République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 25/01/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/00252 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UB2P

Jugement (N° 20/04063)

rendu le 06 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [B] [G]

né le 11 avril 1984 à [Localité 11]

Madame [M] [L]

née le 22 octobre 1984 à [Localité 10] (Chine)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés Me Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [K] [C]

né le 07 novembre 1979 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 1] (Belgique)

représenté par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 octobre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024 après prorogation du délibéré en date du 18 janvier 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 septembre 2023

****

Par acte authentique du 5 juillet 2016, M. [B] [G] et Mme [M] [L] ont acquis de M. [K] [C] un appartement se trouvant aux deuxième et troisième étage de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 13] moyennant 104’000’euros.

Ils ont fait assigner M. [C] devant le tribunal de grande instance de Lille par acte du 24 mai 2017 aux fin d’obtenir l’annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et la restitution du prix outre des dommages et intérêts et le remboursement de divers frais.

Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal les a déclarés recevables en leurs demandes mais les en a déboutés et les a condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement à M.'[C] de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la cour, aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions remises le 8 août 2022 et abstraction faite du rappel inutile de leurs moyens, de confirmer ledit jugement en ce qu’il les a déclarés recevables en leurs demandes mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :

à titre principal, de prononcer la nullité de la vente pour dol ou, à défaut, pour erreur, et de faire mention, à la publicité foncière, de l’effet relatif des parcelles section BR n°s [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9],

à titre subsidiaire, de prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

dans l’éventualité où il serait fait droit à la demande en nullité ou en résolution de la vente, de’:

– condamner l’intimé à leur restituer le prix de vente et les frais afférents à la vente, soit la somme totale de 121 457,49 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2016, date de régularisation de la promesse de vente, et ce dans un délai de dix jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

– dire que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la restitution intégrale du prix de vente outre les intérêts au taux légal dus jusqu’au jour de la restitution,

– dire que l’arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] 2 aux frais de l’intimé,

– condamner ce dernier à leur verser les sommes suivantes :

* 11 935 euros en remboursement des frais bancaires liés à l’emprunt immobilier,

* 1 053,28 euros, sauf à actualiser, en remboursement des primes d’assurances,

* 8 000 euros en remboursement des honoraires de commercialisation,

* 3 166 euros en remboursement des taxes foncières et taxe sur les locaux vacants pour la période allant de 2017 à 2021, sauf à actualiser jusqu’à l’arrêt à intervenir,

* 3 140,54 euros en remboursement des charges de copropriété pour la période allant de 2017 à 2022, sauf actualisation,

* 69 549,53 euros TTC au titre de leur préjudice financier, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2016,

* 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers frais et dépens de première instance et d’appel en ce compris le constat d’huissier et le rapport d’expertise amiable,

dans l’éventualité où il ne serait pas fait droit à leur demande de nullité ou de résolution de la vente, au visa des articles 1147 et 1382 du code civil dans leur ancienne rédaction, de :

– condamner M. [C] à leur verser la somme de 45 000 euros au titre des travaux de remise en état,

– assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de dix jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

en tout état de cause :

– débouter l’intimé de l’ensemble de ses demandes,

– le condamner à leur verser la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me’Desmon pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par conclusions remises le 11 mai 2022, M. [C] demande pour sa part à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, en conséquence, de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner, outre aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Me Vandamme conformément à l’article 699 du code de procédure civile, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte de vente

L’article 1116 du code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date de la vente litigieuse, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol se définit en effet comme le fait, pour un contractant, d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, auxquels est assimilée la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les appelants, pour caractériser le dol qu’ils dénoncent, font état en particulier d’une réfection des peintures de l’appartement, avant la vente, qu’ils considèrent comme destinée à dissimuler les manifestations d’importants désordres, ainsi que d’une information incomplète sur l’état de l’immeuble et notamment, à ce titre, du défaut de production du rapport consécutif à la décision, prise en 2015 par l’assemblée générale de copropriété, de demander un diagnostic général de cet état.

L’intimé conteste le bien fondé de ces accusations en soutenant avoir communiqué tous les documents relatifs à l’état de l’immeuble établis depuis 2010, annexés au moins en partie à l’acte authentique de vente, et n’avoir pas eu en sa possession le dernier rapport évoqué par ses contradicteurs.

Il est établi par les pièces versées aux débats :

– que l’appartement vendu le 5 juillet 2016 à M. [G] et Mme [L] avait été acquis par M.'[C] le 20 août 2012 de la société AB Finances dont il était le gérant et unique associé,

– qu’il se trouve dans un ensemble immobilier ancien composé de trois bâtiments contigus par leurs façades mais ayant des niveaux de plancher différents, comprenant des locaux commerciaux et des appartements, que la société AB Finances avait elle-même acquis le 24 juillet 2012 et dont elle avait fait établir le règlement de copropriété.

L’annonce publiée en 2016 par l’agence Seize immobilier au vu de laquelle M.'[G] et Mme [L] se sont intéressés à ce bien propose « un bel appartement’» de type 3 « entièrement rénové’» dans une « petite copropriété aux faibles charges’» et les photographies qu’elle comporte présente des pièces claires, séduisantes et impeccables d’aspect.

Les appelants produisent un procès-verbal du 1er février 2022 par lequel un huissier de justice constate dans le couloir, dans les deux chambres et dans la salle de bains de nombreuses marques brunâtres ou orangées et des traces noirâtres laissant présumer des infiltrations et dégâts des eaux, des craquèlements et éclats de la peinture, des boursouflures, des effritements du plâtre, en particulier aux abords des vélux, le décollement de plinthes, une poutre se dissociant de son support, un mur humide au toucher, etc… Des photographies explicites illustrent ce constat.

Ils versent également aux débats un rapport établi le 12 avril 2022 par M. [F], expert près la cour d’appel de Douai, qui confirme le constat d’huissier et, par des photographies, croquis et explications techniques, met les dommages décrits en rapport avec des désordres affectant les huisseries (porte-fenêtre et vélux mal posés et non étanches) et la dégradation très importante de chéneaux, de rives de toiture et du dessus d’un pignon. On peut ainsi y lire notamment :

« – dans le retour du couloir, il y a une menuiserie de type Castorama ; c’est une menuiserie de dimension standard à bas prix qui ne correspond pas du tout aux dimensions de la maçonnerie’; le dessous a été maçonné avec du béton cellulaire, du mortier a été mis au-dessus et sur le côté’; le doublage intérieur fait que l’on ne voit pas les éventuelles infiltrations d’eau ;

– dans le même couloir, il y a une menuiserie PVC ; mêmes constats, sauf que la menuiserie correspond en dimension ; en revanche, le poseur n’a fait aucun joint vertical extérieur, je peux passer mes doigts ; c’est un mortier grossier qui a été fait par dessous à la place d’une vraie pièce d’appui béton ;

– même problèmes pour les menuiseries de façade, l’eau passe par les ouvrants, on le voit visuellement (sic), il y a des traces de fuites, probablement par pluies chassantes ;

– en l’état, aucun menuisier ne va accepter de faire des étanchéités, il n’y a d’autre choix que de remplacer toutes les menuiseries ;

– en couverture, le chéneau façade rue fuyait, ses soudures ont été colmatées par du scotch d’étanchéité qui semble ancien, il y a des scotchs déchirés par les années ;

– les rives de toiture ont le même problème de cimentage qui se décolle, comme précédemment sur les menuiseries, il fallait des bandes solines, de ce fait, ce sont des points infiltrants ;

– un vélux est mal positionné, il est trop bas par rapport au pan de toiture ; de ce fait, la bavette fait gouttière, elle est enfoncée, l’eau ne peut pas s’évacuer ; on retrouve ces infiltrations dans les doublages (intérieurs) ; on peut dire que ce problème vient de la pose et qu’il a l’âge du vélux’;

– le dessus du pignon est complètement déjointé, il y a des trous ; manifestement, ce problème a plus de dix ans, ce pignon n’a jamais été entretenu ; en cas de pluie chassante, l’eau entre dans le mur, descend par gravité et se retrouve à l’intérieur ; on retrouve des traces d’infiltrations dans les doublages’».

Ce rapport peut être pris en considération dès lors que, s’il n’est pas contradictoire, il est conforme au constat d’huissier en ce qui concerne les dommages intérieurs décrits, que ses explications sont cohérentes au vu des photographies révélatrices qui l’illustrent, notamment quant aux traces d’infiltrations bien visibles sous une fenêtre et les dégâts à proximité immédiate des vélux, qu’il a pu être débattu et, dans ce cadre, combattu alors que l’intimé ne produit aucune pièce technique en ce sens, qu’enfin, il est encore corroboré par d’autres éléments, et en premier lieu par le diagnostic, intitulé « analyses et préconisations techniques’», rédigé le 6’novembre 2015, mettant en évidence le très mauvais état des toitures, chéneaux et murs comme leurs conséquences. Enfin, dès le mois d’octobre 2016, soit trois mois après l’achat de l’appartement par les appelants, l’immeuble a fait l’objet d’une procédure de péril imminent et le rapport de l’expertise ordonnée par le tribunal administratif de Lille et daté du 15 octobre’2016, s’il expose que c’est l’état de grave dégradation des maçonneries et de deux linteaux d’un pignon qui justifient plus spécifiquement la mesure prise, ajoute que des dégradations affectent également d’autres parties des façades.

M. [C] ne peut se prévaloir utilement des pièces qu’il verse aux débats, dont les acquéreurs ne contestent pas avoir eu connaissance à l’époque, pour prétendre que M. [G] et Mme [L] ont été parfaitement informés de l’état de l’immeuble dès lors qu’il s’agit d’un arrêté de péril imminent pris le 10 mars 2010 (déjà !) mais accompagné d’un arrêté du 8 avril suivant constatant que le péril était écarté ; d’un descriptif technique de travaux de réhabilitation et d’un diagnostic technique, non datés mais adressés à la société AB Finances, donc remontant à 2012, décrivant les travaux en question et précisant « l’ensemble immobilier fait l’objet d’une rénovation complète, les travaux de démolition et d’évacuation des gravats viennent de commencer’», qui permettaient donc de penser qu’une « rénovation complète’» avait été effectivement réalisée ; enfin, d’un procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2015 mentionnant la décision de faire exécuter les « travaux urgents de la façade arrière’» dont la nature et l’ampleur ne sont pas précisées. L’acte authentique de vente, au demeurant, mentionne que « le vendeur déclare que les travaux suivants ont été effectués par la société AB Finances elle-même, précédent propriétaire, sur l’immeuble depuis les dix dernières années : rénovation des parties communes et travaux de couverture/menuiserie au cours du mois de juillet 2012 (conformément au descriptif de travaux demeuré annexé aux présentes)’». Et si le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2015 faisant état des décisions de faire réaliser un diagnostic technique global du bâtiment et procéder à la réparation de « deux faîtières qui tombent’» pouvait certes intriguer les acquéreurs, il n’était pas de nature à leur révéler ni même leur faire suspecter la gravité de l’état de l’immeuble compte tenu des éléments précédemment évoqués les assurant de la réalisation d’une rénovation complète à partir d’un diagnostic précis.

En toute hypothèse, il n’est pas contesté que le rapport intitulé « analyses et préconisations techniques’», rédigé le 6 novembre 2015, mettant en évidence le très mauvais état des toitures, chéneaux et murs comme leurs conséquences, antérieur à la vente et à la mise en vente, n’a pas été communiqué à M. [G] et à Mme [L]. Si M. [C] soutient qu’il n’en disposait pas, les appelants produisent un courriel de M. [E], président du conseil syndical, à M. [G] daté du 8 novembre 2016 ainsi conçu : « Je ne parviens pas à retrouver le mail contenant l’étude technique transmise aux copropriétaires, ceci dit, j’ai retrouvé le PV de l’AG lors de laquelle nous avons décidé de cette étude’». Il ressort de ce courriel, tel qu’il est rédigé, que, si M. [E] ne le retrouve pas, un mail contenant l’étude technique considérée a bien été adressé aux copropriétaires et donc à M.'[C]. De surcroît, à supposer même que ce dernier n’ait pas reçu cette étude, il connaissait parfaitement l’immeuble, son histoire et son état pour l’avoir acheté dans sa totalité en 2012 via sa société, être à l’origine des travaux de rénovation et en être copropriétaire depuis l’instauration d’une copropriété, de sorte qu’il se devait de se procurer le document en question et le communiquer aux acheteurs potentiels pour assurer parfaitement leur information, et ce d’autant plus que, comme le relèvent les appelants, il doit être considéré comme un professionnel de l’immobilier dès lors qu’il est le gérant et l’associé unique de la société AB Finances qui exerce une activité de marchand de biens.

Il ressort du rapport d’expertise de M. [F] et des autres documents techniques qui le corroborent que les dommages constatés dans l’appartement sont liés à la fois à des malfaçons dans la rénovation de l’immeuble et à des dégradations du gros ‘uvre et, compte tenu de leur nature, se sont nécessairement manifestés, au moins pour partie, pendant la période de quatre ans où M'[C] a été propriétaire de l’appartement (fenêtre fuyarde, infiltrations diverses, notamment au niveau des vélux).

M. [C], professionnel de l’immobilier, avait un double intérêt à la vente dès lors qu’il est établi qu’il était non seulement le vendeur mais aussi l’un des associés de la société Seize immobilier comme le révèlent les statuts de celle-ci.

Les acquéreurs étaient en droit d’attendre d’un appartement « entièrement rénové’» qu’il fût non seulement refait à neuf en ce qui concerne les peintures mais aussi qu’il fût sain, sûr, assurant le clos et le couvert et doté d’éléments remplissant parfaitement leur fonction, notamment des huisseries étanches.

Dans ces conditions, présenter comme entièrement rénové et situé dans une copropriété aux faibles charges un appartement affecté des désordres évoqués ci-dessus et dont les peintures fraîchement refaites dissimulaient à l’évidence les manifestations de ces désordres, en s’abstenant de produire le dernier rapport de diagnostic qui révélait un état préoccupant de l’immeuble qui a justifié peu après un arrêté de péril imminent et rendait nécessaires des travaux importants et coûteux, procède visiblement d’une intention de tromper les éventuels acquéreurs afin de les déterminer à contracter et caractérise par conséquent un dol.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris et de prononcer la nullité de la vente conclue entre les parties.

Celle-ci entraîne les restitutions croisées du bien et du prix, sans que le transfert de propriété puisse être retardé, par le présent arrêt, jusqu’à la restitution intégrale du prix de vente et des intérêts comme le demandent les appelants.

De même, contrairement à la formulation de la demande de ces derniers, l’objet de la «’restitution’» à laquelle le vendeur est tenu se limite au « prix’», soit 104’000 euros, et n’inclut pas les frais liés à la vente dont il appartenait aux acquéreurs de demander à être indemnisés par une disposition distincte.

Sur les demandes d’ordre indemnitaire

Vu les articles 1147 et suivants, anciens, du code civil et 9 du code de procédure civile.

M. [G] et Mme [L] n’apportent pas la preuve de ce qu’ils ont acquis l’appartement dont il s’agit à titre d’investissement locatif, ce qui ne ressort pas du contrat, d’échanges antérieurs ou d’une démarche de mise en location consécutive à leur achat, étant ajouté que le contrat de prêt n’est pas produit, que le contrat de vente précise seulement que l’acquéreur destine le bien à l’usage d’habitation sans spécifier que ce serait dans le cadre d’un bail et que le contrat d’assurance du bien mentionne qu’il ne comporte pas la garantie «’indemnisation des pertes locatives’», de sorte que même les indices manquent et qu’il ne peut être fait droit à leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers.

Il n’y a pas lieu non plus de faire droit à leur demande de « remboursement’» des frais bancaires liés à l’emprunt immobilier dès lors que, si cet emprunt a été contracté pour financer l’achat considéré, les appelants vont normalement, par la restitution du prix, récupérer le capital emprunté dont ils auront la disposition et n’auront donc pas exposé ces frais sans contrepartie.

En revanche, ils sont bien fondés à demander à être indemnisés des autres frais qu’ils ont exposés en pure perte, à savoir les primes d’assurances, honoraires de commercialisation, charges de copropriété de 2017 à 2022, taxes foncières et taxe sur les locaux vacants, étant précisé, sur ce dernier point, que le rapport d’expertise de M. [F] mentionne qu’en l’état, l’appartement ne remplit pas les conditions minimales de décence et est impropre à sa destination et que les différentes pièces examinées supra permettent de conclure qu’il en a été ainsi très rapidement après la vente, de sorte que le caractère vacant de l’appartement apparaît bien en lien avec son état et non résulter d’un choix des appelants.

Il est justifié des sommes demandées à ces différents titres et il sera donc fait droit aux demandes correspondantes.

Enfin, le dol impliquant la tromperie, par nature blessante, M. [G] et Mme [L] sont également bien fondés à faire état d’un préjudice moral qu’une indemnité de 5 000 euros est de nature à réparer.

Sur les autres demandes

Il incombe à l’intimé, partie perdante, de supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et il est en outre équitable qu’en application de l’article 700 du même code, il indemnise les appelants des autres frais qu’ils ont exposés pour assurer la défense de leurs intérêts, lui-même conservant la charge de ses propres frais.

PAR CES MOTIFS

La cour

infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré M. [G] et Mme [L] recevables en leurs demandes, et, statuant à nouveau,

prononce la nullité de la vente conclue le 5 juillet 2016 entre M. [K] [C] d’une part, M.'[B] [G] et Mme [M] [L] d’autre part, et portant sur un appartement situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 13],

ordonne la restitution de l’appartement par M. [G] et Mme [L] à M. [C] et le remboursement du prix, soit 104’000 euros, par M. [C] à M. [G] et Mme [L],

déboute M. [G] et Mme [L] de leurs demandes tendant à voir inclure dans la restitution du prix le montant des frais afférents à la vente et à voir dire que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la restitution intégrale du prix de vente,

condamne M. [C] à payer à M. [G] et Mme [L], à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

– 5’000 euros en réparation de leur préjudice moral,

– 8 000 euros représentant les honoraires de commercialisation,

– 1 053,28 euros correspondant aux primes d’assurances,

– 3 166 euros au titre des taxes foncières et taxe sur les locaux vacants pour la période allant de 2017 à 2021,

– 3 140,54 euros représentant les charges de copropriété pour la période allant de 2017 à 2022,

ces trois dernières sommes devant être actualisées sur justificatifs,

et toutes ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de ce jour,

déboute M. [G] et Mme [L] de leur demande d’indemnisation au titre de leur « préjudice financier’» (perte de loyers),

déboute M. [C] de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles,

le condamne aux dépens de première instance et d’appel et au paiement à M. [G] et Mme'[L] d’une indemnité de 5’000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet