ARRÊT N°

N° RG 21/02821 – N° Portalis DBVH-V-B7F-ID5T

MAM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MARSEILLE

16 novembre 2020

RG:17/13785

[A]

C/

[P]

Grosse délivrée

le

à Selarl Avouepericchi

Me Pomies Richaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 09 JUIN 2022

APPELANT :

Monsieur [R] [A]

né le 05 Octobre 1965 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, Plaidant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ :

Monsieur [B] [E] [P]

né le 13 Juin 1977 à[Localité 5])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mars 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

Mme Catherine Ginoux, conseillère,

Madame Laure Mallet, conseillère,

GREFFIER :

Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Mars 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022, prorogé à ce jour,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Céline Delcourt, greffière le 09 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 27 mars 2013, M. [B] [P] a vendu à M. [R] [A] moyennant le prix de 655.000€ une maison datant du XIXème siècle avec terrain sur la commune d'[Localité 2] (Bouches-du-Rhône), qu’il avait acquise le 6 octobre 2011.

Se plaignant de l’existence de fissures et lézardes affectant les sols et les murs, ainsi que de remontées d’humidité en pied des murs du rez-de-chaussée, M. [A] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille, lequel par ordonnance du 18 décembre 2015 a ordonné une mesure expertale confiée à M. [U] [O].

L’expert a déposé son rapport définitif le 3 décembre 2017.

Par acte d’huissier délivré le 8 décembre 2017, M. [A] a fait assigner M. [P] en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement rendu le 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

– débouté M. [A] de toutes ses demandes,

– condamné M.[A] à payer à M. [P] la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles

Par déclaration enregistrée le 11 décembre 2020, M. [A] a relevé appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par ordonnance du 30 juin 202, le conseiller de la mise en état de ladite cour, a, au visa de l’article 47 du code de procédure civile, renvoyé le dossier devant la présente cour, en raison de la qualité d’avocat au barreau d’Aix-en-Provence de M. [A].

Suivant conclusions remises et notifiées le 7 février 2022, M. [R] [A] demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence de vices cachés,

– l’infirmer pour le surplus,

– condamner M. [B] [P] à lui payer:

* la somme de 107.370 € au titre des travaux de reprise,

* celle de 100.000€ à titre de dommages et intérêts en raison de la moins value,

* celle de 2.000€ au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux,

* celle de 23.400€ au titre du préjudice de jouissance (du 1er mai 2015 au 28 février 2012), outre la somme mensuelle de 300 € jusqu’au mois d’achèvement des travaux,

*celle de 6.000€ au titre des frais irrépétibles,

– condamner M. [P] aux entiers dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire

L’appelant reproche à l’expert de ne pas avoir analysé les témoignages de Mme [Y] (ancienne locataire) et de M. [I] (maçon) révélant que la maison était affectée de graves désordres d’humidité et de fissures avant la vente et que M. [P] a fait appel à des professionnels du bâtiment pour les travaux de rénovation et en déduit qu’il avait donc nécessairement connaissance des vices affectant la bâtisse.

Il soutient que M. [P] est un vendeur professionnel (marchand de biens) et qu’il a réalisé en 10 ans de nombreuses opérations lui ayant procuré une plus-value d’un million d’euros, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie réservée aux non-professionnels.

Il prétend que les témoignages produits par M. [P] émanant de personnes ayant vu la maison après l’accomplissement des travaux de rénovation sont dénués de valeur probante pour démontrer que la maison n’avait pas de vices antérieurement à la vente. Il soutient que M. [P] a dissimulé les vices au lieu de traiter la structure de la bâtisse .

Suivant conclusions remises et notifiées le 21 février 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [B] [P] demande à la cour de :

– réformer le jugement en ce qu’il a admis l’existence de vices cachés,

– confirmer le jugement pour le surplus,

– écarter le rapport d’expertise de M. [G],

– débouter M. [A] de ses demandes,

– subsidiairement, débouter M. [A] de sa demande de dommages et intérêts pour moins-value et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pendant la durée des travaux, réduire l’indemnisation à de plus justes proportions,

– condamner M. [A] à lui payer la somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles

L’intimé prétend que les fissures généralisées sont apparues postérieurement à la vente et de façon concomitante à un épisode de sécheresse survenu en 2015 ayant touché le département des Bouches-du-Rhône et souligne que M. [A] avait écrit en ce sens à la mairie d'[Localité 2]-en- Provence. S’agissant des moisissures, il fait valoir que M. [A] date leur manifestation au cours de l’hiver 2014/2015. Il affirme qu’il n’avait pas connaissance de ces problèmes antérieurement à la vente, ce qui correspond aux conclusions expertales. Il estime être en droit d’opposer la clause de non garantie insérée dans l’acte authentique. Il souligne que l’expertise [G] dont se prévaut M. [A] est intervenue quatre ans après le rapport d’expertise et ne revêt pas un caractère contradictoire. Il soutient qu’il n’ a pas revendu le bien dans une intention spéculative mais pour des raisons personnelles.

La clôture de l’instruction de la procédure est intervenue le 4 mars 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [A] recherche la garantie de son vendeur sur le fondement de l’article 1641 du code civil, selon lequel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Les vices de nature à donner lieu à cette garantie, supposent un vice caché, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et d’une gravité en compromettant l’usage normal. Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et des caractéristiques ci-dessus.

– Les parties s’opposent d’abord sur l’existence des vices cachés à la date de la vente, consistant en l’espèce en des fissurations sur les murs et l’humidité et moisissures en pied des murs du rez-de-chaussée.

S’agissant de l’humidité, présente en pied des murs périphériques de la salle à manger, l’expert conclut qu’elle a pour cause, d’une part, un défaut de réalisation de la construction qui ne comprend pas de coupure de capillarité et d’autre part, un remblai extérieur réalisé à un niveau trop haut qui enterre le mur sur sa base sans protection adaptée, de sorte que l’humidité des masses terreuses extérieures migre à travers le mur. Il estime que cette humidité date de la réalisation des extensions, salle à manger et cuisine, dans une période estimée de 30 à 50 ans, soit 1966 à 1986. L’attestation de Mme [X], locataire de l’immeuble de 1988 à 2010, confirme la présence d’importantes tâches d’humidité et de salpêtre sur le sol, ainsi qu’en partie basse de l’étagère cimentée, « tâches que nous traitions annuellement », donc antérieurement à la vente.

Il est constant que M. [P] a fait réaliser entre la fin de l’année 2011 jusqu’en mars 2021, des travaux dans la maison, dont les peintures intérieures, de sorte qu’à la date de la vente, cette humidité n’était pas visible. A cet égard, l’expert précise: « Apprécier que l’état des peintures en pied-de-mur était corrélé à un phénomène actif de remontées capillaires et au niveau de remblai ne pouvait se faire que par l’intervention d’un professionnel ».

En ce qui concerne les fissures et lézardes des murs et sol de l’entrée de l’immeuble, l’expert a relevé que les déclarations des parties étaient concordantes pour dire que ces fissures n’existaient pas à la date de la vente. Il expose que la fragilité de la maison est d’origine et conclut que les fissurations du mur et des sols ont pour causes un vice des fondations de la maison, associé à une aggravation due très probablement à des variations hygrométriques du sol d’assise qui se sont produites après la vente du bien. Il affirme que ces vices sont inhérents au bien vendu et existaient, au moins dans une moindre mesure, à la date de la vente. L’attestation de la locataire de l’immeuble pendant 22 ans (1988 à 2010), Mme [X] confirme la présence de plusieurs fissures sur l’immeuble, qu’elle décrits précisément.

Tant pour les remontées d’humidité, que pour les fissures, il affirme qu’en raison de leur importance, ils rendent l’immeuble impropre à sa destination et n’étaient pas décelables par un observateur normalement averti.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que l’existence de vices cachés affectant l’immeuble vendu était démontrée.

– Ensuite les parties s’opposent sur l’application de la clause de non garantie des vices cachés, incluse à l’acte dans les termes suivants sous l’intitulé « Etat-mitoyenneté-désignation-contenance »: « Il prendra l’immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vétusté, vices de construction ou autres, apparents ou cachés, affaissements ou éboulements, fouilles, défaut d’alignement, mitoyenneté ou non mitoyenneté la consistance ou la contenance indiquée, en plus ou en moins, excédât-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ».

L’alinéa 2 ajoute que « Le vendeur déclare en outre que l’immeuble a fait l’objet de travaux de moins de dix ans (plomberie, électricité, peinture et carrelage) nécessitant la souscription d’une assurance dommage ouvrages, ainsi qu’il est dit ci-après »; Page 18 de l’acte il déclare ne pas avoir souscrit d’assurance dommage ouvrages.

L’insertion d’une telle clause est admise ; elle peut être écartée si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait l’existence du vice et en a gardé le silence ou si le vendeur peut être qualifié de professionnel de l’immobilier.

M. [A] soutient que M. [P] qui a vendu le bien litigieux avec une plus-value de 270 000 €, a ensuite réalisé plusieurs ventes immobilières en dix ans, occasionnant des plus-value sur cette période de plus d’un million d’euros, doit être qualifié de professionnel de l’immobilier. Il ajoute qu’il travaille désormais pour la société Safti et officialise ainsi le métier de marchand de biens qu’il exerce de fait depuis plusieurs années.

Certes, les pièces du dossier établissent que M. [P] a acheté et vendu entre le 6 octobre 2011 et juillet 2021, trois biens immobiliers dans la région, cependant, pour autant il ne peut être considéré que son activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles, trois achats et reventes de biens immobiliers sur dix ans, séparées de plusieurs années (2011-2013, 2013-2019, 2019-2021), ne peuvent être considérés que comme des opérations occasionnelles. Sa formation dans l’entreprise Safti est bien postérieure à la vente litigieuse.

Sur la connaissance des vices par le vendeur à la date de l’acte de vente, M. [A] se prévaut de l’attestation de Mme [X] qui décrit précisément les fissures présentes et fait observer qu’elles correspondent exactement à celles qui sont réapparues. Il rappelle que la maison a été laissée en état d’abandon après le départ de la locataire en 2010, de sorte que les vices étaient nécessairement visibles lors de l’achat par M. [P] en 2011, ce dont les professionnels qui ont procédé aux travaux ont du l’informer et souligne l’importante différence de prix entre l’achat -385 000 €- et la revente -655 000 €. Il produit au soutien de sa position un rapport d’expertise amiable établi par M. [G], dont M. [P] sollicite le rejet, en raison de son caractère non contradictoire.

Dès lors que cette expertise a été soumise à la discussion contradictoire des parties, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats pour ce seul motif, cependant, il est rappelé que la juridiction ne peut se fonder exclusivement sur cette pièce, qui doit être corroborée par d’autres éléments de preuve. Au demeurant, la cour observe que M. [A] justifie le recours à ce rapport par le fait que l’expert judiciaire n’a pas pris en considération les témoignages de Mme [X] et de M. [I], or, ces attestations lui ont été communiquées et n’ont pas été écartées de son analyse.

Il résulte des pièces du dossier que M. [P] a déclaré lors de la vente avoir fait réaliser des travaux d’aménagement intérieur au cours de l’année 2012, avoir aménagé le garage existant en cuisine, sans avoir demandé de permis de construire, que les travaux ont été achevés au mois de mars 2012, qu’il n’avait pas été demandé d’autorisation d’urbanisme et n’avait pas souscrit d’assurance dommages ouvrage.

Selon les constatations de l’expert, ces travaux ont consisté en la réalisation d’enduits sur les façades, la pose de dalles de pierres calcaire et la réfection des peintures intérieures. Ces travaux ont été réalisés sans factures, avec l’aide d’un maçon, ce que confirme l’attestation de M. [I], l’expert relève par le qualificatif « façonnier malitorne », le faible professionnalisme de ces travaux, ajoutant qu’ils n’ont pas été précédé d’un diagnostic du bâtiment, de sorte qu’il était difficile sans l’intervention d’un professionnel, d’apprécier la gravité des pathologies de l’immeuble. En conséquence, il ne peut être soutenu que M. [P] a été nécessairement informé de la gravité des désordres par les professionnels du bâtiment intervenus lors des travaux de rénovation en 2012.

Il a été démontré plus haut que les fissures constatées lors des accédits, qui ont pour cause principale la fragilité structurelle de la maison, dont les fondations sont insuffisantes, pré-existaient à la vente et qu’elles n’étaient pas visibles lors de la vente, les travaux réalisés ayant recouvert l’état des parois et des sols. Cependant, l’expert affirme qu’elles se sont aggravées postérieurement à la vente. Cette conclusion est parfaitement démontrée par les sondages du dallage de l’entrée, desquels il ressort que sous les dalles en pierre posées en 2012, il y a deux couches de carreaux en terre-cuite, la première posée sur une chape de mortier, la suivante posée à la colle, du fait de l’absence de trace de colle ou de mortier dans le creux des fissures sur les carreaux inférieurs, l’expert conclut que ces fissures se sont produites de façon concomitante avec celles des carreaux supérieurs et donc que les dalles de pierre calcaire les plus récentes n’ont pas dissimulé des fissures anciennes.

Par ailleurs, il est établi qu’un épisode de sécheresse a sévi de mars à septembre 2015 dans la région d'[Localité 2], à une date contemporaine à l’apparition des fissures, ce qui a conduit M. [A] à solliciter par courrier auprès de la mairie la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle. Il est indifférent qu’un arrêté ne soit pas intervenu à cette époque.

M. [A] ne conteste pas l’attestation de Mme [H], agent immobilier, selon laquelle « il a effectué trois visites de la maison, dont une avec un homme de l’art pour estimer les travaux, il a été relevé que quelques fissures étaient apparentes comme beaucoup de bastides de l’époque qui n’ont pas de fondations, la maison date du XIXème et cela avait été précisé lors des visites ainsi qu’au client et maître d”uvre ».

En l’état de l’ensemble de ces éléments, alors que les désordres sont évolutifs, que les constatations faites par l’expert judiciaire sur les sols sont exclusives de la mauvaise foi du vendeur, que les constatations quant aux procédés réparatoires faites par l’expert amiable sur les murs ne sont pas corroborées par d’autres éléments, hormis le mail de son sapiteur, que le vendeur, profane, a été aidé par des professionnels, peu compétents, il n’est pas démontré que M. [P] avait connaissance des vices, ni la conscience de leur gravité à la date de la vente.

Enfin, si la différence de prix entre l’acquisition et la revente ne peut s’expliquer qu’en partie par la valeur ajoutée des travaux réalisés par M. [P], elle n’est pas de nature, à elle seule, à démontrer sa mauvaise foi, s’agissant d’un bien situé dans un quartier très recherché.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [A] de l’ensemble de ses demandes et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, il sera condamné aux dépens de première instance, en ce, compris les frais de référé et d’expertise et d’appel et sera condamné à payer à M. [P], la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats le rapport de M. [Z] [G],

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [R] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [A] à payer à M. [B] [P] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne M. [R] [A] aux dépens de première instance, qui comprendront les frais de référé et d’expertise et aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,