ARRET N°351

N° RG 21/03069 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GMQB

Etablissement Public EPIC DEUX-SEVRES HABITAT

C/

[R]

S.A.S. GEORGE V VAL DE LOIRE

S.C.I. [Localité 8] BURGONCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 JUILLET 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03069 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GMQB

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 mars 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIORT.

APPELANTE :

Etablissement Public EPIC DEUX-SEVRES HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 9]

ayant pour avocat Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEES :

Madame [M] [R] épouse [B]

née le 15 Novembre 1959 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 8]

ayant pour avocat Me Christelle LEVELU de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

S.A.S. GEORGE V VAL DE LOIRE

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.C.I. [Localité 8] BURGONCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant toutes les deux pour avocat postulantMe François-xavier MORISSET de la SCP MORISSET & MONTOIS-CLERGEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES et pour avocat plaidant Me Laurent HEYTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [M] [R] est propriétaire d’une maison située [Adresse 10], cadastrée n° [Cadastre 6].

La S.C.I. [Localité 8] BURGONCE a acquis des parcelles voisines situées [Adresse 18], cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 13], aux fins d’y faire construire un ensemble immobilier.

Le 31 juillet 2015, la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE a vendu un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement, situé [Adresse 1], cadastré CO n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15] à la société HABITAT SUD DEUX-SÈVRES.

Faisant valoir que le chantier entrepris lui a causé des troubles anormaux de voisinage, notamment des fissures dans son domicile, une perte d’ensoleillement et d’intimité, mais aussi diverses nuisances, par actes des 13 et 25 avril 2016, Mme [M] [R] a fait assigner la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE devant le tribunal désormais judiciaire de NIORT aux fins d’injonction de cesser tous troubles anormaux de voisinage et aux fins de condamnation à l’indemniser des préjudices moral, de jouissance et financier subis.

Par ordonnance du 19 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné une médiation et désigné l’association COM pour y procéder. Il a été mis fin à cette mesure sans que les parties aient pu parvenir à un accord.

Par acte du 27 décembre 2018, Mme [R] a fait appeler en cause l’OFFICE DE L’HABITAT SUD DEUX-SÈVRES ès-qualité de propriétaire des immeubles situés [Adresse 12] pour lui voir déclarer opposable le jugement à intervenir dans l’instance principale.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 7 février 2019.

Par ses conclusions récapitulatives, Mme [M] [R] demandait au tribunal de :

– enjoindre à l’Office public Deux-Sèvres Habitat, propriétaire actuel du bien, de cesser tout trouble,

– condamner in solidum la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE ainsi que l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres en leurs qualités de constructeur, maître d’ouvrage et propriétaire actuel de l’ouvrage, à lui payer :

15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

15 000 euros pour la perte de jouissance de son extérieur,

60 000 euros au titre de son préjudice financier ;

– condamner in solidum la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE ainsi que l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– prononcer l’exécution provisoire.

Par écritures en défense, la SAS GEORGES V VAL DE LOIRE et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE concluaient :

– à la mise hors de cause de la SAS Georges V Val de Loire, mandataire de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE ;

– à l’irrecevabilité des demandes de Mme [M] [R] à l’encontre de la

S.C.I. [Localité 8] BURGONCE au titre des nuisances olfactives, de l’entretien du mur mitoyen et des pertes d’ensoleillement, de vue et d’intimité, et de démolition ;

– au débouté de l’ensemble de ses demandes ;

– à la condamnation de Mme [M] [R] à payer à chacune des défenderesses une somme de 4 000 euros ;

– à la condamnation de Mme [M] [R] aux dépens avec faculté de recouvrement direct par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres sollicitait le débouté de Mme [M] [R] en toutes ses demandes, sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 22/03/2021, le tribunal judiciaire de NIORT a statué comme suit :

‘DÉCLARE RECEVABLES les demandes de Mme [M] [R] à l’encontre de l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, de la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE CONDAMNE in solidum l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, de la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE à payer à Mme [M] [R] les sommes suivantes

– 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

– 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

– 55 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de ce jugement;

CONDAMNE in solidum l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, de la SAS Georges V Val de Loire et la SCT [Localité 8] BURGONCE aux dépens ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, de la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE à payer à Mme [M] [R] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de ce jugement’.

Le premier juge a notamment retenu que :

– au regard des échanges ayant existé, Mme [M] [R] a pu légitimement penser que la SAS Georges V Val de Loire était le promoteur immobilier responsable du chantier et des nuisances dont elle se plaignait.

La SAS Georges V Val de Loire ne produit ni extrait Kbis de la société ni la preuve du mandat allégué. A aucun moment dans les échanges de courriers produits au dossier, la SAS Georges V Val de Loire n’a prétendu être étrangère au litige et elle a au contraire tenté d’apporter à Mme [M] [R] des réponses en qualité de promoteur.

La société Georges V Val-de-Loire apparaît donc bien comme le promoteur en charge du projet.

Les demandes de Mme [M] [R] à l’égard de la SAS Georges V Val de Loire seront donc déclarées recevables.

– s’agissant de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, celui qui a fait construire doit indemniser son voisin du trouble anormal de voisinage causé par l’édification et l’implantation de l’ouvrage même s’il n’en est plus propriétaire (2e Civ, 28 mars 2013, n° 12-13.917). Les demandes formées par Mme [M] [R] à l’encontre de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE seront donc également déclarées recevables.

– elle produit des certificats médicaux attestant de la dégradation de son état de santé.

– si l’existence d’un trouble anormal du voisinage est contestée par la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, Mme [R] produit des constats d’huissier et des photos de sa maison avant, pendant et après l’édification de l’ensemble immobilier sur les parcelles voisines, en surplomb de sa propriété. La construction d’immeubles d’un à deux étages a réduit l’ensoleillement, obstrué la vue et offert une vue directe et plongeante aux ouvriers pendant le chantier puis aux habitants de ces immeubles sur la maison de Mme [R]. Il en ressort une diminution de l’ensoleillement, et surtout une atteinte radicale à l’intimité de l’habitation et du jardin de Mme [M] [R].

– si l’immeuble construit par la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE est désormais vendu à l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, les troubles allégués par Mme [M] [R] résultent de l’octroi du permis contesté dès l’origine

– La responsabilité d’un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, mais aussi l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, en toute connaissance du permis de construire et des plans de l’ouvrage, seront tenus de plein droit, en leurs qualités de promoteur, de maître de l’ouvrage et de propriétaire des nouveaux bâtiments, de réparer les troubles occasionnés par l’édification de l’ouvrage litigieux.

– sur les nuisances imputables au chantier, pendant les travaux, elle a dû supporter le bruit des engins, les cris des ouvriers, l’alarme de la grue.

– elle se plaint également de dégradations dans son jardin du fait d’une grande quantité de poussière et de gravats en provenance du chantier, recouvrant tout ce qui se trouvait à l’extérieur, y compris sa voiture. Elle précise que le sol en était devenu glissant et dangereux.

– elle dénonce l’apparition de fissures dans son logement au moment des travaux de fondation du chantier, puis de fissures extérieures. Elle produit un constat d’huissier du 9 mai 2012 relevant des fissures intérieures et un second constat du 27 mai 2015 notant des fissures extérieures.

– les défenderesses contestent tout trouble anormal de voisinage

– les inconvénients sonores et visuels dénoncés, qui sont inhérents à tout chantier (bruits, poussière, présence d’une grue) ne sauraient constituer un trouble anormal de voisinage, au risque d’interdire de tels travaux dès lors que des habitations pré-existent autour d’un terrain constructible.

– en l’absence de description antérieure au chantier ou de rapport d’expert concluant à l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le chantier et l’apparition des fissures, la responsabilité de la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE ne saurait être engagée de ce fait, étant rappelé que la maison est édifiée sur d’anciennes carrières, et que l’expert mandaté sur place par son propre assureur (la MAIF) n’a pas pu déterminer si les fissures provenaient ou non des travaux réalisés.

– sur la dégradation du mur mitoyen, composé de pierres sèches non jointoyées, il est normal que la végétation le traverse par endroits. Mme [R] ne rapporte pas la preuve de la dégradation ou même de la fragilisation du mur, qu’il appartient aux deux propriétaires mitoyens d’entretenir. Il ressort au contraire du constat d’huissier du 27 mai 2015 que le mur est en bon état.

– sur les nuisances olfactives et sonores, Mme [R] ne rapporte pas la preuve de nuisances olfactives incommodantes au point d’excéder des inconvénients normaux de voisinage ni de nuisances sonores intenses et répétées susceptibles de qualifier un trouble anormal de voisinage.

– le préjudice moral de Mme [R] tient à ce que son état psychique s’est détérioré du fait de cette situation qui s’est imposée à elle, a modifié irrévocablement son environnement et impacté son mode de vie. Il convient de lui allouer une somme de 5 000 euros.

– la perte de vue et d’ensoleillement crée incontestablement un préjudice de jouissance définitif qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10 000 euros.

– Mme [R] rapporte la preuve de la dépréciation de son bien du fait des constructions voisines. Elle produit des estimations de son bien immobilier en mars 2015, avant l’édification des constructions litigieuses, et en avril 2016, une fois les immeubles voisins construits. La perte de valeur est estimée à environ 55 000 euros. Il convient de lui allouer cette somme en réparation de son préjudice.

– sur la demande tendant à faire cesser le trouble, Mme [R] demande qu’il soit enjoint à l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres de faire cesser le trouble, mais ne précise cependant les moyens propres à le faire et les dommages et intérêts qui lui sont alloués sont de nature à indemniser l’intégralité du préjudice subi.

LA COUR

Vu l’appel en date du 22/10/2022 interjeté par l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 03/04/2023, l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT a présenté les demandes suivantes :

‘JUGER l’EPIC DEUX-SÈVRES HABITAT recevable et bien fondé en son appel,

En conséquence,

REFORMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NIORT le 22 mars 20221 en ce qu’il a :

– déclaré recevables les demandes de Mme [M] [R] à l’encontre de

l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, de la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE,

– condamné in solidum l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE à payer à Mme [M] [R] les sommes suivantes :

o 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

o 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

o 55.000 euros en réparation de son préjudice financier ;

– dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de ce jugement;

– condamné in solidum l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, de la SAS Georges V Val de Loire et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE aux dépens,

– condamné in solidum l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres, la SAS Georges V Val de Loire et la SC1 [Localité 8] BURGONCE à payer à Mme [M] [R] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de ce jugement.

Statuant à nouveau,

JUGER Mme [R] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres pour défaut d’intérêt à agir,

JUGER Mme [R] irrecevable en son action initiée à l’encontre de l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres car prescrite,

A titre subsidiaire,

JUGER que l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres n’est pas responsable des nuisances et par conséquent des préjudices allégués par Mme [R],

A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible la Cour devait considérer l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres responsable des nuisances alléguées par Mme [R] et les préjudices y afférent, elle ne pourra que :

JUGER que la responsabilité de l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres sera minorée à de plus juste proportions par rapport aux sociétés [Localité 8] BURGONCE et Georges V Val de Loire,

RÉDUIRE également le montant des sommes allouées à Mme [R], notamment en fixant à 20 % la perte de chance liée au prix de revente de l’immeuble.

En toutes hypothèses,

DÉBOUTER Mme [R] (ou tout autre succombant) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

CONDAMNER Mme [R] à verser à l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [R] aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS conformément à l’article 699 du du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT soutient notamment que :

– la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et la société Georges V Val de Loire ont fait l’acquisition des parcelles sises [Adresse 18], cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 13], voisine de l’immeuble de Mme [R], aux fins d’y faire construire un ensemble immobilier.

Suite à la livraison des immeubles le 27 avril 2017, les sociétés ont vendu un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement, situé [Adresse 1], cadastré CO n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15], à la société Habitat Sud Deux-Sèvres

– sur l’absence d’intérêt à agir, dès 2012, Mme [R] affirmait commencer à subir diverses nuisances, un constat d’huissier était dressé en 2012.

Au mois d’avril 2016, elle assignait au fond mais l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres n’est devenu propriétaire des immeubles qu’au cours de l’année 2017.

L’EPIC ne pouvait alors proposer des éventuelles solutions permettant de mettre fin au litige,

– l’EPIC Habitat Sud Deux-Sèvres ne pouvait être tenu pour responsable des nuisances alléguées et qui seraient causées par les sociétés [Localité 8] BURGONCE et Georges V Val de Loire et Mme [R] n’a pas d’intérêt à agir à son encontre, dès lors qu’elle est devenue propriétaire postérieurement à ses doléances.

– la prescription quinquennale s’applique en l’espèce. Dès l’année 2012, Mme [R] commençait à se plaindre de diverses nuisances mais ce n’est que le 27 décembre 2018, soit plus de 6 années plus tard que Mme [R] va assigner l’EPIC devant le tribunal de NIORT.

– la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et la société NEXITY VAL DE ne peuvent s’exonérer en arguant qu’elles ne sont plus propriétaire car elles sont restées maîtres d’ouvrage jusqu’à la réception de ces logements et que la responsabilité de l’EPIC ne peut être retenue jusqu’à cette date.

– Mme [R] ne peut sérieusement soutenir que les doléances dont elle se prévaut ne seraient apparues qu’à compter de 2015-2016, alors que, dans ses propres écritures, elle confirme l’apparition des désordres en 2012.

– sur les désordres existants du temps du chantier, la responsabilité de Sud Deux-Sèvres Habitat ne pourra être retenue car l’immeuble collectif de 22 appartements et les 7 logements individuels en cause (parcelle CO [Cadastre 14] et [Cadastre 16]) ont été réceptionnés le 27 avril 2017 et l’EPIC qui n’était pas informé du conflit est étranger à ces difficultés.

– si des troubles olfactifs, visuels et sonores diurnes et nocturnes dénoncés durant le chantier puis avec l’entrée dans les lieux des résidents, il appartient alors à Mme [R] d’agir directement contre les locataires.

– les troubles décrits ne sont pas anormaux et interviennent ponctuellement, ils ne se manifestent pas de manière continue et répétée.

– Mme [R] n’a jamais accepté la construction des logements, alors qu’elle ne peut ignorer le fait, qu’à la base, elle a acheté une maison à [Localité 17], donc dans une zone urbaine, appelée, à terme, à recevoir des constructions.

– sur les désordres actuels, soit la dégradation du mur par la présence de ronces, racines et végétation, la clôture grillagée installée par le promoteur constructeur a protégé le mur des ronces et celui-ci ne menace pas de s’écrouler et reste en parfait état, sans évolution avérée de fissures.

Le PV de constat de Maître [U] DU 15 mars 2023 produit par Mme [R] démontre que le mur est encore aujourd’hui en parfait état et ne menace pas de ruine.

– les troubles olfactifs ne sont pas démontrés.

– sur les nuisances sonores, il appartient à Mme [R] de déposer plainte .

Il appartient à Mme [R] d’informer sans délai l’EPIC quand elle a à se plaindre de tels comportements, s’ils deviennent récurrents

– sur la perte d’intimité, de vue et d’ensoleillement lié à la construction nouvelle, le terrain de Mme [R] n’est pas clôturé et est situé à un nouveau très inférieur du niveau ‘normal’.

– les nouvelles constructions sont constituées, d’une part de 7 maisonnettes composées d’un seul étage, situées à une dizaine de mètres du jardin de Mme [R] et d’un immeuble de deux étages, situé de l’autre côté de la rue et à une vingtaine de mètres de la parcelle de Mme [R], située en périphérie du centre ville, alors que l’ensoleillement et la vue ne sauraient être considérés comme des droits acquis, notamment en zone urbaine, et il n’existe pas en l’espèce de troubles anormaux du voisinage.

– au vu de la configuration particulière du terrain de Mme [R], ce dernier est régulièrement ombragé, même en l’absence de construction voisine. Les photographies qu’elle présente montre non l’ombre d’un immeuble mais celles de murs.

– à titre infiniment subsidiaire, il conviendrait de réduire la responsabilité de l’EPIC à de plus juste proportion, et de revoir à la baisse le montant des condamnations allouées par le premier juge.

– Mme [R] n’apporte aucun élément de preuve permettant d’évaluer et de justifier les montants sollicités.

– s’agissant du préjudice financier, il n’est nullement avéré que la baisse de valeur de son bien n’est due qu’aux nouvelles constructions, et à considérer que la valeur du bien de Mme [R] aurait baissé en raison des constructions, cette perte de valeur ne pourrait être analysée qu’en une perte de chance de vendre au prix le plus haut et la réparation ne peut être totale.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 05/07/2022, la société SAS GEORGES V VAL DE LOIRE et la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE ont présenté les demandes suivantes:

‘Vu les articles 30,32 et 122 du code de procédure civile,

Il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NIORT en date du 22 mars 2021, en ce qu’il a :

– débouté Mme [R] au titre de sa demande relative aux « nuisances imputables au chantier » ;

– débouté Mme [R] au titre de sa demande relative à « la dégradation du mur mitoyen » ;

– débouté Mme [R] au titre de sa demande relative aux « nuisances

olfactives ».

Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NIORT en date du22 mars 2021, en ce qu’il a :

– déclaré recevables les demandes de Mme [R] à l’encontre de la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE et de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE ;

– condamné in solidum la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE à payer à Mme [R] les sommes suivantes :

o 5 000 en réparation de son préjudice moral

o 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance

o 55 000 € en réparation de son préjudice financier

– dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– condamné in solidum la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE aux dépens ;

– condamné in solidum la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE à payer à Mme [R] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence :

– mettre hors de cause la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE ;

– déclarer irrecevable les demandes de Mme [R] à l’encontre de la S.C.I. [Localité 8] [Localité 8] BURGONCE ;

– débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des sociétés [Localité 8] BURGONCE et la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE ;

– condamner Mme [R] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, la société SAS GEORGES V VAL DE LOIRE et la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE soutiennent notamment que :

– la maison de Mme [R] est située à plus d’un mètre sous le niveau normal de la chaussée et a la particularité d’avoir été construite à un niveau beaucoup plus bas que les terrains voisins. Les passants et piétons avaient déjà une vue directe sur le jardin et la maison de Mme [R].

– la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE a vendu l’ensemble immobilier, en l’état futur d’achèvement à la société HABITAT SUD DEUX-SÈVRES par acte du 31 juillet 2015.

L’immeuble a été livré à l’OFFICE PUBLIC HABITAT SUD DEUX-SÈVRES, qui en est donc propriétaire depuis le 31 juillet 2015

– Mme [R] s’est rapidement opposée à tout projet de construction, arguant notamment et principalement qu’elle ne voulait pas avoir de voisins, et la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE a pris en compte les remarques et complaintes de Mme [R] et a tenté d’y répondre dans la mesure du possible, en faisant des propositions constructives : installation d’un rideau végétal, installation d’une clôture et réparation du mur mitoyen à ses frais.

– s’agissant de la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE, elle doit être mise hors de cause, car elle n’est pas intervenue en qualité de maître de l’ouvrage de l’opération immobilière ni de ‘promoteur’ ou de ‘constructeur’.

Seule la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE est intervenue en qualité de maître de l’ouvrage.

La société GEORGE V VAL DE LOIRE n’est intervenue qu’en qualité de mandataire de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE.

En vertu des articles 1984 et suivants du code civil, propres au mandat, tous les actes effectués par un mandataire au nom et pour le compte du mandant n’incombent qu’à ce seul dernier.

Mme [R] ne peut soutenir être légitime en son action à l’encontre du « constructeur apparent’ alors qu’elle avait parfaitement identifié le maître de l’ouvrage selon son courrier recommandé en date du 28 juillet 2015, adressé uniquement à la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, titulaire du permis de construire.

– elle ne peut tenter de bénéficier d’une théorie de l’apparence.

Les courriers adressés par la société GEORGE V VAL DE LOIRE à Mme [R] avec comme objet « S.C.I. [Localité 8] BURGONCE » et l’ont été en sa qualité de mandataire de la société maître d’ouvrage.

– la société NEXITY VAL DE LOIRE, anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE, n’a jamais eu, ni la qualité de maître de l’ouvrage, ni la qualité de propriétaire du terrain ou de l’immeuble. L’action engagée à son encontre n’est pas recevable.

– sur les demandes formées à l’encontre de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, Mme [R] ne justifie pas de l’existence des troubles allégués et, encore moins de leur caractère anormal.

Elle a agi en qualité de vendeur d’immeuble en état futur d’achèvement et n’est

plus propriétaire depuis l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 31 juillet 2015.

L’immeuble terminé a été livré en janvier 2017.

– la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE n’a pas qualité pour défendre aux demandes de Mme [R] et n’a plus les qualités de propriétaire ni de maître d’ouvrage et les demandes sont irrecevables.

– s’agissant des fissures, il n’existe aucun élément technique liant causalement les travaux effectués et les fissures alléguées et Mme [R] ne formule aucune demande précise à ce titre.

– s’agissant des bruits de chantier, leur anormalité n’est pas démontrée, s’agissant notamment de l’alarme de la grue ou sa position dans le sens du vent.

– sur la dégradation du jardin par de la poussière et des gravats, la preuve de l’existence de ce trouble n’est pas rapportée, alors que son terrain est en contrebas.

– sur l’apparition récurrente des ronces sur le mur mitoyen, l’existence d’un tel phénomène n’est pas démontrée et Mme [R] est aussi responsable de l’entretien du mur mitoyen, qui demeure en bon état.

– la vue par le grutier ne constituait pas un trouble anormal du voisinage, d’autant qu’un piéton de taille normale avait déjà une vue directe sur son domicile à partir du terrain voisin et le terrain de Mme [R] ne dispose pas de clôture.

– d’après le plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 8], Mme [R] habite dans une zone urbanisée.

– sur la perte de vue, d’ensoleillement et d’intimité liée à la construction nouvelle, la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE n’est plus propriétaire de l’immeuble voisin, et n’est plus maître d’ouvrage depuis janvier 2017.

– en tout état de cause, la réalité du trouble, son anormalité et le préjudice allégué ne sont aucunement justifiés, étant rappelé la construction uniquement de 7 maisonnettes et d’un immeuble de 2 étages.

Mme [R] ne justifie absolument pas de l’anormalité du trouble, de l’anormalité de l’ombre, de l’anormalité de la perte d’intimité alléguée.

– le trouble a pu être considéré comme anormal quand la construction litigieuse a des dimensions et une contenance sans lien avec son environnement, ce qui n’est pas le cas.

– le préjudice d’ensoleillement allégué n’était aucunement prouvé et n’est pas défini dans son ampleur et dans sa durée.

– sur les nuisances olfactives, elles ne sont pas établies et la réparation d’un tel trouble n’incombe pas à S.C.I. [Localité 8] BURGONCE.

– à titre subsidiaire, sur le quantum des demandes, le préjudice moral n’est justifié par aucun élément, la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE n’en est pas à l’origine et ne peut en être tenue responsable d’une souffrance psychologique réactionnelle à la modification de son environnement.

– s’agissant de la perte de jouissance sur l’extérieur, Mme [R] ne démontre pas l’existence de ce préjudice ni de sa cause.

Là encore, le tribunal judiciaire de NIORT a retenu une somme forfaitaire sans l’expliquer

– s’agissant du préjudice financier, le chantier était temporaire, et l’attestation produite par Mme [R] ne fait aucunement état d’une perte de valeur suite à la présence d’une construction voisine et se contente d’indiquer la valeur éventuelle de son immeuble, Mme [R] n’indiquant pas le coût d’acquisition de cet immeuble par rapport à la valeur qu’elle estimait à l’époque.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 29/03/2023, Mme [M] [R] a présenté les demandes suivantes :

‘Vu les moyens de fait et de droit sus-énoncés,

Vu l’article 905 du code de procédure civile,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de Mme [R] à l’encontre de la S.C.I. [Localité 8] [Localité 8] BURGONCE, la Société GEORGE V VAL DE LOIRE devenue NEXITY VAL DE LOIR et L’EPIC DEUX-SÈVRES HABITAT.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a considéré comme trouble anormal de voisinage la perte d’intimité, de vue et d’ensoleillement.

DÉCLARER Recevable et bien fondée l’appel incident formé par Mme [R] et infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [R] au titre des nuisances sonores, de la dégradation du mur mitoyen et des nuisances olfactives.

EN CONSÉQUENCE

DIRE que les nuisances sonores, la dégradation du mur mitoyen et les nuisances olfactives sont bien constitutives d’un trouble anormal de voisinage

CONDAMNER in solidum la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, de la société NEXITY VAL DE LOIRE et DEUX-SÈVRES HABITAT les en sommes de :

– 15.000 € au titre du préjudice moral,

– 15.000 € au titre de la perte de jouissance de son extérieur,

– 60.000 € au titre du préjudice financier

DÉBOUTER l’EPIC DEUX SÈVRES HABITAT , la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, la Société NEXITY VAL DE LOIRE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

CONDAMNER in solidum la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, de la société NEXITY VAL DE LOIRE et EPIC DEUX-SÈVRES HABITAT en la somme de 4 000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, Mme [M] [R] soutient notamment que :

– sur la prescription, l’ensemble des troubles évoqués par Mme [R] dans son acte introductif d’instance sont des troubles prenant naissance à compter de l’édification de l’immeuble en 2016 et pour certain qui perdurent en 2023.

– sur la mise hors de cause de la société GEORGE V VAL DE LOIRE, celle-ci ne rapporte nullement la preuve de l’existence d’un mandat ni même de son contenu et comme l’ont retenu les premiers juge, les pièces du dossier démontrent sa qualité de promoteur. En outre, à l’égard des voisins, les constructeurs en charge des travaux sont responsables de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage constaté.

– sur les troubles anormaux du voisinage, Mme [R] est propriétaire d’une maison sise [Adresse 10] cadastrée [Cadastre 6]. Elle y vit seule avec ses chiens.

Cette maison a la particularité de ne pas être accessible directement depuis la [Adresse 10], étant située au fond d’un passage commun et donc entourée d’autres fonds qui la surplombent.

– la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et la société GEORGES V VAL DE LOIRE ont fait l’acquisition de ces terrains encerclant le fond de la concluante,

– c’est à compter de l’édification de la construction en 2015, que la tranquillité de Mme [R] a été continuellement gênée par des troubles liés au chantier ainsi que par la perte d’intimité et d’ensoleillement qui en découle.

– Bien consciente de la gêne visuelle que va constituer l’édification du bâtiment, la société GEORGES V VAL DE LOIRE, dite NEXITY, répond par courrier daté du 17 avril mais transmis par courriel le 28 avril 2015.

– les troubles de voisinages étant persistants et continus, Mme [M] [R] a été contrainte de saisir le tribunal, suivant exploit en date du 27 décembre 2018, aux fins de voir dire et juger le jugement à intervenir opposable à l’Office Public Habitat Sud Deux Sèvres, en sa qualité de propriétaire actuel.

– sur l’intérêt à agir à l’encontre de DEUX-SÈVRES HABITAT, c’est lors de la construction que certains désordres apparaissent, soit en 2015 soit des nuisances sonores, la position de la flèche de la grue, la dégradation du jardin par la poussière et les gravats.

– en outre, depuis 2016 des désordres persistent : dégradation du mur, perte d’intimité et d’ensoleillement.

– alors que les troubles de voisinage persistent, DEUX SÈVRES HABITAT est bien la propriétaire desdits immeubles. L’action pour troubles de voisinage peut être dirigée contre le propriétaire de la construction, et ce, même si le propriétaire actuel des biens est amené à supporter une responsabilité imputable à son locataire qui a causé les troubles incriminés.

Il conviendra donc de ne pas mettre hors de cause la société GEORGE V VAL DE LOIRE devenue NEXITY VAL DE LOIRE et de retenir sa responsabilité en tant que constructeur.

– le propriétaire du terrain voisin duquel les troubles de voisinages sont issus et qui persistent est bien DEUX-SÈVRES HABITAT. L’action à son encontre est donc recevable .

– s’agissant des désordres existants du temps du chantier et de la responsabilité de S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et la société GEORGE V VAL DE LOIRE, Mme [R] a subi des bruits de chantier et de moteur d’engins dès 7h30 et à toute heure du jour, mais également le samedi ainsi que la sonnerie de l’alarme de la grue un weekend entier dû à des vents forts du 20 au 22 février 2016.

Les bruits causés par les allées et venues des engins au regard de la particularité altimétrique de l’habitation de Mme [R] étaient d’autant plus dérangeants.

– sur la position de la flèche de la grue, au dessus de son terrain, il s’agit d’un trouble anormal, alors que l’alarme se déclenche.

– sur la dégradation du jardin par la poussière et des gravats, la présence de cette poussière en quantité excessive génère une gêne importante et anormale qui outrepasse les inconvénients normaux de voisinage, Mme [R] ayant d’ailleurs été contrainte de faire réaliser le nettoyage du sol en béton.

– sur l’apparition de nombreuses fissures extérieures et intérieures, elle a été constatée.

– s’agissant des désordres actuels, la dégradation du mur mitoyen est démontrée par la présence de ronces, racines et végétation.

Tant les sociétés S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et GEORGES V VAL DE LOIRE que DEUX-SÈVRES HABITAT sont responsables des dommages causés sur la partie du mur lui appartenant, les racines, ronces, brindilles et lierre l’envahissant provenant exclusivement du fond adverse puisqu’elles n’ont jamais entretenu leur côté du mur et ce depuis le commencement des travaux jusqu’à ce jour. Les dégradations vont continuer à s’amplifier si rien n’est fait très rapidement alors qu’elle-même entretient son côté de mur.

– l’huissier constate le 16/04/2019 que ‘ des plantes poussent derrière le mur entre la clôture verte et le mur. […] Cette clôture est adossée au mur’. La fissure s’accentue de jour en jour et Mme [R] craint que le mur finisse par s’effondrer.

– sur les troubles olfactifs, des poubelles sont installées juste derrière les cloisons grillagées et le mur mitoyen donnant sur la terrasse de la concluante.

– s’agissant des nuisances sonores, elles sont anormales et dénoncées par les voisins et la fille de Mme [R].

– sur la perte d’intimité, de vue et d’ensoleillement, rien ne pouvait faire penser en 2008 que le PLU allait être modifié et qu’il serait autorisé des constructions sur une zone de carrière,

– le jardin de Mme [R], et l’intérieur de son domicile à travers ses fenêtres, sont offerts à la vue directe des ouvriers du chantier et le sont de la même manière aux habitants qui occupent les maisons d’habitation, ce qui n’était aucunement le cas en 2015.

– le récent constat de Maître [U] huissier de justice décrit bien cette perte d’ensoleillement, d’intimité.

– Mme [R] ne subissait pas déjà cette visibilité de la part des piétons passant sur la voie publique puisque son immeuble est situé au fond d’un passage commun.

– elle rapporte la preuve de la privation d’ensoleillement dans la cuisine, salle de bains, bureau et chambre, générant une importante gêne visuelle notamment compte tenu du handicap physique.

– les juges admettent régulièrement le trouble de voisinage créé en milieu urbain par des constructions nouvelles régulièrement autorisées.

Si Mme [R] habite dans une zone urbanisée, il faut également prendre en considération la particularité altimétrique de son terrain et la réalité d’un préjudice est parfaitement rapportée.

Mme [R] peut se prévaloir de l’antériorité de son droit par rapport à la gêne occasionnée par la bâtiment érigé.

– même si la construction des bâtiments litigieux n’entraîne qu’une perte d’ensoleillement limitée, cela modifie indiscutablement les conditions de jouissance de l’immeuble et ce quelle que soit la période de l’année.

Me [U] a constaté le 25 octobre 2017 à 11 heures que les 2/3 du jardin situé devant la façade principale était à l’ombre.

– le vis-à-vis est très important et elle a perdu toute intimité.

Entre les enfants qui s’amusent à jeter des projectiles sur son terrain et le voisin qui installe un fauteuil à sa fenêtre avec vue directe sur son terrain, la jouissance paisible de sa propriété est entièrement remise en cause.

– les végétations et notamment les arbres plantés en bordure des propriétés accueillant les constructions nouvelles sont pour la plupart morts et elle-même ne peut aucunement planter des végétaux sur sa propriété car elle a sur son terrain une fosse septique toutes eaux avec épandage.

– la santé psychique de Mme [R] est très affectée par la situation, d’autant plus que compte tenu de son handicap, elle ne travaille plus et passe tout son temps dans son domicile.

– sur l’anormalité, la position de la maison de Mme [R] est une circonstance d’espèce qu’il convient de prendre en considération.

– sur la réparation du préjudice, la valeur de la maison de Mme [R] anciennement estimée entre 135 000 et 140 000 euros en mars 2015 (Attestation immobilière du 23/03/2015, pièce n°24), a fortement diminué pour une estimation actuellement fixée entre 80 000 et 90 000 euros en avril 2016. Une nouvelle estimation immobilière fait état d’une valeur encore diminuée alors que le chantier est désormais terminé, située entre 78.000 et 83.000 € au 11 avril 2017.

Cette nouvelle perte de valeur conduit la concluante à réévaluer son préjudice financier à la somme de 60.000 €, et son préjudice moral à 15 000 €.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03/04/2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action engagée à l’encontre de l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT :

L’article 122 du code de procédure civile dispose : ‘ constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’.

L’article 31 du même code dispose que : ‘ l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé’.

L’article 32 du même code dispose : ‘Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir’.

En l’espèce, dans le cadre de l’action engagée les 13 et 25 avril 2016, par Mme [M] [R] à l’encontre de la SAS Georges V VAL DE LOIRE et de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, elle a, par acte du 27 décembre 2018, fait appeler en cause l’Office de l’habitat Sud Deux-Sèvres ès-qualités de propriétaire des immeubles situés [Adresse 12].

La S.C.I. [Localité 8] BURGONCE a vendu l’ensemble immobilier, en l’état futur d’achèvement à la société HABITAT SUD DEUX-SÈVRES par acte du 31 juillet 2015, la livraison intervenant le 27 avril 2017.

L’article 1601-3 du code civil dispose que :

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux’

Outre qu’à compter du 27 avril 2017, l’EPIC avait qualité de propriétaire ayant reçu les immeubles construits, l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Au surplus, Mme [R] soutient que des troubles anormaux subsistent à ce jour.

Son intérêt à agir à l’encontre de l’établissement public DEUX SÈVRES HABITAT est en conséquence établi et sa recevabilité doit être confirmée.

Quant à la prescription quinquennale de son action, elle n’est pas encourue.

En effet, Mme [R] soutient que les troubles anormaux qu’elle dénonce auraient débuté durant le chantier en 2016 et pour certain perdurent en 2023.

En retenant une ouverture de chantier en 2015, l’action engagée selon assignation du 27 décembre 2018 n’est donc pas préscrite.

Sur la recevabilité de l’action engagée à l’encontre de la société SAS GEORGES V VAL DE LOIRE désormais dénommée NEXITY VAL DE LOIRE:

La société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE, soutient l’irrecevabilité de l’action engagée à son encontre et le fait qu’elle doit être mise hors de cause, car ne serait pas intervenue en qualité de Maître d’ouvrage de l’opération immobilière ni de ‘promoteur’ ou de ‘constructeur’.

Seule la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE serait intervenue en qualité de maître de l’ouvrage et la société GEORGE V VAL DE LOIRE ne serait intervenue qu’en qualité de mandataire de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE.

Toutefois, la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE ne verse aux débats aucune preuve du mandat qu’elle allègue.

Si Mme [R] par son courrier du 24 avril 2015 a adressé ses éléments de contestations à la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE au titre de la contestation du permis de construire accordé à cette dernière, c’est bien la société NEXITY qui lui a adressé réponse et propositions par courrier des 17 avril et 28 mai 2015, sous l’objet ‘S.C.I. [Localité 8] BURGONCE’, sans que sa qualité de mandataire n’apparaisse.

Les statuts de la société NEXITY VAL DE LOIRE, dans leur version mise à jour le 11 mars 2022, seule versée aux débats, mentionnent en leur article 2 ‘OBJET’ que la société a pour objet ‘la gestion et l’étude enginieering de toute opération de construction et de promotion immobilière concernant tout immeuble y compris maisons d’habitations et bureaux, pour le compte de tiers et éventuellement pour son propre compte’.

En conséquence, la société NEXITY VAL DE LOIRE anciennement dénommée GEORGE V VAL DE LOIRE, si elle n’est pas apparue comme vendeur à l’acte du 31 juillet 2015, apparaît effectivement comme promoteur constructeur intervenant sur le projet, son nom et entête figurant au surplus sur les éléments du permis de construire et plan de masse qu’elle verse aux débats.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les demandes de Mme [M] [R] à l’égard de la SAS Georges V VAL DE LOIRE sont recevables.

Sur la recevabilité de l’action engagée à l’encontre de la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE :

Celui qui a fait construire doit indemniser son voisin du trouble anormal de voisinage causé par l’édification et l’implantation de l’ouvrage, même s’il n’en est plus propriétaire, d’autant que divers troubles allégués par Mme [R] sont concomitants au chantier de sa construction, la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE étant titulaire du permis de construire puis vendeur du bien.

La recevabilité de l’action engagée à son encontre par Mme [R] doit être retenue, par confirmation du jugement entrepris.

Sur les troubles du voisinage :

L’article 544 du code civil dispose que ‘la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.’

L’article 651 du même code précise que ‘ la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention’.

Ainsi, le droit de propriété trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sauf à en devoir réparation.

Il appartient à celui qui allègue l’existence de tels troubles d’en rapporter la preuve, étant précisé qu’un trouble peut être considéré comme anormal à la suite d’une construction quand celle-ci a des dimensions et une contenance sans lien avec son environnement.

Si Mme [R] habite dans une zone urbanisée, elle soutient qu’il faut également prendre en considération la particularité altimétrique de son terrain, au regard de la perte significative d’ensoleillement tant dans la cour intérieure qu’au niveau des ouvertures, à la suite de constructions sur des terrains contiguës, d’une hauteur bien supérieure à l’existant.

Il convient d’examiner successivement les divers troubles que dénonce Mme [R].

S’agissant de l’apparition de fissures :

Au moment où les travaux de fondation sont réalisés sur le fonds voisin, Mme [R] constate dans son domicile, l’apparition de nombreuses fissures intérieures. A la suite d’un premier constat d’huissier de justice du 9 mai 2012, un second constat sera réalisé le 27 mai 2015, permettant de révéler selon elle l’apparition de nouvelles fissures sur les façades extérieures de sa maison. Toutefois, elle ne verse aux débats aucune pièce, expertise ou consultation technique permettant de démontrer l’imputabilité de ces fissurations aux travaux entrepris par la société SAS GEORGES V VAL DE LOIRE et la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE.

Mme [R] ne peut donc soutenir, faute de lien de causalité établi avec les travaux litigieux, l’existence en ce sens d’un trouble anormal de voisinage, d’autant qu’elle indiquait dans ses doléances adressées à la mairie de [Localité 8] que sa construction se situe sur une ancienne carrière.

S’agissant des bruits du chantier, des poussières supportées et de la position de la flèche de la grue :

Mme [R] indique avoir subi des bruits de chantier et de moteur d’engins dès 7h30 et à toute heure du jour, mais également le samedi ainsi que la sonnerie de l’alarme de la grue un weekend entier, dû à des vents forts du 20 au 22 février 2016.

Toutefois, et en dépit des attestations versées (Mme [D], Mme [I] notamment), la présence d’un chantier de construction, dûment autorisé selon permis de construire, à proximité de son immeuble est nécessairement génératrice de troubles, sans que Mme [R] démontre leur anormalité quant à leur intensité ou leur durée qui n’est pas précisée, s’agissant des bruits supportés.

Le déclenchement de l’alarme de la grue durant un week-end est un trouble ponctuel n’excédant pas les inconvénients normaux du voisinage, en période de vents forts, et il en est de même du positionnement de la flèche de la grue ‘en girouette’ à l’occasion de cet épisode venteux.

S’agissant de la poussière, Mme [R] ne démontre pas au surplus, au regard des photographies versées, que les poussières reçues durant le chantier aient excédé la mesure admissible des inconvénients normaux du voisinage d’un chantier, étant rappelée la particularité de la situation du terrain de Mme [R], en contrebas des terrains voisins litigieux, les conséquences d’un effet de cuvette ne pouvant être reprochées à la société SAS GEORGES V VAL DE LOIRE ou à la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE, pas plus qu’à l’acquéreur des immeubles construits.

S’agissant de la dégradation du mur mitoyen :

Mme [R] fait reproche d’un défaut d’entretien du mur et de la végétation, provoquant un risque d’effondrement du mur mitoyen, de la responsabilité tant des sociétés S.C.I. [Localité 8] BURGONCE et GEORGES V VAL DE LOIRE que de DEUX-SÈVRES HABITAT.

Il résulte toutefois des photographies et constats d’huissier de justice produits qu’il s’agit d’un mur en pierres sèches non jointoyées dont il n’est pas démontré qu’il menace ruine ou soit effectivement endommagé par la végétation, un trouble anormal n’étant pas en l’état démontré, notamment par le constat d’huissier établi le 15 mars 2023 constitué de photographies, alors que le constat précédent du 27 mai 2015 indiquait ‘mur en bon état’, étant rappelé que Mme [R] conserve la charge de l’entretien de son côté de mur et que l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT doit veiller à son entretien régulier de son côté.

S’agissant des nuisances olfactives :

Il ne ressort pas des pièces versées, principalement photographiques, que Mme [R] justifie de la réalité de ce trouble issu selon elle du stockage malodorant de poubelles des locataires des logements.

Il ne peut être retenu en conséquence l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté ce grief.

S’agissant des nuisances sonores :

Il ne peut être ignoré que la présence nouvelle de bâtiments d’habitation à proximité de l’immeuble de Mme [R] génère nécessairement des bruits et nuisances sonores en lien avec l’activité humaine.

Toutefois, si des débordements notamment festifs sont décrits et attestés par Mme [N], M. [P], Mme [B] ceux-ci apparaissent ponctuels et ne peuvent être qualifiés de troubles anormaux du voisinage.

Ces comportements paraissent être le fait isolé de certains locataires et s’il appartient au propriétaire bailleur d’intervenir utilement pour éviter la perturbation du voisinage, la responsabilité de l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT ne peut être retenue en l’espèce à ce titre, faute pour Mme [R] d’établir la réalité d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

S’agissant de la perte d’intimité, de vue et d’ensoleillement :

Mme [R], occupant son habitation depuis 1996, indique dans ses écritures que ‘rien ne pouvait faire penser en 2008 que le PLU allait être modifié et qu’il serait autorisé des constructions sur une zone de carrière’.

Toutefois, elle ne pouvait méconnaître la réalité dès l’origine de sa propriété de l’implantation de son immeuble en milieu urbain, en périphérie du centre ville, dans un secteur où la situation existante et son maintien ne faisaient l’objet d’aucune protection particulière.

En outre, l’encaissement naturel de sa parcelle, en contrebas des parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 13] récemment construites, offrait dès l’origine à partir de ces parcelles une vue naturelle sur la parcelle n° [Cadastre 6], ainsi que les photographies versées aux débats le démontrent.

Les constructions litigieuses sont constituées de 7 pavillons à étage unique, situés à une dizaine de mètres du jardin de Mme [R] et d’un immeuble de deux étages, situé de l’autre côté de la rue et à une vingtaine de mètres de la parcelle de Mme [R].

Il y a lieu alors de considérer que ces constructions sont de dimensions et de contenance en lien effectif avec leur environnement, permettant leur intégration sans distorsion de taille avec l’existant, dont l’immeuble de Mme [R].

S’agissant de la perte de luminosité, il ne ressort pas des constats et photographies versés ni des autres productions que la luminosité de la maison ait été affectée dans des proportions excédant le risque nécessairement encouru du fait de l’installation en milieu urbain, du fait des nouvelles constructions litigieuses.

Il en est de même de la vue offerte à partir du terrain de Mme [R], ou encore de sa perte d’intimité, telle que décrite notamment par sa fille Mme [B].

S’il est compréhensible que puisse s’exprimer de la part de Mme [R] un fort sentiment de perte, du fait de la présence nouvelle d’un voisinage non souhaité, il n’est pas établi que les nouvelles contraintes en relation avec les constructions opérées constituent, au regard de la nature de ces constructions et de leur milieu d’implantation, des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, étant rappelé que nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question.

Il ne peut en conséquence être retenu en l’espèce l’existence d’un trouble anormal du voisinage au regard des divers griefs soulevés par Mme [R], celle-ci ne pouvant alors prétendre à obtenir indemnisation.

Le jugement doit être alors infirmé, et il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes indemnitaires de Mme [R] au titre d’un préjudice moral, de jouissance et financier.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de Mme [M] [R].

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocat.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut,

DÉCLARE recevable l’action engagée par Mme [M] [R] à l’encontre de l’établissement public EPIC DEUX SÈVRES HABITAT, non prescrite, de la société SAS GEORGES V VAL DE LOIRE et de la société S.C.I. [Localité 8] BURGONCE.

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

– déclaré recevables les demandes de Mme [M] [R] formées à l’encontre de l’EPIC HABITAT SUD DEUX-SÈVRES, de la SAS Georges V VAL DE LOIRE et de la S.C.I. [Localité 8] BURGONCE.

Statuant à nouveau,

DIT que l’existence d’un trouble anormal du voisinage n’est pas démontrée par Mme [R].

DÉBOUTE Mme [M] [R] de ses demandes indemnitaires.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE Mme [M] [R] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocat.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,