3 mars 2023
Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion
RG n°
21/00665

ARRÊT N° 23/20

PF

N° RG 21/00665 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FRGM

[R]

S.C.I. DESTINY

C/

[I]

[F]

RG 1èRE INSTANCE : 11-20-0038

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PAUL / FRANCE en date du 02 avril 2021 RG n°: 11-20-0038 suivant déclaration d’appel en date du 19 avril 2021

APPELANTES :

Madame [O] [E] [R]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : Me Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/3080 du 25/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

S.C.I. DESTINY

[Adresse 6]

[Localité 11] / FRANCE

Représentant : Me Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

Madame [S] [P] [C] [I] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Me Dominique LAW WAI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [M] [D] [A] [F]

[Adresse 1]

[Localité 10], représentant : Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 28 avril 2022

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Octobre 2022 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 03 Février 2023.

Greffier lors des débats : Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative.

Greffier lors du prononce : Madame Marina BOYER, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 03 Février 2023.

* * * * *

LA COUR

Par actes d’huissier du 4 septembre 2020, Mme [L] a fait assigner Mme [R] et la SCI Destiny devant le tribunal de proximité de St Paul aux fins de les voir expulsés de la parcelle et de la construction sises [Adresse 3], comme occupant sans droit ni titre et les voir condamnés à lui verser l’indemnité d’occupation mensuelle de 1.775 euros jusqu’à libération outre 9.000 euros pour résistance abusive.

Par jugement du 2 mars 2021, le tribunal a :

– Dit que Mme [I] épouse [L] a qualité pour agir et la déclare recevable,

– Dit que Mme [R] et la SCI Destiny sont occupantes sans droit ni titre,

– Ordonne la libération des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

– A défaut, ordonne l’expulsion de Mme [R] et la SCI Destiny au besoin avec l’assistance de la force publique,

– Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles 433-1 et suivants du code de procédure civiles d’exécution,

– Condamne Mme [R] et la SCI Destiny in solidum à payer à Mme [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1775 euros à compter du 8 juin 2020 jusqu’à la libération des lieux,

– Condamne Mme [R] et la SCI Destiny in solidum à payer à Mme [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

– Condamne Mme [R] et la SCI Destiny in solidum à payer à Mme [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qui comprendra les frais de sommation interpellative en date du 7 août 2020

– Rejette la demande de condamnation aux frais du procès-verbal d’huissier, Rappel que l’exécution provisoire est de droit

– Condamne Mme [R] et la SCI Destiny in solidum aux dépens.

Mme [R] et la SCI Destiny ont formé appel du jugement suivant déclaration au greffe de la cour du 19 avril 2021.

Elles sollicitent de la cour de :

– Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour :

A titre principal,

– de débouter Mme [L] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

– Nommer tel expert qu’il plaira de désigner avec pour missions de :

– Se rendre sur lieux ([Adresse 3]),

– Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

– Examiner les actes de propriétés, les documents cadastraux, les actes de notoriétés et tous actes juridique et judiciaire relatifs au terrain litigieux,

– Déterminer le propriétaire de la parcelle litigieuse,

– Dire que l’expert sera mis en ‘uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, dont Mme [L], M. [F], la Mairie de [Localité 11], et s’adjoindre tout spécialiste généalogiste ou notaire de son choix pris sur la liste des experts près de la Cour d’appel de céans,

– Dire qu’en cas de difficulté l’expert saisira le Conseiller de la mise en état qui aura ordonnée l’expertise,

– Fixer la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

En tout état de cause,

– de condamner Mme [L] à verser la somme de 2.000 euros à Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] demande à la cour de :

– Juger l’appel de Mme [R] et de la SCI Destiny non fondé ;

– Les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

– Juger les demandes de M. [F] irrecevables, faute de qualité pour agir et s’agissant de prétentions nouvelles en cause d’appel ;

En tout état de cause, les déclarer non fondées, en l’absence de preuve d’un prétendu droit de propriété sur la parcelle BO N°[Cadastre 8] ;

– la recevoir en son appel incident ;

– Juger ses demandes reconventionnelles recevables et bien fondées ;

– Confirmer le jugement entrepris, sauf à rendre opposable à M. [F] ses dispositions et à réformer la décision sur le quantum des dommages-intérêts et la prise en charge du procès-verbal de constat ;

Et statuant à nouveau :

– Juger les dispositions du jugement précité opposables à M. [F] à savoir :

– l’occupant sans droit ni titre ;

– Ordonner la libération des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

– A défaut, ordonner également son expulsion des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

– Condamner in solidum M. [F] et les appelantes à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1.775 € à compter du 8 juin 2020 jusqu’à la libération des lieux ;

– Condamner in solidum Mme [R] et la SCI Destiny, ainsi que M. [F] à lui payer la somme de 14.000 € (9.000 € à titre de dommages intérêts tels que sollicités en première instance outre 5.000 € en cause d’appel, à titre reconventionnel en réparation de son préjudice résultant de la résistance abusive des appelantes et partie intervenante;

– Condamner in solidum Mme [R] et la SCI Destiny, ainsi que M. [F] à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel- qui comprendront les frais de sommation interpellative et de procès-verbal d’huissier, dépens dont il sera fait masse et qui seront distraits au profit de Me Dominique Law- Wai qui pourra les recouvrer conformément l’article 699 du code de procédure civile.

M. [F], intervenu volontairement à l’instance, sollicite de la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son intervention volontaire

– Constater qu’il rapporte la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle BO [Cadastre 8] sise [Adresse 3]

En conséquence :

– Infirmer purement et simplement le jugement rendu le 2 mars 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint Paul ;

Et statuant à nouveau :

– Débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, sur la demande d’expertise formulée par Mme [R] et la SCI Destiny :

– lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage.

En tout état de cause :

– “Condamner Mme [L] en 2 000 euros” au visa de l’article 700 du CPC

– la condamner aux entiers frais et dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise si cette dernière est par ailleurs ordonnée.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de Mme [R] et de la SCI Destiny du 8 mars 2022, celles de Mme [L] du 12 avril 2022 et celles de M. [F] du 20 août 2021auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ;

Vu l’ordonnance de clôture du 28 avril 2022 ;

Sur l’intervention volontaire de M. [F] et la recevabilité de son action

M. [F] intervient volontairement à l’instance se prévalant de la qualité de propriétaire de la parcelle B0[Cadastre 8] sise [Adresse 3], ce que Mme [L] conteste.

Vu les articles 31, 122, 125, 325, 329 et 554 du code de procédure civile;

M. [F] soutient que le bien litigieux est un bien de famille qu’il tient de son ancêtre M. [M] [V] [B] [J] et qu’il est co-gérant de la SCI Destiny ayant loué le bien à Mme [R].

Pour justifier de la propriété qu’il allègue, M. [F] verse aux débats un arbre généalogique, non étayé par de quelconques pièces et non certifié par expert, d’une part et un acte de donation de M. [M] [V] [B] [J] daté du 9 janvier 1841 à ses quatre enfants.

Outre le fait que la filiation de M. [F] et les dévolutions successorales intervenues entre 1841 et ce jour ne sont pas justifiées, la cour observe que:

la donation porte sur “un autre emplacement situé aussi [à St Paul] sur les sables de treize gaulettes environ de largeur à prendre au dessous de Mme Vve [W] à aller aux pas géométrique” et que la description du terrain ne permet pas d’affirmer qu’il correspond en tout ou partie à l’emplacemente de la parcelle B[Cadastre 8] litigieuse;

sur son arbre généalogique, M. [F] se dit héritier de M. [M] [V] [B] [J] par sa fille [Y], or, celle-ci ne figure pas parmi les bénéficiaires de la donation de 1841 versée aux débats.

Aussi, il y a lieu de faire droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut d’intérêt à agir de M. [F], lequel ne revendique pas par ailleurs agir en qualité de gérant de la SCI Destiny.

Sur la qualité à agir de Mme [L]

Vu les articles 31, 122 et 125 du code de procédure civile;

Les appelantes contestent la qualité de propriétaire de Mme [L] du bien qu’elles occupent.

Au soutien de sa qualité de propriétaire de la parcelle BO [Cadastre 8], Mme [L] verse aux débats:

l’acte notarié de vente intervenue à son bénéfice par Mme [G] le 29 mars 1968, afférent à un terrain de 32 a borné au Nord Ouest par la [Adresse 12], au Nord Est par M. [U], au Sud Est par les vendeurs et au Sud Ouest par M. [T];

le permis de construire obtenu le 3 juin 1971 sur un terrain de 31,134 m2, [Adresse 12], sur une parcelle alors cadastrée BO [Cadastre 7], pour la construction d’une maison F5; à noter que le plan d’implantation fait figurer la parcelle BO [Cadastre 7] comme une parcelle rectangulaire, limitée par les terrains de MM. [G], [T], la succession [U] et [Adresse 12];

un constat d’huissier établi au [Adresse 3] le 15 mars 2019 dont il résulte que la maison implantée à cette adresse présente une disposition et une esthétique similaire aux plans de permis de construire;

deux mandats de gérances pour la location du bien, respectivement en date du 22 août 1991 et du 7juin 2018;

quatre attestations de proches affirmant que Mme [L] a fait construire sa maison au [Adresse 3] en 1971 où elle a habité jusqu’en 1991 avant de mettre le bien en location.

Pour contester la propriété des lieux, les appelantes soulignent que la parcelle litigieuse a une contenance de 677 m2 alors que l’acte de vente dont elle se prévaut mentionne 3200 m2 et que la forme de la parcelle B[Cadastre 8] se jusxtapose avec celle de la parcelle [Cadastre 2] dont le titre n’est pas produit.

La cour observe toutefois que la juxtaposition de parcelles de forme rectangulaires très similaires n’est pas pertinent pour déterminer la filiation de parcelles. De même, le fait que l’avis de taxe foncière établi pour les biens détenus par les époux [L] sur le ressort de la commune, dont le rôle pour l’adresse du [Adresse 3], est établi au nom de M.[L] et non de son épouse n’est pas à lui seul déterminant à démontrer l’absence de qualité de propriétaire de Mme [L].

Par ailleurs, Mme [L] expose avoir divisé sa parcelle initiale à deux reprises pour ventes et ne conserver que la parcelle BO [Cadastre 8] d’une surface de 677m2, ce dont elle justifie par les mentions de l’acte de vente notarié de cession d’une parcelle BO [Cadastre 9] intervenue le 17 janvier 1992 au bénéfice de M. [H] [N].

De plus, les différents plans de cadastre versés aux débats ne permettent pas d’établir la chronologie des divisions des différentes parcelles issue de la parcelle initialement usucapée par [Z] [K], constatée suivant actes du 6 octobre 1964 et 17 févier 1965 pour être ensuite divisées et revendues, notamment à M. [G], auteur de Mme [L]. Il s’ensuit que l’argumentaire des appelantes développé sur la base d’hypothèques de reconstitution des divisions de parcelles originaires, dont elles infèrent que Mme [L] n’est pas la propriétaire de la parcelle BO [Cadastre 8], ne peut être vérifié.

Enfin, ainsi qu’il a été démontré supra, M. [F] n’apporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’ordonner l’expertise sollicitée, Mme [L] justifie de sa qualité de propriétaire de la parcelle BO [Cadastre 8] de la commune de St Paul et la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir doit ainsi être écartée.

Sur la demande d’expulsion

Vu l’article 555 du code civil ;

Les appelantes ne justifiant d’aucun titre d’occupation du bien, c’est à bon droit que leur expulsion a été ordonnée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Vu l’article 1240 du code civil ;

Mme [R] et la SCI Destiny, qui se limitent à critiquer la qualité de propriétaire de Mme [L], ne développent pas de moyens utiles à critiquer le montant de l’indemnité mise à leur charge jusqu’à libération des lieux, laquelle correspond au dernier loyer antérieurement pratiqué.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts

Vu les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil ;

Mme [L] fait valoir que les appelantes ont pratiqué une résistance abusive à ne pas quitter les lieux et qu’un compromis de vente en cours est bloqué du fait de leur occupation illégale.

A cet égard, il est en effet relevé que les appelantes ont refusé de quitter les lieux en se prévalant d’abord d’un bail donné à la SCI Destiny puis d’un titre de propriété de M. [F] sur la base d’éléments ténus, à savoir, un bail signé de la SCI Destiny gérée par Mme [R] puis d’un acte de donation datant de 1841. Il en résulte que la contestation de la propriété de Mme [L] n’avait pas de caractère sérieux et qu’elles se sont abusivement maintenues dans les lieux en connaissance de cause.

Ce comportement a nécessairement causé pour Mme [L] un préjudice moral, lequel sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 5.000 euros.

Mme [L] justifie en outre de la conclusion d’un compromis de vente de la parcelle litigieuse signé le 19 novembre 2020 avec l’engagement pour celle-ci de rendre libre le bien au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.

Contrairement à ce qu’exposent les appelantes, l’attente dans la signature de cette vente en lien avec leur occupation des lieux promis à la vente a nécessairement et également généré un préjudice moral pour Mme [L] que le premier juge a justement évalué à la somme de 5.000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [F], Mme [R] et la SCI Destiny, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, lesquels n’incluent pas le constat d’huissier opéré le 15 mars 2019.

Il y a lieu en outre de les condamner à verser 3.000 euros à Mme [L] au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, par sa mise à disposition au grefe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

– Déclare M. [F] irrecevable en ses demandes en intervention volontaire ;

– Déboute Mme [R] et la SCI Destiny de leur demande d’expertise ;

– Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé le quantum de l’indemnisation du préjudice de Mme [L] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– Condamne in solidum Mme [R] et la SCI Destiny à payer la somme de 10.000 euros à Mme [L] en indemnisation du préjudice moral né de la résistance abusive ;

– Condamne in solidum M. [F], Mme [R] et la SCI Destiny à payer à Mme [L] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– Condamne in solidum M. [F], Mme [R] et la SCI Destiny aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT