COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MAI 2022

N° 2022/ 203

Rôle N° RG 20/00840 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFOXB

[F] [U]

[X] [C] épouse [U]

C/

[Y] [O]

[B] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Mehdi MEZOUAR

Me Sydney CHARDON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Cannes en date du 16 Décembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-19-00948.

APPELANTS

Monsieur [F] [U]

né le 04 Octobre 1979 à Bar le Duc (55800)

de nationalité Française, demeurant 12 Rue Jean Moulin – 55800 France

représenté par Me Mehdi MEZOUAR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [X] [C] épouse [U]

née le 04 Octobre 1984 à Bar le Duc (55800)

de nationalité Française, demeurant 12 Rue Jean Moulin – 55800 France

représentée par Me Mehdi MEZOUAR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [Y] [O], demeurant 383 boulevard Jacques Monod, Résidence Helios, Bâtiment Aria – ne – 06110 LE CANNET

Assigné en étude le 29 octobre 2020

défaillant

Monsieur [B] [O]

né le 19 Février 1936 à Aintouta (Algérie), demeurant 383 boulevard Jacques Monod – Résidence Hélios – Bat Ariane – 06110 LE CANNET

représenté par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Février 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous-seing privé en date du 7 novembre 2011, [F] [U] et [X] [U] ont donné à bail à [Y] [O] un appartement situé 383 Boulevard Jacques Monod, Résidence Hélios, bâtiment Ariane 06110 Le Cannet moyennant un loyer mensuel de 763,75 € dont 100 € de provision sur charges.

Le 22 mars 2019, [F] [U] et [X] [U] faisaient délivrer à leur locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 65.’972 € au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Suivant exploit de huissier en date du 10 juillet 2019 [F] [U] et [X] [U] assignaient [Y] [O] devant le tribunal d’instance de Cannes aux fins de :

* voir prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire.

* voir ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux avec les concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

* voir prononcer la condamnation d'[Y] [O] au paiement de la somme de 65.’972 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

* voir prononcer la condamnation de [Y] [O] au paiement de la somme de 3.055 € correspondant au montant des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts.

* voir prononcer la condamnation d'[Y] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée comme le loyer et avec intérêts de droit.

*voir prononcer la condamnation d’ [Y] [O] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* voir prononcer la condamnation d’ [Y] [O] aux frais et dépens de la présente instance en ce compris le commandement de payer, l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de [Y] [O].

L’affaire était appelée à l’audience du 17 septembre 2019, audience au cours de laquelle [F] [U] et [X] [U] maintenaient l’intégralité de leurs demandes.

[Y] [O] demandait au tribunal de :

– à titre principal,

* déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail au visa de l’article L632 du code de la construction et de l’habitation en l’absence de justification de la dénonciation de l’exploit introductif d’instance au représentant de l’État.

– subsidiairement,

*déclarer irrecevable et mal fondée la procédure et l’ensemble des demandes en l’état de l’absence de déclaration de créance au passif de la procédure d’ [Y] [O].

– à titre infiniment subsidiaire,

* constater la nullité du commandement de payer sur lequel sont fondées les poursuites et la présente procédure.

*déclarer prescrites les sommes réclamées par [F] [U] et [X] [U].

*condamner les époux [U] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 16 décembre 2019 , le tribunal d’instance de Cannes a :

*déclaré irrecevables [F] [U] et [X] [U] en leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

*dit que l’intégralité des demandes en découlant sont sans objet.

*débouté [F] [U] et [X] [U] de leur demande au titre du paiement des loyers et charges prétendument impayées.

* rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

* débouté [F] [U] et [X] [U] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure.

*condamner [F] [U] et [X] [U] à payer à [Y] [O] la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 17 janvier 2020, ( N°RG 20/00840) [F] [U] et [X] [U] ont interjeté appel de ladite décision.

Par déclaration en date du 23 août 2020, ( N°RG 20/08069) [F] [U] et [X] [U] ont interjeté appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

*déclare irrecevables [F] [U] et [X] [U] en leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

*dit que l’intégralité des demandes en découlant sont sans objet.

*déboute [F] [U] et [X] [U] de leur demande au titre du paiement des loyers et charges prétendument impayées.

* rejete toutes demandes plus amples ou contraires

* déboute [F] [U] et [X] [U] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure.

*condamne [F] [U] et [X] [U] à payer à [Y] [O] la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ordonnance de jonction en date du 3 novembre 2020, le magistrat de la mise état a rendu une ordonnance de jonction entre les instances suivantes : N°RG 20/08069 – N°Portalis DBVB-V-B7E-BGGEG joint au 20-840 , l’affaire étant suivie sous le seul et unique numéro : 20-840.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 23 août 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [F] [U] et [X] [U] demandent à la cour de :

* infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal judiciaire de Cannes,

Statuant à nouveau,

* prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

* ordonner l’expulsion d'[Y] [O] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux avec les concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

* voir prononcer la condamnation d'[Y] [O] paiement de la somme de 65.’972 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 763,75 euros à compter du 29 mars 2019,

* condamner [Y] [O] à verser cette somme au jour du commandement de payerjusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêts.

* condamner [Y] [O] au paiement de la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, [F] [U] et [X] [U] font valoir que le premier juge avait le pouvoir d’ordonner la production de pièces si celle-ci n’est pas communiquée même si elle n’est pas invoquée mais nécessaires à la solution du litige.

En l’espèce pour déclarer irrecevable leur demande, le premier juge s’est borné à dire qu’il n’est pas rapporté la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État sans exiger sa production alors qu’il s’agit d’un élément essentiel à la solution.

Or il ressort clairement de leurs pièces que cette demarche a été effectuée comme l’atteste la réception électronique.

Ils font également grief au premier juge d’avoir renversé la charge de la preuve en ce qu’il appartient au locataire de prouver qu’il s’est acquitté de ses loyers.

Ils maintiennent qu’il appartient à celui qui prétend s’être exécuté d’en apporter la preuve et non le créancier à qui il incombe seulement d’apporter la preuve de l’existence de l’obligation.

Le premier juge a demandé aux bailleurs de prouver que le loyer avait été payé alors que le décompte produit faisait bien ressortir la période des impayés.

Par conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 18 novembre 2020 auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, [Y] [O] demande à la cour de :

*A titre principal,

– d e voir déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail au visa de l’article L632 du code de la construction et de l’habitation en l’absence de justification de la dénonciation de l’exploit d’instance au représentant de l’État.

* A titre subsidiaire,

– voir déclarer irrecevable et infondée la procédure et l’ensemble des demandes, en l’état de l’absence de déclaration de créance au passif de la procédure collective de [Y] [O],

* A titre infiniment subsidaire,

– voir constater la nullité du commandement de payer sur lequel sont fondées les poursuites de la présente procédure.

– voir déclarer prescrites les sommes réclamées par [F] [U] et [X] [U]

– voir condamner [F] [U] et [X] [U] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle à l’appui de ses demandes que de nombreuses procédures ont déjà été engagées par les époux [U] notamment devant le tribunal d’instance de Cannes qui, par jugement du 25 juin 2015, avait déjà déclaré leur procédure irrecevable.

Il indique que par ordonnance de référé en date du 7 novembre 2018, les époux [U] ont été également déboutés de leurs demandes.

Aussi il précise ne pas être en mesure d’apprécier si les dispositions de l’article 902 du code de procédure civile ont été respectées étant précisé, qu’en tout état de cause, il appartiendra aux appelants d’en justifier auprès de la Cour.

Il maintient qu’il appartenait aux demandeurs de justifier d’avoir avisé le représentant de l’Etat ce qui n’a pas été accompli dans le cadre de la première instance.

Il indique qu’aucune déclaration de créance n’a été faite auprès de Maître [H] [V], mandataire judiciaire lequel avait été mis en la cause ce qu’ils n’ont pas contesté.

Enfin il soutient que le décompte fourni est erroné alors qu’il convient d’appliquer la prescription de trois ans pour les actions intentées après le 27 mars 2017 quelque soit la date de la dette alors que le décompte fait état de dettes qui remontent au mois de novembre 2011.

De plus aucun justificatif n’est produit aux débats, le calcul des sommes étant parfaitement érroné de sorte que le commandement de payer est entaché de nullité.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 février 2022 et mise en délibéré au 5 mai 2022 .

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SUR CE

1°) Sur la recevabilité de l’action de [F] [U] et [X] [U]

Attendu que le premier juge a déclaré irrecevables [F] [U] et [X] [U] en leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail au motif qu’il n’était pas rapporté la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

Attendu que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ‘ l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier recommandé au moins deux mois avant la date de l’audience. La notification par lettre recommandée des commandements de payer ainsi que les assignations expulsion et le commandement de quitter les lieux se font par envoi dématérialisé auprès de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.’

Attendu que les époux [U] versent aux débats la notification de l’assignation du 10 juillet 2019 au représentant de l’État comme cela ressort clairement de l’accusé de réception électronique en date du 11 juillet 2019.

Que l’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 septembre 2019 , soit plus de 2 mois aprés la notification de l’assignation au représentant de l’état.

Qu’il résulte de ces éléments que l’exigence pour accomplir cette formalité et le délai pour son accomplissement ont été respectés de sorte que le moyen tiré de l’irrecevabilité de la procédure pour défaut de dénonciation de l’assignation à la préfecture sera écarté.

Qu’il convient dès lors d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré irrecevables [F] [U] et [X] [U] en leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail au motif qu’il n’était pas rapporté la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État et de les dire et juger recevables en leur action.

2°) Sur la résiliation du contrat de bail.

Attendu qu’ aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ‘ le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.’

Que s’agissant d’une obligation incombant au locataire il ne peut être exigé du bailleur qu’il rapporte la preuve de son exécution sauf à renverser la charge de la preuve.

Qu’en effet lorsque l’obligation porte sur un paiement, c’est à celui qui soutient s’être exécuté d’en apporter la preuve et non le créancier à qui il incombe seulement d’apporter la preuve de l’existence de l’obligation.

Attendu le juge de première instance a indiqué, pour débouter les époux [U] de leur demande de paiement des arriérés de loyer, qu’au commandement de payer la somme de 65.’972,01 euros au 22 mars 2019, était joint un décompte confus ne permettant pas de savoir si la dette était toujours actuelle, si des paiements avaient été réalisés ou si le montant allégué etait exact.

Qu’ainsi le premier juge a demandé aux bailleurs de prouver que le loyer n’avait pas été payé ou partiellement payé alors qu’une telle preuve incombe au locataire au regard de l’obligation à sa charge.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que le décompte produit concerne la période allant du mois de novembre 2011 à mars 2019, le mois de novembre 2011 correspondant à la date de prise d’effet du contrat et le mois de mars 2019 à la date de délivrance du commandement de payer.

Qu’il ressort clairement de ce décompte qu’aucun versement n’a été effectué par le locataire, [F] [U] et [X] [U] ajoutant qu’à la date du 21 août 2020, la dette locative de ce dernier s’élèvait à 78.’420 €.

Attendu qu'[Y] [O] demande à la cour de voir déclarer infondée la procédure et l’ensemble des demandes en l’état de l’absence de déclaration de créance des époux [U] au passif de la procédure collective.

Qu’il résulte des pièces versées aux débats que ce dernier a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 6 décembre 2011.

Qu’or le contrat de bail signé entre les parties date du 7 novembre 2011, soit un mois avant la décision portant la liquidation judiciaire de sorte que seul le premier mois de loyer non payé aurait pu faire l’objet d’une déclaration de créance et non toute la dette locative qui porte sur une période postérieure au jugement de liquidation, étant rappelé qu’une créance doit être antérieure à la procédure collective.

Que surtout, il convient de relever que la procédure de liquidation concerne la société de l’intimé qui exerçait en qualité de marchand de biens, sans aucun lien avec l’obligation civile lui incombant en sa qualité de locataire.

Qu’il convient dés lors d’écarter ce moyen qui ne saurait valablement prospérer.

Attendu qu'[Y] [O] fait également valoir que le commandement de payer est parfaitement erroné, de nombreuses erreurs de calcul entachant ce décompte.

Qu’il soutient non seulement que de très nombreuses sommes sont prescrites étant rappelé la prescription de 3 ans pour les actions intentées après le 27 mars 2017 ce qui est le cas en l’espèce, quelque soit la date de la dette conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Qu’il fait observer qu’aucun justificatif utile n’est produit aux débats, le commandement de payer étant incontestablement entaché de nullité.

Attendu que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Qu’ainsi , le délai des actions en matière de baux d’habitation qui était, avant la loi ALUR, le délai de droit commun de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la réforme de 2008, a été réduit à trois ans.

Que le point de départ du délai se réfère à la règle générale posée à l’article 2224 du code civil à savoir le jour où l’on a appris les faits permettant d’exercer le droit.

Attendu cependant que la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, dispose dans un article 82 que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi ALUR, était applicable dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Que cet article du code civil, énonce dans son alinéa 2 qu’« en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Qu’ainsi le délai réduit de 3 ans s’applique pour les actions se rapportant aux baux antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Attendu qu’en l’état, les époux [U] ont assigné leur locataire suivant exploit d’huissier en date du 10 juillet 2019.

Qu’il convient dés lors de dire et juger prescrites les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés antérieurement au 10 juillet 2016.

Qu'[Y] [O] ne rapporte pas la preuve d’avoir payé les sommes dues au titre des loyers et charges non prescrites et régularisé ainsi les causes du commandement de payer en date du 22 mars 2019 de sorte que la clause résolutoire est acquise conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 89.

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner ce dernier à payer aux époux [U] la somme de 25.435 euros au titre des loyers et charges impayées pour la période de 10 juillet 2016 au 22 mai 2019, de dire qu’à compter du 22 mai 2019, [Y] [O] était sans droit ni titre pour occuper l’appartement et d’ordonner l’expulsion sans délai de ce dernier ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était.

Qu’il convient également de condamner [Y] [O] à payer une indemnité d’occupation qui a une nature à la fois compensatoire de la perte de loyers et indemnitaire du préjudice du propriétaire qui n’a pas la libre disposition de son bien, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 763,75 euros et de condamner [Y] [O] à verser cette somme à compter du 22 mai 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que ‘la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.’

Qu’en l’espèce, [Y] [O] est la principale partie succombant.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [Y] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point, de condamner [Y] [O] à payer à [F] [U] et à [X] [U] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure en première instance et de condamner [Y] [O] à payer à [F] [U] et à [X] [U] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 16 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

DÉCLARE recevables [F] [U] et [X] [U] en leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail,

PRONONCE la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion d'[Y] [O] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux avec les concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

DIT ET JUGE prescrites les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés antérieurement au 10 juillet 2016,

CONDAMNE [Y] [O] à payer à [F] [U] et [X] [U] la somme de 25.435 euros au titre des loyers et charges impayées pour la période de 10 juillet 2016 au 22 mai 2019,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 763,75 euros,

CONDAMNE [Y] [O] à verser cette somme à compter du 22 mai 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêts,

CONDAMNE [Y] [O] à payer à [F] [U] et à [X] [U] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure en première instance,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE [Y] [O] à payer à [F] [U] et à [X] [U] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel,

CONDAMNE [Y] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,