CIV. 3

LM

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 octobre 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10401 F

Pourvoi n° D 19-18.709

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020

Mme B… I…, épouse C…, domiciliée […] , a formé le pourvoi n° D 19-18.709 contre l’arrêt rendu le 28 mars 2019 par la cour d’appel d’Amiens (chambre économique), dans le litige l’opposant à la société Auberge de la vieille ferme, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de Mme I…, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Auberge de la vieille ferme, et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme I… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme I… et la condamne à payer à la société Auberge de la vieille ferme la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mme I…, épouse C…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR débouté Mme C… de l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS QU’il ressort des débats les éléments suivants : que l’acte de cession du fonds de commerce du 1er avril 2008 contient les clauses aux libellés suivants : “Mme B… C… déclare (…) : qu’il n’existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre, tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation du fonds ou sa cession. A ce titre, le vendeur déclare que l’établissement cédé répond à toutes les normes de conformité tant ce que qui concerne l’exploitation de l’hôtel que celle du restaurant. Le vendeur produit à cet égard le dernier procès-verbal de visite établi par la Commission Communale de Sécurité confirmant cette déclaration. Outre que le contrôle dont il est question ci-dessus, les locaux au sein desquels est exploité le fonds de commerce n’ont fait l’objet d’aucun procès-verbal de visite, tant des services de l’inspection du Travail que des services sanitaires prescrivant l’exécution de travaux et/ou la mise en conformité des installations, équipement, matériel etc… non exécutés à ce jour. Si nonobstant les déclarations faites ci-dessus, il se révélait que dans le cadre de telles visites, les travaux prescrits n’ont pas été exécutés ou s’ils l’ont été de manière non conforme aux normes en vigueur, le vendeur aurait à en supporter toutes les conséquences et, notamment, le coût de leur exécution ou de leur mise en conformité. Que l’établissement n’a jamais fait l’objet d’une fermeture administrative ou judiciaire tant de son chef que de celui de son prédécesseur ou qu’une procédure de fermeture administrative est en cours. (…) que le matériel est en bon état de fonctionnement pour avoir été régulièrement entretenu. Toutes les installations dudit fonds de commerce sont en bon état de fonctionnement, notamment : distribution d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, de téléphone, conduits de cheminée, etc” ; que l’acte de cession rappelle que “Mme B… C…, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble dans lequel s’exploite le fonds de commerce présentement cédé a consenti ce jour à l’acquéreur par acte séparé un bail commercial d’une durée de neuf années entières et consécutives courant à compter de l’entrée en jouissance fixée aux présentes, à savoir le 1er avril 2008, pour se terminer à pareille époque de l’année 2017” ; que le bail commercial signé le 1er avril 2008 contient une clause intitulée “entretien-réparations” rédigée en ces termes : “le preneur tiendra les biens loués de façon constante – et les rendra à l’expiration du bail – en parfait état d’entretien et de réparations de toutes natures y compris celles occasionnées par la vétusté, à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui seront à la charge du bailleur. Le preneur supportera également la charge des dépenses liées aux travaux de ravalement des biens loués prescrits par l’autorité administrative. Le preneur laissera le bailleur effectuer les réparations et dépenses qui s’avéreraient nécessaires et auxquelles il n’aurait pas procédé par lui-même nonobstant l’obligation ci-dessus, et lui remboursera le coût des travaux correspondant à première demande et sur justification. En toute hypothèse, le preneur ne pourra prétendre à aucune indemnité ni réduction de loyer, la durée des travaux, quelle que soit leur nature, excédât-elle quarante jours” ; qu’une clause du bail traite des “améliorations” ; qu’elle est ainsi rédigée : “Le preneur supportera la charge de toutes transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il fera son affaire personnelle de la mise aux normes et mesures applicables aux dits biens en raison de la nature des activités qui y seront exercées, notamment en matière d’hygiène et de sécurité et de protection de l’environnement, tant en ce qui concerne les normes et mesures en vigueur au jour de son entrée en jouissance des lieux loués, que celles qui adviendraient ultérieurement, et supportera la charge de tous travaux qui pourraient être prescrits par l’autorité administrative de ce chef” ; que le 26 avril 2007, soit préalablement à la cession et à la conclusion du bail, la commission de sécurité s’est rendue dans l’établissement exploité par Mme B… I… épouse C… ; que la commission par un procès-verbal dressé le 24 juillet 2007 a émis un avis favorable au maintien de l’ouverture de l’hôtel restaurant la Vieille Ferme ; qu’à la demande de la société Auberge de la vieille ferme, le bureau Veritas dressait un rapport de vérification des systèmes de sécurité incendie ; que le même organisme dressait le 27 mai un rapport de vérification sur l’installation électrique et le 28 mai un diagnostic de sécurité ; que le 25 mars 2009, la commission de sécurité à la demande de M. X… expert judiciaire, s’est déplacée au cours d’une réunion d’expertise dans les locaux exploités par la société Auberge de la vieille ferme pour effectuer une visite de l’établissement ; que par un procès-verbal du 14 mai 2009, elle émettait un avis favorable à la poursuite de l’activité de l’auberge de la Vieille Ferme mais un avis défavorable à l’accueil du public dans les chambres dotées de fenêtres donnant sur la coursive intérieure que les parties s’opposent sur l’étendue de l’obligation de délivrance incombant à Mme B… I… épouse C… au titre de la cession du fonds de commerce ; que la société Auberge de la vieille ferme étant devenue cessionnaire du fonds de commerce d’hôtel restaurant anciennement exploité par Mme B… I… épouse C… et preneur à bail commercial des locaux appartenant à cette dernière dans lesquels est exploité ce fonds de commerce, il convient d’examiner le contenu de son obligation de délivrance au titre de l’acte de cession et du bail commercial ; que l’acte de cession rappelle les différents éléments composant le fonds de commerce ; que sont cités comme éléments incorporels, en premier la clientèle, l’enseigne « Auberge de la Vieille Ferme », le nom commercial et l’achalandage y attachés ;que figure également comme élément incorporel, le droit à la jouissance d’une ligne téléphonique, la licence de 3ème catégorie, les autorisations et autres titres ainsi que tous droits et facilités qui ont pu être accordés et obtenus pour le fonds cédé ; que le fonds de commerce cédé était aussi constitué d’éléments corporels, à savoir des objets mobiliers et du matériel servant à l’exploitation faisant l’objet d’un état certifié et sincère annexé à l’acte de cession mais qui n’a pas été produit ; que de même la liste des marchandises garnissant le fonds loué est reprise dans un inventaire contradictoire dressé par les parties qui n’a pas été versé aux débats ; que le bail commercial conclu le même jour, destiné selon la clause prévue à cet effet “exclusivement à l’activité d’hôtel restaurant” renvoie précisément à celle du fonds cédé ; qu’il constitue donc un titre nécessaire à l’exploitation du fonds cédé et fait donc partie des éléments du fonds de commerce cédé ; que pour autant, l’absence de bail commercial en cours à la date de la cession du fait de la qualité de propriétaire de Mme B… I… épouse C… explique qu’il ne figure pas parmi les éléments du fonds cédé ; que comme l’affirme la société Auberge de la vieille ferme elle-même, l’obligation de délivrance au titre du bail commercial et de la cession du fonds de commerce ne saurait se confondre, le bail commercial se rapportant aux locaux et l’acte de cession au fonds de commerce ; que pour prétendre que Mme B… I… épouse C… s’est engagée à vendre un fonds de commerce conforme aux normes qui s’y appliquaient au jour de la vente, la société Auberge de la vieille ferme s’appuie sur la clause de l’acte de cession ainsi libellée : “à ce titre, le vendeur déclare que l’établissement cédé répond à toutes les normes de conformité tant en ce qui concerne l’exploitation de l’hôtel que celle du restaurant” ; que cette clause étant introduite par l’élément de liaison “à ce titre”, elle vient illustrer celle immédiatement précédente par laquelle Mme B… I… épouse C… déclare qu’il n’existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation du fonds ou sa cession ; que la clause suivante faisant état de la production par Mme B… I… épouse C… du dernier procès-verbal de visite établi par la commission de sécurité à son tour introduite par la locution “à cet égard” vient conforter celle précédente ; que les parties ont ainsi entendu lier l’obligation de conformité mise à la charge de Mme B… I… épouse C… à la poursuite de l’exploitation que vient établir le dernier avis favorable émis par la commission ; que les parties y ayant ajouté les avis qui auraient pu être émis par d’autres autorités administratives, Mme B… I… épouse C… prenait l’engagement de supporter toutes les conséquences et notamment le coût d’exécution des travaux qui auraient pu être prescrits mais n’auraient pas été exécutés ou effectués de manière non conforme ; qu’il résulte de ce qui précède que l’engagement de la cédante au titre de la conformité des locaux comme l’a retenu à juste titre le premier juge vise l’exploitation ; qu’elle vise à garantir que le fonds à la date de la cession ne fait pas l’objet d’une interdiction juridique totale ou partielle d’exploiter ou ne risque pas une telle interdiction du fait de la non réalisation ou de la mauvaise réalisation de travaux prescrits par l’autorité administrative, Mme B… I… épouse C… affirmant que le fonds n’a jamais fait l’objet d’une fermeture administrative ; que la déclaration de Mme B… I… épouse C… selon laquelle le matériel est en bon état de fonctionnement pour avoir été régulièrement entretenu ainsi que les installations renvoie à un état de marche sans garantir pour autant leur conformité aux normes en vigueur ; que la clause du bail mettant à la charge du preneur la mise en conformité des locaux à la date de la cession ainsi qu’en cours de bail qui figure dans un acte conclu entre les mêmes parties et le même jour que la cession ne contrarie pas l’obligation de conformité mise à la charge de Mme B… I… épouse C… par l’acte de cession visant à prémunir la cessionnaire contre une interdiction partielle ou totale d’exploiter ou le risque d’une telle interdiction du fait de la non de réalisation ou de la mauvaise réalisation de travaux prescrits par l’autorité administrative ; que sur la demande de résiliation du bail commercial, Mme B… I… épouse C… reproche à la société Auberge de la vieille ferme d’avoir fait des travaux sans autorisation en contravention avec les clauses du bail et que les travaux réalisés sont non conformes aux règles de l’art et aux prescriptions réglementaires ; que le bail prévoit qu’”il ne pourra être fait dans les lieux loués, sans autorisation expresse et écrite du preneur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance d’un architecte agréé par le bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur” ; que cette clause vise à préserver le bâti des locaux loués mais ne concerne pas les travaux d’aménagement et d’améliorations effectués par le preneur s’il n’en résulte pas de modifications sur le bâti ; qu’il est acquis aux débats que la locataire a pris l’initiative de faire des travaux dans les lieux loués sans solliciter l’autorisation préalable de la bailleresse ; que les travaux querellés par la bailleresse portent sur la démolition de cloisons, un changement de la distribution électrique et du câblage audiovisuel des locaux et notamment dans la cuisine, la laverie et dans toutes les chambres, des percements et la surélévation d’une cheminée ; qu’il résulte du procès-verbal d’huissier que Mme B… I… épouse C… a fait dresser le 15 mai 2009 dans le cadre de l’exercice de son droit de visite qu’elle tire du bail commercial qu’une seule cloison a été supprimée au niveau de la laverie sans son accord préalable ; que si cette démolition non autorisée par la bailleresse a été effectuée en contravention avec les clauses du bail, il ne résulte pas des opérations d’expertise initialement menées par M. X… puis par M. P… que cette suppression a fragilisée la structure de l’immeuble ; qu’à la faveur d’un dire de la société Auberge de la vieille ferme qui contestait la création d’une ouverture dans la salle de restaurant mentionnée par M. X… dans sa note du 25 avril 2011, l’expert rectifiait en indiquant qu’il s’agissait de la suppression de la cloison dans la laverie ; qu’il n’est pas démontré contrairement à ce qu’insinue la bailleresse que la société Auberge de la vieille ferme a procédé à d’autres démolitions ; que les travaux relatifs à l’installation électrique qui n’ont pas affecté le bâti de l’immeuble ne nécessitaient pas une autorisation de la bailleresse ; que leur réalisation sans autorisation ne constitue pas un manquement au bail ; qu’il en est de même pour le câblage de l’immeuble qui relève des travaux d’aménagement que le preneur peut réaliser sans autorisation s’il n’en résulte pas de démolition ; que par ailleurs, l’interdiction faite au preneur de percer des murs ou cloisons sans autorisation ne saurait viser de simples trous sous peine de lui interdire de poser tout objet utile ou élément décoratif, mais concerne la création de baies, trémies ou autre ouverture affectant le bâti ; que les simples trous relevés par M. P… dans la cuisine du restaurant outre qu’il n’a pas été établi qu’ils n’étaient pas antérieurs à la prise à bail ne sauraient constituer un manquement du preneur à ses obligations ; que s’agissant de la surélévation de la cheminée imputée par Mme B… I… épouse C… à sa locataire, elle concerne le conduit d’évacuation des fumées de la chaufferie ; qu’il résulte du courrier adressé le 9 décembre 2009 par M. X… après la visite d’expertise qui s’était réunie le même jour qu’avait été constatée une déchirure du conduit de cheminée ; que l’expert précisait que cette situation ne pouvait rester en l’état, qu’il en allait de la sécurité des personnes ; que le conseil de la société Auberge de la vieille ferme réagissait en adressant le 27 janvier 2010 à l’expert judiciaire un devis de l’entreprise Aqua-Therm qui assurait déjà l’entretien de la chaudière du temps de l’exploitation par Mme B… I… épouse C… afin de le faire valider par celui-ci ; qu’était joint à ce devis un courrier de cette entreprise précisant que pour respecter les normes de conformité et le DTU en vigueur, le boisseau de la cheminée devait être surélevé de façon à ce qu’il dépasse le faîtage du toit et que le problème avait déjà été signalé à la précédente exploitante ; qu’il était demandé par ce courrier à l’expert au vu du climat conflictuel de convoquer une réunion d’expertise visant à faire constater contradictoirement la non-conformité du système d’évacuation des fumées et d’indiquer les travaux nécessaires à sa mise en conformité ; que s’il n’apparaît pas qu’une nouvelle réunion d’expertise a été tenue par M. X… pour traiter le problème du conduit de cheminée, les investigations menées par M. P… ne permettent pas d’établir que les travaux n’aient pas été conformes, l’expert relevant l’absence de fissures au droit des joints et que la réfection du conduit avait été demandée par M. X… pour des raisons de sécurité ; que dans ce contexte, il ne saurait valablement être fait grief à la société Auberge de la vieille ferme d’avoir effectué des travaux sur le conduit de cheminée ayant entraîné sa surélévation sur lesquels il n’a été relevé par l’expert judiciaire aucune non-conformité ; qu’il résulte de ce qui précède que seule la démolition d’une cloison est constitutive d’un manquement contractuel de la locataire ; que comme le relevait le premier juge, ce manquement ne présente pas un caractère définitif, le bailleur pouvant exiger en fin de bail la remise des lieux loués en leur état initial ; que le bail prévoit que le preneur “ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les biens loués” ; par ailleurs comme il a été vu, lui incombe la mise en conformité des biens lieux loués avec toutes les normes et mesures applicables audits biens en raison de la nature de son activité tant ce qui concerne les normes et mesures en vigueur au jour de son entrée en jouissance qu’en cours de bail ; que M. X… dans sa note adressée le 25 avril 2011 sur le chef de mission tendant à dire si les travaux réalisés par la société Auberge de la vieille ferme ont été conduits conformément aux règles de l’art relevait qu’ils avaient reçu un avis favorable préalable de la commission de sécurité ; que figure au dossier une “déclaration de rénovation et d’embellissement des 14 chambres de l’hôtel” en date du 8 avril 2009 ; qu’il est précisé que ces travaux ne modifient pas la capacité de l’établissement, la structure porteuse, la répartition des volumes, la façade et l’aspect extérieur ; que les travaux prévus portent sur la dépose des meubles sanitaires en place et du carrelage, le remplacement des plaques de placoplâtre par des plaques de placoplâtre hydrofuge, la pose d’un revêtement mural et sol “Pierres d’aujourd’hui”, la création d’un volume douche, receveur encastré, plan vasque et meuble sous vasque, la pose de radiateurs sèche serviette, dont la catégorie et la classe était précisée, ainsi que la pose d’un plafonnier, et de sèche-cheveux dont la référence était donnée ; que les travaux concernaient aussi les revêtements de mur et de sol des chambres, la pose d’un parquet dont le classement de réaction au feu était fourni, la pose d’appliques IP44 et d’appareils de chauffage à basse température ; que s’y ajoutaient le remplacement de couvertures “courtelle” inflammable et d’oreillers et la pose de voilages et rideaux classés M1 ; que le procès-verbal de la commission de sécurité du le 16 juin 2009 mentionne que le projet n’appelle de sa part aucune objection de principe, l’adopte sans restriction et émet un avis favorable à la réalisation des travaux ; que M. X… dans sa note du 25 avril 2011 tout en en relevant qu’une vérification exhaustive et a posteriori de la conformité des travaux aux règles de l’article était quasiment impossible du fait qu’ils n’ont pas été réalisés sous l’égide d’un maître d’oeuvre, estimait néanmoins que ces travaux vont tous dans le sens d’une amélioration substantielle des prestations offertes dans les chambres ; qu’il n’est d’ailleurs pas contesté que ces travaux ont permis un meilleur classement touristique de l’hôtel (trois étoiles au lieu de deux) ; que M. X… qui a toutefois fait pratiquer quelques sondages dans les cloisons séparatives des chambres, a ainsi vérifié que les prises électriques n’étaient pas implantées dos à dos ce qui l’amenait à ne pas valider la version de Mme B… I… épouse C… d’un affaiblissement de la résistance au feu ; que M. P… qui a repris les opérations d’expertise après avoir relevé que la conformité des travaux effectué dans les chambres n’était pas établie, s’agissant en particulier des cloisons séparatives constatait pour autant l’absence de défaut les concernant, faisant observer que l’objet de l’expertise judiciaire ne consiste pas à rechercher l’existence de défauts ; que le rapport d’expertise déposé par M. P… fait état que la société Auberge de la vieille ferme a procédé à l’installation de disjoncteurs différentiels de 30 mA dans les chambres ; que l’expert relève qu’il s’agit d’un dispositif de protection des usagers des chambres contre les chocs électriques et n’émet aucune critique sur leur réalisation et leur conformité ; que s’agissant du tableau général électrique de la cuisine, M. P… précisait que son avis reste suspendu, le tableau restant à remplacer par un élément plus grand et rééquipé de protection ; que ces constatations révèlent ainsi que la société Auberge de la vieille ferme est restée dans une situation d’attente concernant le tableau électrique de la cuisine ce que corrobore le rapport du bureau Veritas du 4 juillet 2014 qui mentionne que des câbles volants ont été installés pour le dépannage des canalisations encastrées dans le sol et pour permettre l’alimentation des appareils compte-tenu du nombre insuffisant de prises de courant existantes ; que les travaux de mise en conformité de l’installation électrique incombent à la locataire en vertu des dispositions du bail ; que pour autant, Mme B… I… épouse C… à l’appui de sa demande de résiliation du bail ne reproche pas à sa locataire de ne pas avoir réalisé les travaux de mise en conformité de l’installation électrique mais d’avoir réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art ; qu’or, les solutions d’attente mises en place par la société Auberge de la vieille ferme si elles touchent à l’installation électrique, de par leur caractère provisoire ne peuvent être considérées comme des travaux effectués par la locataire, étant relevé que la commission de sécurité (ou la sous-commission) qui a visité l’établissement exploité par la société Auberge de la vieille ferme, le 25 mars 2009, le 16 juin 2009, le 26 octobre 2009, le 3 avril 2012, le 14 juin 2013 et le 8 juin 2016, s’agissant de visites périodiques ou de régularisation n’a jamais à l’issue de ces visites, émis un avis défavorable à l’exploitation du restaurant, son avis défavorable s’étant cantonné à l’exploitation de chambres dotées de fenêtre donnant sur une coursive fermée dont il sera question ci-après ; que le rapport du bureau Véritas concluait d’ailleurs que si les installations vérifiées ne sont pas conformes aux textes applicables en 2013, une grande majorité des cas de non-conformité étaient déjà notés dans les rapports Apave, lesquels ont été établis sous l’exploitation de Mme B… I… épouse C… ; que ces éléments ne permettent pas en conséquence de retenir que les travaux effectués par l’actuelle exploitante sans autorisation de la bailleresse présentent un caractère de gravité suffisant pour emporter la résiliation du bail commercial ; que c’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que les demandes indemnitaires formées par Mme B… I… épouse C… ne peuvent qu’être rejetées dès lors que le contrat est en cours d’exécution et que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée ; que partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de Mme B… I… épouse C… de la somme de 238 292 €, montant porté devant la cour à la somme de 248 485,10 € TTC ; qu’étant déboutée de cette demande, Mme B… I… épouse C… voit rejeter sa demande en paiement au titre du manque à gagner sur les loyers pendant la durée d’exécution des travaux étant relevé de surcroît qu’il ne résulte d’aucun élément que la locataire ait manqué à son obligation de payer les loyers ; que Mme B… I… épouse C… articule aussi sa demande de résiliation du bail sur le grief de l’exercice par la société Auberge de la vieille ferme des activités de traiteur et de séminaire, faisant valoir qu’elles ne sont pas autorisées par le bail ; que la société Auberge de la vieille ferme réfute exercer l’activité de traiteur mais affirme que celle de séminaire est autorisée au bail ; que si la clause de destination précise que les lieux loués “devront servir exclusivement à l’activité d’hôtel restaurant”, pour autant la clause de désignation des lieux loués fait mention d’une salle de réunion ; que cette salle a d’ailleurs fait l’objet de contrôles par la commission de sécurité lors de ses multiples visites, limitant sa capacité à 19 personnes ; que de plus, Mme B… I… épouse C… faisait figurer sur les cartes de visites de l’établissement lorsqu’elle l’exploitait l’activité la mention “séminaire” ; que cette salle est conformément à sa désignation par le bail est dédiée à la tenue de réunions ou de séminaires qui s’entendent comme étant des réunions à allure professionnelle ; qu’il résulte de ce qui précède que la tenue de séminaires dans les limites de la capacité de la salle dédiée à ce effet ne contrevient pas à la destination des locaux donnés à bail ; que s’agissant de l’activité de traiteur, la seule mention figurant sur l’extrait Kbis de la société Auberge de la vieille ferme qui renvoie à son objet social et non à l’activité exercée dans les lieux loués par la locataire ne suffit pas à rapporter la preuve à défaut d’autres éléments de l’exercice de cette activité, étant d’ailleurs relevé que Mme B… I… épouse C… affichait poursuivre cette activité lorsqu’elle exploitait le fonds de commerce comme le démontrent ses cartes de visite portant l’indication “traiteur” ; que l’aménagement d’une nouvelle chambre froide ne suffit pas à établir la poursuite d’une activité de traiteur ; que le grief articulé par Mme B… I… épouse C… de l’exercice d’une activité non autorisée au bail n’est pas démontrée ; que partant, le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation de bail est confirmé et que les demandes subséquentes de Mme B… I… épouse C… en expulsion de la locataire, en paiement d’une indemnité d’occupation, en frais de constat pour établir l’état de sortie, en conservation du dépôt de garantie et en paiement d’un surloyer pour adjonction d’une nouvelle activité sont rejetées ; que sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral qui ne peut utilement prospérer sur des demandes non fondées est rejetée ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Mme C… reproche à la SARL d’avoir effectué des travaux sans son autorisation et la non-conformité de ces travaux, s’appuyant à cet égard sur le rapport de M. P… ; qu’elle affirme également que le preneur a ajouté de nouvelles activités non prévues au contrat de bail, en l’absence d’autorisation ; qu’elle précise que le locataire a ainsi “démoli des cloisons dont celle de la laverie”, changé la distribution électrique et le câblage audiovisuel des locaux, effectué de “multiples percements dans différentes cloisons dont la cuisine”, et surélevé la cheminée ; qu’elle ajoute que les travaux effectués ne sont pas conformes aux règles de l’art et invoque des non-conformités réglementaires ; qu’il n’est pas contesté que des travaux ont été mis en oeuvre à l’initiative de la SARL sans sollicitation d’une autorisation de Mme C… ; que de même, il n’est pas contesté qu’une cloison située au niveau de la laverie a été supprimée par le locataire, sans accord préalable du bailleur ; que M. G… P… constate que l’état des lieux établi le 28 août 2008, reprenant la visite contradictoire du 31 mars, n’est que très sommairement descriptif et ne comporte aucune description de la cuisine du restaurant ; qu’il est silencieux sur l’état du monte-charge existant dans l’établissement ; qu’il indique qu’il ne peut “imputer les travaux de réfection des faïences murales dans la cuisine au rang des non-conformités” ; qu’il estime que l’installation de disjoncteurs différentiels, bien que non autorisée par la propriétaire, ne peut être critiquée et que le tableau électrique ainsi que le câblage définitif restent à refaire entièrement de sorte qu’il n’est possible, selon lui, que de conclure à la non-conformité de l’installation électrique de la cuisine ; que s’agissant des chambres, après avoir exclu la pertinence de sondages du fait de leur caractère inutilement destructif, l’expert écrit qu’il ne peut pallier la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve ; qu’il retient, par contre, la conformité des parquets flottants posés ; qu’il émet un avis de conformité limité quant aux chambres froides ; que par ailleurs, l’expert relève l’absence de descriptif “tous corps d’état”, et de suivi des travaux par un maître d’oeuvre et affirme qu’il appartient à la SARL de faire reconstituer a posteriori ces éléments manquants, à défaut desquels il ne pourrait que conclure à l’absence de conformité des travaux effectués par le locataire aux règles de l’art ; que l’expert analyse les documents établis par les entreprise intervenantes et conclut que la vérification de la conformité est impossible dès lors que les références produits ne sont pas précisées, ainsi que l’impossibilité de qualifier de conformes les interventions pour travaux en l’absence de définition du cadre réglementaire satisfaisante ; qu’il constate que les entreprises intervenantes ne fournissent pas les éléments permettant d’affirmer qu’à la date de leur intervention elles répondaient aux exigences de qualification professionnelle les concernant ; qu’il conclut à l’impossibilité de valider la conformité à la réglementation et aux règles de l’art en l’absence de justificatifs suffisants, d’attestation d’un maître d’oeuvre, d’attestations d’assurances et de certifications de compétences professionnelles des entreprises ; qu’il convient toutefois de relever que l’expert écarte la possibilité d’établir la conformité des travaux ou modifications, mais n’affirme pas que les matériaux utilisés ou les transformations effectuées sont non conformes, à l’exception notamment de l’installation électrique de la cuisine ; que par ailleurs, le procès-verbal de la commission de sécurité de l’arrondissement de Compiègne, établi avec sa réunion du 16 mai 2012, comporte un avis favorable à la poursuite de l’activité de l’établissement ; qu’il comporte un avis défavorable à l’utilisation de certaines chambres dont la résistance au feu des cloisons n’était pas respectée, et demande la réalisation d’un certain nombre de prescriptions ; qu’à l’issue d’une visite de juin 2013, la même commission de sécurité a de nouveau émis un avis favorable à la poursuite de l’activité, tout en demandant la réalisation d’un certain nombre de prescriptions mais en considérant que l’avis défavorable relatif à l’utilisation de certaines chambres n’avait plus lieu d’être ; que si les rapports établis en 2013 par le bureau VERITAS comportent des signalements de non-conformité, ceux-ci apparaissent ponctuels et non irréversibles ; que le rapport correspondant à une vérification effectuée en juillet 2014 fait l’objet d’une conclusion ainsi rédigée : “les installations vérifiées ne sont pas conformes aux textes applicables en 2013 mais une grande majorité de ces non-conformités étaient déjà notées dans les rapports APAVE de 2002” ; qu’il n’est pas établi, par ailleurs, que la modification relative à la cloison située dans la laverie ne peut donner lieu à une remise en état, le cas échéant, ni que la surélévation de la cheminée ne s’imposait pas pour des raisons d’efficacité ou de sécurité, ce qui est soutenu en défense ; que l’ensemble de ces éléments ne permet pas de faire droit à la demande de résiliation du contrat de bail, eu égard aux termes de celui-ci qui prévoit la possibilité pour le bailleur d’imposer, en fin de contrat, une remise dans l’état d’origine, et à l’absence de risque établi de retrait de l’autorisation d’exploitation ; que l’absence d’information préalable du bailleur permettra à ce dernier de ne pas indemniser le locataire pour les améliorations effectuées ; qu’il ne ressort pas de la procédure que les modifications aient altéré l’immeuble ni qu’il y ait lieu d’affirmer que le bailleur ne pourra, en fin de bail, que les faire reprendre faute de pouvoir établir leur conformité et afin d’éviter un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation ; que les manquements imputables au locataire ne sont donc pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ; qu’en outre, il n’est pas établi que la SARL ait modifié son activité comme le soutient la demanderesse ; qu’en conséquence, les demandes indemnitaires formées par Mme C… ne peuvent qu’être rejetées dès lors que le contrat est en cours d’exécution et que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée en l’état de la procédure et des relations contractuelles ; qu’il en va de même des demandes relatives à la libération des lieux et à l’indemnité d’occupation ;

1°) ALORS QUE la réalisation de travaux non-conformes aux règles de l’art dans les lieux pris à bail commercial, constitue une cause de résiliation de celui-ci ; qu’en ayant refusé de prononcer la résiliation du bail commercial concédé par Mme C… à la société Auberge de la vieille ferme, sans rechercher si les travaux que celle-ci avait fait réaliser dans les lieux loués, sans autorisation de la bailleresse, étaient conformes aux règles de l’art, précision étant faite que la preneuse n’avait pu justifier des conditions dans lesquelles ces travaux avaient été exécutés, non plus que de leur surveillance par un architecte, la présence d’un homme de l’art étant pourtant prescrite au bail, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;

2°) ALORS QUE la réalisation par une preneuse à bail commercial de travaux dans les lieux loués sans respect des règles de l’art, caractérise un manquement grave, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu’en ayant refusé d’examiner ce grief de l’exposante, prétexte pris de ce que les travaux réalisés par la société Auberge de la vieille ferme avaient reçu un avis favorable préalable de la commission de sécurité, le 16 juin 2009, que figurait au dossier une déclaration de rénovation et d’embellissement de 14 chambres de l’hôtel précisant que les travaux ne modifiaient ni la structure ni l’aspect de l’établissement, et que la commission de sécurité n’avait donné d’avis défavorable que concernant l’exploitation de chambres dotées de fenêtres, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;

3°) ALORS QUE la réalisation par une preneuse à bail commercial de travaux dans les lieux loués sans respect des règles de l’art, caractérise un manquement grave, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu’en ayant négligé d’examiner ce grief de l’exposante, prétexte pris de ce que si M. X… avait constaté qu’il n’était pas possible de se prononcer relativement à la conformité des travaux réalisés par la preneuse aux règles de l’art, ils avaient apporté une amélioration à l’hôtel qui avait changé de catégorie, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;

4°) ALORS QUE la réalisation par une preneuse à bail commercial de travaux dans les lieux loués sans respect des règles de l’art, caractérise un manquement grave, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu’en ayant écarté ce grief de l’exposante, après avoir pourtant constaté que l’expert P… avait relevé la non-conformité des travaux réalisés par la preneuse, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;

5°) ALORS QUE la réalisation par une preneuse à bail commercial de travaux dans les lieux loués sans respect des règles de l’art, caractérise un manquement grave, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu’en ayant écarté ce grief de l’exposante, concernant l’installation électrique, motif pris de ce que les travaux réalisés par la société Auberge de la vieille ferme étaient provisoires, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;

6°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu’en ayant refusé d’examiner les manquements aux règles de l’art invoqués par l’exposante, sans prendre en considération, comme l’exposante le lui avait pourtant demandé (conclusions, p. 11 à 13), les conclusions de l’expert P… qui les retenaient clairement, non plus que celles des notes techniques précises et étayées de M. S… qui avait assisté Mme C…, la cour d’appel a méconnu les prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile ;

7°) ALORS QUE le manquement, par le preneur, à la clause de destination du bail caractérise un manquement grave de nature à justifier la résiliation du bail commercial ; qu’en ayant jugé que la société Auberge de la vieille ferme n’avait pas manqué à la clause de destination du bail (réservant l’exploitation des lieux à usage exclusif d’hôtel-restaurant), en organisant des séminaires, ce qui constituait une adjonction d’activité non prévue au bail, au motif que la clause de désignation des lieux loués mentionnait une « salle de réunion », de sorte que la destination du bail aurait été respectée, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1184 anciens du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR condamné Mme C… à payer à la SARL Auberge de la vieille ferme la somme de 51.295,11 € ;

AUX MOTIFS QU’il ressort des débats les éléments suivants : que l’acte de cession du fonds de commerce du 1er avril 2008 contient les clauses aux libellés suivants : “Mme B… C… déclare (…) : qu’il n’existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre, tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation du fonds ou sa cession. A ce titre, le vendeur déclare que l’établissement cédé répond à toutes les normes de conformité tant ce que qui concerne l’exploitation de l’hôtel que celle du restaurant. Le vendeur produit à cet égard le dernier procès-verbal de visite établi par la Commission Communale de Sécurité confirmant cette déclaration. Outre que le contrôle dont il est question ci-dessus, les locaux au sein desquels est exploité le fonds de commerce n’ont fait l’objet d’aucun procès-verbal de visite, tant des services de l’inspection du Travail que des services sanitaires prescrivant l’exécution de travaux et/ou la mise en conformité des installations, équipement, matériel etc… non exécutés à ce jour. Si nonobstant les déclarations faites ci-dessus, il se révélait que dans le cadre de telles visites, les travaux prescrits n’ont pas été exécutés ou s’ils l’ont été de manière non conforme aux normes en vigueur, le vendeur aurait à en supporter toutes les conséquences et, notamment, le coût de leur exécution ou de leur mise en conformité. Que l’établissement n’a jamais fait l’objet d’une fermeture administrative ou judiciaire tant de son chef que de celui de son prédécesseur ou qu’une procédure de fermeture administrative est en cours. (…) que le matériel est en bon état de fonctionnement pour avoir été régulièrement entretenu. Toutes les installations dudit fonds de commerce sont en bon état de fonctionnement, notamment : distribution d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, de téléphone, conduits de cheminée, etc” ; que l’acte de cession rappelle que “Mme B… C…, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble dans lequel s’exploite le fonds de commerce présentement cédé a consenti ce jour à l’acquéreur par acte séparé un bail commercial d’une durée de neuf années entières et consécutives courant à compter de l’entrée en jouissance fixée aux présentes, à savoir le 1er avril 2008, pour se terminer à pareille époque de l’année 2017” ; que le bail commercial signé le 1er avril 2008 contient une clause intitulée “entretien-réparations” rédigée en ces termes : “le preneur tiendra les biens loués de façon constante – et les rendra à l’expiration du bail – en parfait état d’entretien et de réparations de toutes natures y compris celles occasionnées par la vétusté, à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui seront à la charge du bailleur. Le preneur supportera également la charge des dépenses liées aux travaux de ravalement des biens loués prescrits par l’autorité administrative. Le preneur laissera le bailleur effectuer les réparations et dépenses qui s’avéreraient nécessaires et auxquelles il n’aurait pas procédé par lui-même nonobstant l’obligation ci-dessus, et lui remboursera le coût des travaux correspondant à première demande et sur justification. En toute hypothèse, le preneur ne pourra prétendre à aucune indemnité ni réduction de loyer, la durée des travaux, quelle que soit leur nature, excédât-elle quarante jours” ; qu’une clause du bail traite des “améliorations” ; qu’elle est ainsi rédigée : “Le preneur supportera la charge de toutes transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il fera son affaire personnelle de la mise aux normes et mesures applicables aux dits biens en raison de la nature des activités qui y seront exercées, notamment en matière d’hygiène et de sécurité et de protection de l’environnement, tant en ce qui concerne les normes et mesures en vigueur au jour de son entrée en jouissance des lieux loués, que celles qui adviendraient ultérieurement, et supportera la charge de tous travaux qui pourraient être prescrits par l’autorité administrative de ce chef” ; que le 26 avril 2007, soit préalablement à la cession et à la conclusion du bail, la commission de sécurité s’est rendue dans l’établissement exploité par Mme B… I… épouse C… ; que la commission par un procès-verbal dressé le 24 juillet 2007 a émis un avis favorable au maintien de l’ouverture de l’hôtel restaurant la Vieille Ferme ; qu’à la demande de la société Auberge de la vieille ferme, le bureau Veritas dressait un rapport de vérification des systèmes de sécurité incendie ; que le même organisme dressait le 27 mai un rapport de vérification sur l’installation électrique et le 28 mai un diagnostic de sécurité ; que le 25 mars 2009, la commission de sécurité à la demande de M. X… expert judiciaire, s’est déplacée au cours d’une réunion d’expertise dans les locaux exploités par la société Auberge de la vieille ferme pour effectuer une visite de l’établissement ; que par un procès-verbal du 14 mai 2009, elle émettait un avis favorable à la poursuite de l’activité de l’auberge de la Vieille Ferme mais un avis défavorable à l’accueil du public dans les chambres dotées de fenêtres donnant sur la coursive intérieure que les parties s’opposent sur l’étendue de l’obligation de délivrance incombant à Mme B… I… épouse C… au titre de la cession du fonds de commerce ; que la société Auberge de la vieille ferme étant devenue cessionnaire du fonds de commerce d’hôtel restaurant anciennement exploité par Mme B… I… épouse C… et preneur à bail commercial des locaux appartenant à cette dernière dans lesquels est exploité ce fonds de commerce, il convient d’examiner le contenu de son obligation de délivrance au titre de l’acte de cession et du bail commercial ; que l’acte de cession rappelle les différents éléments composant le fonds de commerce ; que sont cités comme éléments incorporels, en premier la clientèle, l’enseigne « Auberge de la Vieille Ferme », le nom commercial et l’achalandage y attachés ; que figure également comme élément incorporel, le droit à la jouissance d’une ligne téléphonique, la licence de 3ème catégorie, les autorisations et autres titres ainsi que tous droits et facilités qui ont pu être accordés et obtenus pour le fonds cédé ; que le fonds de commerce cédé était aussi constitué d’éléments corporels, à savoir des objets mobiliers et du matériel servant à l’exploitation faisant l’objet d’un état certifié et sincère annexé à l’acte de cession mais qui n’a pas été produit ; que de même la liste des marchandises garnissant le fonds loué est reprise dans un inventaire contradictoire dressé par les parties qui n’a pas été versé aux débats ; que le bail commercial conclu le même jour, destiné selon la clause prévue à cet effet “exclusivement à l’activité d’hôtel restaurant” renvoie précisément à celle du fonds cédé ; qu’il constitue donc un titre nécessaire à l’exploitation du fonds cédé et fait donc partie des éléments du fonds de commerce cédé ; que pour autant, l’absence de bail commercial en cours à la date de la cession du fait de la qualité de propriétaire de Mme B… I… épouse C… explique qu’il ne figure pas parmi les éléments du fonds cédé ; que comme l’affirme la société Auberge de la vieille ferme elle-même, l’obligation de délivrance au titre du bail commercial et de la cession du fonds de commerce ne saurait se confondre, le bail commercial se rapportant aux locaux et l’acte de cession au fonds de commerce ; que pour prétendre que Mme B… I… épouse C… s’est engagée à vendre un fonds de commerce conforme aux normes qui s’y appliquaient au jour de la vente, la société Auberge de la vieille ferme s’appuie sur la clause de l’acte de cession ainsi libellée : “à ce titre, le vendeur déclare que l’établissement cédé répond à toutes les normes de conformité tant en ce qui concerne l’exploitation de l’hôtel que celle du restaurant” ; que cette clause étant introduite par l’élément de liaison “à ce titre”, elle vient illustrer celle immédiatement précédente par laquelle Mme B… I… épouse C… déclare qu’il n’existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation du fonds ou sa cession ; que la clause suivante faisant état de la production par Mme B… I… épouse C… du dernier procès-verbal de visite établi par la commission de sécurité à son tour introduite par la locution “à cet égard” vient conforter celle précédente ; que les parties ont ainsi entendu lier l’obligation de conformité mise à la charge de Mme B… I… épouse C… à la poursuite de l’exploitation que vient établir le dernier avis favorable émis par la commission ; que les parties y ayant ajouté les avis qui auraient pu être émis par d’autres autorités administratives, Mme B… I… épouse C… prenait l’engagement de supporter toutes les conséquences et notamment le coût d’exécution des travaux qui auraient pu être prescrits mais n’auraient pas été exécutés ou effectués de manière non conforme ; qu’il résulte de ce qui précède que l’engagement de la cédante au titre de la conformité des locaux comme l’a retenu à juste titre le premier juge vise l’exploitation ; qu’elle vise à garantir que le fonds à la date de la cession ne fait pas l’objet d’une interdiction juridique totale ou partielle d’exploiter ou ne risque pas une telle interdiction du fait de la non réalisation ou de la mauvaise réalisation de travaux prescrits par l’autorité administrative, Mme B… I… épouse C… affirmant que le fonds n’a jamais fait l’objet d’une fermeture administrative ; que la déclaration de Mme B… I… épouse C… selon laquelle le matériel est en bon état de fonctionnement pour avoir été régulièrement entretenu ainsi que les installations renvoie à un état de marche sans garantir pour autant leur conformité aux normes en vigueur ; que la clause du bail mettant à la charge du preneur la mise en conformité des locaux à la date de la cession ainsi qu’en cours de bail qui figure dans un acte conclu entre les mêmes parties et le même jour que la cession ne contrarie pas l’obligation de conformité mise à la charge de Mme B… I… épouse C… par l’acte de cession visant à prémunir la cessionnaire contre une interdiction partielle ou totale d’exploiter ou le risque d’une telle interdiction du fait de la non de réalisation ou de la mauvaise réalisation de travaux prescrits par l’autorité administrative ; (
) que sur la demande reconventionnelle de la société Auberge de la vieille ferme, l’article 1603 du code civil prévoit que le vendeur a deux obligations principales, celles de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ; que Mme B… I… épouse C… ne démontre par aucun élément que le prix du fonds cédé ne correspondait pas à sa valeur vénale et que le montant du loyer est inférieur à la valeur locative des locaux donnés à bail ; qu’elle ne saurait donc utilement invoquer l’économie générale de la convention pour prétendre que son obligation de délivrance a été allégée ; que l’obligation de conformité qui relève de l’obligation plus générale de délivrance à laquelle Mme B… I… épouse C… est tenue par l’acte de cession a pour objet comme il a été vu de prémunir la cessionnaire contre le prononcé d’une interdiction juridique totale ou partielle d’exploiter du fait de la non-réalisation ou de la réalisation défectueuse de travaux prescrits par une autorité administrative ; que l’exécution par Mme B… I… épouse C… de cette obligation suppose que les autorités administratives, et en l’occurrence, la commission de sécurité, s’agissant de la seule autorité dont il est question, ait été amenée à donner son avis quant à la poursuite de l’exploitation du restaurant en bonne connaissance de cause ; qu’à cet égard, il est troublant que la commission après avoir émis un avis favorable à l’exploitation de l’établissement y compris de la totalité des chambres le 24 juillet 2007 ait émis à l’issue de sa visite du 25 mars 2009 un avis défavorable concernant l’exploitation de sept chambres car dotées de fenêtres donnant sur une coursive munie de baies vitrées ; que certes, l’intervention de la commission après un changement d’exploitant, sur l’initiative d’un expert judiciaire désigné dans le cadre d’un litige opposant la cessionnaire du fonds de commerce à l’ancien exploitant et au vu des trois rapports établis par le bureau Veritas pointant des non-conformités, a amené cette dernière à faire un contrôle beaucoup plus poussé que lors de sa précédente visite du 26 avril 2007 ; que la commission après avoir relevé plusieurs défauts de conformité, a fait des prescriptions qui ne figuraient pas sur son procès-verbal dressé à la suite de sa précédente visite, s’agissant notamment d’isoler au feu la réserve et la cuisine, étant rappelé que l’absence d’isolation au feu du plafond de la cuisine du fait notamment de sa communication directe avec le niveau supérieur par un monte-plat au conduit non sécurisé et de la réserve était déjà pointée par le rapport de diagnostic du bureau Veritas du 28 mai 2009 ; que la commission prescrivait de remplacer les fenêtres des chambres donnant sur la circulation horizontale commune par un matériau coupe-feu œ heure et dans cette attente, elle émettait un avis défavorable à l’exploitation de ces chambres ; que la commission a ainsi cru utile de faire dans son procès-verbal du 14 mai 2009 dressé après sa visite du 25 mars 2009 un historique de ses contrôles, pointant une configuration de l’établissement non conforme aux plans du permis de construire initial ; qu’elle relevait alors que la cuisine prévue en rez-de-chaussée en lieu et place de l’actuelle salle de séminaire, avec en sous-sol la chaufferie, une cave et cellier, et à l’étage une grande salle sans surélévation de niveau, se trouve en fait dans une extension du bâtiment comprenant un étage accueillant l’office et le vestiaire du personnel ; qu’il est aussi noté la présence de la lingerie et de la réserve actuelles au demi-niveau des deux salles de restaurant et qui n’étaient pas prévues à cet endroit ; qu’il résulte de cet historique que Mme B… I… épouse C… n’a pas déposé de permis de construire modificatif ou de déclaration de travaux ; que la commission s’en étonnait, relevant que cette situation aurait pourtant pu être régularisée à l’issue de ses visites des 27 mai 2001 et 29 avril 2004, ayant expressément invité Mme B… I… épouse C… à déposer un dossier en mairie avant tout aménagement d’un monte-plat (désigné également monte-charge) dont elle avait informé la commission du projet d’aménagement ; que cette carence de la part de Mme B… I… épouse C… a alors contraint la société Auberge de la vieille ferme à régulariser la situation; cette dernière a donc fait appel à un maître d’oeuvre pour que soit déposé en mairie un dossier de régularisation comprenant des plans actualisés ; qu’elle obtenait selon un procès-verbal de la commission du 20 octobre 2009, la régularisation administrative de la situation, la commission maintenant toutefois son avis défavorable concernant l’exploitation des sept chambres ; qu’il est ainsi établi que Mme B… I… épouse C… a fait réaliser un monte-plat sans avoir déposé un dossier en mairie alors qu’elle y avait expressément invitée par deux fois par la commission ; que M. X… au cours des opérations d’expertise signalait d’ailleurs la dangerosité de ce monte-plat et en proscrivait l’utilisation ; que M. Q… employé par Mme B… I… épouse C… de 1990 à 2008 atteste avoir toujours utilisé le monte-plat de la cuisine depuis sa mise en service et avoir reçu l’ordre de cette dernière de le camoufler par des planches ou en déplaçant un réfrigérateur avant la visite de la commission ; que M. V… chef cuisinier de Mme B… I… épouse C… du 2 juin 1990 au 31 mars 2008 fait des déclarations dans le même sens ; que la présence du monte-plat révélé à la commission lors de sa visite du 25 mars 2009 l’a ainsi amenée à émettre des prescriptions afin d’isoler au feu le plancher haut de la cuisine ce qu’elle n’avait pas fait à l’issue de sa visite du 26 avril 2007, n’ayant alors pas eu connaissance de son existence ; que la commission complétait ses précédentes remarques dans son procès-verbal du 27 juin 2016 dressé à l’issue de son passage du 8 juin en précisant que pour mémoire le permis de construire prévoyait une coursive pour desservir certaines chambres à l’air libre, le caractère fermé de la coursive dont les baies avaient été obstruées par des vitres ayant motivé l’avis défavorable de la commission à l’exploitation des chambres desservies par cette coursive ; que c’est d’ailleurs sur le constat du remplacement des vitres par des moustiquaires dont la résistance au feu était éprouvée, permettant de refaire de cette coursive une voie de circulation à l’air libre que la commission a émis un avis favorable à la reprise de l’exploitation des chambres desservies par celle-ci à l’issue de sa visite du 14 juin 2013 ; que les défaillances volontaires ou non de Mme B… I… épouse C… vis à vis du contrôle exercé par la commission empêchent de considérer qu’elle a rempli son obligation de conformité à laquelle elle est tenue par l’acte de cession, malgré l’avis favorable à l’exploitation de l’établissement émis la commission le 24 juillet 2007 ; que ces défaillances ébranlent ainsi la crédibilité accordée par la société Auberge de la vieille ferme à l’avis favorable de la commission ; que Mme B… I… épouse C… doit donc répondre des travaux de mise en conformité de la coursive desservant les sept chambres, d’isolation au feu du conduit du monte-plat, du plancher haut de la réserve et de la cuisine s’agissant d’aménagements effectués par cette dernière et dont elle n’a pas informé la commission ; qu’il résulte du devis produit par la société Auberge de la vieille ferme émanant de l’entreprise la Conception Moderne que les travaux de mise en conformité de la coursive fermée desservant sept chambres s’élèvent à 4 893 €, d’isolation du monte-plat à 3 250 €, d’isolation de la réserve à 880 € et 4 228 € et de la cuisine à 26 480 € sans que ce dernier montant n’ait à subir une réfaction comme l’a retenu le premier juge au motif de l’absence d’information sur l’état du plancher haut à la date de la cession dès lors qu’il s’agit d’un élément à reprendre intégralement, soit un total de 39 731 € HT ; qu’il convient d’ajouter à ce montant les honoraires versés pour l’établissement des plans nécessaires à la régularisation administrative du dossier et qui se sont élevés à la somme de 1 000 €, soit un total de 40 731 € ; que l’estimation à deux semaines de la durée des travaux de mise en conformité incombant à Mme B… I… épouse C… est justifiée au regard de leur importance affectant pour certains des éléments du bâti ; que si ces travaux affectent principalement la cuisine et ne permettent pas la poursuite de l’exploitation pendant leur durée, du fait du caractère limité de cette durée, ils peuvent pour partie être entrepris pendant les périodes de fermeture de l’établissement ; qu’il résulte de la synthèse des comptes établie par l’expert-comptable de la société Auberge de la vieille ferme, que son chiffre d’affaires moyen au titre des exercices clos entre le 31 décembre 2011 et le 31 décembre 2015 s’est élevé à 808 823 €, ce qui correspond à une perte de chiffre d’affaires sur une durée de deux semaines de 33 239 € (808 823 / 365 X 15) ; que le préjudice subi toutefois être déterminé en fonction de la perte du chiffre d’affaires mais de celle de la marge brute puisque pendant la période de fermeture, la locataire économisera les frais relatifs à l’achat des marchandises ; que la marge brute moyenne au cours des exercices de référence s’est élevée au vu du tableau comparatif précité à la somme de 549 333,78 € ; que considérant que les travaux entrepris pourront être entrepris pour moitié pendant la période de fermeture de l’établissement, il en résulte contrairement à ce qu’a retenu le premier juge un préjudice fixé en fonction de la perte de marge brute correspondant à une semaine d’exploitation, soit de 10 564,11 € (549 333,78 x 52) ; que réformant le jugement entrepris, il y a lieu de condamner Mme B… I… épouse C… à payer la somme de 51 295,11 € (40 731 + 10 564,11) ;

1°) ALORS QUE l’obligation de délivrance conforme qui s’impose au cédant d’un fonds de commerce, dont l’étendue peut être déterminée dans l’acte, s’entend d’une conformité des lieux à la réglementation régissant l’exploitation à la date de la cession, appréciée selon les normes s’appliquant à l’immeuble ancien en cause ; qu’en ayant condamné l’exposante à garantir diverses non-conformités constatées en 2009, soit après la cession, après avoir pourtant relevé que Mme C… ne garantissait que la conformité des lieux permettant leur exploitation à la date de la cession, selon les prescriptions de l’avis donné par la commission de sécurité le 24 juillet 2007, ce dont il résultait que l’exposante ne devait pas la garantie d’éventuelles non-conformités qui seraient apparues après la cession, mais seulement de celles qui seraient en lien avec les prescriptions faites par la commission en 2007, dont l’avis avait été annexé à l’acte de cession, la cour d’appel a violé l’article 1603 du code civil ;

2°) ALORS QUE l’obligation de délivrance conforme qui s’impose au cédant d’un fonds de commerce s’entend d’une conformité des lieux à la réglementation régissant l’exploitation en cause à la date de la cession ; qu’en ayant jugé que Mme C… n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance, en se fondant sur des avis de la commission de sécurité de 2009, soit postérieurs à la cession, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1603 du code civil ;

3°) ALORS QUE l’étendue de l’obligation de délivrance du vendeur de fonds de commerce peut être contractuellement limitée aux prescriptions faites par la commission de sécurité concomitamment à la cession ; qu’en ayant jugé que Mme C… n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance, en se fondant sur une modification ancienne de la configuration des lieux par rapport au permis de construire d’origine, concernant notamment la coursive de sept chambres, quand la commission de sécurité n’avait émis aucune prescription concernant cette modification en 2007, alors qu’elle en connaissait l’existence, la cour l’ayant expressément relevé, ce dont il résultait que Mme C… n’avait pas à répondre de l’éventuelle non-conformité en résultant, la cour d’appel a violé l’article 1603 du code civil ;

4°) ALORS QUE l’obligation de délivrance conforme qui s’impose au cédant d’un fonds de commerce s’entend d’une conformité des lieux à la réglementation régissant l’exploitation en cause à la date de la cession ; qu’en ayant jugé que Mme C… n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance, prétexte pris de l’installation d’un monte-charge sans autorisation qui aurait été cachée à la commission de sécurité en 2007, quand la conformité de cet équipement – qui n’était plus utilisé depuis longtemps, comme le savait la commission de sécurité – n’avait pas été garantie dans l’acte de cession de fonds de commerce et n’avait pas à l’être, la cour d’appel a violé l’article 1603 du code civil ;

5°) ALORS QUE l’obligation de délivrance conforme qui s’impose au cédant d’un bail commercial s’entend d’une conformité des lieux à la réglementation régissant l’exploitation en cause à la date de la cession ; qu’en ayant jugé que Mme C… n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance, sans rechercher si le défaut de conformité allégué par la cessionnaire ne résultait pas des travaux que la société Auberge de la vieille ferme avait fait effectuer en 2009 sans autorisation, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1603 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué, tel que rectifié par arrêt du 12 septembre 2019, D’AVOIR condamné Mme C… à payer à la société Auberge de la vieille ferme la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AU MOTIF QUE succombant aux dépens, elle est condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 25.000 € qui s’ajoute à celle déjà allouée par le jugement dont appel ;

1. ALORS QU’il est interdit aux juges du fond de modifier l’objet du litige tel qu’il est fixé par les parties dans le dispositif de leurs dernières conclusions ; qu’en allouant à la société Auberge de la vieille ferme, une indemnité de 25.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle avait exposés en cause d’appel, quand elle avait seulement évalué à la somme de 6.300 € les frais non compris dans les dépens qu’elle avait exposés en cause d’appel, outre la somme de 50.000 € qu’elle sollicitait sur ce fondement au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

2. ALORS QU’il résulte de l’article 616 du code de procédure civile que l’arrêt qui alloue plus que ce qu’il n’est demandé doit être cassé, peu important qu’il puisse faire l’objet d’une requête en retranchement dans les termes de l’article 464 du code de procédure civile ; qu’en fixant à la somme de 25.000 € les frais exposés en cause d’appel par la société Auberge de la vieille ferme que Mme C… est tenue de lui rembourser au titre de l’article 700 du code de procédure civile, quand la société Auberge de la vieille ferme avait seulement réclamé dans ses conclusions le paiement d’une indemnité de procédure de 6.300 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle avait dû supporter en cause d’appel, la cour d’appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile, ensemble les dispositions précitées.