MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 12 Décembre 2023

N° RG 21/00645 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GVAQ

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 19 Février 2021

Appelante

S.A.R.L. CASA, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par la SAS SR CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [I] [G]

né le 09 Mars 1980 à [Localité 6] 94, demeurant[Adresse 5]1 – [Localité 1] ESPAGNE

M. [E] [X]

né le 26 Janvier 1984 à [Localité 9] 92, demeurant [Adresse 10] – [Localité 1] ESPAGNE

Représentés par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par Me Jean-Charles BENHARROCHE, avocat plaidant au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 27 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 octobre 2023

Date de mise à disposition : 12 décembre 2023

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Composition de la cour :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

En 2017, la société Casa (Sarl), marchand de biens, a prévu de créer un appartement en réalisant des travaux de surélévation d’un niveau d’un immeuble « Les Follières », sis lieudit [Adresse 8] à [Localité 7] et a chargé l’agence immobilière Vallat Immobilier de commercialiser ce bien en état futur d’achèvement.

M. [I] [G] est entré en contact avec cette agence en vue de l’acquisition de ce bien, projetant de s’associer à M. [E] [X] dans le cadre d’une société civile immobilière.

Suivant offre sous seing privé du 21 novembre 2017, M. [G] s’engageait à acquérir des droits à construire moyennant le versement d’un prix payable comptant de 2 965 000 euros, sans condition suspensive de recours à un financement bancaire et précision faite que des modifications de fournitures et d’équipement interviendraient dans le cadre d’un contrat annexe Travaux Modificatifs Acquéreur.

Par le biais de l’agence immobilière, le 14 décembre 2017, le notaire du vendeur, M. [P], a transmis à M. [T], notaire de l’acquéreur, un projet de contrat de réservation au profit de M. [X] aux termes duquel la vente devait intervenir au plus tard au 31 janvier 2018, et il a également transmis le 22 décembre 2017 les pièces complémentaires nécessaires.

De son côté, M. [G] a adressé à l’agence en janvier 2018 un projet de décoration et d’aménagement des locaux et le 5 février 2018, la société Casa lui a communiqué le devis correspondant à ces travaux et lui a indiqué que faute de signature du contrat de réservation avec règlement du dépôt de garantie au notaire avant le 9 février 2018, elle remettrait ses droits en vente.

Par courrier en date du 15 février 2018, la société Casa a informé l’agence Vallat Immobilier qu’elle s’est engagée à vendre les locaux à un tiers, et par courriel du 19 février 2018, l’agence en a informé MM. [G] et [X].

Par courrier recommandé du 21 février 2018, le conseil de M. [G] a informé la société Casa de la volonté de son client de procéder à l’exécution forcée de la vente desdits locaux. Aucun accord amiable n’est intervenu.

Par acte d’huissier du 18 avril 2018, M. [G] a assigné la société Casa devant le tribunal judiciaire de Chambéry, notamment aux fins de faire ordonner l’exécution forcée de la vente.

Par conclusions du 5 novembre 2019, M. [X] est intervenu volontairement à la procédure.

Par jugement du 19 février 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

– Donné acte à M. [X] de son intervention volontaire ;

– Déclaré recevable la demande formée par M. [G] ;

– Condamné la société Casa à payer à M. [G] et M. [X] :

– la somme de 95 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la rupture abusive des pourparlers,

– la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société Casa aux dépens ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

L’offre d’achat a été régularisée par M. [G], avec clause de substitution au profit d’une personne morale, souhaitant s’associer à M. [X] pour cette acquisition, dès lors, il en résulte qu’intéressé à l’opération, il est recevable à agir ;

La rupture des pourparlers a été exceptionnellement soudaine, sans aucun préavis pour les acquéreurs, la société Casa ayant le 5 février prévenu l’agence, mais non les acquéreurs, qui étaient domiciliés hors de France, qu’elle exigeait une signature au 9 février 2018, soit 4 jours plus tard avec versement de l’acompte ;

La société Casa était déjà en négociation avec un autre acheteur fin janvier 2018 lorsque les demandeurs ont transmis leur projet d’architecture intérieure ;

S’agissant de la perte de chance, en l’absence d’accord ferme et définitif, le préjudice n’inclut que les frais occasionnés par la négociation et les études préalables auxquelles elle avait fait procéder et non les gains qu’elle pouvait, en cas de conclusion du contrat, espérer tirer de la revente dudit bien, ni même la perte de chance d’obtenir ces gains.

Par déclaration au greffe du 22 mars 2021, la société Casa a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 17 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Casa, sollicite l’infirmation des chefs de la décision critiqués et demande à la cour de :

– Infirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire d’Albertville le 19 février 2021, dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté MM. [G] et [X] du surplus de leurs demandes ;

– Dire et juger que MM. [G] et [X] sont irrecevables et/ou mal fondé en leur appel incident et demandes ;

Et statuant à nouveau,

– Constater que M. [G] est irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes faute de droit et d’intérêt pour agir ;

– Constater que MM. [G] et [X] sont mal fondés en toutes leurs demandes ;

– Constater que la société Casa n’a commis aucune faute liée à une rupture brutale des pourparlers ;

– Constater que les préjudices dont se prévalent MM. [G] et [X] sont parfaitement infondés et injustifiés ;

En conséquence,

– Débouter MM. [G] et [X] de leur appel incident ;

– Débouter MM. [G] et [X] de toutes leurs demandes en condamnation qu’ils formulent à l’encontre de la société Casa ;

– Condamner solidairement MM. [G] et [X] à rembourser à la société Casa l’ensemble des sommes versées au titre de l’exécution provisoire et en règlement des condamnations mises à sa charge ;

– Condamner solidairement MM. [G] et [X] à payer la somme de 9 000 euros à la société Casa en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement MM. [G] et [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Casa fait valoir notamment que :

M. [G] n’a pas intérêt pour agir étant donné que le projet de contrat de réservation des droits à construire a été établi entre M. [X] et la société Casa et contenait une clause de substitution limitée à une société et non à une personne physique ;

M. [X] bénéficiaire des droits à construire si un contrat de réservation en bonne et due forme avait été régularisé, n’était pas initialement partie à la procédure ;

Les parties sont simplement entrées en négociation à partir de l’offre d’achat qui a été faite par M. [G], contresignée par la société Casa dans le but de rédiger un contrat de réservation ;

En application de l’article L 261’15 du code de la construction et de l’habitation, le seul avant-contrat qui puisse être valable dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement est un contrat de réservation ;

Le contrat de réservation n’a pas été signé le 31 janvier 2018 et le dépôt de garantie n’a pas été versé sur le compte du notaire du vendeur, un ultime délai au 9 février 2018 a été accordé par la société Casa, en l’absence de respect de ses engagements par M. [X], la société Casa a indiqué le 15 février 2018 à l’agence Vallat Immobilier qu’elle reprenait sa liberté, en conséquence la rupture des pourparlers n’est pas abusive ;

MM. [G] et [X] ne rapportent pas la preuve des sommes qu’ils auraient prétendument versées en exécution du projet d’achat litigieux.

Par dernières écritures en date du 19 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, MM. [G] et [X] sollicitent de la cour de :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– jugé M. [G] et M. [X] recevables dans leur action,

– condamné la société Casa à payer à M. [G] et à M. [X] la somme 95 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

– condamné la société Casa à payer à M. [G] et à M. [X] la somme 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée la même aux entiers dépens ;

Y ajoutant et Statuant à nouveau,

– Recevoir MM. [G] et [X] en leur appel incident et y faisant droit :

– Condamner la société Casa à payer à MM. [G] et [X] la somme de de 4 800 euros représentant le coût des honoraires afférents à l’étude fiscale qu’ils avaient fait établir en prévision de l’acquisition du bien immobilier ;

– Condamner la société Casa à payer à MM. [G] et [X] la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

– Débouter la société Casa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Condamner la société Casa à verser à MM. [G] et [X] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société Casa aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, MM. [G] et [X] font valoir notamment que :

L’intervention de M. [X] est recevable étant partie au projet de contrat de réservation établi en avril 2018 par le notaire de la société Casa et son intervention volontaire se rattache aux prétentions de M. [G] par un lien suffisant ;

La demande de M. [G] est recevable en ce qu’il est constant que dans l’offre d’achat qu’il a régularisée le 21 novembre 2017, celui-ci entendait voir inclure dans les actes des clauses de substitution souhaitant s’associer à M. [X] pour cette acquisition ;

Les négociations menées entre la société Casa et MM. [G] et [X] étaient très avancées au moment du revirement soudain de la société Casa, les parties s’étant accordées sur les conditions et éléments essentiels de la vente, ce d’autant qu’ils avaient effectué, dès le 9 février 2018, le versement de l’acompte de 5% correspondant au prix de vente, incluant le montant du devis des travaux qui avait été accepté,

La société Casa a négocié en parallèle avec un autre acheteur, de sorte que la rupture des pourparlers engagés avec MM. [G] et [X] est intervenue en toute mauvaise foi.

Une ordonnance en date du 27 février 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur l’intérêt à agir de M. [G]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que ‘Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’.

M. [I] [G] a signé, le 21 novembre 2017, une offre d’achat portant sur ‘l’appartement neuf traversant, en dernier étage de la résidence les Follières, située [Adresse 3] à [Localité 7], issue de la surélévation en cours d’une surface de 170,9 m² au plan’ transmise à la société agence Vallat immobilier [Localité 7], formée en son nom propre ‘ou toute société se substituant’. Le projet de contrat de réservation, a désigné M. [E] [X] en qualité de réservataire, avec également ‘faculté de se subsituer toute société qu’il constituerait en vue de l’acquisition des biens ci-après désignés.’

Il résulte des échanges de mails entre M. [E] [X] et la société Vallat immobilier, notamment des 7 février et 19 février 2018, que M. [I] [G] figurait en tant que destinataire d’un copie du mail, voire que les demandes étaient faites au nom d’une société en cours de constitution entre M. [E] [X], M. [D] [G] et M. [I] [G], de sorte que ce dernier, qui devait devenir associé de la société réservataire, dispose bien d’un intérêt à agir.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée.

II- Sur la rupture abusive des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose ‘L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.’

La responsabilité délictuelle de la partie ayant rompu de façon abusive les négociations peut donc être engagée, et ouvrir droit pour la partie évincée à dommages et intérêts, destinés à rembourser les frais engagés dans le but de conclure le contrat, en pure perte, en raison de la défaillance volontaire adverse.

A la suite de l’offre d’achat émise par M. [I] [G], et acceptée par le vendeur, la société Casa, le 21 novembre 2017, un projet de contrat de réservation au nom de M. [E] [X], avec faculté de substitution, a été adressé par Me [P], notaire du vendeur, à Me [T], notaire de l’acquéreur. Ledit contrat prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 5% du prix, 148 250 euros, à verser concomitamment à sa signature, qui devait avoir lieu le 31 janvier 2018 au plus tard, ainsi que, au sein du ‘chapitre V- réalisation de la vente’ l’obligation pour le réservant de convoquer le réservataire, dans un délai qui ne serait pas inférieur à huit jours, par simple lettre recommandée, et faute pour le réservataire d’avoir signé à la date fixée par le réservant et sauf résiliation amiable, sommation de se présenter chez le notaire pour signature devait être délivrée 8 jours à l’avance au réservataire par le réservant, lequel retrouverait sa liberté à défaut pour le réservataire de s’être présenté pour régulariser l’acte.

Il ressort des déclarations des parties qu’un projet des travaux envisagés a été adressés au vendeur fin janvier 2018, et que le 5 janvier 2018, la société Casa transmettait le devis chiffré par son maître d’oeuvre pour les modifications, de 148 376,40 euros TTC, ce qui permettait de calculer le montant du dépôt de garantie.

Ce même jour, la société Casa informait la société Vallat immobilier que le dépôt de garantie devait être versé avant le 9 février 2018, ce qui était fait par virement de 153 750 euros, réalisé à cette date, à Me [T], lequel informait Me [P] par courrier du 14 février 2018.

Prenant prétexte du versement du dépôt de garantie entre les mains de Me [T] et non entre les mains de Me [P], ou des travaux modificatifs acquéreurs qui se sont transformés en une refonte totale du projet, la société Casa fait valoir qu’elle était en droit de rompre les pourparlers en cours. Pour autant, il doit être rappelé que le délai de signature n’était expiré que de quelques jours, et que la société appelante, réservante, n’a pas respecté ses propres obligations, qui étaient d’adresser une lettre recommandée au réservataire afin de fixer une date de signature, et en second lieu une sommation de comparaître chez le notaire, ne pouvant se délier de son engagement qu’à ces conditions.

En concluant un contrat de réservation avec un tiers, alors qu’elle avait connaissance des diligences réalisées par M. [G], M. [X], qui avaient transmis les travaux modificatifs acquéreur, lesquels ne renchérissaient le projet que d’un coût de 148 376,40 euros TTC, pris totalement en charge par l’acquéreur et non significatif au regard de l’ampleur du projet, et sans les informer directement, et selon les règles prévues de la date de signature du contrat avec versement du dépôt de garantie, la société Casa a fait preuve de mauvaise foi.

C’est donc à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu :

– que la signature d’un contrat de réservation avec un tiers le 10 février 2018 démontrait que la société Casa avait entamé des négociations avec celui-ci lorsque les acquéreurs-intimés avaient transmis leur projet d’architecture intérieure,

– que la vente du bien à un prix supérieur de 400 000 euros au prix convenu avec les parties intimées explique l’empressement de la société Casa et met en lumière sa mauvaise foi dans le déroulement des négociations.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a retenu l’existence d’une rupture abusive des pourparlers par la société Casa, laquelle ouvre droit à indemnisation de M. [G] et M. [X].

III- Sur l’indemnisation des préjudices liés

M. [G] et M. [X] démontrent avoir obtenu de la société Luv (the luxury of living, architecture & design SL) un ‘finishing report’ pour Couchevel en février 2018, comportant une liste de matériaux à employer, des plans d’aménagement, photos de lambris, robinetterie, d’aménagement des pièces. Il est démontré par l’attestation de M. [M] [C], dirigeant du cabinet d’architecture Luv, que ce rapport portait sur ‘la conception d’un projet d’architecture complet d’intérieur situé à [Localité 7] copropriété les follières’et par les ordres de virement du 16 mai et du 15 juin 2018, que la facture de ce professionnel a été réglée par les clients qui l’ont mandatée, M. [G] et M. [X].

Les intimés produisent également une facture n°13077 du 10 avril 2018 de 4 800 euros TTC, au nom de M. [X] et M. [G] ‘pour services rendus en matière fiscale’ pour une affaire n°02480. Ils versent aux débats un relevé de compte mentionnant, le 20 juin2019 un virement de 4 800 euros réalisé pour le cabinet Arsène Taxand, avocat fiscaliste, qui mentionne affaire 02480 mais facture 14437, soit un numéro différent. Dans ces conditions, la décision du premier juge sera confirmée en ce qui concerne le préjudice matériel.

M. [X] et M. [G] ont investi du temps et des sommes importantes afin d’acquérir le bien proposé par la société Casa, qu’ils ont ainsi mandaté un architecte d’intérieur et réalisé les travaux modificatifs acquéreur dans un délai contraint, préparer la constitution d’une société, puis oeuvré pour répondre à la demande de versement du dépôt de garantie au vendeur dans le délai de 4 jours, sans que le réservant ait même pris la peine de respecter ses propres obligations ou de vérifier le versement du dépôt de garantie. Les démarches entreprises en vain par les intimés, victimes de la déloyauté assumée par la société appelante, sont à l’origine d’un préjudice moral qui peut être évalué à 5 000 euros.

IV- Sur les demandes accessoires

La société Casa, succombant en son appel, supportera les dépens de l’instance. Il ne paraît pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de M. [X] et M. [G],

Statuant à nouveau sur ce chef,

Condamne la société Casa à payer à M. [I] [G] et M. [E] [X] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne la société Casa aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Casa à payer à M. [I] [G] et M. [E] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 12 décembre 2023

à

la SAS SR CONSEIL

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

Copie exécutoire délivrée le 12 décembre 2023

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN