COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023

N° RG 22/00976 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MR7K

[I] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004447 du 07/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[E] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Tribunal judiciaire BORDEAUX (RG : 21/01210) suivant déclaration d’appel du 25 février 2022

APPELANTE :

[I] [O]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 6] (COREE SUD)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Constance RICHARD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Laure GERMA, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE SUR YON

INTIMÉ :

[E] [L]

né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 5] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Evelyne DESPUJOLS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Roland POTEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2011, M. [E] [L] a consenti à Mme [I] [O] un bail d’habitation sur un appartement sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 29 novembre 2019, M. [L] a donné congé à sa locataire pour la date du 30 juin 2020, pour motif réel et sérieux.

Par acte d’huissier du 5 mai 2021, M. [L] a assigné Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fin de voir notamment constater la résiliation du bail depuis le date du 1er juillet 2020, d’ordonner l’expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef et si besoin faire appel à l’assistance d’un serrurier ou de la force publique, et de voir condamner Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges actuels jusqu’à libération effective des locaux.

Par jugement du 28 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– déclaré valable le congé délivré le 29 novembre 2019 par M. [L] à Mme [O], à effet au 30 juin 2020 à minuit, concernant le bien immobilier qu’il lui loue, sis [Adresse 4],

– constaté que Mme [O] est devenue occupante sans droit ni titre dudit bien, à compter du 1er juillet 2020,

– en conséquence, autorisé à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [O] à payer à M. [L] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges (290 euros au jour de l’audience), jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamné Mme [O] à payer à M. [L] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande en paiement de Mme [O] émise sur ce chef,

– constaté que Mme [O] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

– condamné Mme [O] au paiement des entiers dépens de l’instance, à l’exception du coût du commandement délivré le 29 novembre 2019 pour défaut d’assurance,

– rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Mme [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 février 2022.

Par conclusions déposées le 25 octobre 2022, Mme [O] demande à la cour de :

– infirmer le jugement du 28 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Statuant de nouveau :

– débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– juger le congé délivré le 20 novembre 2019 nul et illicite car non justifié,

En tout état de cause,

– condamner M. [L] à verser à Mme [O] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral du fait du congé nul et illicite délivré,

– condamner M. [L] à verser à Mme [O] la somme de 6 000 euros au titre du manquement à son obligation de garantir une jouissance paisible,

– condamner M. [L] à verser à Mme [O] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions déposées le 17 août 2022, M. [L] demande à la cour de :

– débouter Mme [O] de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– rejeter comme non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, les attestations versées aux débats par Mme [O],

– réparer l’omission matérielle affectant le jugement rendu le 28 janvier 2022, en ce que les deux prononcés de débouté à l’égard des demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [O] ne figurent pas, par erreur, au dispositif de la décision,

– confirmer en son entier le jugement déféré, en ce compris les prononcés de débouté à l’égard des demandes de Mme [O],

En conséquence,

– juger que le bail d’habitation de Mme [O] a été résilié depuis la date du 1er juillet 2020 pour motif sérieux et légitime ensuite de la délivrance du congé du 29 novembre 2019,

– juger que Mme [O] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2020,

– à défaut, prononcer la résiliation du bail de Mme [O] pour motif sérieux et légitime eu égard à la persistance de ses agissements malveillants postérieurement au 29 novembre 2019 à la date du 1er juillet 2020 ou date plus proche,

– condamner Mme [O] à libérer immédiatement les lieux,

– ordonner, à défaut de libération effective des lieux, son expulsion pure et simple, ainsi que tous objets et occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin en est,

– juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamner Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et charges actuels jusqu’à vidange effective des locaux (290 euros par mois),

– condamner Mme [O] à payer et porter à M. [L] la somme de 6 000 euros en réparation de ses préjudices et pour appel abusif et dilatoire,

– condamner Mme [O] à payer et porter à M. [L] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [O] aux entiers dépens d’instance et d’appel en ce compris ceux d’exécution.

L’affaire a été envoyée à l’audience rapporteur du 12 juin 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur les effets du commandement visant le défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de justification d’une attestation d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, M. [E] [L] a délivré à Mme [I] [O] un commandement visant le défaut d’assurance le 29 novembre 2019.

Mme [I] [O] fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’elle a manqué à son obligation d’assurance, qu’elle n’est pas l’auteur de nuisances sonores étant précisé que l’appartement manque d’isolation phonique, qu’elle n’a pas provoqué d’inondation mais a subi une fois un dégât des eaux en raison du défaut d’étanchéité du bac de douche et que son logement est insalubre, qu’elle est elle-même victime du harcèlement de ses voisins sur lequel elle a alerté son bailleur en vain et que ce dernier l’a menacée de la « foutre dehors ».

M. [E] [L] réplique que Mme [I] [O] n’est plus à jour de son assurance risques locatifs depuis le 10 mai 2021, que les manquements sont réels, graves et perdurent, qu’outre le comportement agressif vis-à-vis des voisins, elle dégrade l’immeuble et n’entretient pas son appartement, faisant en outre obstacle à des réparations et qu’elle a provoqué une inondation.

S’agissant de l’insalubrité du logement alléguée, il fait observer que le rapport des services d’hygiène de la ville de [Localité 5] n’a pas été porté à sa connaissance.

Mme [I] [O] produit une attestation par laquelle Activa Courtage indique qu’Allianz atteste qu’elle est couverte pour les risques locatifs pour la période du 11 mai 2019 au 10 mai 2020.

Mme [I] [O] justifie donc avoir été assurée à compter du 30 décembre 2019 soit un mois après la délivrance du commandement du 29 novembre 2019 de sorte que la clause résolutoire n’a pu jouer.

Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de M. [L] de sa demande tendant à la constatation du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux

En application de l’article 15’I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par exemple par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Dans sa version issue de la loi numéro 2014’366 du 24 mars 2014, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Il incombe au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

L’appréciation du caractère légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

M. [E] [L] a donné congé à Mme [I] [O] le 29 novembre 2019 pour les motifs suivants :

« Manquement aux obligations dudit bail à savoir l’usage paisible des locaux loués, en raison de diverses nuisances sonores, des dégradations d’appartements voisins, ainsi que des insultes et des violences envers vos voisins et cela, depuis plusieurs années.

Plusieurs plaintes ont été déposées auprès de ces mêmes services qui ont eu lieu suite à des menaces que vous avez proférées à leur encontre ».

Il ressort de la main-courante déposée par Mme [R], voisine de palier de Mme [I] [O] déposée le 10 octobre 2011, de main-courantes et de courriers adressés à M. [E] [L], par M. [A] en date des 5 septembre 2011 et 10 octobre 2011, voisin d’en dessous de l’appartement de l’appelante, de la lettre adressée au bailleur par Mme [C], également voisine de palier de Mme [I] [O] , le 28 octobre 2019, des mails adressés par Mme [J] au bailleur les 18 octobre 2019, 22 septembre 2020 et 12 décembre 2021, du dépôt de plainte de M. [B] , autre voisin de Mme [I] [O], le 23 février 2022, que Mme [I] [O] reçoit beaucoup de monde dans son logement la nuit, qu’elle fait beaucoup de bruit notamment en « mettant la musique à fond » ([R]- [A]), qu’elle profère des menaces de mort : « je vais te crever », je vais vous défoncer » ([R]) alors qu’elle est alcoolisée, qu’elle est toujours agressive ([R]), tape dans la porte de ses voisins en criant ([R]-[A]) ou sur les murs mitoyens ( [C]), qu’elle tape des pieds sur le sol de son appartement pour importuner les voisins du dessous ([J]- [A]), que de façon générale, elle agresse, insulte, menace des voisins ([R], [A], [C], [J] et [B]), que Mme [J] indique aussi que l’ex-petit ami de Mme [I] [O] jette des cailloux contre les fenêtres en pleine nuit.

Il résulte également des pièces du dossier que Mmes [C] et [J], de même que MM. [A] et [B] ont quitté le logement en raison de ce tapage nocturne et de ces agressions,

Mme [R] précise que Mme [I] [O] lui faisait peur.

Les attestations produites par Mme [I] [O] émanant de ses amis selon lesquelles elle est une personne calme et agréable et de ses voisins Mme [F] et M. [G] selon lesquelles ils n’ont jamais eu à se plaindre de son comportement ne sont pas de nature à remettre en cause les témoignages précis et concordants établissant des faits de tapage nocturne, d’agressions verbales et menaces de violences et de mort perdurant de 2011 à 2022.

Si M. [B] atteste pour Mme [I] [O] le 17 juillet 2021 en déclarant qu’il n’a jamais eu de problème avec cette dernière, le 4 novembre 2021, il se plaignait auprès de M. [E] [L], son bailleur, des menaces reçues de la part de Mme [I] [O].

Les nombreux dépôts de plainte et main-courantes de Mme [I] [O] d’avril 2012 à août 2020 par lesquelles Mme [I] [O] se plaint d’être harcelée par son voisin M. [A] et par son bailleur qui menacerait de l’expulser sont inopérantes à démentir les nombreux témoignages de ses voisins décrits ci-dessus.

Mme [I] [O] ne peut sérieusement alléguer qu’une mauvaise isolation phonique serait à l’origine des litiges avec certains de ses voisins alors qu’il lui incombe de prendre en compte le fait que l’immeuble dans lequel se situe son logement est ancien, qu’il est établi qu’elle « mettait la musique à fond » et qu’elle était violemment agressive envers nombre de ses voisins, tant verbalement qu’en cognant sur leurs portes, les murs et le sol.

Si au vu des pièces produites, il n’est pas avéré que Mme [I] [O] aurait volontairement laissé couler de l’eau pour inonder les appartements de ses voisins du dessous comme l’allègue M. [A], il est établi qu’à cette période, elle a refusé l’accès des pièces de son logement hormis les WC à l’artisan mandaté par son bailleur pour rechercher et réparer la fuite.
M. [N], plombier, fait également état de son comportement agressif.

Deux mises en demeure de son bailleur, la première par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 décembre 2012 et la seconde par lettre simple du 17 octobre 2019 d’avoir à cesser ces nuisances de même que la délivrance du congé du 29 novembre 2019 sont demeurées sans effet au vu des doléances pour des faits postérieurs de Mme [J] et de M. [B].

En conséquence, au vu des troubles anormaux de voisinage imputables à Mme [I] [O] depuis 2011, perdurant malgré les mises en demeure et la réception du congé, la délivrance de ce congé était justifiée de sorte que le jugement déféré qui l’a validé avec toutes conséquences de droit, sera confirmé.

Sur la demande en dommages et intérêts de Mme [I] [O] pour congé injustifié

Le jugement déféré sera de même confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] [O] de sa demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la délivrance d’un congé injustifié.

Sur la demande en dommages et intérêts de Mme [I] [O] pour manquement à sa jouissance paisible

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

-de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

-d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

-d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l’article précité que s’il a obtenu son autorisation ou s’il l’a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l’urgence.

Mme [I] [O] sollicite le paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre au motif qu’elle a subi un harcèlement permanent de la part de ses voisins dont elle s’est plainte en vain auprès de son bailleur, que son préjudice résulte également des menaces incessantes de ce dernier de l’expulser et de son refus d’entreprendre la moindre réparation dans son logement qui devient peu à peu insalubre.

M. [E] [L] réplique que le rapport des services d’hygiène de la ville de [Localité 5] de 2020 ne lui a jamais été transmis par Mme [I] [O], que cette dernière n’entretient pas son logement et refuse l’accès aux artisans pour y effectuer des réparations.

S’agissant des faits de harcèlement de la part d’un de ses voisins et de son bailleur, c’est par une analyse pertinente des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit que Mme [I] [O] n’en rapportait pas la preuve, qu’en effet la seule production de main-courantes et plaintes ne reproduit que ses propres affirmations sans verser, pas plus en cause d’appel, aucun élément venant les étayer.

Concernant l’état du logement, Mme [I] [O] produit un rapport de visite des services d’hygiène de la ville de [Localité 5] du 11 février 2020 faisant état de plusieurs points d’indécence (absence de chauffage, pièce principale d’une superficie inférieure aux normes et ventilation incomplète).

Le logement est un studio de 15 M2.

Le rapport indique que le radiateur est inaccessible car un bureau a été placé devant de sorte que Mme [I] [O] ne saurait en faire grief à M. [E] [L].

Ce rapport décrit un système de ventilation incomplet.

Néanmoins, Mme [I] [O] ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure à son bailleur pour lui permettre de se mettre en conformité et elle ne précise pas quel préjudice en serait résulté pour elle.

Enfin, si selon les services d’hygiène de la ville, l’unique pièce principale n’a qu’une superficie de 6,9 M2, inférieure au minimum prévu par l’article 4 du décret 120-2002 du 30 janvier 2022, Mme [I] [O] ne démontre pas ni même n’allègue avoir tenté préalablement à la présente procédure d’obtenir à l’amiable une diminution de loyer conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement déféré qui a débouté Mme [I] [O] de cette demande sera confirmé.

Sur la demande en dommages et intérêts de M. [E] [L]

M. [E] [L] qui sollicite le paiement de la somme de 6000 euros motive cette demande par les tracas occasionnés pour avoir dû faire face aux doléances de ses locataires en raison du comportement de Mme [I] [O] ainsi que pour son appel abusif et dilatoire.

Mme [I] [O] réplique qu’il n’est justifié d’aucun préjudice puisqu’elle règle ponctuellement son loyer.

L’abus de droit peut être constitué lorsque le titulaire d’un droit l’utilise à dessein de nuire et en fait un usage préjudiciable à autrui.

Il peut également naître d’une légèreté blâmable, d’une absence d’ intérêt légitime ou de la mauvaise foi.

Il n’est pas démontré que Mme [I] [O] a abusé de son droit d’exercer un recours en interjetant appel dans le but de nuire à M. [E] [L].

En revanche, il a été vu ci-dessus que plusieurs locataires ont quitté le logement qu’ils louaient à M. [E] [L] en raison des troubles de jouissance occasionnés par Mme [I] [O] ce qui a nécessairement causé un préjudice à M. [E] [L] consistant en la nécessité de trouver d’autres locataires.

Ce préjudice sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sera ajouté au jugement déféré sur ces deux points.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [O] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [I] [O] qui succombe, sera condamnée à payer à M. [E] [L] la somme de 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, en ce compris le rejet des demandes en dommages et intérêts formées par Mme [I] [O],

Y ajoutant,

Déboute M. [E] [L] de sa demande de constatation du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

Déboute M. [E] [L] de sa demande en dommages et intérêts pour appel abusif,

Condamne Mme [I] [O] à payer à M. [E] [L] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [I] [O] à payer à M. [E] [L] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [O] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,