N° RG 20/07342 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NJ45

Décision du Président du Tribunal Judiciaire de bourg en bresse

du 09 novembre 2020

(chambre civile)

RG : 19/02492

[N]

C/

S.C.I. SCI LEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 12 Octobre 2023

APPELANTE :

Mme [V] [N]

née le 16 Janvier 1971 à [Localité 7] (HAUT

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée parla SELARL JEAN PHILIPPE BELVILLE, avocat au barreau de LYON, toque : 3030

INTIMEE :

SCI LEAU

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Séverine DEBOURG, avocat au barreau de l’AIN, avocat postulant,

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL CABINET COMBAZ, avocat au barreau de CHAMBERY, toque : 41

Représentée par

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Juin 2023

Date de mise à disposition : 12 Octobre 2023

Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Anne WYON, président

– Julien SEITZ, conseiller

– Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 3 juin 2014, la société civile immobilière Leau (la société) a consenti à Mme [N] (l’acquéreure), avec le concours de l’agence immobilière FT Ferney Voltaire, une promesse de vente d’un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 5], de type 3, d’une superficie de 62,30 m2 (lot 7), avec cave (lot 12), et place de parking privative (lot 19), cadastré I n° [Cadastre 4], pour un prix de 135 000 euros.

La vente a été régularisée par acte notarié du 28 août 2014, établi par Maître [G], notaire à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 6 septembre 2016, Mme [N] a assigné la société devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse aux fins d’expertise en raison des vices dont elle excipait, affectant son appartement et les parties communes de l’immeuble.

Par ordonnance du 20 juillet 2018, le juge des référés a désigné un expert judiciaire, dont la mission a été étendue le 20 juillet 2018.

Le 29 juin 2019, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Le 1er août 2019, l’acquéreure a fait assigner la société devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en annulation de la vente et en versement de dommages-intérêts.

Par jugement du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

– débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes ;

– dit que chacune des parties gardera les frais irrépétibles qu’elles ont été amenées à exposer dans le cadre de l’instance ;

– condamné Mme [N] aux dépens comprenant, à titre définitif, ceux de l’instance en référé dont les honoraires de l’expert judiciaire ;

– dit n’y avoir lieu à assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Par déclaration au RPVJ du 23 décembre 2020, Mme [N] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en réplique, déposées le 30 septembre 2021, l’acquéreure demande à la cour de :

– juger que la société est responsable des malfaçons affectant l’appartement qu’elle a acquis et qu’elle en avait connaissance avant la vente ;

– prononcer l’annulation de la vente du 28 août 2014 ;

– condamner la société à lui rembourser :

– la somme de 135 000 euros, prix de vente du bien immobilier ;

– la somme de 10 591,08 euros au titre des frais d’acquisition ;

– 18 876,38 euros au titre des frais bancaires ;

– 192,10 euros au titre des factures de remise en état ;

– condamner la société à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêt;

– débouter la société de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la société à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel;

– condamner la société aux dépens comprenant ceux de référé de première instance et de frais d’expertise.

Dans ses conclusions n° 2, déposées le 2 février 2022, la société demande à la cour de:

– dire et juger que l’appelante ne rapporte pas la preuve du dol qu’elle invoque ;

– confirmer le jugement, sauf s’agissant des frais irrépétibles ;

– accueillir son appel incident sur ce point et statuant à nouveau, condamner l’appelante à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’appelante aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société

À titre infirmatif, l’appelante soutient que la société a qualité de professionnelle de l’immobilier, puisque l’expert a relevé que la société a commandé et suivi les travaux en tant que telle. Elle considère que la société était ainsi tenue à une obligation de renseignement dont elle doit prouver l’exécution, ce qu’elle ne rapporte pas.

Elle soutient, à rebours du tribunal, que la société avait conscience des désordres et malfaçons, ce qui résulte de l’expertise judiciaire, laquelle en a révélé de nombreux. Elle conteste toute baisse de prix de 15 000 euros, prise en compte par le tribunal. Elle indique à cet égard que le tribunal s’est contredit en considérant qu’elle avait bénéficié d’une remise à raison des désordres, ce qui impliquerait que la société en avait connaissance.

Elle fait valoir que ces désordres étaient déterminants puisqu’ils l’ont empêchée d’occuper son appartement et que, si elle avait eu connaissance de ces malfaçons, elle n’aurait pas procédé à l’acquisition. Elle indique qu’elle pensait acheter un appartement mis en conformité aux normes en vigueur.

Elle considère ainsi que la vente doit être annulée, sur le fondement de l’article 1116 du code civil, pour dol, la société lui ayant caché les désordres dont elle avait pourtant connaissance ou pouvait avoir connaissance.

À titre confirmatif, la société fait valoir qu’elle ne peut être considérée comme professionnelle, comme étant une société civile immobilière familiale constituée en 2005, entre sa gérante et la fille de celle-ci, son projet étant d’acheter ce bien, qui était un ancien hôtel, pour l’aménager en appartements qu’elle comptait louer, et non pour les vendre. Ce n’est qu’en raison des difficultés rencontrées par sa gérante pour obtenir le financement, qui devait provenir de la vente de son propre appartement, qu’elle a été contrainte de vendre une partie des appartements créés. Elle n’est donc pas un marchand de biens et entend souligner qu’elle est restée copropriétaire majoritaire jusqu’en janvier 2017. Elle indique avoir recouru à un architecte pour dresser les plans du projet d’aménagement mais n’avoir pas pris de maître d”uvre, ayant fait le choix d’une entreprise générale, la société Kamyk. Elle ajoute que la vente immobilière a été confiée à un agent immobilier.

Concernant son obligation de renseignement précontractuelle, elle indique qu’elle n’a fait réaliser aucun travaux structurels, ni la charpente, ni la couverture n’ayant fait l’objet de travaux, à l’exception du remplacement de deux fenêtres de toit, les menuiseries extérieures du premier étage ayant été posées en rénovation, sous toucher au bâti.

Elle indique avoir respecté les règles d’urbanisme.

Elle estime ainsi ne pas avoir assumé de quelconque maîtrise d”uvre et indique qu’elle a vendu le bien en l’état.

Elle conteste avoir eu connaissance des imperfections relevées par l’expert.

Elle fait valoir qu’elle n’a jamais rencontré l’acquéreure, la vente ayant été négociée par une agence immobilière.

Ecartant toute manoeuvre dolosive, elle soutient en outre qu’il n’est pas établi par l’appelante le caractère déterminant des imperfections relevées par l’expert, dont la réparation a été chiffrée par celui-ci à la somme de 13 875 euros. Il indique que l’expert n’a pas décrit l’immeuble comme inhabitable. Elle soutient qu’une baisse de prix a été accordée à l’appelante, puisque le prix a été réduit de 148 000 à 135 000 euros.

Sur ce,

Selon l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, fondement choisi par l’appelante pour soutenir son action, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut résulter de la dissimulation intentionnelle d’information par le cocontractant dont il savait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il convient de rappeler que le dol ou les réticences dolosives ont une incidence sur le plan de la validité du contrat, sauf à envisager le dol incident, alors applicable aux faits de l’espèce mais qui n’est pas invoqué puisque l’appelante demande l’annulation du contrat et le prononcé des conséquences qui s’y rattachent.

L’appelante soutient que la société doit être considérée comme une professionnelle et, comme telle, tenue à une obligation de renseignement, ce dont elle déduit une connaissance nécessaire des désordres qu’elle allègue.

Elle soutient sur ce point que cette qualité de professionnelle résulte de ce que l’intimée est une société civile immobilière.

Toutefois, cette circonstance est insuffisante, à elle seule, pour caractériser la qualité de professionnelle de la société, étant en outre précisé que le rapport contractuel entre les parties étant une vente immobilière, la question pertinente aurait été ainsi de déterminer si elle a agi en qualité de venderesse professionnelle de biens immobiliers et non de savoir si elle est une « professionnelle de l’immobilier », notion au demeurant vague.

L’appelante soutient en outre que la société a acheté un immeuble pour le transformer et que sa gérante a réalisé elle-même toutes les démarches administratives et supervisé l’ensemble des travaux.

Toutefois, la qualité professionnelle ou non de la société s’établit particulièrement en fonction de la finalité poursuivie par l’intéressée, que les seules circonstances invoquées par l’appelante ne permettent pas de déterminer avec certitude, étant relevé que le fait que la gérante de la société n’ait pas recouru à une maîtrise d”uvre peut être considéré tout à la fois comme la marque d’une compétence particulière en la matière mais aussi comme une marque d’imprévoyance ou d’inexpérience. Au demeurant, au regard des conditions dans lesquelles s’est déroulé le chantier de rénovation et des désordres constatés, tels que relevés par l’expert, cette seconde hypothèse paraît à privilégier.

Il ne saurait dès lors être déduit des circonstances de la vente ou de celles des travaux de rénovation que la société, en la personne de sa gérante, connaissait nécessairement les désordres invoqués par l’appelante.

Il en résulte que le sort de l’action engagée par l’appelante lui impose en premier lieu d’établir que la société, prise en la personne de sa gérante, avait connaissance des désordres avant la vente.

Le cas échéant, il devra être déterminé ensuite si des informations ont été sciemment retenues par la société, et si, n’ayant pas été communiquées à l’appelante lors de la vente, elles avaient un caractère déterminant pour l’appelante.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il convient de considérer qu’il ne saurait être tiré aucune conséquence de la baisse de prix de l’appartement, de 15 000 euros, dont l’appelante aurait bénéficié. En effet, s’il ressort du mandat de vente conclu entre la société et l’agent immobilier que le prix de vente était initialement, en janvier 2014, de 148 000 euros et a été abaissé, en juin 2014, à 135 000 euros (pièces n° 1 et 1 bis de l’intimée), étant en outre relevé que l’appelante conteste toute baisse de prix consentie par l’intimée, les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer la cause de cette diminution du prix, notamment si elle a été décidée spécifiquement au bénéfice de l’appelante ou de l’état de l’appartement.

Cette diminution du prix ne démontre pas, dès lors, la connaissance par la société des désordres invoqués.

Par ailleurs, il doit être relevé qu’il est établi par l’expertise que certains désordres ne sont apparus que postérieurement à la vente et à l’emménagement de l’appelante. Il s’agit de l’insuffisance de l’isolation (seuls les parois du salon ayant été isolées), du problème de nivellement des sols et particulièrement de celui de la cuisine, dans laquelle le carrelage s’est progressivement descellé à certains endroits et des fissures sur les murs.

L’expert retient en effet que ces désordres n’étaient probablement pas apparents lors de la réception.

A cet égard, l’appelante a déclaré lors de l’expertise que ces fissures ont été visibles après la mise en route du chauffage (en octobre 2014), que des fuites d’eau de la toiture ont été constatées en novembre 2014 et que des infiltrations d’eau dans la salle de bain sont apparues en avril 2016, étant toutefois relevé que l’expert ne vise pas ces infiltrations dans la liste des désordres qu’il retient.

Cette chronologie ne permet pas de considérer que la société pouvait être informée de ces désordres, lors de la vente.

A cet égard, la seule indication par l’expert que la société « pouvait avoir connaissance de ces désordres au vu de son implication dans les travaux » (rapport : § 8,3, p. 20) est notamment insuffisante, comme manquant de certitude, pour rapporter la preuve sur ce point, qui incombe à l’appelante.

En conséquence, il ne peut être retenu que la société avait connaissance lors de la vente que les désordres, ci-dessus visés, allaient apparaître dans le cours de l’occupation du logement par l’appelante.

Par ailleurs, l’expert liste différents désordres qu’il considère comme apparents : ceux se rapportant à l’installation électrique, à l’évacuation d’eau de la cuisine et à l’alimentation en eau des toilettes et aux huisseries – qui n’étaient pas identiques dans le salon – ainsi que ceux concernant la porte palière.

En ce qui concerne l’installation électrique, la cour considère toutefois que la connaissance par la société des désordres relevés par l’expert, qui les considère comme « apparents », n’est pas établie.

En effet, l’expert, pour s’en convaincre, relève à ce titre la présence d’un extracteur d’air situé dans la salle de bains, dont le défaut d’installation selon les normes en vigueur n’a été toutefois révélé que par un sapiteur, les fils d’alimentation extérieurs n’étant pas dans une gaine. L’expert indique en outre que cette situation a été découverte par l’appelante lorsqu’elle a été confrontée à des difficultés de ventilation dans la salle de bains. Des photographies prises par l’expert, il ressort que ce n’est qu’en retirant le ventilateur de son emplacement qu’apparaissent les conditions défectueuses de son alimentation électrique. L’expert relève également que le raccordement du branchement de cet extracteur au tableau électrique n’est pas conforme.

L’expert note qu’une prise du tableau électrique n’est pas suffisamment protégée, des défectuosités concernant les courants assignés.

Ces désordres électriques ayant été mis à jour à la suite d’opérations de démontage et par un sapiteur, il ne peut être retenu que la preuve est rapportée par l’appelante de ce qu’ils étaient connus par la société lors de la vente.

En revanche, en ce qui concerne le réseau de plomberie, l’expert mentionne l’état des toilettes, qui furent alimentées en eau chaude ainsi qu’un problème d’évacuation de l’évier, dont les tuyaux ne sont pas d’un diamètre suffisant et, donc, non-conformes.

L’expert considère que cette non-conformité de la plomberie était apparente, lors de la réception et en cours de chantier.

Il considère également comme apparents les problèmes concernant la porte palière (qui ne pouvait être fermée correctement).

Il fait état de ce que les trois fenêtres du salon n’étaient pas identiques, ce qui est manifestement apparent, en précisant toutefois qu’il ne s’agit que d’un défaut esthétique.

La société soutenant avoir assuré le suivi des travaux de rénovation, ces désordres, dont la découverte était ainsi accessible à un profane, doivent être considérés comme connus par la société lors de la vente.

Il doit être relevé à cet égard qu’il ressort des doléances de l’appelante recueillies par l’expert (rapport, p. 5) que certains désordres sont apparus dès son emménagement : pas de serrure sur la porte d’entrée ; portes des meubles de cuisine mal fixés ; toilettes alimentées en eau chaude.

L’appelante ayant indiqué avoir fait remettre en place les meubles de cuisine par un proche, l’expert n’a pu, nécessairement, constater ce désordre.

Pour le reste, l’appelante a également précisé auprès de l’expert – qui note la trace de ces réparations (§ 8.1.4 de l’expertise) – que le problème d’eau des toilettes a été réparé après demande auprès de l’intimée et qu’elle a par ailleurs elle-même fait intervenir un serrurier, que l’intimée n’a voulu lui rembourser qu’à hauteur de la moitié (60 euros).

En considération des défauts dont il convient de considérer, au regard de ce qui précède, que la société avait ou a pu avoir connaissance (soit certains points de l’installation de plomberie, la porte palière, défaut d’identité des huisseries du salon), l’intimée ne peut valablement soutenir qu’aucune réticence dolosive ne saurait être retenue en raison de ce que les parties ne se sont pas rencontrées puisqu’il appartenait à la société, venderesse, même non-professionnelle, de faire connaître à l’acquéreure toute information qui était utile à celle-ci, et qui pouvait être déterminante pour son consentement, en tant que de besoin, par le truchement de son agent immobilier.

Néanmoins, et surtout, la nature et l’ampleur des seuls désordres, ci-dessus visés, ne permet pas de considérer que, lors de l’acquisition de l’appartement, ils avaient un caractère déterminant pour le consentement de l’appelante.

Il sera noté à cet égard que l’appelante affirme, sans en justifier, que l’appartement ne serait plus habitable. Toutefois, les désordres concernant l’alimentation en eau des toilettes et la porte palière ont été, selon ses propres dires, réparés.

En outre, comme le tribunal, étant rappelé que l’appelante a choisi d’élever le litige sur le terrain de la validité du contrat, la cour relève que, selon l’expert, l’ensemble des désordres et non-conformités auxquels a été confrontée l’appelante pouvait être réparé par la réalisation de travaux d’un montant de 13 875 euros. Cette somme comprend cependant certains travaux dont il n’est pas établi que la société pouvait en avoir connaissance (notamment l’électricité, la reprise des sols).

Ainsi, les seuls défauts réputés connus de la venderesse sont relativement mineurs et le coût de leur réparation, ramené à la valeur d’achat de l’immeuble, ne permet aucunement d’établir que leur révélation aurait eu un caractère déterminant sur le consentement de l’acquéreure lors de l’acquisition.

Le grief de réticence dolosive ne peut dès lors être retenu.

Les demandes de l’appelante ne sont, dès lors, pas fondées et le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a rejetées.

Sur les autres demandes

L’appelante, qui perd en son recours, supportera les dépens d’appel, le tribunal ayant déjà statué sur les dépens de première instance et, ce, compris ceux de l’instance en référé et les honoraires de l’expert.

La société a formé appel incident uniquement sur le rejet de sa demande fondée sur l’article 700 en première instance.

Au vu de l’équité, les parties conserveront à leur charge, tant en première instance qu’à hauteur d’appel, la charge de leurs frais irrépétibles, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

MET les dépens d’appel à la charge de Mme [V] [N] ;

REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE