu en outre de condamner le bailleur à rembourser aux locataires une partie des taxes d’habitation correspondant à la location du garage, soit la somme de 1.169 euros.

Sur les troubles de jouissance subis du fait de la réalisation de travaux :

En vertu de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la réalisation des travaux nécessaires à leur entretien. Avant le début des travaux, il doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

En l’espèce c’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que les travaux réalisés au cours de l’été 2018 n’avaient pas été portés à la connaissance des locataires dans les conditions prévues par ce texte, et qu’il résultait des attestations produites aux débats qu’ils avaient été poursuivis les samedis et jours fériés et avaient occasionné des nuisances sonores importantes.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les troubles de jouissance subis du fait de la présence de nuisibles :

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants, et notamment exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites.

Il est établi que le bailleur ou son mandataire ont été informés à de très nombreuses reprises par les locataires de la présence de rats dans les plafonds et les conduits, et même à l’intérieur de la cuisine (courriels des 23 novembre 2017, 17 et 18 décembre 2017, 4 janvier 2018, 4 mars 2020, 24 octobre 2020, 8 décembre 2020, 16 septembre 2021 et 1er décembre 2021).

Monsieur [B] justifie certes avoir fait intervenir une entreprise de dératisation, mais force est de constater que les travaux réalisés se sont avérés inefficaces puisque la présence des rongeurs n’a pas été complètement éradiquée. Il convient donc de considérer qu’il a manqué à son obligation contractuelle, et de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires, sauf à porter le montant des dommages-intérêts alloués de ce chef à la somme de 3.000 euros.

La demande additionnelle formée par ces derniers en cause d’appel aux fins d’exécution de nouveaux travaux s’avère en outre recevable dès lors qu’elle constitue l’accessoire ou le complément nécessaire des prétentions initialement soumises au premier juge au sens de l’article 566 du code de procédure civile, et il y a lieu d’y faire droit.

Sur la demande nouvelle aux fins de réalisation de travaux d’étanchéité :

La demande tendant à la condamnation du bailleur à effectuer des travaux d’étanchéité, sans qu’il soit précisé de quels travaux il s’agit ni quelles sont les parties du logement concernées, et sans que les pièces produites aux débats ne permettent d’éclairer la cour sur ce point, s’avère bien trop imprécise pour qu’il puisse y être fait droit.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur :

– Sur la demande en paiement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères :

Il est constant que ces taxes font partie des charges locatives.

Monsieur [B] produit les avis de taxes foncières pour les années 2014 à 2019. Il justifie également par la production d’un courrier du centre des finances publiques de [Localité 5] que l’immeuble imposé correspond bien à la propriété louée située [Adresse 1].

L’immeuble étant occupé par deux locataires, la taxe doit être divisée en deux parts égales, sans avoir égard à la surface de chacun des logements.

La demande en paiement a été formée pour la première fois par conclusions déposées le 24 juin 2020 devant le tribunal d’instance, de sorte qu’en application de la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 les taxes mises en recouvrement avant le 24 juin 2017 ne peuvent plus être répercutées sur les locataires.

Monsieur [T] et Madame [G] restent donc redevables de la moitié des taxes correspondant aux années 2017, 2018 et 2019, soit la somme de 547 euros.

– Sur la demande en réparation du préjudice corporel :

Monsieur [B] demande réparation des conséquences d’une chute survenue le 9 février 2022 sur le sentier desservant le haut de sa propriété, lequel constitue effectivement un accès beaucoup plus malaisé que le chemin longeant le jardin de ses locataires, surtout pour une personne de son âge.

Cet accident est survenu toutefois alors qu’il était tenu de se conformer au jugement de première instance lui interdisant d’utiliser le second passage, cette disposition ayant été confirmée par le présent arrêt.

Aucune faute ne peut dès lors être imputée à Monsieur [T] et Madame [G] en lien avec le dommage invoqué.

– Sur la demande en remboursement d’une facture d’entretien :

Monsieur [B] demande remboursement d’une facture de l’entreprise SB PLOMBERIE en date du 14 janvier 2022 d’un montant de 1.298 euros, correspondant au débouchage et au remplacement d’une partie de la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, au motif que cette réparation aurait été rendue nécessaire du fait d’un défaut d’entretien imputable aux locataires.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 classe effectivement le dégorgement des canalisations au rang des réparations locatives.

Monsieur [T] et Madame [G] font toutefois justement observer que la canalisation en cause est commune aux deux appartements, et que la preuve n’est pas rapportée de ce qu’ils seraient seuls responsables de la formation du bouchon.

Dans ces conditions ils doivent être déclarés redevables de la moitié de la somme, soit 649 euros.

Sur les recours dirigés contre la société FONCIA [Localité 6] :

Le recours exercé par Monsieur [T] et Madame [G] sur le fondement de la responsabilité délictuelle n’a pas lieu d’être examiné par la cour, dans la mesure où il n’a été formulé qu’à titre subsidiaire, pour le cas où il serait jugé que le jardin et le garage ne faisaient pas partie de la chose louée.

La demande en garantie formée par Monsieur [B] à l’encontre de son mandataire est en revanche recevable en cause d’appel, en application des articles 566 et 567 du code de procédure civile.

Suivant les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire doit répondre envers son mandant des fautes commises dans sa gestion, cette responsabilité étant appliquée plus rigoureusement dans le cadre d’un mandat rémunéré, comme tel est le cas en l’espèce.

Il résulte des développements qui précèdent que le gestionnaire du dossier a commis des erreurs dans la rédaction du contrat de bail, d’une part en omettant de mentionner le jardin au rang des dépendances du bien loué, et d’autre part en y incluant le garage alors que celui-ci était déjà occupé par le locataire du premier étage.

En outre, la gérante de l’agence a reconnu dans un courrier en date du 4 octobre 2018 adressé au conseil du bailleur que le contrat avait été établi en créant des lots ‘fictifs’, sans disposer d’aucun document permettant de préciser la consistance de la chose louée, ce qui traduit une négligence manifeste.

La société FONCIA [Localité 6] doit dès lors être condamnée à relever et garantir son mandant pour la partie des dommages-intérêts mis à la charge de ce dernier correspondant à la privation de jouissance du jardin et du garage subie par les locataires.