COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

LE/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 22/00358 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E6ZS

Jugement du 27 Janvier 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du [Localité 5]

n° d’inscription au RG de première instance : 21/02926

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023

APPELANTS :

Monsieur [M] [C]

né le 21 Avril 1931 à[Localité 6])

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [S] [I] épouse [C]

née le 09 Juillet 1944 à [Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentés par Me Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du [Localité 5]

INTIMEES :

S.A.S. […]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Cécile FROGER OUARTI de la SELARL BFC AVOCATS, avocat postulant au barreau du [Localité 5], et Me Guillaume GUILLEVIC substituant Me Garance LEPHILIBERT, avocat plaidant au barreau de NANTES – N° du dossier 222123

S.A.R.L. […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Allan PERROQUIN substituant Me Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON, avocat au barreau du [Localité 5] – N° du dossier 20210254

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 14 Mars 2023 à 14 H 00, Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. WOLFF, conseiller

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 septembre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

M. [M] [C] et Mme [S] [I], son épouse, sont propriétaires indivis d’un immeuble situé [Adresse 2] au [Localité 5] (72), figurant au cadastre section [Cadastre 8], comprenant six chambres meublées, un studio et un local commercial avec places de parking.

Selon acte régularisé le 28 octobre 2020, les époux [C]-[I] (les propriétaires) ont donné à la SARL […] (l’agent immobilier), exerçant sous l’enseigne ‘[…]’, mandat simple (n°33238) de vendre leur immeuble au prix de 390.000 euros net vendeur (415.000 euros frais d’agence inclus).

Il était notamment prévu sous la rubrique ‘faculté de renonciation du mandant : conditions, délais et modalités d’exercice’, qu”en application des articles L. 121-21 à L. 121-21-8 du Code de la consommation, le mandant dispose d’un délai de rétractation de quatorze jours calendaires sans avoir à motiver sa décision pour renoncer au présent mandat’, que ‘ce délai court à compter du lendemain du jour de la signature des présentes’ et que ‘la charge de la preuve de l’exercice du droit de rétractation pèse sur le mandant’.

Dans ce cadre, la SAS […], marchande de biens, expose avoir adressé à l’agent immobilier une offre d’acquisition au prix de 335.000 euros, frais d’agence inclus, par courriel du 17 janvier 2021 signé par M. [T] avec la mention sous ce nom de sa dénomination sociale.

Cette offre transmise aux propriétaires par l’agent immobilier a été refusée, mais les premiers ont retourné à l’agence un document sur lequel ils indiquaient manuscritement : ‘Fait à [Localité 6] le 19/01/2021. Nous refusons cette offre, mais nous faisons une contre-proposition : 360.000 euros… frais d’agence inclus’, cette mention manuscrite étant suivie de leurs deux signatures.

Le 19 janvier 2021, l’agent immobilier a retourné cette contre-proposition à la SAS […] qui, par courriel du 20 janvier 2021, a donné à l’agence son accord sur cette offre.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2021, les propriétaires ont notifié à l’agent immobilier leur décision de rétracter le mandat qu’ils lui avaient donné et de ne pas donner suite à la vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil du 15 mars 2021, ce dernier a rappelé aux propriétaires que leur contreproposition du 19 janvier 2021 avait été acceptée par le candidat acquéreur le lendemain et observé que, l’accord sur la chose et sur le prix étant parfait, la vente était conclue, qu’en sus l’échange de correspondances intervenu suffisait à matérialiser l’accord passé. Elle leur a demandé de confirmer qu’ils honoreraient leur engagement et leur signature, sous peine d’être mis en demeure de se rapprocher de l’agence pour convenir de dates et heures de signature.

Par courrier du 22 mars 2021, les propriétaires ont indiqué avoir donné un accord de principe sur le prix et non un accord sur la vente d’un bien immobilier.

Suivant lettre recommandée du 18 mai 2021 de son conseil, la SAS […], se prévalant du fait que la vente était parfaite, a vainement mis en demeure, sous quinzaine, les époux [C]-[I] de ‘régulariser le compromis de vente rédigé par l'[…] dans les meilleurs délais’ et de verser une somme de 3.000 euros au titre d’un préjudice moral, ainsi qu’une somme de 2.000 euros à titre de frais de conseil.

Les parties ne s’accordant pas, par exploits du 24 juin 2021, la SAS […] a fait assigner M. [C] et Mme [I] ainsi que la SARL […] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du [Localité 5] aux fins de voir constater que la vente était parfaite, de condamner la SARL […] à transmettre le compromis de vente et de condamner sous astreinte les propriétaires à le signer.

Par ordonnance du 19 novembre 2021, cette juridiction a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SAS […] et renvoyé les parties à l’audience du 4 janvier 2022 devant le tribunal judiciaire statuant au fond.

En l’état de ses dernières conclusions devant le tribunal, la SAS […] a demandé au tribunal de :

– la dire et juger recevable et bien fondée en son action,

– rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par les époux [C],

– constater qu’il y a accord sur la chose (l’immeuble situé [Adresse 2] au [Localité 5]) et sur le prix (360.000 euros FAI), conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil, de sorte que la vente doit être considérée comme parfaite,

– dire et juger que l’obligation de vendre incombant aux époux [C] n’est pas contestable,

– constater que la société […] estime la vente comme parfaite,

– rejeter purement et simplement la demande de frais irrépétibles formulée par la société […] à son encontre,

– condamner la société […], connue sous l’enseigne Transactions Immobilières Maïté […], à transmettre le compromis de vente du bien litigieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner les époux [C] à lui transmettre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les documents suivants : mesurage loi Carrez, constat amiante, CREP, diagnostic gaz, diagnostic performance énergétique, diagnostic électrique, règlement de copropriété, 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale)

– condamner les époux [C] à signer le compromis de vente rédigé par la société […], connue sous l’enseigne Transactions Immobilières Maïté […], s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 2] au [Localité 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 18 mai 2021,

– condamner les époux [C] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

– condamner in solidum les époux [C] et la société […], connue sous l’enseigne Transactions Immobilières Maïté […], à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– liquider le montant de l’astreinte à lui payer du 18 mai 2021 au jour de la signification de la présente assignation aux époux [C],

– se réserver le droit de liquider les astreintes courant suivant la signification susvisée,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

– condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

En réplique, les propriétaires ont demandé au tribunal d’annuler le mandat de vente du 28 octobre 2020, en ce qu’il ne serait pas conforme aux dispositions d’ordre public du décret du 20 juillet 1972. Ils ont contesté les demandes dirigées à leur encontre, tant en raison de l’inexistence d’un mandat valable, qu’à raison d’une absence de rencontre de volontés. Ils ont par ailleurs indiqué ne pas être tenus de signer de compromis de vente.

La SARL […] a conclu au rejet des demandes de la SAS […] formées à son encontre. Elle a contesté toute responsabilité, estimant que la seule faute contractuelle était imputable aux propriétaires de par leur opposition à la vente et leur refus de remettre les documents nécessaires à la mise en forme du contrat de cession.

Suivant jugement du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire du [Localité 5] a :

– déclaré parfaite, le 20 février 2021, la vente, par M. [M] [D] [C], né à [Localité 6] (Sarthe) le 21 avril 1931, et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C], née à [Localité 7] (Sarthe) le 9 juillet 1944, demeurant ensemble à [Localité 6], lieudit ‘[Adresse 9]’, propriétaires indivis chacun pour moitié, à la société par actions simplifiée […], ayant son siège [Adresse 3], immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 893 483 057, d’un immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

– ordonné en tant que de besoin la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, à la requête et aux frais de la société […], acquéreur, en précisant que M. et Mme [C] sont propriétaires en vertu d’un acte de vente reçu le 19 octobre 1983 par Me [N], notaire au [Localité 5], publié au 1er bureau des hypothèques du [Localité 5] le 1er décembre 1983, volume 3943, n°11,

– ordonné in solidum à M. et Mme [C] de remettre à la société […], dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour et par pièce manquante, les documents suivants : mesurage loi Carrez, constat amiante, CREP, diagnostic gaz, diagnostic performance énergétique, diagnostic électrique,

– condamné M. et Mme [C] in solidum à payer à la société […] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

– débouté la société […] du surplus de ses demandes,

– condamné in solidum aux dépens M. et Mme [C], ainsi qu’à payer à la société […] une indemnité de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration formée au greffe le 1er mars 2022, M. [C] et Mme [I] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions exclusion faite du rejet des demandes de la SAS […] ; intimant cette dernière ainsi que la SARL […].

Parallèlement et suivant acte d’huissier du 13 juillet 2022, la SAS […] a fait assigner les propriétaires devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du [Localité 5] aux fins notamment de liquidation de l’astreinte prononcée.

Dans le cadre de la présente procédure et par ordonnance du 23 novembre 2022, le président de la chambre a notamment dit n’y avoir lieu à caducité de la déclaration d’appel et dit que la demande de radiation présentée par la SAS […] ne relevait pas de sa compétence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023 et l’affaire appelée à l’audience du 14 mars de la même année, conformément aux prévisions d’un avis du 4 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 9 janvier 2023, M. [C] et Mme [I] demandent la cour de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Vu les articles 905-1, 905-2 et 524 du Code de procédure civile,

– se déclarer incompétent pour connaître de la demande, formée par la société […], de caducité de leur déclaration d’appel,

– se déclarer incompétent pour connaître de la demande de radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement de première d’instance, formée par la société […],

– rejeter la demande de caducité de leur déclaration d’appel,

– rejeter la demande de radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement de première d’instance,

Faisant droit à leur appel :

– infirmer, sinon réformer le jugement du tribunal judiciaire du [Localité 5] du 27 janvier 2022 n°RG 21/02926, en ce que cette décision :

– déclare parfaite, le 20 février 2021, la vente, par (…), à (…), d’un immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

– ordonne en tant que de besoin la publication du jugement au service de la publicité foncière, à la requête et aux frais de la société […], acquéreur, en précisant qu’ils sont propriétaires en vertu d’un acte de vente reçu le 19 octobre 1983 par Me [N], notaire au [Localité 5], publié au 1er bureau des hypothèques du [Localité 5] le 1er décembre 1983, volume 3943, n°11,

– leur ordonne in solidum de remettre à la société […], dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour et par pièce manquante, les documents suivants : mesurage loi Carrez, constat amiante, CREP, diagnostic gaz, diagnostic performance énergétique, diagnostic électrique,

– les condamne in solidum à payer à la société […] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

– les condamne in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer à la société […] une indemnité de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

Vu les articles 5 et 16 du Code de procédure civile,

Vu l’interdiction faite au juge de statuer extra petita et ultra petita,

– constater que le jugement entrepris a été rendu en méconnaissance de l’objet du litige,

– l’infirmer conséquemment en ce qu’il a été jugé que la décision vaudrait titre authentique de vente, en ce qu’il a déclaré parfaite, le 20 février 2021 (ou le 20 janvier 2021), la vente de l’immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus et en ce qu’il a ordonné en tant que de besoin sa publication au service de la publicité foncière,

Vu les articles L.123-1 et suivants ainsi que L.210-6 du Code de commerce,

Vu l’article 1842 et 1178 du Code civil,

– dire que la vente alléguée doit être réputée n’avoir jamais existé,

– déclarer subséquemment qu’aucune vente ne s’est formée,

– plus subsidiairement, annuler la vente prétendument du 20 février 2021 selon le jugement (ou du 20 janvier 2021), dite survenue entre M. [M] [D] [C] (…) et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C], (…) à (sic) la société par actions simplifiée […], (…) d’un immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

Et par ailleurs,

Vu les articles 1582, 1583, 1101, 1113 , 1114 et 1998 du Code civil,

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

– annuler le mandat de vente donné à la société […], à l’enseigne Maïté […], daté des 28 octobre 2020 et 3 novembre 2020,

– rejeter toutes conclusions contraires de la société […],

– donner sinon plein effet à leur rétractation exercée dans le délai de l’article L. 221-18 du Code de la consommation,

– juger que la société […] n’était pas habilitée à servir d’intermédiaire, qu’elle ne pouvait ni les représenter auprès de M. [T] ou de la société […], ni transmettre à la société […] la prétendue ‘contre-proposition’ du 19 janvier 2021 leur étant prêtée,

– juger au surplus que la société […] ne détenait aucun mandant de vendre au prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

– dire nuls et de nul effet les actes accomplis sans mandat valable par la société […],

En conséquence :

– en déduire qu’aucune rencontre de volontés entre eux et la société […] n’a pu se produire qui aurait eu pour objet la vente supposée,

– déclarer qu’aucun contrat de vente n’est intervenu entre les parties,

Surabondamment :

Vu les articles 1582, 1583, 1101, 1113 et 1114 du Code civil,

– juger qu’ils n’ont pas exprimé de volonté ferme d’être liés et de s’engager envers la société […],

– en déduire qu’ils n’ont pas contracté avec la société […],

– déclarer qu’aucun contrat de vente ne s’est formé entre les parties,

Au subsidiaire :

Vu l’article 1591 du Code civil,

Vu les articles 1er et 6, I°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

– juger que la mise à néant, la nullité, l’annulation, en tous cas l’absence de mandat valable de la société […] rend impossible la détermination du prix de l’immeuble dans le cadre de la vente supposée, en l’état d’une désignation d’un prix de vente de 360.000 euros frais d’agence inclus, tandis que l’agence est sans droit à percevoir une rémunération faute de mandat régulier,

– déclarer de plus fort qu’aucune vente ne s’est formée,

– plus subsidiairement, annuler alors la vente prétendument du 20 février 2021 selon le jugement, ou du 20 janvier 2021, dite survenue entre M. [M] [D] [C], (…) et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C], (…) à (sic) la société par actions simplifiée […], (…) d’un immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

A titre très subsidiaire :

Vu l’article 1128 du Code civil,

– juger qu’ils n’ont pas donné de consentement à la vente immobilière arguée,

– déclarer de ce chef qu’aucun contrat de vente valide n’a pu se former avec la société […],

Vu les articles 1129, 1130, 1131, 1132, 1133 du Code civil,

– juger encore plus subsidiairement que le consentement qui aurait été donné par eux est vicié à raison d’une erreur sur l’obligation de vendre leur bien et d’une méprise sur le sens et sur les effets de la contre-proposition formulée le 19 janvier 2021,

– annuler en conséquence la vente prétendument du 20 février 2021 selon le jugement, ou du 20 janvier 2021, dite survenue entre M. [M] [D] [C], (…) et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C], (…) à (sic) la société par actions simplifiée […], (…) d’un immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

A titre infiniment subsidiaire, s’il est par extraordinaire et improbable jugé par la cour qu’un accord sur la chose et sur le prix se serait manifesté valant vente :

– désigner aux frais de la société […] tel notaire qu’il appartiendra ou sinon le président de la Chambre interdépartementale des notaires de Maine-et-Loire, Mayenne et Sarthe avec faculté de déléguer, afin de :

– rédiger une promesse synallagmatique de vente ainsi, le cas échéant, que l’acte de vente réitéré entre les parties et faire le nécessaire, les actes devant être établis conformément aux clauses et conditions usuellement rencontrées en matière de vente d’immeuble par un particulier,

– et préalablement, pour y parvenir, vu les articles L210-1 et suivants, L211-4 du Code de l’urbanisme, vu l’article L145-46-1 du Code de commerce, procéder à la purge des droits des tiers aux frais de la société […],

– dire en tous les cas que la vente qui serait jugée exister entre eux et la société […] ne saurait être parfaite avant de purger le droit de préemption urbain renforcé dont est titulaire la communauté urbaine du [Localité 5] Le [Localité 5] Métropole ou sinon de la ville du [Localité 5],

– dire en tous les cas que la vente qui serait jugée exister entre eux et la société […] ne saurait être parfaite avant de purger le droit de préférence du preneur à bail commercial, en l’occurrence la société Librairie spécialisée Mieux Etre et Spiritualité,

– dire que la vente, si elle se fait, ou plus subsidiairement, si le jugement est confirmé sur la perfection de la vente, est sans aucune garantie du vendeur, ni d’éviction, ni sur l’état du bien ou ses vices, ni sur sa contenance, ni sur sa situation locative, ni sur l’existence de servitudes et de charges susceptibles de grever l’immeuble sur quoi la société […] devra faire son affaire et prendre le bien en l’état,

– condamner alors la société […] à verser le prix de la vente requise soit la somme de 360.000 euros en l’absence en tous cas de droit de la société […] au paiement de toute rémunération et de tout honoraire,

– dire n’y avoir lieu à astreinte contre eux aux fins de les voir remettre les documents constitutifs du dossier de diagnostic technique prévu en vertu de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, d’autant que les actes en vertu desquels ces documents seraient à fournir seraient encore à établir,

– plus subsidiairement encore, leur accorder un délai plus conséquent de quatre mois au moins à compter de la signification du jugement de première instance (sic) pour fournir les dits documents et réduire notablement le montant de l’astreinte courant pour la remise des dits documents, et dire que ceux des documents produits en état de validité au 20 janvier 2021 n’auront pas à être refaits,

– au surplus, toujours subsidiairement, vu l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, vu la situation de l’immeuble du [Adresse 2] au [Localité 5] qui n’est pas en copropriété, infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné sous astreinte la remise par eux à la société […] d’un mesurage loi Carrez,

En tout état de cause :

– les décharger de toutes condamnations,

– rejeter l’action de la société […] et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées,

– rejeter tout appel incident de la société […] contre eux,

– rejeter tout appel incident de la société […] contre eux,

– repousser en tout état de cause toutes demandes, fins et conclusions de la société […] comme étant irrecevables, mal fondées et injustifiées et l’en débouter,

– condamner la société […] à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral,

– la condamner encore à leur verser une indemnité de 6.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

– rejeter toutes prétentions contraires.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 10 février 2023, la SAS […] demande à la cour de :

Vu les articles 904-1, 905, 905-1, 905-2, 911-1, du Code de procédure civile,

Vu les articles 514, 515, 524 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1583, 1113, 1103, 1104, 1217, 1112-1, 1231-1, 1156 du Code civil,

Vu les articles 5, 7, 12, 463, 464 et 566 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

– dire et juger les époux [C] irrecevables et mal fondés en leur action,

– rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par les époux [C],

– rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par la société […] à son encontre,

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire du [Localité 5] rendu le 27 janvier 2022 (RG n°21/02926) en ce qu’il a :

‘ déclaré parfaite, le 20 février 2021, la vente entre les époux [C] (vendeurs) et elle-même (acquéreur) pour (sic) un bien situé [Adresse 2], [Localité 5], pour un prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

‘ ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à sa requête et à ses frais,

‘ ordonné aux époux [C] de lui remettre, dans un délai de deux mois à compter de la signification du Jugement, sous astreinte de 100 euros par jour et par pièce manquante, les documents suivants : mesurage loi Carrez, constat amiante, CREP, diagnostic gaz, diagnostic performance énergétique, diagnostic électrique,

‘ condamné les époux [C] à lui payer des dommages-intérêts,

‘ condamné les époux [C] à payer les dépens et à verser des frais irrépétibles,

– condamner les époux [C] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

– condamner in solidum les époux [C], à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

– condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 30 janvier 2023, la SARL […] demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le tribunal judiciaire du [Localité 5] en ce qu’il a débouté la société […] du surplus de ses demandes,

– par voie de conséquence et quelle que soit l’appréciation du caractère fondé ou infondé de l’appel principal régularisé par les époux [C], débouter la société […] de l’ensemble des demandes régularisées à son encontre, dont celles tendant à obtenir sa condamnation à transmettre le compromis de vente du bien litigieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et, in solidum avec les époux [C], ‘à verser à la société […] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile’ en première instance,

– condamner la société […] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– mettre à la charge de la société […] les entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus reprises.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Liminairement, il doit être noté que le président de la chambre a d’ores et déjà statué sur les demandes au titre de la caducité de l’appel, de sorte que les prétentions et autres arguments présentés à ce titre par les appelants sont sans objet.

Sur les limites de la saisine du premier juge :

En droit, les articles 5 et 16 du Code de procédure civile disposent que : ‘Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé’,

‘Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations’.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants soutiennent que le premier juge a statué au-delà de sa saisine en prononçant un ‘jugement de vente’ et en ordonnant les publications légales, alors même qu’aucune demande à ces titres n’était formée et que le marchand de biens sollicitait uniquement l’établissement ainsi que la signature d’un compromis de vente avec conditions suspensives usuelles en la matière outre la transmission des divers diagnostics. Ainsi, ils soulignent que le potentiel acquéreur, société nouvellement formée, n’entendait pas renoncer à de telles conditions, dès lors qu’un financement bancaire lui était nécessaire et qu’au surplus, le premier juge ‘a perdu de vue les droits de préemption applicables’. Ils en déduisent donc que la décision de première instance méconnaît les principes tant de l’indisponibilité du litige que du contradictoire. En réponse aux arguments opposés, soulignant que seule une requête en retranchement serait recevable, les propriétaires indiquent que ‘lorsqu’un appel à l’encontre de la décision irrégulière a été interjeté, dès lors qu’il ne l’a pas été exclusivement pour réparer l’irrégularité, il appartient à la cour d’appel, en raison de l’effet dévolutif, de statuer sur la demande en réparation qui lui est faite’.

Aux termes de ses dernières écritures, l’intimée marchande de biens indique que l’article 5 du Code de procédure civile doit être combiné aux dispositions de l’article 12 de ce même code. De plus, elle souligne avoir expressément demandé au premier juge de ‘constater qu’il y a accord sur la chose (…) et sur le prix (…), conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil, de sorte que la vente doit être considérée comme parfaite’, de sorte que la juridiction de première instance a uniquement tiré les conséquences légales de cette situation. En tout état de cause, elle rappelle qu’en application de l’article 1589 du Code civil, quand bien même il devrait être considéré qu’aucune demande en vente parfaite n’avait été formée, il n’en demeurerait pas moins que la présente promesse de vente vaut vente. Par ailleurs, l’intimée soutient qu’en application des dispositions des articles 463 et 464 du Code de procédure civile, il appartient aux appelants d’agir par voie de requête en retranchement, de sorte que cette demande est irrecevable.

Sur ce :

Liminairement, il doit être rappelé qu’en cas d’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour, à laquelle, il revient de statuer et de réparer les éventuelles dispositions du jugement se prononçant sur des éléments non demandés.

Dans ces conditions, les demandes formées par les appelants et portant sur le non respect, par la décision de première instance, du contradictoire, dès lors qu’il aurait été statué au-delà des prétentions des parties ne peuvent être déclarées irrecevables pour ne pas avoir été formées devant la juridiction de première instance.

Sur le fond, le premier juge, reprenant les prétentions formées par les parties devant lui, expose que la demanderesse sollicitait le constat d’une vente parfaite par accord sur la chose et le prix. Par suite la SAS demandait au premier juge, outre des condamnations à titre de réparation de préjudices, d’ordonner les formalités aux fins de régularisation d’un compromis de vente.

Cependant, il résulte du fait que la marchande de biens sollicitait uniquement la régularisation d’un compromis de vente et donc postérieurement d’un acte authentique destiné à publication, qu’il n’était aucunement sollicité du premier juge le prononcé d’une décision valant titre de propriété.

Or en ordonnant la publication du jugement auprès des services de la Publicité foncière, après constatation d’une vente parfaite, sans pour autant renvoyer les parties à la rédaction des actes conventionnels pourtant sollicités, le premier juge a, de fait, prononcé un jugement valant titre de propriété.

Ainsi, en ordonnant ces publicités et en faisant ainsi de sa décision un titre de propriété le premier juge a excédé sa saisine.

Cependant, s’agissant de la déclaration de vente parfaite, il résulte de la seule reprise des termes du premier juge que ce constat lui était expressément sollicité de sorte qu’il ne peut être considéré qu’en répondant à cette demande il ait excédé les termes du litige.

Dans ces conditions la décision de première instance doit, à ce titre, uniquement être infirmée en ce qu’elle a ordonné une mesure de publicité qui ne lui était aucunement demandée et qui en conséquence ne peut pas plus être ordonnée par la présente juridiction.

Sur la vente :

En droit, l’article 1583 du Code civil dispose que : ‘[La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé’.

Le premier juge a constaté que, le 28 octobre 2020, les propriétaires de l’immeuble ont donné mandat à l’agent immobilier de vendre leur bien selon un prix déterminé tout en autorisant ce dernier à débuter l’exécution de sa mission antérieurement à l’expiration du délai de rétractation. Dans ce cadre la SAS, marchande de biens, ayant visité cet immeuble par l’intermédiaire de l’agent immobilier qui faisait figure de mandataire apparent, a soumis, le 17 janvier 2021, une offre à hauteur de 337.000 euros FAI, qui a été refusée. Il a par ailleurs été souligné que sur cette même missive, les propriétaires ont, le 19 janvier 2021, formé une contre-proposition à hauteur de 360.000 euros FAI, qui a été acceptée le lendemain par courriel de la marchande de biens à l’agent immobilier. Dans ces conditions, le premier juge a considéré que ces éléments manifestaient un accord sur la chose et le prix, exprimé antérieurement à la révocation du mandat par les propriétaires dont la seule mention de l’âge n’établissait pas qu’ils étaient atteints de quelque incapacité que ce soit. Au surplus, il a été considéré que cette ‘contre-proposition’ ne constituait aucunement ‘une invitation à entrer en négociations’ de sorte que la vente a été considérée comme parfaite et les publicités légales ordonnées.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants rappellent que la SAS intimée n’a été immatriculée que le 27 janvier 2021, de sorte qu’antérieurement et notamment le 20 janvier 2021, elle ne disposait pas de la personnalité morale et partant ‘il est certain qu’aucune vente valable n’a pu se produire’ (faute d’existence juridique et de capacité à contracter). De plus, ils affirment que le 17 janvier 2021, M. [T] n’avait pas la capacité de représenter la SAS qui ne disposait pas de la personnalité morale étant souligné qu’il n’est pas précisé que cette proposition est formée pour le compte d’autrui. Au surplus ils observent que les statuts n’envisagent pas, au rang des actes repris, la présente acquisition immobilière. Dans ces conditions ils affirment que ‘réciproquement, la prétendue contre-proposition [qui leur est] imputée aurait alors été faite ‘dans le vide’, à une société inexistante’. Ainsi, il ne peut exister de lien de droit dès lors qu’il ‘ne saurait y avoir d’obligation envers une personne qui n’existe pas’. Ils en déduisent qu’aucun accord de volontés ne peut être ‘présumé’ aucun contrat ‘n’a donc pu se former, et la vente arguée, atteinte de nullité, est censée n’avoir jamais existé conformément à l’article 1178 du Code civil’. S’agissant du caractère nouveau de cette prétention, ils soulignent qu’ils sont recevables à présenter en appel toute nouvelle défense et en tout état de cause, ces développements tendent aux mêmes fins que ceux présentés devant le premier juge.

Par ailleurs, les appelants soutiennent que le mandat de vente est nul faute de présentation lisible du nom du conseiller et du numéro d’inscription au registre des agents commerciaux. De plus, ils soulignent qu’en application de l’article L 221-9 du Code de la consommation, le professionnel doit remettre un exemplaire du contrat régularisé hors établissement, ce qui n’a été fait que par courrier du 27 janvier 2020.

Ils observent également qu’il n’est pas justifié de l’inscription de ce mandat sur le registre prévu à l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 et en déduisent ‘que faute d’établir la synchronie entre la date du mandat du 28/10/2020 et celle de l’enregistrement, le mandat est nul’.

En outre, ils soutiennent que la copie de l’offre contre-signée ne leur a pas été adressée par lettre recommandée ou contre récépissé ou émargement, mais par lettre simple en contradiction avec les dispositions de l’article 77 du décret de 1972, de sorte que ‘l’information de l’accomplissement du présumé mandat n’ayant pas valablement été faite, il est sûr [qu’ils] ne sauraient se le voir opposer, ni aucune vente prétendue et que leur rétractation prévaut’.

De plus, ils soulignent que la différence entre les montants mentionnés au mandat et résultant de ‘l’accord’, aurait dû conduire l’agent immobilier à recueillir un nouveau mandat. A ce titre ils indiquent que le courrier du 17 janvier 2021, qui leur est opposé ne confère aucun nouveau mandat à l’agence et qu’en la matière le mandat apparent est interdit, les dispositions de la loi de 1970 et son décret d’application de 1972 étant d’ordre public. Dans ces conditions, ils soutiennent que si l’agent immobilier ‘a agi sans mandat quand [il] a relayé la ‘contre-proposition’ du 19 janvier 2021 à ‘M. [T] – […]’, de leur côté, [ils] n’ont pas ratifié ces agissements de [l’agent immobilier] ; conformément à l’article 1998 du Code civil, ils ne peuvent alors être tenus’.

En outre, ils rappellent que s’agissant d’un mandant régularisé dans le cadre d’un démarcharge à leur domicile, ils se sont régulièrement rétractés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 2 février 2021.

Dans ces conditions, les appelants indiquent :

‘- que l’agence immobilière ne saurait être regardée comme ayant été habilitée à communiquer [leur] prétendue ‘contre-proposition’ le 19 janvier 2021 ;

– qu’il convient donc de raisonner hors entremise de l’agence immobilière dont le mandat s’est trouvé anéanti,

– que les actes accomplis par l’agence immobilière, notamment la transmission d’une ‘contre-proposition’ [de leur part], sont nuls et privés d’effet ;

– qu’il ne peut qu’être alors tiré toutes conséquences de l’absence de ‘contre-proposition’ qui aurait valu offre de contracter ;

– que considérer comme l’a estimé le premier juge, qu’une rencontre de volontés serait survenue, dans ce contexte, est impossible et revient à faire persister un mandat inexistant ;

– qu’en l’état de l’absence ou de nullité du mandat de l’agence pour les causes multiples venant d’être exposées et de l’exercice par [eux] de leur faculté de rétractation, il ne peut qu’être jugé qu’aucune ‘contre-proposition’, donc qu’aucune offre de vente, n’a pu régulièrement être formulée auprès de quiconque’.

Enfin, s’agissant de ce qui est présenté comme une contreproposition, les appelants observent que le prix qui y est mentionné l’est FAI, or faute de mandat il n’existe pas de droit à rémunération de sorte que le prix devient indéterminé.

Enfin les propriétaires soutiennent qu’il n’existe, en l’espèce, pas de rencontre valable de volontés. A ce titre, ils indiquent que la mention qu’ils ont apportée à ce qui est présenté comme une offre, leur a été dictée par l’agent immobilier, alors qu’ils étaient ‘démarchés à leur domicile’, et que le premier ne leur a ‘jamais [évoqué] autre chose que la poursuite de pourparlers’. De plus, ils soulignent que les termes employés sont ‘précautionneux’, dès lors que toutes les parties font état d’un ‘souhait de faire une offre d’acheter’ et qu’eux-mêmes ne font pas état de leur intention de vendre, M. [T] leur répondant même en faisant état d’un ‘souhait’, ce qui ne correspond pas à une manifestation de volonté d’acquérir et les sollicitant aux fins ‘d’officialisation de l’acceptation’. En outre, ils soulignent que ‘leur ‘contre-proposition’ ne comporte (…) aucune précision suffisante quant à des données essentielles pour un contrat de vente d’immeuble telle que la désignation du bien ou les conditions et modalités’ (délais, financement, situation de l’immeuble, garanties, existence d’un bail commercial s’agissant du rez-de-chaussée…), de sorte que les éléments essentiels de la convention au sens de l’article 1114 du Code civil ne sont pas arrêtés.

Au surplus ils soulignent qu’il n’existe, de leur part, aucun consentement à la cession, dès lors que l’agence immobilière, leur a toujours présenté la situation comme ne les engageant en rien s’agissant uniquement de pourparlers, situation confortée par la croyance ‘naturelle’ qu’aucune ‘vente immobilière, en 2021, [ne] pourrait se faire sans aucun acte formel’ voire même sans avant-contrat. Ils en déduisent qu’il n’existe pas de consentement de leur part ou à tout le moins que ce dernier est vicié par une erreur sur les qualités substantielles. Au surplus, ils soulignent leurs âges, 89 ans pour M. [C] et 76 ans pour son épouse, le premier étant malade et déficient visuel et la seconde subissant une perte d’audition de l’ordre de 50%. Dans ces conditions rappelant que ‘le consentement, nécessaire à la formation d’une convention, suppose tout à la fois l’intention de s’obliger et un discernement intellectuel suffisant pour se rendre compte des conséquences induites par sa proposition ou par son acquiescement’, les appelants concluent que ‘ces deux éléments constitutifs du consentement sont manquants en l’espèce’.

Aux termes de ses dernières écritures, la société marchande de biens rappelle que le consentement à une vente n’est soumis à aucun formalisme. Sur le fond, elle observe que suivant mandat du 3 novembre 2020, les propriétaires ont confié la vente de leur bien immobilier à l’agent immobilier pour un prix de 390.000 euros hors frais d’agence de 25.000 euros. Elle indique avoir présenté une offre d’achat pour 335.000 euros FAI le 17 janvier 2021 à laquelle les propriétaires ont répondu en formant, le 19 du même mois, une contre-proposition à hauteur de 360.000 euros FAI. Elle souligne avoir purement et simplement accepté cette offre le lendemain, ‘sans condition suspensive d’obtention de prêt’. Elle considère donc qu’au regard d’un accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite, bien que non matérialisée dès lors que les propriétaires ont refusé, malgré mises en demeure, de régulariser le compromis.

Concernant les pièces nécessaires à la rédaction d’un acte de vente, l’intimée souligne que ses contradicteurs ne les ont communiquées que le 20 mai 2022, la contraignant à introduire une procédure aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée.

S’agissant de son absence de personnalité morale, elle observe que cette demande est nouvelle en cause d’appel et qu’en tout état de cause, elle a été créée par statuts (prévoyant une reprise d’actes) régularisés antérieurement à la présente vente, le 11 décembre 2020, et que ses associés ne peuvent être tributaires des délais d’enregistrement du greffe de la juridiction commerciale (27 janvier 2021).

Concernant la faculté de rétractation visée au mandat de l’agent immobilier, la marchande de biens soutient que les propriétaires y avaient formellement renoncé et qu’en tout état de cause, le comportement de ces derniers est de nature à interroger dès lors qu’ils ont formulé une contre-proposition auprès de l’agence immobilière dont ils contestent présentement le mandat. Au surplus, elle souligne que la dénonciation de ce mandat est intervenue postérieurement à l’accord de volontés. En tout état de cause, elle affirme que l’agent immobilier avait, la concernant, l’apparence d’un mandataire des propriétaires.

Par ailleurs, la société indique que, contrairement aux affirmations de ses contradicteurs, elle a accepté la contre-proposition qui lui a été présentée, intention ferme d’acquérir le bien qu’elle a constamment maintenue.

S’agissant de l’absence de mention des éléments essentiels du contrat, elle souligne que l’identification de l’immeuble est précise et résulte de l’annonce dont elle a eu connaissance et que le prix est déterminé comme étant de 360.000 euros FAI.

S’agissant du fait que les propriétaires n’aient ‘jamais entendu se lier mais seulement rechercher un acquéreur potentiel pour leur bien’, elle indique que ‘le paradoxe reste qu’ils cherchent un acquéreur pour vendre, mais ne souhaitent pas être lier (sic) contractuellement… Cette argumentation n’a donc aucun sens’.

Concernant la rétractation du mandat, la marchande de biens, indique qu’elle ‘n’induit aucune incidence sur le caractère parfait de la vente’ et qu’outre qu’ils ont renoncé à cette faculté, son exercice est intervenu postérieurement à l’accord sur la chose et le prix.

Sur ce :

En l’espèce, s’agissant des développements des appelants portant sur l’existence de la SAS au jour de l’accord de volontés invoqué (20 janvier 2021) et leur éventuel caractère nouveau en cause d’appel, il ne peut qu’être rappelé qu’ils sont uniquement présentés aux fins de faire échec aux prétentions de la SAS intimée.

Or ce positionnement était d’ores et déjà celui des propriétaires en première instance, de sorte que ces derniers sont recevables à, pour la première fois en cause d’appel, présenter ces arguments qui ne s’analysent pas, en application des dispositions de l’article 565 du Code de procédure civile, en une prétention nouvelle au sens de l’article 564 de ce même code.

Sur le fond de ces développements, il doit être souligné que les statuts de la SAS intimée ne pouvaient porter reprise de cette acquisition dès lors qu’ils ont été régularisés le 11 décembre précédent.

Par ailleurs l’extrait K-bis de cette société, s’il mentionne un enregistrement le 27 janvier 2021, précise également que son activité a débuté le 2 de ce même mois et que l’un de ses directeurs généraux est M. [T].

Il résulte de ce qui précède et du fait que l’intimée ne peut être tenue comptable des délais de traitement du RCS, que les développements des appelants quant à l’absence de capacité pour la société de contracter sont sans incidence sur la possibilité pour la personne morale en cours d’enregistrement de manifester sa volonté d’acquérir un bien, étant au surplus souligné qu’elle était en capacité de promptement formaliser l’accord litigieux au regard d’un enregistrement intervenu le 27 janvier. Ainsi les développements des appelants quant à la nullité, sur le fondement de l’article 1178 du Code civil, des actes passés par la personne morale en cours d’enregistrement sont également sans incidence.

Concernant le fait que M. [T] n’avait pas précisé agir au nom d’une personne morale en formation, il doit être souligné que sa proposition du 17 janvier 2021 était ainsi formulée : ‘je fais suite à la visite hier, sur l’immeuble situé [Adresse 2] (Ref 9395). Après étude et chiffrages, nous souhaitons vous faire une offre et nous positionner. Afin d’être cohérent avec le potentiel (…), notre offre est de 335000€ FAI [mention en lettres].

Dans ce sens, comme évoqué lors des visites, notre intérêt est commun tant sur la gestion locative et la revente.

Nous attendons votre retour et comptons sur vous ainsi que collègue (sic …) pour défendre les intérêts évoqués. (…)

[T]

[…]

[téléphone portable]’.

Il résulte de cette formulation dépourvue d’équivoque, que le rédacteur de ce courriel n’entend pas agir en son nom propre. Ainsi l’usage exclusif de la première personne du pluriel (nous, notre), dès lors qu’il est question de l’acquisition, établit que M. [T] ne se positionne pas comme acquéreur, de sorte que la seule personne pouvant être concernée est celle figurant sous ce qui correspond à la signature à savoir ‘[…]’, qui ne peut, au regard de ses dénomination et présentation (en suite du nom du rédacteur) qu’être identifiée comme une personne morale.

Il résulte de ce qui précède que les affirmations des appelants quant à l’absence d’information relativement à la personne présentant éventuellement une offre d’acquisition ne sont aucunement démontrées.

Par ailleurs, concernant l’annulation du mandat confié à l’agence voire l’usage du droit de rétraction, il doit être souligné que cette situation est sans incidence sur l’accord de volontés ayant pu être trouvé entre les appelants et la SAS intimée.

En effet, cette situation aurait uniquement pour effet de priver l’agent immobilier de tout droit à rémunération, qu’il ne réclame au demeurant pas, mais dès lors que l’éventuel accord de volontés entre la SAS et les propriétaires ne peut aucunement s’analyser en un acte subséquent au mandat voire même conditionné de quelque manière que ce soit par ce dernier, son invalidation peu important le motif (annulation ou rétractation) n’emporte aucune conséquence quant à la survenance d’un accord éventuel de volontés entre un acquéreur et un vendeur.

Concernant l’existence d’un tel accord de volontés, les appelants soutiennent que cette affirmation de la SAS est démentie globalement par les termes des diverses missives évoquées, dès lors qu’il n’est aucunement démontré leur intention de vendre, voire celle d’acheter de la part de leur contradictrice.

Cependant, il doit être souligné que le courriel, ci-dessus repris du 17 janvier 2021, expose explicitement qu’il s’agit d’une offre portant sur un immeuble clairement défini par son adresse pour un prix frais d’agence inclus expressément mentionné. Ces formulations claires établissent la volonté non équivoque de la part de la société marchande de biens d’acquérir l’immeuble désigné.

Par la suite et au bas d’une impression de ce même message, les appelants ont fait précéder leurs signatures de la mention suivante : ‘fait à [Localité 6] le 19/01/2021

Nous refusons cette offre nous faisons une contre proposition 360000€ [mention en chiffres] frais d’agence inclus’.

Au regard du positionnement de cette mention, il ne peut aucunement être affirmé que cette ‘contre proposition’ ait un autre objet que la vente immobilière mentionnée au courriel la précédent. De sorte que par cette formulation les appelants ont explicitement présenté une offre de vendre leur bien pour un prix qu’ils ont clairement présenté.

Par la suite M. [T], faisant également suivre son nom de la formule […] a répondu, suivant courriel adressé à l’agent immobilier le 20 janvier 2021, en ces termes : ‘après échange avec mes associés sur l’immeuble situé [Adresse 2], nous souhaitons répondre favorablement à l’offre émise par les vendeurs à savoir 360.000€ FAI [mention en lettres]. Dans ce sens pouvez-vous nous confirmer l’officialisation de l’acceptation des vendeurs.

En vue d’être rapide dans nos démarches d’officialisation, pouvez-vous revenir vers nous pour la signature du compromis de vente (…)’.

Cette formulation expose de manière expresse l’accord de la société intimée, pour une acquisition d’un immeuble clairement défini par son adresse à un prix proposé par ceux qui sont clairement présentés comme ‘vendeurs’.

Ainsi, cette missive manifeste un accord entre des vendeurs proposant un bien immobilier pour un prix de 360.000 euros FAI et une société acquéreur, ces deux éléments étant les seuls exigés par l’article 1583 ci-dessus repris.

Concernant le fait que le prix ne soit pas défini dès lors qu’il est uniquement exprimé en incluant des frais d’agence qui ne sauraient être dus, cette circonstance ne rend pour autant pas le prix indéterminable. En effet la société marchande de biens s’est engagée à verser une somme de 360.000 euros, le droit à rémunération éventuellement inclus à ce montant résulte exclusivement des relations entre les vendeurs et leur mandataire. Dans ces conditions, le prix de vente correspond à la somme que la SAS s’est engagée à verser ensuite de la ‘contre-proposition’, soit 360.000 euros.

Enfin s’agissant de l’erreur ‘sur la portée même de leur ‘contre-proposition”, qui pour les appelants ne constituerait que des pourparlers, seul un acte authentique pouvant porter vente, il doit être souligné que s’il est constant que la formalisation d’une vente immobilière est communément le fait d’un acte notarié, il n’en demeure pas moins que les appelants n’indiquent pas plus qu’il ne justifient du fait que leurs états aient de quelque manière impacté leurs capacités à contracter.

De plus, il n’est pas plus justifié du fait qu’ils n’aient pas eu, aux jours de leurs survenances, les capacités d’envisager les conséquences pouvant entourer les engagements qu’ils ont pris : mandat de vente quand bien même ait-il par la suite été révoqué, réponse à une offre d’acquisition par une proposition de vente du même bien pour un prix supérieur à celui offert par la candidate à l’acquisition…

Il en résulte que les appelants se sont volontairement placés dans une démarche de vente, ont entrepris, en connaissance de cause, les divers actes nécessaires à une telle cession immobilière avant, pour des raisons qui leur sont propres et qu’ils ne développent pas, de se rétracter, alors même qu’ils s’étaient entendus avec la candidate sur un prix inférieur à celui initialement sollicité mais supérieur à celui proposé.

Dans ces conditions les appelants ne peuvent être entendus lorsqu’ils soutiennent que leur consentement à la vente serait vicié dès lors qu’ils n’auraient pas perçu la portée de leurs propres engagements.

De l’ensemble, il résulte que la vente doit être considérée comme parfaite entre les parties, cependant, il doit être souligné que ces dernières ne justifient pour autant aucunement que les droits des tiers sur l’immeuble litigieux aient été respectés (préférences et autres préemptions…). Ainsi la décision de première instance, en ce qu’elle ne limite pas le constat du caractère parfait de la vente aux seules parties doit être infirmé.

Les parties doivent donc être renvoyées, ainsi que sollicité par les appelants devant un ou plusieurs notaires, dont la désignation par la présente juridiction n’est aucunement nécessaire, chacun étant libre de faire appel à son propre officier ministériel aux frais, respectant nécessairement le tarif, de l’acquéreur, aux fins de régularisation d’un compromis de vente visant notamment à purger les droits des tiers antérieurement à une régularisation par acte authentique soumis à la publicité légale.

Dans ce cadre, il apparaît que les divers diagnostics techniques doivent être communiqués par les appelants, sauf le mesurage de surface exclusivement exigé pour les immeubles soumis au régime de la copropriété, de sorte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle en a ordonné la communication des divers diagnostics sous délai de deux mois, mais infirmée s’agissant du mesurage dit loi Carrez, le tout sous astreinte dont le montant doit être fixé à 10 euros par jour de retard et par pièce.

Enfin, au regard des demandes formées par les appelants, l’intimée doit être condamnée au paiement du prix 360.000 euros au jour de la réitération, en suite de la purge des droits de l’ensemble des tiers, de la vente par acte authentique, de sorte que la décision de première instance ne peut qu’être complétée en ce sens.

Sur le mandat :

En droit, l’article 72, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dispose notamment que ‘(…) Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans’.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants concluent à la nullité du mandat régularisé avec l’agent immobilier pour les motifs ci-dessus d’ores et déjà mentionnés et en tout état de cause indiquent s’être valablement rétractés au moyen du formulaire joint à la convention.

Aux termes de ses dernières écritures l’agent immobilier indique que le mandat a été régulièrement dressé et enregistré. Il souligne que les éventuelles causes de nullité invoquées par les propriétaires sont relatives et ont été couvertes au sens de l’article 1181 du Code civil, par leur comportement postérieur et notamment la présentation d’une contre-proposition faisant expressément mention des ‘frais d’agence’.

Sur ce :

En l’espèce, les appelants font notamment état, au rang des causes d’annulation du mandat, de son absence de date certaine.

A ce titre, il doit être constaté que la convention produite par les parties mentionne une date du 28 octobre 2020 pour la signature des mandants et porte la mention manuscrite ‘mandat accepté le 03/11/2020″ [par le mandataire].

Or si cette convention précise avant les signatures ‘fait en deux exemplaires, dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît’, cette stipulation est contredite par l’absence de concomitance des signatures.

A ce titre, si le sceau du mandataire est mentionné comme ayant été apposé courant novembre 2020, il n’est aucunement justifié par l’agent immobilier des conditions dans lesquelles, il aurait adressé ce mandat à ses cocontractants avant un courrier simple portant la date du 27 janvier suivant sur lequel les appelants ont mentionné reçu le 1er février 2021.

Il résulte de ce qui précède que le contrat aurait été signé courant novembre 2020 mais adressé en début d’année suivante, soit près de trois mois plus tard, aux mandants par un courrier simple de sorte qu’il ne peut qu’être considéré comme étant dépourvu de date certaine ainsi que l’indiquent les appelants.

Dans ces conditions, la formalité de l’enregistrement chronologique du mandat, exigée par l’article du décret de juillet 1972 ci-dessus repris, ne peut être considérée comme ayant été régulièrement accomplie, de sorte que cet acte encourt la nullité.

S’agissant de l’application des dispositions de l’article 1181 du Code civil posant que la nullité relative peut être couverte par la confirmation, elle suppose la connaissance, par celui qui confirme, du vice affectant l’acte.

A ce titre l’agent immobilier invoque uniquement le fait que la ‘contre-proposition’ formée par les appelants mentionne un prix ‘frais d’agence inclus’. Or cette seule circonstance est insuffisante à caractériser le fait que les mandants aient volontairement et en connaissance du vice affectant le mandat, poursuivi l’exécution de cette convention, ce qui vaudrait, le cas échéant confirmation du contrat.

Dans ces conditions, le mandat régularisé entre les appelants et l’agent immobilier doit être annulé, ce dernier ne pouvant donc prétendre à rémunération.

Sur la demande en réparation des appelants :

En droit, l’article 1240 du Code civil dispose que : ‘Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent que la présente procédure ainsi que les ‘les menaces procédurales de la société […] qui entendait se prévaloir contre eux d’une décision manifestement erronée’, leur cause un préjudice moral dont ils sollicitent l’indemnisation par l’allocation d’une somme 10.000 euros. En réponse aux arguments qui leur sont opposés, ils soutiennent que leur demande est recevable dès lors qu’il s’agit d’une demande reconventionnelle et qu’au surplus cette demande indemnitaire ‘n’est que la conséquence des prétentions soumises au premier juge’.

Aux termes de leurs dernières écritures, la SAS intimée rappelle que cette demande n’a pas été formée devant le premier juge. De plus elle soutient que cette prétention est forfaitaire, aléatoire et illégitime, dès lors que n’ayant pas exécuté le jugement, les appelants ne subissent aucun préjudice percevant toujours les fruits de la jouissance de ce bien (loyers).

Sur ce :

En l’espèce les appelants invoquent, à titre de faute de la part de la SAS intimée, notamment son comportement postérieur à la décision de première instance, visant en substance à en obtenir l’exécution.

Il en résulte que cette prétention ne peut encourir l’irrecevabilité pour être nouvelle en cause d’appel, dès lors qu’elle se fonde notamment sur des faits survenus postérieurement et en exécution de la décision de première instance.

Cependant, il ne peut qu’être souligné que la SAS intimée n’était pas infondée à revendiquer l’existence d’un accord de volontés entre les parties.

Il en résulte que les appelants ne démontrent pas la faute qu’ils invoquent de sorte que leur demande en réparation ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en réparation de la SAS intimée :

En droit, l’article 9 du Code de procédure civile prévoit que : ‘Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention’.

Le premier juge observant que la vente était parfaite depuis le 20 janvier 2021 a considéré comme raisonnable l’estimation de l’obtention d’un titre à la fin du mois de juin suivant. Il a également été souligné qu’il s’est avéré nécessaire d’entreprendre des démarches judiciaires aux fins ‘de vaincre la résistance injustifiée des vendeurs’. De l’ensemble il a été déduit que la société marchande de biens subissait un préjudice du fait du retard dans la jouissance de l’immeuble qu’elle avait acquis. Dans ces conditions et au regard de l’absence de démonstration du paiement du prix et des projets envisagés pour ce même bien, l’indemnisation du préjudice a été fixée à 3.000 euros.

Aux termes de ses dernières écritures, l’intimée rappelle que la cession est parfaite depuis le début de l’année 2021 et que depuis lors elle a attendu la régularisation d’un compromis de vente. Elle conclut donc à la confirmation de la décision de première instance en sa motivation quant au principe de responsabilité, mais sollicite la ‘réévaluation’ du montant de l’indemnisation à la somme de 10.000 euros.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants demandent à la présente juridiction de ‘[mettre] à néant [leur condamnation d’avoir à payer une somme de 3.000 euros], comme n’ayant aucune raison d’être et n’étant aucunement justifiée’.

Sur ce :

En l’espèce, outre que la SAS intimée n’a aucunement sollicité l’infirmation de la décision de première instance limitant les dommages et intérêts qui lui ont été alloués à la somme de 3.000 euros, il doit être souligné que le premier juge a constaté que le prix n’avait pas été versé.

Or le seul préjudice économique pouvant valablement être indemnisé correspondrait à la différence entre les intérêts attachés à la conservation de la somme de plus de 300.000 euros équivalante au prix de cession et les fruits attendus de la jouissance du bien.

Cependant, l’intimée ne justifie aucunement, ainsi que le relevait le premier juge des projets qu’elle avait formés s’agissant de ce bien immobilier pas plus que des fruits obtenus de la conservation du prix (contrepartie nécessaire de la jouissance dont elle affirme avoir été privée).

Dans ces conditions la décision de première instance doit être infirmée en ce qu’elle a condamné les appelants au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, la demande en réparation formée par la SAS devant être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les appelants qui succombent majoritairement en leurs prétentions doivent être condamnés aux dépens.

Par ailleurs, les demandes formées par l’agent immobilier au titre des frais irrépétibles d’appel, ne peuvent qu’être rejetées en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre d’une partie qui n’est pas condamnée aux dépens.

Enfin, au regard de l’issue du litige, les dispositions de la décision de première instance s’agissant des frais de procédure doivent être confirmées cependant, les demandes formées tant par les appelants que la SAS intimées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire du [Localité 5] du 27 janvier 2022 en ce qu’il a :

– déclaré parfaite, le 20 février 2021, la vente, par M. [M] [D] [C], né à [Localité 6] (Sarthe) le 21 avril 1931, et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C], née à [Localité 7] (Sarthe) le 9 juillet 1944, demeurant ensemble à [Localité 6], lieudit ‘[Adresse 9]’, propriétaires indivis chacun pour moitié, à la société par actions simplifiée […], ayant son siège [Adresse 3], immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 893 483 057, d’un immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8], pour le prix de 360.000 euros frais d’agence inclus,

– ordonné en tant que de besoin la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, à la requête et aux frais de la société […], acquéreur, en précisant que M. et Mme [C] sont propriétaires en vertu d’un acte de vente reçu le 19 octobre 1983 par Me [N], notaire au [Localité 5], publié au 1er bureau des hypothèques du [Localité 5] le 1er décembre 1983, volume 3943, n°11,

– ordonné in solidum à M. et Mme [C] de remettre à la société […] un mesurage loi Carrez,

– a condamné M. et Mme [C] au paiement d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard,

le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

DÉCLARE parfaite dès le 20 janvier 2021 et exclusivement entre M. [M] [D] [C] et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C], vendeurs, d’une part et, d’autre part, la société par actions simplifiée […], immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 893 483 057, acquéreur, la vente de l’immeuble sis au [Localité 5], [Adresse 2], figurant au cadastre de cette commune section [Cadastre 8], pour le prix net vendeur de 360.000 euros ;

RENVOIE, aux frais de l’acquéreur, M. [M] [D] [C] et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C] ainsi que la société par actions simplifiée […] devant le ou les notaires de leurs choix, aux fins de rédaction d’un compromis de vente d’une part et de levée des droits des tiers sur l’immeuble cédé d’autre part ;

CONSTATE l’absence de droit à rémunération de la SARL […], agent immobilier, du fait de la nullité du mandat signé le 28 octobre 2020 par M. [M] [D] [C] et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée […], au jour de la réitération authentique de la vente, au paiement, outre des frais d’acte et d’enregistrement, de la somme de 360.000 euros (trois cent soixante mille euros) à M. [M] [D] [C] et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C] au titre du prix de cession ;

FIXE l’astreinte due par M. [M] [D] [C] et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C] aux fins de s’assurer de la communication des diagnostics visés par le premier juge exclusion faite du mesurage, à 10 euros (dix euros) par jour de retard et par pièce ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées en appel et fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [D] [C] et Mme [S] [Y] [X] [I], épouse [C] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. LEVEUF C. MULLER