N° RG 21/02751 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NQYE

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de ROANNE

Au fond

du 05 avril 2021

RG : 20/00271

[O]

[M]

C/

[T]

[J]

S.A.R.L. SQUASH LOISIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 12 Septembre 2023

APPELANTS :

M. [P] [C] [O]

né le 18 Février 1956 à [Localité 8] (69)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Sylvain SENGEL de la SELARL SELARL AD JUSTITIAM, avocat au barreau de ROANNE

Mme [H] [M] épouse [O]

née le 15 Septembre 1946 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvain SENGEL de la SELARL SELARL AD JUSTITIAM, avocat au barreau de ROANNE

INTIMES :

M. [X] [T]

né le 18 Janvier 1986 à [Localité 7] (42)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Corinne MENICHELLI de la SELARL BDMV AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 763

Mme [U] [J]

née le 12 Juin 1986 à [Localité 7] (42)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Corinne MENICHELLI de la SELARL BDMV AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 763

Société SQUASH LOISIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Juin 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2023

Date de mise à disposition : 12 Septembre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 2 mai 2016, les époux [O] ont acquis de M. [T] et Mme [J], un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] sis sur la commune ” [Localité 3] ” (Loire), moyennant le prix de 263 000 €.

Préalablement à la vente, des visites avaient été organisées par la société ECJ transactions, exerçant sous l’enseigne 42 bis-immo.

Peu après leur emménagement en date du 9 mai 2016, les époux [O] se sont plaint des nuisances sonores liées à l’exploitation d’une salle de squash dans l’immeuble attenant, l’impact des balles provoquant des vibrations dans leur habitation.

Par ordonnance du 25 août 2016, le président du tribunal de grande instance de Roanne a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [L]. Les opérations d’expertises ont été déclarées communes et opposables à la société Squash loisir par ordonnance de référé du 31 mai 2018. L’expert a déposé son rapport le 31 mai 2019.

Par exploits d’huissier de justice des 11 et 15 mai 2020, les époux [O] ont fait assigner M. [T] et Mme [J] ainsi que la société Squash loisir.

Par jugement du 5 avril 2021, le tribunal judiciaire de Roanne a :

– déclaré prescrite l’action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés par M. et Mme [O] à l’encontre de M. [T], Mme [J] et la société Squash loisir,

– débouté les époux [O] de l’ensemble de leurs prétentions,

– condamné les époux [O] à verser à M. [T] et Mme [J] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné les époux [O] à verser à la société Squash loisir la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné les époux [O] aux entiers dépens.

Par déclaration du 16 avril 2021, les époux [O] ont interjeté appel.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées le 10 juin 2022, les époux [O] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 5 avril 2021 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

– condamner in solidum M. [T], Mme [J] et la société Squash loisir à leur payer la somme de 20 000 € au titre du préjudice de jouissance subi,

– condamner in solidum M. [T], Mme [J] et la société Squash loisir à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [T], Mme [J] et la société Squash loisir aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées le 27 avril 2022, M. [T] et Mme [J] demandent à la cour de :

– recevoir leurs conclusions,

– les déclarer recevables et bien fondées,

y faisant droit,

– débouter les époux [O] de leur appel principal,

en conséquence,

– confirmer le jugement rendu le 5 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Roanne en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

– condamner les époux [O] à leur verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Me Menichelli, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 11 janvier 2022, la société Squash loisir demande à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne en date du 5 avril 2021 en ce qu’il a débouté les époux [O] de l’ensemble de leurs prétentions,

à titre principal,

– débouter les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

– limiter le quantum de la condamnation prononcée à la somme de 18 000€ TTC correspondant à la deuxième solution chiffrée par l’expert judiciaire et rejeter toutes demandes au titre du préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

– condamner solidairement les époux [O] à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que contrairement à ce qui est soutenu par M. [T] et Mme [J], la demande d’indemnisation de M et Mme [O] est fondée juridiquement, sur la garantie des vices cachés, la responsabilité contractuelle et la garantie décennale.

Par ailleurs, la circonstance que M et Mme [O] aient renoncé en appel à leur demande de réalisation des travaux n’entraîne pas « l’extinction » de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance, qui est distincte et autonome et doit donc être examinée.

1. Sur la demande d’indemnisation formée à l’encontre des consorts [T]-[J] :

Les époux [O] font valoir que les consorts [T]-[J] ont engagé leur responsabilité, tant sur le fondement de la garantie décennale que sur celui de la garantie des vices cachés ou encore sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Ils soutiennent :

– que le rapport d’expertise déposé par M. [L], expert judiciaire, met en évidence le dépassement des seuils sonores règlementaires, de sorte que le bien est affecté d’un vice grave,

– que le vice est d’autant plus grave qu’il se manifeste tout au long des horaires d’ouverture de l’établissement de squash, avec un surcroît d’activité pendant la pause méridienne, en soirée à partir de 18 heures et le samedi,

– que le vice rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné,

– que l’action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite dès lors qu’ils ont eu connaissance de manière certaine de l’existence du vice affectant leur logement qu’après le dépôt du rapport d’expertise, de sorte que la prescription biennale a commencé à courir le 31 mai 2019,

– que les consorts [T]-[J] ont caché le vice affectant le bien aux acquéreurs,

– que les consorts [T]-[J] ne pouvaient ignorer le vice compte tenu de la gravité de la gêne engendrée,

– que le vice est antérieur à la vente, d’une part, parce que M. [T] s’était plaint du bruit auprès de M. [Y], gérant de la Sarl Squash loisir et, d’autre part, parce que les consorts [T]-[J] ont fait procéder à des travaux de sonorisation des lieux en 2014,

– que les consorts [T]-[J] ne peuvent prétendre que les acquéreurs connaissaient l’existence du vice avant leur aménagement dès lors que, d’une part, la mitoyenneté de l’appartement avec l’établissement de squash ne laisse pas présumer de potentielles nuisances et que, d’autre part, ils pouvaient légitimement s’attendre à ce qu’une isolation acoustique suffisante existe entre les deux propriétés,

– que les visites organisées pendant les horaires d’ouverture de l’établissement de squash l’ont été à des heures où l’établissement connaissait une activité réduite,

– que la responsabilité contractuelle de droit commun des vendeurs est également engagée dès lors qu’ils ont manqué à leur obligation de remettre aux acquéreurs un ouvrage exempt de vices,

– que la garantie décennale n’est pas exclusive de la garantie des vices cachés,

– qu’ils sont privés de la pleine jouissance de leur bien depuis son acquisition en mai 2016,

– que les troubles sonores sont importants dès lors qu’ils dépassent le seuil réglementaire toléré,

– que les troubles ont une amplitude importante dès lors qu’ils se font entendre tout au long de la journée,

– qu’ils ont fait réaliser d’importants travaux au sein de la maison et payé les frais d’agence immobilière et de notaire de sorte que la plus-value réalisée sur la vente n’est pas égale à 96 000€,

– que la demande formulée au titre du préjudice de jouissance est autonome de celle relative aux travaux de reprise puisqu’elle est liée à l’engagement de la responsabilité des vendeurs.

Les consorts [T]-[J] soutiennent :

– que l’action en garantie des vices cachés est prescrite dès lors que les époux [O] ayant emménagé le 9 mai 2016, la connaissance du vice s’est faite à cette date,

– que l’ordonnance de référé du 25 août 2016 ayant interrompu le délai de prescription, le nouveau délai courant à compter de cette date a expiré le 25 août 2018,

– que l’assignation du 11 mai 2020 est postérieure à la date d’expiration du délai de prescription,

– que les époux [O] ne peuvent prétendre avoir eu connaissance du vice à compter du dépôt du rapport d’expertise dès lors que dès l’engagement de l’instance en référé, le 30 juin 2016, ils visaient expressément l’existence d’un vice caché,

– que les époux [O] ont visité le bien à plusieurs reprises avant la vente et ne pouvaient ignorer qu’il était situé à côté d’une salle de squash,

– que préalablement à la vente, des visites ont été organisées, dont deux ont été effectuées pendant les horaires d’ouverture de la salle de squash,

– que le caractère exclusif de l’action en garantie des vices cachés empêche les époux [O] d’agir sur un autre fondement juridique.

– qu’en abandonnant leur demande principale en condamnation des vendeurs à la réalisation de travaux de nature à mettre un terme aux désordres acoustiques, les époux [O] ont procéduralement renoncé à leur demande accessoire en indemnisation d’un préjudice de jouissance,

– que la demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance est en tout état de cause infondée,

– que les époux [O] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice certain et se contentent de l’évaluer à la somme forfaitaire de 20 000 €.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 1648, alinéa 1, prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

M et Mme [O] ont acquis la maison d’habitation litigieuse le 2 mai 2016 et y ont emménagé le 9 mai 2016. C’est à cette date que doit être fixé le jour auquel ils ont eu connaissance des nuisances sonores alléguées, liées à l’exploitation de la salle de squash dans l’immeuble attenant, ainsi qu’il ressort d’un courriel qu’ils ont adressé à leur notaire le 17 juin 2016.

Cependant, le délai de deux ans pour engager une action sur le fond prévu à l’article 1648 du code civil précité a été interrompu par la saisine, le 30 juin 2016, du juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne, jusqu’au 25 août 2016, date à laquelle il a ordonné une mesure d’expertise.

Le juge ayant ainsi fait droit à la demande de mesure d’instruction, le délai de deux ans a été suspendu, en application de l’article 2239 du code civil, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, soit le 31 mai 2019.

Par voie de conséquence, l’action fondée sur la garantie des vices cachés introduite par M et Mme [O] par acte d’huissier de justice du 11 mai 2020, soit dans le délai de deux ans requis, est recevable. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur le vice caché

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’article 1644 dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de ces textes que les acquéreurs doivent rapporter la preuve d’un vice existant antérieurement à la vente, dont ils n’avaient pas connaissance, non-apparent, qui compromet l’usage normal de la chose.

Le vice, qui consiste en des nuisances sonores, est établi par le rapport d’expertise judiciaire qui mentionne que le bruit a pour origine les chocs des balles contre le mur de 3 courts de squash, directement mitoyens, ces 3 courts, situés côte à côte pouvant être occupés simultanément. Les résultats des mesures ont mis en évidence des émergences sonores supérieures au seuil réglementaire toléré, ce qui est de nature à compromettre l’usage normal de la chose.

M. [T] et Mme [J] ne contestent d’ailleurs que le caractère caché du vice, arguant du fait que M et Mme [O] ont visité à quatre reprises le bien, dont deux fois durant les horaires d’ouverture de la salle de squash, et que la nature mitoyenne de l’appartement avec une salle de squash était visible.

Si M et Mme [O] reconnaissent avoir visité l’appartement à deux reprises à des heures où la salle de squash était ouverte, il y a lieu de relever, ainsi qu’ils l’indiquent à juste titre, que ces deux visites se sont déroulées à des moments où l’établissement avait une activité réduite, soit au moment de son ouverture, à 10 heures, soit juste après la pause méridienne, à 14 heures.

Par ailleurs, la circonstance que l’appartement soit mitoyen avec l’établissement de squash ne pouvait les laisser supposer l’absence d’isolation acoustique entre les deux propriétés et l’existence de nuisances sonores.

Le caractère caché du vice, ainsi que l’ignorance de son existence par les acquéreurs sont donc établis.

Sur l’indemnisation

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M et Mme [O], qui demandent la condamnation des consorts [T] [J] à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, exercent l’action indemnitaire de l’article 1645 indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Cette demande est autonome et distincte de celle relative aux travaux de reprise, à laquelle ils renoncent, compte tenu de la vente de leur bien, de sorte qu’elle subsiste de façon indépendante.

Selon une attestation du 17 juin 2016 de M. [Y], gérant de la salle de squash, M. [T] est venu à trois reprises dans son club pour se plaindre du bruit.

Ainsi, il est établi que les vendeurs avaient connaissance du vice antérieurement à la vente, ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les troubles sonores sont importants puisqu’ils dépassent de 8 db à 12 db le seuil réglementaire toléré égal à 5db, et les impacts de balles de squash sur le fronton des courts mitoyens sont transmis directement par le mur séparatif donnant sur le salon de M et Mme [O].

Il est donc établi que M et Mme [O] ont subi un préjudice de jouissance jusqu’à la vente de leur bien, le 7 septembre 2021, soit durant 5 ans.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] et Mme [J] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’ils ont subi.

2. Sur la demande d’indemnisation formée à l’encontre de la société Squash loisir

Les époux [O] recherchent la responsabilité de la société Squash loisir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et sollicitent sa condamnation, in solidum avec M. [T] et Mme [J], à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance. Ils soutiennent:

– que l’expert judiciaire a constaté de multiples dépassements du seuil sonore règlementaire,

– que les nuisances sonores constituent un trouble du voisinage, nonobstant l’antériorité de l’établissement de squash,

– qu’il importe peu que la société Squash loisir ait pu être en conformité avec la règlementation par le passé dès lors qu’à l’heure actuelle, son activité génère des nuisances sonores excédant les seuils règlementaires,

– que le changement de destination du tènement immobilier en 2013 ne saurait dispenser la société Squash loisir de respecter les normes en matière d’isolation acoustique.

La société Squash loisir fait valoir :

– qu’elle exerce son activité depuis 1998, soit antérieurement à la transformation, en 2013, du tènement voisin en immeuble à usage d’habitation,

– que les normes sonores relatives aux immeubles d’habitation sont particulières, de sorte qu’avant le changement de destination de l’immeuble voisin, elle respectait les dispositions légales et règlementaires relatives au bruit,

– que les conditions d’exploitation de la salle de squash demeurent inchangées depuis plusieurs années, la société n’ayant enregistré aucune hausse démesurée de la fréquentation ni organisé de compétitions au sein du club.

– que les époux [O] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain,

– que les pièces versées aux débats tendent à démontrer l’absence de préjudice de jouissance,

– que les époux [O] ont revendu leur bien en septembre 2021, réalisant à cette occasion une plus-value de 96 000€.

Réponse de la cour

Selon l’article R. 1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

Ainsi qu’il a été précédemment vu, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le club de squash est à l’origine de nuisances sonores provenant du choc des balles contre le mur de 3 courts de squash, directement mitoyen au salon de M et Mme [O], ces 3 courts, situés côte à côte pouvant être occupés simultanément.

Les résultats des mesures ont mis en évidence des émergences sonores bien supérieures au seuil réglementaire toléré, ce qui est de nature à caractériser un trouble anormal de voisinage.

Pour contester le caractère anormal et illicite du trouble de voisinage allégué, l’intimée invoque l’antériorité de son installation par rapport à la transformation du tènement voisin, qui était à l’origine un hangar, en maison d’habitation, et à sa conformité aux normes sonores réglementaires avant le changement de destination de l’immeuble voisin.

Mais l’antériorité de l’installation et sa conformité aux dispositions légales et réglementaires relatives au bruit avant le changement de destination de l’immeuble ne saurait exonérer la société Squash loisir de sa responsabilité et faire disparaître le caractère anormal du trouble subi par ses voisins.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M et Mme [O] et, pour les mêmes motifs que ceux ayant permis de retenir la condamnation de M. [T] et Mme [J], de condamner la société Squash loisir, in solidum avec ces derniers, à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [O] et condamne in solidum la société Squash loisir et M. [T] et Mme [J] à leur payer la somme de 3.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel sont in solidum à la charge de la société Squash loisir et de M. [T] et Mme [J].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [T] et Mme [J] et la société Squash loisir à payer à M et Mme [O], la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. [T] et Mme [J] et la société Squash loisir à payer à M et Mme [O], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [T] et Mme [J] et la société Squash loisir aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,