PhD/ND

Numéro 23/2343

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 29/06/2023

Dossier : N° RG 22/02758 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IK2R

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[B] [H]

C/

[N] [W]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Mai 2023, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [B] [H]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 6] (Vietnam)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Laurent FAIVRE VERNET, avocat aau barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur [N] [W]

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 5] (Angleterre)

de nationalité britannique

[Adresse 4]

[Localité 8] ROYAUME-UNI

Représenté par Me Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

Assisté de Me Sophie LAGAYETTE (SELAS CARAT LEGAL – TRIPLET), avocat au bareau de LILLE

sur appel de la décision

en date du 06 SEPTEMBRE 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2018, à effet au 1er octobre 2018, M. [N] [W], ressortissant britannique, domicilié en Angleterre, a donné à bail à Mme [B] [H], un logement meublé dépendant d’un immeuble collectif situé à [Localité 7], d’une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Le bail s’est tacitement reconduit à chaque échéance annuelle.

Par acte d’huissier du 19 avril 2021, le bailleur a fait signifier à la locataire un congé pour vendre, à effet au 30 septembre 2021.

Par acte du 12 juillet 2021, Mme [H] a fait assigner M. [W] par devant le juge des contentieux de la protection de Dax en requalification du bail meublé en bail d’habitation de droit commun et, subséquemment, en annulation du congé délivré en violation de l’article 15 I alinéa 2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Par jugement contradictoire du 6 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

– débouté Mme [H] de ses demandes

– validé le congé délivré par M. [W]

– constaté que Mme [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021

– ordonné la libération des lieux loués, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

– à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son fait, au besoin avec le concours de la force publique

– condamné Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.000 euros par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion, à compter de la signification du jugement

– condamné Mme [H] à payer à M. [W] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts , outre celle de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné Mme [H] aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 octobre 2022, Mme [H] a relevé appel de ce jugement.

Le président de chambre a fixé l’affaire à bref délai.

Par ordonnance de référé du 25 mai 2023, le premier président a déclaré irrecevable la demande de Mme [H] tendant à voir arrêter l’exécution provisoire.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 avril 2023.

Avant l’ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé la clôture au 11 mai 2023, à la demande de l’appelante et avec l’accord de l’intimé, les parties indiquant ne pas souhaiter répliquer aux dernières conclusions de leur contradicteur.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 9 mai 2023 par l’appelante qui a demandé à la cour de :

[révoquer l’ordonnance de clôture : cette demande a été traitée à l’ouverture des débats, comme ci-avant précisé]

A titre principal, au visa de l’article 378 du code de procédure civile :

– ordonner le sursis à statuer en l’attente de l’intervention volontaire à la procédure de M. [G] [L] [D], acheteur de l’appartement loué, une fois titré sur l’immeuble pour qu’il indique s’il entend reprendre l’action et l’instance de M. [W] contre Mme [H]

– en conséquence, ordonner le retrait du rôle en l’attente du rétablissement de l’affaire par celui qui y aura intérêt.

A titre subsidiaire : infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :

– requalifier le bail de l’appartement loué « meublé » […] en bail d’habitation d’un appartement « non meublé »

– en conséquence, prononcé la nullité du congé pour vendre, voire requalifier ledit congé en « congé pour vendre un appartement non meublé » délivré le 19 avril 2021 et en prononcé la nullité pour défaut de base légale, non respect du délai de préavis et défaut de présentation d’une offre d’acquisition au profit du locataire

– en conséquence, dire et juger que le bail requalifié en bail d’habitation non meublé s’est reconduit aux conditions antérieures pour une durée de trois années à compter du 1er octobre 2021

– condamner M. [W] à payer à Mme [H] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 mai 2023 par l’intimé qui a demandé à la cour [de [constater qu’il s’en rapporte à justice sur le rabat de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries], de confirmer le jugement entrepris à l’exception des seuls montants des condamnations mises à la charge de Mme [H], et statuant à nouveau, de ces chefs, de :

– condamner Mme [H] à lui payer :

– une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, ladite indemnité étant automatiquement indexée au besoin le 1er octobre de chaque année en fonction de l’indice IRL

– la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts

– la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– débouter Mme [H] de ses demandes.

MOTIFS

sur la demande de sursis à statuer

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, l’appelante fait valoir que le 21 mars 2023, M. [W] a accepté une offre d’achat du local loué, moyennant le prix de 355.000 euros net vendeur, et que la promesse de vente, établie par l’entremise d’un agent immobilier, stipule que les biens vendus sont vendus loués à Mme [H] suivant bail annexé aux présentes et que [suit le rappel de la présente procédure en annulation du congé] l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de ce litige et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. L’appelant en déduit que, en ayant vendu son bien occupé, M. [W] a renoncé à ses droits tirés du jugement dont appel, et cédé son droit d’agir contre le locataire au profit de son acquéreur qui l’a accepté et a décidé d’en faire son « affaire personnelle ».

Mais, d’une part, si l’acceptation de la lettre d’intention d’acquérir en date du 21 mars 2023, vaut vente, elle est assortie de conditions suspensives et subordonnée à la régularisation d’une promesse de vente sous seing privé, de sorte qu’elle n’opère aucun effet translatif de la propriété au profit de l’acquéreur.

D’autre part, la promesse de vente versée aux débats, qui n’est datée ni signée par quiconque, reste en l’état de projet.

Il s’ensuit que, au jour où la cour statue, M. [W] est habile à exercer la plénitude de ses droits tirés du bail litigieux, étant observé qu’une vente définitive ne le priverait pas du droit de demander l’indemnisation d’un préjudice personnel né du maintien fautif de la locataire jusqu’à la vente du bien quand bien même l’acquéreur renoncerait au congé.

Il n’est donc pas d’une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer en l’attente de l’intervention volontaire à la procédure de l’acquéreur, M. [G] [L] [D], quand il sera titré sur l’immeuble pour qu’il indique s’il entend reprendre l’action et l’instance de M. [W] contre Mme [H].

La demande de sursis sera donc rejetée.

sur la requalification du bail de logement meublé en bail d’habitation

L’appelante fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté ses demandes alors que, selon ses moyens d’appel, il ressort des termes du bail et du congé litigieux que le logement n’était pas pourvu des éléments minimum requis par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015, dont elle a dû faire l’acquisition en cours de bail, ce qui suffit à écarter la qualification de location meublée nonobstant la dénomination donnée par les parties au bail écrit formalisé entre-elles. Selon l’appelante, le premier juge a inversé la charge de la preuve et s’est fondé, à tort, sur des SMS rédigés par un tiers s’arrogeant le droit de parler en son nom pour en déduire qu’elle était de mauvaise foi.

L’intimé objecte d’abord que Mme [H] ne démontre pas que le logement n’était pas suffisamment équipé, les factures d’achat produites attestant, au contraire, qu’elle s’est comportée comme la future propriétaire des lieux en remplaçant les équipements installés par des équipements luxueux, n’élevant aucune contestation sur l’état du logement. L’intimé ajoute qu’il n’a fait qu’acquiescer à la demande de location en logement meublé pour une durée d’un an selon un cadre juridique élaboré par Mme [H] et son compagnon en vue d’acquérir le logement au moyen de fonds à provenir d’un règlement successoral objet d’une instance judiciaire en cours. Le congé litigieux a été délivré avec l’assentiment de Mme [H] qui venait de lui signifier qu’elle n’était pas en mesure d’acquérir le logement.

Il résulte des articles 2 et 25-3 que les dispositions relatives au statut du bail d’habitation non meublé et au statut du bail d’un logement meublé sont d’ordre public.

L’article 25-4 dispose qu’un logement meublé décent est équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret 2015-587 du 29 mai 2015 dispose que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article précité comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

3° Plaques de cuisson

4° Four ou four à micro-ondes

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas

7° Ustensiles de cuisine

8° Table et sièges

9° Etagères de rangement

10° Luminaires

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’article 25-5 précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

En l’espèce, les parties ont régularisé un contrat-type réglementaire de location de logement meublé soumis aux dispositions légales précitées.

Il s’agit d’un logement T3 de 90 m².

Au titre des éléments d’équipements du logement, les parties ont spécifié : « cuisine aménagée équipée, frigidaire, four, plaque électrique, machine à laver ».

Au titre des annexes jointes au contrat, la clause « D » mentionne : « un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier », reproduisant ici la clause-type.

Mais, les parties n’ont produit aucun état des lieux ni inventaire, ni état détaillé.

Au demeurant, en faisant valoir qu’il n’avait pas reçu ces documents, M. [W] reconnaît qu’il n’existe aucun inventaire contradictoire.

Par ailleurs, la seule mention de l’annexion de ces pièces au bail, ne présume pas, en tout état de cause, de la conformité réglementaire du logement.

Les seuls équipements détaillés dans le contrat de bail sont insuffisants pour conférer au logement la nature d’un logement meublé réglementaire.

En outre, il ressort des SMS rédigés en langue anglaise par M. [O] [M], au nom de « [B] et [O] », que celui-ci, professionnel de l’immobilier, s’est interposé, pour le compte de Mme [H], dans l’ensemble du processus contractuel concrétisé par le contrat signé par les parties sur la base des conditions négociées par M. [M], de sorte que Mme [H] ne peut nier avoir, à tout le moins, mandaté celui qu’elle présentait comme un ami dans un SMS du 4 juillet 2018.

Pour autant, M. [W], était lui-même dirigeant d’une SARL Jalym, immatriculée au RCS de Dax, exploitant une activité de marchand de biens, laquelle a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 31 mars 2021.

Il ressort des échanges SMS que, après avoir loué son bien dans le cadre d’un bail d’habitation non meublé, M. [W] a consenti de le louer à Mme [H] sous le régime d’un contrat de location meublée d’une durée d’un an, la locataire ayant manifesté son intention d’acquérir le bien, se disant prête à payer la somme de 270.000 euros dès la perception des fonds escomptés d’un règlement successoral.

M. [W], qui n’a pas demandé la nullité du bail pour vice du consentement ou fraude, ne démontre pas qu’il aurait effectivement « subi » la signature de ce contrat alors qu’il aurait eu un besoin pressant de vendre son bien.

Les échanges SMS montrent l’attention scrupuleuse de M. [W] dans la relecture de chaque page du bail (SMS pièce 6).

M. [W] n’a jamais demandé pour autant la communication d’un état des lieux, inventaire et état détaillé du mobilier.

Le SMS du 8 octobre2018 (pièce 4 bis) indique « [B] y a déjà mis quelques meubles, le contrat sera daté du 1er octobre si vous en êtes d’accord […] ».

Et, suivant facture du 16 octobre 2018, Mme [H] a acquis, au-delà des équipements de nature équivalente à ceux mentionnés dans le bail, une casserole, une poêle, un faitout et un aspirateur, ces équipements venant donc s’ajouter aux propres « meubles » installés par Mme [H].

Il faut également constater que le loyer du bail meublé, en général plus élevé, était similaire au bail non meublé, et que M. [W], régulièrement informé de l’évolution de la procédure successorale a laissé le bail se poursuivre tacitement.

Alors qu’il était informé du dénouement de l’affaire et de ce que Mme [H] était enfin en mesure de réunir la somme de 270.000 euros pour acquérir le bien, M. [W] s’est empressé de l’informer que, en l’état du marché, il ne lui ferait pas une offre inférieure à 360.000 euros, prix d’ami, mais qu’il ne se faisait aucune illusion sur sa capacité d’acquérir (SMS pièce 12 bis).

Si le dernier SMS en réponse du 10 mars 2021 avise le bailleur de l’abandon du projet d’acquérir, il ne résulte en rien de sa teneur, invitant le bailleur à prendre ses dispositions pour vendre le bien, que Mme [H] entendait donner son assentiment à la délivrance d’un congé.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les parties sont convenues de recourir à une location meublée sans faire des équipements réglementaires minimum une condition de leur engagement et que, les faits de la cause démontrent que le logement n’en n’était pas pourvu.

Or, les parties ne pouvaient pas déroger aux dispositions d’ordre public du statut des baux d’habitation, applicable de plein droit à la mise à disposition à titre onéreux d’un logement d’habitation en résidence principale.

Par conséquent, Mme [H] est fondée à voir requalifier le contrat de location de logement meublé en contrat de location de logement non meublé soumis au statut des baux d’habitation.

Le jugement sera donc infirmé.

sur la nullité du congé

Il résulte de la requalification du bail que le congé pour vendre notifié le 19 avril 2021, à effet au 30 septembre 2021, est atteint d’une triple irrégularité en ce qu’il ne respecte pas le délai de préavis de six mois, ce vice étant dirimant, et ne comporte pas d’offre d’acquisition, conformément aux prescriptions, prévues à peine de nullité, par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail d’habitation liant les parties s’est donc tacitement reconduit à compter du 1er octobre 2021.

M. [W] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes et condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Mme [H] de sa demande de sursis à statuer,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et statuant à nouveau,

REQUALIFIE le contrat de location de logement meublé en date du 30 septembre 2018, à effet au 1er octobre 2018, en contrat de location de logement non meublé soumis au statut des baux d’habitation,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre,

DIT que le contrat de location liant les parties s’est tacitement reconduit le 1er octobre 2021 pour une nouvelle durée de trois ans,

DEBOUTE M. [W] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [W] aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente