19 septembre 2023
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
22/00628

19/09/2023

ARRÊT N°

N° RG 22/00628

N° Portalis DBVI-V-B7G-OTQJ

MD / RC

Décision déférée du 14 Mai 2018

Tribunal de Grande Instance de BAYONNE 15/00074

MME [D]

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 10]

C/

[S] [X]

[V] [I] épouse [X]

[Y] [A]

[L] [U] épouse [R]

S.A.R.L. EXTREM GLISS

SARL ELO ET JO

SARL ITSAS GIZONAK

S.C.I. LES MOUSQUETAIRES

[P] [N]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

DEMANDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 10] , représenté par son syndic en exercice la société OFFICE DE GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION

Monsieur [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Sans avocat constitué

Madame [V] [I] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Sans avocat constitué

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représenté par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me François HOURCADE, avocat plaidant, avocat au barreau de BAYONNE

Madame [L] [U] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me François HOURCADE, avocat plaidant, avocat au barreau de BAYONNE

S.A.R.L. EXTREM GLISS

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 531 465 193, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me François HOURCADE, avocat plaidant, avocat au barreau de BAYONNE

SARL ELO ET JO

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Sans avocat constitué

SARL ITSAS GIZONAK

[Adresse 2]

[Localité 8]

Sans avocat constitué

S.C.I. LES MOUSQUETAIRES

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 502 429 467, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 7]

Au Provençal

[Localité 8]

Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Régis COURREGELONGUE, avocat plaidant, avocat au barreau de BAYONNE

SUR APPEL PROVOQUE A L’INITIATIVE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10]

Monsieur [P] [N]

Es-qualités de mandataire ad hoc de la Sarl Elo et Jo

[Adresse 3]

[Localité 4]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

– PAR DEFAUT

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La [Adresse 10], construite en 1971 et 1972 à [Localité 8] ([Localité 8]), est soumise à un règlement de copropriété ayant fait l’objet d’un acte authentique de dépôt le 7 décembre 1971.

Ce règlement a divisé l’immeuble en 188 lots de copropriété dont 63 appartements et 6 commerces parmi lesquels figurent figurent :

– les lots n° 119 et 120, propriété de la Sci Les Mousquetaires, loués à la Sarl Elo et Jo et exploités à usage de restaurant à l’enseigne ‘la Caravelle’,

– le lot n° 137, propriété M. et Mme [S] et [V] [X], loué à la Sarl Itsas Gizonak et exploité à usage d’école de surf,

– le lot n° 174, propriété de Mme [L] [R], loué par M. [Y] [A] et exploité à usage d’école de surf et de location de planches de surf,

– le lot n° 173, propriété de M. [Y] [A], loué à la Sarl Extrem Gliss et exploité à usage de boutique de prêt-à-porter et, épisodiquement, de snack-bar.

Devant les commerces, avant le trottoir public se trouve une zone de circulation en pavés auto-bloquants au sujet desquels le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] soutient qu’elle constitue une partie commune de la résidence. Un litige est né entre des copropriétaires de la [Adresse 10] et les commerçants précités, les premiers se plaignant de ce que les seconds occupent sans aucune autorisation l’espace situé en face de leur devanture respective.

Des constats d’huissier ont été établis les 12 juin 2012 et 29 août 2013, puis les 9 avril 2014 et 18 avril 2014.

Le 29 novembre 2010, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a adressé des mises en demeure à chacun des propriétaires des lots concernés ainsi qu’à leurs locataires de l’époque.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 août 2011, une majorité des copropriétaires ont refusé d’autoriser le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à intenter une action en justice à l’encontre des propriétaires et locataires concernés afin de privilégier une solution amiable.

Des pourparlers sont intervenus entre le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et les propriétaires et locataires concernés. La signature d’un bail leur a été proposée et a été refusée.

Le 6 août 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à ester en justice afin de faire respecter le règlement de copropriété quant à l’occupation illicite des parties communes et obtenir une indemnisation.

En application de cette décision, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne afin de voir ordonner une mesure d’expertise.

Suivant une ordonnance rendue le 20 mai 2014, cette demande a été rejetée.

Une première procédure a été intentée par des copropriétaires à l’encontre des propriétaires et locataires des lots n° 119,120 et 137 et du syndicat des copropriétaires. Cette

action a fait l’objet d’une radiation ordonnée le 23 octobre 2012 à la requête des demandeurs.

Suivant exploits d’huissier séparés en date des 1er et 4 décembre 2014, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a attrait la Sci Les Mousquetaires, les époux [X], Mme [R], M. [A], la Sarl Elo et Jo, la Sarl Itsas Gizonak et la Sarl Extrem Gliss devant le tribunal de grande instance de Bayonne, sur le fondement des articles 544 et suivants, 1134 et 1147 du code civil, aux fins notamment de les voir condamner, sous astreinte, à cesser tout encombrement des parties communes et à l’indemniser pour l’occupation litigieuse.

La Sarl Itsas Gizonak n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

– déclaré irrecevable comme prescrite l’action relative au non-respect du règlement de copropriété engagée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à l’encontre de la Sci Les Mousquetaires, les époux [S] et [V] [X], Mme [L] [U] épouse [R], M. [Y] [A], la Sarl Elo et Jo, la société Itsas Gizonak et la société Extrem Gliss ;

– condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à payer :

* à M. [A], la Sarl Extrem Gliss et Mme [R], la somme de 1 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil,

* à la Sarl Elo et Jo, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* à la Sci Les Mousquetaires, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux époux [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux dépens pour lesquels il a été fait application, pour les avocats qui en avaient fait la demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 14 juin 2018, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a interjeté appel de cette décision qu’il contestait en chacune de ses dispositions.

La déclaration d’appel a été signifiée le 2 août 2018, suivant exploits d’huissier séparés à Mme [R], M. [A], la Sarl Itsas Gizonak et la Sarl Extrem Gliss.

Par un arrêt rendu par défaut et en dernier ressort le 20 mai 2020 dont le dispositif est reproduit après rectification ordonnée le 13 octobre 2020, la cour d’appel de Pau a :

– infirmé la décision dont appel,

Statuant à nouveau,

– déclaré recevable l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] contre chacun des défendeurs à cette action,

– dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats l’étude réalisée par M. [F],

– condamné in solidum la Sci Les Mousquetaires et la Sarl Elo et Jo, respectivement propriétaire et locataire des lots 119 et 120 à usage de restaurant, à libérer les parties communes, et ‘pour ce’ :

* démonter et enlever les dispositifs axes installés en parties communes, notamment les planchers, estrades, palissades en bois, lampadaires,

* remettre les lieux en leur état initial,

– dit que ces enlèvements et démontages devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée, in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction à la Sci Les Mousquetaires et à la Sarl Elo et Jo de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamné in solidum les époux [S] et [V] [X] et la société Itsas Gizonak, respectivement propriétaire et locataire du lot 137 à usage d’école de surf, à libérer les parties communes, et pour ce :

* démonter et enlever les dispositifs fixes installés en parties communes,

notamment les planchers, clôtures en bois,

* remettre les lieux en leur état initial,

– dit que ces enlèvements et démontages devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée, in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction aux époux [S] et [V] [X] et la société Itsas Gizonak, de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à Pissue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamné in solidum Mme [L] [U] épouse [R] et M. [Y] [A] respectivement propriétaire et locataire du lot 174 à usage d’école de surf, à libérer les parties communes, en retirant les éléments situés en parties communes,

– dit que ces enlèvements devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction à Mme [L] [U] épouse [R] et M. [Y] [A] de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamné in solidum M. [Y] [A] et la Sarl Extrem Gliss, respectivement propriétaire et locataire du lot 173 à usage de boutique de prêt à porter, à libérer les parties communes, en retirant les éléments situés en parties communes,

– dit que ces enlèvements devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée, in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction à M. [Y] [A] et la Sarl Extrem Gliss de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamné la Sci Les Mousquetaires à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 17 200 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 3 440 euros par année supplémentaire à compter du 1er décembre 2014,

– condamné solidairement les époux [S] et [V] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 7 740 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre 1 548 euros par année supplémentaire à compter du 1er décembre 2014,

– condamné Mme [L] [I] épouse [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 4 680 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 936 euros par saison supplémentaire à compter du 1er décembre 2014,

– condamné M. [Y] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 4 680 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 936 euros par saison supplémentaire à compter du 1er décembre 2014,

– condamné in solidum la Sci Les Mousquetaires et à la Sarl Elo et Jo à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné solidairement les époux [S] et [V] [X] , in solidum avec la société Itsas Gizonak à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum Mme [L] [U] épouse [R] et Monsieur [Y] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. [Y] [A] et la Sarl Extrem Gliss à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la Sci Les Mousquetaires, la Sarl Elo et Jo, les époux [S] et [V] [X], la Société Itsas Gizonak, Mme [L] [U] épouse [R], M. [Y] [A] et la Sarl Extrem Gliss aux dépens d’appel et de première instance, dont distraction au profit de la Scp Longin et associés.

Pour déclarer recevable l’action du syndicat, l’arrêt retient que, lorsque l’occupation des parties alléguées communes est temporaire du fait d’une exploitation saisonnière qui se répète d’année en année, les lieux étant rendus en fin de saison à leur aspect et destination initiaux, chaque nouvelle occupation est le point de départ d’une nouvelle prescription décennale et constate que les terrasses installées devant les lots des copropriétaires-bailleurs sont, pendant leur période d’ouverture, occupées, chaque année, par les éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation des commerces.

M. [Y] [A], la société Extrem Gliss et Mme [L] [U] épouse [R] ont formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Pau le 20 mai 2020.

Par un arrêt rendu le 24 novembre 2021 la Cour de cassation a :

– cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il :

– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] contre M. [A], Mme [R], la société Extrem Gliss et la société civile immobilière Les Mousquetaires,

– condamné in solidum la société civile immobilière Les Mousquetaires et la société Elo et Jo, respectivement propriétaire et locataire des lots 119 et 120 à usage de restaurant, à libérer les parties communes, et pour ce :

* démonter et enlever les dispositifs fixes installés en parties communes, notamment les planchers, estrades, palissades en bois, lampadaires,

* remettre les lieux en leur état initial,

– dit que ces enlèvements et démontages devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée, in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction aux mêmes de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamne in solidum Mme [R] et M. [A], respectivement propriétaire et locataire du lot 174 à usage d’école de surf, à libérer les parties communes, en retirant les éléments situés en parties communes,

– dit que ces enlèvements devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée, in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction aux mêmes de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamné in solidum M. [A] et la société Extrem Gliss, respectivement propriétaire et locataire du lot 173 à usage de boutique de prêt à porter, à libérer les parties communes, en retirant les éléments situés en parties communes,

– dit que ces enlèvements devront intervenir dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée, in solidum entre propriétaire et locataire,

– fait interdiction aux mêmes de procéder à l’avenir, à compter de l’enlèvement ci-dessus ou de la fin de la période d’astreinte, à tout encombrement, sous peine de nouvelle astreinte de 200 euros par jour pour toute infraction constatée, pendant une période de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

– condamne la société civile immobilière Les Mousquetaires à payer au syndicat la somme de 17 200 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 3 440 euros par année supplémentaire à compter du 1 décembre 2014,

– condamné Mme [R] à payer au syndicat la somme de 4 680 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 936 euros par saison supplémentaire à compter du 1 décembre 2014,

– condamné M. [A] à payer au syndicat la somme de 4 680 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 936 euros par saison supplémentaire à compter du 1 décembre 2014, l’arrêt rendu le 20 mai 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

La Cour de cassation a remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse, a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux dépens, rejeté la demande formée par le [Adresse 10] en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné sur le même fondement à payer à M. [A], Mme [R] et la société Extrem Gliss la somme globale de 3 000 euros et à la société civile immobilière Les Mousquetaires la somme de 3 000 euros.

Pour statuer ainsi au visa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, la Cour de cassation a considéré que ‘c’était la même infraction au règlement de la copropriété qui s’était répétée, sans interruption, à chaque saison, de sorte que chaque nouvelle occupation n’était pas le point de départ d’une nouvelle prescription décennale’.

Par déclaration du 8 février 2022, le [Adresse 10] a saisi la cour d’appel de Toulouse aux fins de réformation, voire d’annulation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 août 2022, le [Adresse 10], demandeur à la saisine, demande à la cour, au visa des articles 544 et suivants, 1134, 1147, 2227, 2241, 2261, 2262, 2265 et 2266 du code civil et la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, de :

– déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires,

– prendre acte que le syndicat appelant se désiste d’instance à l’égard des époux [X] et de la société Itsas Gizonak,

– réformer intégralement le jugement dont appel,

Et statuant à nouveau :

– interdire à la Sci Les Mousquetaires, propriétaire des lots n° 119 et 120 anciennement à usage de restaurant, tout encombrement ultérieur des parties communes situées en face des devantures desdits lots, sous astreinte de 500 euros par jour pour toute infraction constatée, étant précisé qu’elle fera sa propre affaire du respect de cette interdiction par ses locataires successifs,

– condamner la Sci Les Mousquetaires à payer au syndicat une indemnité d’occupation de 34,40 euros par m² et par an depuis le 1er décembre 2009 puisque les caillebotis sont permanents, soit pour 100 m² une somme de 3 440 euros x 5 ans = 17 200 euros, outre 3 440 euros par année supplémentaire à compter du 1er décembre 2014, jusqu’au 1er octobre 2020 date d’enlèvement des éléments litigieux,

– interdire à Mme [R] et M. [A], propriétaire et locataire du lot n° 174 à usage d’école de surf, ainsi qu’à M. [A] et la société Extrem Gliss, propriétaire et locataire du lot n° 173 à usage de boutique de prêt à porter, toute annexion de fait entraînant un encombrement ultérieur des parties communes situées en face des devantures de leur lot respectif, sous astreinte de 500 euros par jour pour toute infraction constatée ;

– condamner Mme [R] à payer au syndicat une indemnité d’occupation depuis le 1er décembre 2009 pour une surface de partie commune de 39 m² à raison de 24 euros le m² par saison soit 936 euros x 5 = 4.680 euros, outre 936 euros par année supplémentaire à compter du 1er décembre 2014 jusqu’au 1er octobre 2020,

– condamner de même M. [A] qui occupait depuis le 1er décembre 2009 une même superficie sans caillebotis à payer au syndicat 4 680 euros outre 936 euros par année supplémentaire à compter du 1er décembre 2014 jusqu’au 1er octobre 2020,

– condamner chacun des cinq intimés, parties succombantes, à payer au syndicat appelant une

indemnité de procédure de première instance et d’appel de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre conjointement et in solidum les dépens de première instance et d’appel incluant le coût des constats d’huissier des 29 août 2013 ainsi que 9 et 18 avril 2014, dont distraction au profit de Me Gilles Sorel avocat aux offres et affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du même code,

– débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 août 2022, la Sci Les Mousquetaires, défenderesse à la saisine, demande à la cour, au visa des articles 2219, 2258 et suivants du code civil et de l’article 122 du code de procédure civile, de :

Au principal,

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable comme prescrite l’action relative au non-respect du règlement de copropriété engagée par le [Adresse 10] à son encontre, et à l’encontre de M. [S] [X] et Mme [V] [I] épouse [X], Mme [L] [U] épouse [R], M. [Y] [A], la société Elo et Jo, la société Itsas Gizonak et la société Extrem Gliss,

* condamné le [Adresse 10] à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* rejeté les demandes formées par le [Adresse 10] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamné le [Adresse 10] aux dépens.

Y ajoutant,

– condamner le [Adresse 10] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Subsidiairement, en cas de réformation du jugement,

Statuant à nouveau,

– débouter le [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner le [Adresse 10] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1 juin 2022, M. [Y] [A], la société Extrem Gliss, et Mme [L] [U] épouse [R], défendeurs à la saisine, demandent à la cour de :

À titre principal,

– débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne (alors TGI) en date du 14 mai 2018 ;

– condamner le [Adresse 10] à payer à Mme [U] épouse [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– condamner le [Adresse 10] à payer à M. [A] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– condamner le [Adresse 10] à payer à la société Extrem Gliss la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À titre subsidiaire,

– constater la prescription acquisitive au visa de l’article 2258 et suivants du code civil ;

En conséquence,

– débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal Judiciaire de Bayonne (alors TGI) en date du 14 mai 2018,

– condamner le [Adresse 10] à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [X], assigné à domicile et Mme [V] [X] née [I], assignée à personne et la Sarl itsas Gizonak, assignée conformément aux dispositions de l’article 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

M. [P] [N] ès qualités de mandataire ad hoc de la Sarl Elo et Jo, assigné en intervention forcée le 15 avril 2022, en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2023. L’affaire a été examinée à l’audience du 6 mars 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Sur le désistement d’instance à l’égard des époux [X] et de la société Itsas Gizonak :

Il sera constaté que le [Adresse 10], appelant et auteur de l’acte de saisine de la cour de renvoi, se désiste à l’égard de M. et Mme [X] et de la société Itsas Gizonak qu’il indique avoir intimés par erreur, ce désistement étant parfait étant relevé que les parties intéressées n’ont pas constitué avocat et que les autres parties n’ont pour leur part élevé aucune contestation.

2. Sur le dernier état du débat porté devant la cour de renvoi :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a saisi la cour de renvoi en présentant une demande d’interdiction à certains copropriétaires et, le cas échéant, leur locataire, d’encombrer les parties communes en face de la devanture de leur lot et de toute annexion de fait entraînant un encombrement ultérieur de celles-ci, ainsi qu’une demande en paiement d’indemnités d’occupation.

2.1 Il convient de rappeler à titre liminaire que la cour d’appel de Pau s’est prononcée sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 alors soulevée par les intimés et que la cassation de l’arrêt l’ayant rejetée est intervenue au visa de cet article.

2.2 Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a précisé dans ses conclusions déposées devant la cour de renvoi que son argumentation devant la cour d’appel de Pau avait évolué en ce que le Syndicat, pour justifier de la recevabilité de son action, avait décidé de renoncer à opposer à titre principal le caractère trentenaire de la prescription qui n’était plus évoquée qu’à titre subsidiaire. Il considère que la libération des parties communes sollicitée ne concerne que les éléments permanents et fixés dans le gros oeuvre qu’il affirme avoir été mis en place dans un délai inférieur à celui de dix ans précédant l’exploit introductif d’instance et que s’il advenait qu’il soit démontré que lesdits équipements étaient présents depuis plus de dix ans, il invoquerait alors le caractère trentenaire de la prescription applicable sans pour autant considérer que la simple présence d’objets mobiliers amovibles comme les tables ou les chaises pouvait à elle seule entraîner la prescription acquisitive par usucapion des parties communes revendiquée par certains des intimés.

2.2 La Sci Les Mousquetaires, copropriétaire des lots n° 119 et 120 dans lequel était exploitée la brasserie ‘La Caravelle’ a sollicité principalement la confirmation du jugement en soutenant le caractère personnel de l’action engagée par le syndicat quelle que soit la nature de l’encombrement (en surface ou incorporée dans le sol) qu’elle considère comme prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de l’occupation en terrasse depuis la création du fonds de commerce en 1974 et de l’exploitation continue de 1988 à 2002 redevenue saisonnière à partir de cette date.

Subsidiairement, elle a soutenu que la propriété commune des terrasses n’est pas démontrée et se fonde sur le règlement de copropriété pour en revendiquer le caractère privatif, soulevant en tout état de cause la prescription acquisitive d’un droit de jouissance privatif de la zone litigieuse.

2.3 M. [Y] [A], copropriétaire du lot n° 173, Mme [L] [U], copropriétaire du lot n° 174 ainsi que la Sarl Extrem Gliss exploitant dans ces lots un fonds de commerce de location de matériel de surf, ont demandé que le Syndicat soit débouté de ses demandes au motif principal que ce dernier ne rapporte pas la preuve du caractère commun de la zone litigieuse et celui subsidiaire de la prescription acquisitive d’un droit de jouissance privatif sur celle-ci.

3. Sur l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] :

3.1 Selon l’article 42, al. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en sa rédaction applicable à la date de l’acte introductif d’instance, ‘Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans’.

L’espace litigieux est une zone pavée située au droit des lots des intimés et les séparant d’une zone non pavée présentée comme le trottoir relevant du domaine public et longeant le [Adresse 7]. Le Syndicat qui considère cette zone pavée comme étant une partie commune de l’immeuble dénonce l’encombrement de cet espace avec l’installation permanente de ‘caillebotis’ (Sci Les Mousquetaires) ou sans caillebotis (Mme [R] et M. [A]).

Il résulte des termes même des dernières conclusions et des prétentions du Syndicat que ce dernier a entendu exercer à titre principal une action tendant au respect du règlement de copropriété et à la cessation d’atteintes à une partie commune de telle sorte que le délai dans lequel le Syndicat était tenu d’agir est décennal.

3.2 La Cour de cassation a jugé que l’occupation temporaire de parties communes du fait d’une exploitation saisonnière se répétant d’année en année et rendues à leur aspect et destination initiaux à la fin de chaque saison, constitue une même infraction au règlement de copropriété de sorte que chaque nouvelle occupation ne saurait être le point de départ d’une nouvelle prescription décennale.

Il appartient au demandeur à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en rétablissement des lieux en leur état d’origine d’établir qu’elle serait prescrite et, s’agissant d’une question de fait, cette preuve peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, pour déclarer l’action prescrite, il appartient aux intimés de démontrer que les installations litigieuses permanentes ou saisonnières sans cessation volontaire, spontanée et non équivoque de l’infraction, ont été mises en place avant le 1er décembre 2004, l’acte introductif d’instance émanant du Syndicat datant du 1er décembre 2014.

3.3 Suivant un procès-verbal d’huissier dressé le 12 juin 2012 à la requête d’un copropriétaire dénonçant l’occupation litigieuse puis par procès-verbal dressé le 29 août 2013, à la requête du syndicat, il a été constaté entre les devantures des commerces au pied de la résidence et des bornes rondes blanches délimitant le domaine public diverses installations concernant plusieurs commerces (une boutique de surf ‘école de surf’, un snack-bar dénommé ‘Aloha’, un salon de coiffure à l’enseigne ‘Chantal Coiffure’, un autre établissement dédié au surf dénommé ‘Lehena’ et une brasserie dénommée ‘La Caravelle’.

S’agissant de la brasserie ‘La Caravelle’, il était relevé l’existence d’une terrasse en bois sur laquelle se trouvaient un parasol, des tables et des chaises et délimitée par un châssis avec pied métallique supportant un store transparent pouvant être déplié et par une cloison blanche ainsi que des toiles transparentes.

S’agissant des écoles de surf, il était notamment relevé la présence de divers portiques d’exposition de planches de surf et des portants présentant des combinaisons et effets de surf, et des panneaux publicitaires.

L’occupation de ces terrasses était précédemment connue du syndicat ainsi que cela ressort des pièces suivantes :

– le courrier d’un copropriétaire adressé le 20 octobre 2010 au Syndic en faisant allusion à une lettre recommandée du 20 août 2010 et dénonçant l’utilisation des terrasses litigieuses (‘concernant l’utilisation des terrasses face à la mer par les exploitants des commerces’, considérant que cette occupation dévalorisait l’immeuble en visant particulièrement le restaurant ‘la Caravelle’ et sa ‘poche d’eau sale, croupie, insalubre’ (pièce 10.a du Syndicat’) ;

– le courrier similaire d’un autre copropriétaire du 24 août 2010 (pièce 10.b du Syndicat) ;

– la mise en demeure adressée le 29 novembre 2010 par le syndic à la Sci Les Mousquetaire de mettre fin à cette occupation sur ‘la bande de terrain pavée au droit du lot dont vous êtes copropriétaire, en mettant en place, dans un premier temps, une terrasse au sol puis, une terrasse avec caillebotis en bois et dernièrement un abri fixe avec couverture en toile’ (pièce n° 11 du Syndicat) ;

– la mise en demeure le même jour par le syndic de tous les copropriétaires concernés par l’exploitation de commerces au pied de l’immeuble et notamment de M. [A] et Mme [R] en dénonçant la mise en place d’étalages de vêtements, puis des entreposages de planches de surf, des tables et chaises et un support métallique de planche fixé au sol de manière permanente (ibidem).

Les termes de ces mises en demeure font apparaître l’existence d’une occupation évolutive dans la durée.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 13 août 2001 porte la mention suivante:

’12) Pose de plots par les propriétaires de Keep Cool sur le trottoir

– Analyse de la situation – risque de chute par les piétons

– Solution d’amélioration

Les plots ont été placés à l’initiative du propriétaire des commerces du rez-de-chaussée car régulièrement des personnes sans gêne font stationner leur voiture dans les vitrines.

L’assemblée conçoit sa prise de position mais déplore qu’il l’a fait sans demander d’autorisation à la copropriété car s’il y a bien un droit d’usage de la terrasse, cette dernière est la propriété de toute la résidence. En conséquence le propriétaire est responsable des travaux qu’il a effectués concernant la pose des plots en cas d’éventuel accident de piéton. Une lettre RAR lui sera adressée afin d’écarter la responsabilité de la copropriété’.

3.3.1 Si cette mention ne concerne que des plots étrangers au litige qui vise des encombrements liés à l’activité des commerces proprement dite, elle donne du crédit aux deux attestations produites par la Sci Les Mousquetaires et dont une émanant d’une ancienne employée du restaurant ‘La Caravelle’ évoquant l’installation de mobilier extérieur en permanence sur la terrasse (pièces n° 17 et 18 du dossier de la Sci). Mme [G] qui a été employée par la Sarl Caravelle suivant contrat à durée indéterminée à compter du 1er juin 2007 atteste ainsi que le mobilier était installé en permanence sur la terrasse, ladite société ayant acquis le fonds en mai 2005 dont l’origine remonte à la création de l’immeuble et qui par cessions successives a été maintenu pour l’exploitation d’une activité de restauration sous diverses formules.

Le gérant de la société ayant acquis le fond en 1988 a attesté de cette occupation de cette ‘terrasse’ comprise dans l’évaluation du prix du bail, l’avoir exploitée jusqu’à la revente du fonds en 2005 et a joint des photos certes non datées mais identifiables comme s’appliquant à la façade de l’immeuble dans lequel est exploitée la brasserie alors sans caillebotis (pièce n° 5 du dossier de la Sci), confirmant ainsi la mise en demeure par le Syndic de 2012 évoquant une précédente occupation d’une terrasse au sol (pièce n° 11 précitée du Syndicat). La nièce des premiers propriétaires et exploitants de ce fonds de commerce dès 1973 atteste également de l’existence de cette terrasse sur laquelle ‘étaient installées tables et chaises pour accueillir la clientèle’ (pièce n°6 du dossier de la Sci).

La Sci Les Mousquetaires produit un procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 10] du 24 août 1976, portant la mention au titre des questions diverses ‘Contacter la propriétaire de la Caravelle afin que la terrasse soit vide pour minuit’ (pièce n° 8 du dossier de la Sci).

Plusieurs attestations de clients produites confortent la notoriété de l’existence durant les années 1990 d’une terrasse de cet établissement (pièce n° 28 du dossier de la Sci) dont il convient de rappeler qu’il donne sur le [Adresse 7].

3.3.2 S’agissant des lots appartenant respectivement à M. [A] et Mme [U] [R], ces derniers produisent un courrier adressé le 4 juillet 2007 à Mme [E], précédente exploitante sous l’enseigne ‘Keep Cool’ du lot acquis par M. [A], et par lequel le syndicat indiquait : ‘la copropriété vous rappelle que bénéficiant de la jouissance de cette terrasse, il vous appartient de l’entretenir’ en l’invitant à remettre de niveau les pavés autobloquants (pièce n° 10 du dossier de M. [A]).

Il n’est pas discuté que M. [A] exerce son activité commerciale dans le lot appartenant à Mme [U] selon bail de location saisonnière et dans le lot qu’il a lui-même acquis en 1983, s’agissant d’une école de surf et d’une activité de ‘photo-filmeur’ sous l’enseigne ‘Galaxie’ (pièce n° 4 du dossier de M. [A]). Les photographies, certes non datées, mais manifestement anciennes font apparaître cette exploitation avec des présentoirs sur cette terrasse (pièce n° 5 de ce même dossier).

3.4 À la lumière de ces constatations convergentes, éclairées par la mention dans un procès-verbal de la copropriété datant de 2001 de l’existence d’un droit d’usage de l’allée litigieuse puis par l’indication dans les mises en demeure notifiées en 2012 de l’exploitation par l’ensemble des commerçants exerçant au rez-de-chaussée de l’immeuble, d’une activité incluant l’usage de la terrasse exploitée à même le sol puis sur caillebotis pour le restaurant ‘La Caravelle’ ou sans mention de caillebotis pour les autres fonds, il apparaît sans réel démenti que les copropriétaires intimés ont donné à bail ou exploité eux-mêmes dès avant 2004 soit à l’année, soit de manière saisonnière, une activité incluant l’installation sur ladite allée-terrasse de matériels fixes ou non, nécessaires à l’exploitation sans aucune cessation de nature à interrompre utilement la prescription qui était ainsi acquise à la date de l’assignation introductive d’instance.

3.5 Le Syndicat vise l’article 544 du code civil dans le dispositif de ses conclusions devant la cour de renvoi après avoir rappelé dans sa motivation que l’action réelle en revendication de la propriété commune, présentée comme menacée par l’occupation dénoncée, pouvait être subsidiairement engagée dans un délai trentenaire.

La cour n’est finalement saisie d’aucune contestation par les intimés de la propriété commune de la bande de terrain litigieuse qui avait seulement fait l’objet de prétentions subsidiaires élevées en défense contre le Syndicat pour voir reconnaître la prescription acquisitive d’un droit de jouissance privatif et devenues sans objet par l’accueil de la fin de non-recevoir soulevée à titre principal.

Si le délai décennal de l’action fondée sur l’article 42 précité était largement écoulé à la date de l’action du syndicat, l’écoulement du délai trentenaire dont le point de départ court à compter du jour où le droit de propriété est contredit n’est nullement acquis, le Syndicat étant alors recevable à agir sur ce fondement.

Toutefois, il vient d’être constaté qu’un procès-verbal de la copropriété datant de 2001 mentionne déjà l’existence d’un droit d’usage de l’allée litigieuse auquel il n’a jamais été mis fin par une décision de la copropriété opposable aux copropriétaires intimés qui n’ont, à la lumière des nombreuses autres constatations qui viennent d’être faites, accompli aucun acte d’appropriation privative.

3.6 Il sera par ailleurs constaté que le Syndicat n’a formé devant la cour de renvoi aucune demande visant M. [P] [N] ès qualités de mandataire ad hoc de la Sarl Elo & Jo.

3.7 Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les demandes formées sur le fondement de l’article 42, al. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] contre la Sci Les Mousquetaires, la Sarl Elo & Jo, M. [Y] [A], Mme [L] [U] épouse [R] et la Sarl Extrem Gliss et de le déclarer recevable à agir sur le fondement de l’article 544 du code civil mais de l’en débouter au fond. Le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne le 14 mai 2018, qui a déclaré dans son dispositif prescrite l’action relative ‘au non-respect du réglement de copropriété’ sera infirmé et le dispositif réécrit conformément à l’état des prétentions formulées devant la cour de renvoi.

4. Sur les dépens et frais non compris dans les dépens :

4.1 Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], partie s’étant désistée de l’instance menée à l’endroit de M. et Mme [X] ainsi que la Sarl Itsas Gizonak et partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile à l’égard des autres parties à l’instance, sera tenu aux entiers dépens de la procédure menée devant la cour de renvoi et de la procédure suivie devant la cour d’appel de Pau en vertu de l’article 639 du code de procédure civile.

4.2 Les parties intimées ayant constitué avocat sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens au cours de ces mêmes procédures. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sera condamné à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros à la Sci Les Mousquetaire et la somme de 5 000 euros à M. [Y] [A], Mme [L] [U] épouse [R] et la Sarl Extrem Gliss, pris ensemble.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, par défaut et en dernier ressort ;

Constate le désistement de l’instance d’appel sur renvoi de cassation du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à l’endroit de M. [S] [X], de Mme [V] [I] épouse [X] et de la Sarl Itsas Gizonak.

Vu l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 24 novembre 2021 ;

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 14 mai 2018 à l’exception de ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles exposés en première instance.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sur le fondement de l’article 42, al. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Reçoit les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sur le fondement de l’article 544 du code civil et, au fond, l’en déboute.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux dépens de d’appel en ce compris les dépens de la procédure suivie devant la cour d’appel de Pau ayant conduit à la décision cassée.

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à :

– la Sci Les Mousquetaires, la somme de 5 000 euros,

– M. [Y] [A], Mme [L] [U] épouse [R] et la Sarl Extrem Gliss, pris ensemble, la somme de 5 000 euros.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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