ARRET N°32

N° RG 21/01495 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GISG

S.A.S. ENTREPRISE [H]

C/

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [12]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ‘RESIDENCE LES GENETS ‘

Société SCCV LES GENETS

Société SOCIETE MUTUELLE D ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS

S.A.R.L. MP ARCHITECTURE

S.A. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 31 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01495 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GISG

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 février 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTE :

S.A.S. ENTREPRISE [H]

[Adresse 3]

[Localité 13]

ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEES :

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [12]

[Adresse 6]

[Localité 13]

ayant pour avocat Me Jean Hugues MORICEAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

Syndicat des copropriétaires ‘RESIDENCE LES GENETS ‘ prise en la personne de son Syndic la SARL CITYA COTE DE BEAUTE

[Adresse 5]

[Localité 13]

ayant pour avocat Me Jean-Paul ROSIER de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

Société SCCV LES GENETS

[Adresse 1]

[Localité 10]

ayant pour avocat Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS

[Adresse 9]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Magalie MEYRAND, avocat au barreau de SAINTES

S.A.R.L. MP ARCHITECTURE

[Adresse 4]

[Localité 11]

défaillante – Procès-verbal de recherches le 07.07.2021

S.A. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 2]

[Localité 8]

ayant pour avocat Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-LE LAIN-VERGER-BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Rendu par défaut

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

La SCCV Les Genêts a réalisé un programme immobilier à [Localité 13] dénommé [14].

Elle avait souscrit une garantie décennale constructeur non réalisateur auprès de la compagnie MAF.

La maîtrise d’oeuvre était assurée par la société MP Architecture.

Le lot fondations-gros oeuvre était confié à la société [H], assurée auprès de la société Smabtp.

La réception des parties communes est intervenue le 7 février 2014 avec réserves.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Le 22 juin 2015, la SCCV écrivait au syndic, évoquait notamment l’inondation de 4 caves en période de fortes pluies.

Elle estimait qu’il y avait lieu d’agir en garantie contre les sociétés [P] et [H].

Elle annonçait la réalisation de travaux de peinture dans les sas des ascenseurs des bâtiments A et B.

Le 14 août 2015, le syndic mandatait un huissier de justice aux fins de constat portant sur des désordres affectant les parties communes.

Le 19 septembre 2015, l’assemblée générale votait une résolution autorisant le syndic à agir en référé, au fond, à l’encontre de la SCCV, son assureur, les entreprises, aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par actes des 3,4,9 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné les sociétés SCCV, MP Architecture, [H], [P], [O], les compagnies MMA, Smabtp, Mutuelle de Poitiers devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Le 3 décembre 2015, la société [H] faisait assigner son assureur décennal, la Smabtp aux fins de garantie.

Par ordonnance du 9 février 2016, une expertise judiciaire était ordonnée.

Par ordonnance du 7 mars 2017, la SCCV était condamnée à procéder ou faire procéder au raccordement au réseau public et à la mise en service des panneaux photovoltaïques de la résidence dans le délai d’un mois.

L’expert [S] a déposé son rapport le 4 décembre 2017.

Par actes des 14,17,20,21 août 2018, le syndicat des copropriétaires a notamment fait assigner la SCCV, les sociétés MP Architecture, [H], [P], [O], les compagnies MAF, Smabtp auxaux fins d’indemnisation.

Il a fondé ses demandes sur les articles 1231,1792 et1792-4-1 du code civil.

La compagnie MAF a fait citer les compagnies Smabtp, MMA aux fins de garantie.

Les défenderesses ont conclu à l’irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires.

La société [H] a en outre contesté la réalité des désordres, leur imputabilité à ses travaux, estimé qu’ils affectaient les seules parties privatives .

Par jugement du 19 février 2021, le tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :

« DECLARE recevable l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] » des 14, 17, 20 et 21 août 2018,

-DIT que l’ensemble immobilier dénommé résidence « [14] » réalisée par le promoteur la SCCV « Les Genêts » est affectée de désordres dus à des malfaçons imputables aux entreprises [H], et [P] TERRASSEMENTS et non-façons imputables à la SCCV « les Genêts » ;

-CONDAMNE l’entreprise [H] à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL CITYA COTE DE BEAUTE une somme de quarante mille euros (40 000 €) au titre de la reprise des infiltrations par les gaines de désenfumage du parking ;

-CONDAMNE l’entreprise [P] TERRASSEMENTS à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL CITYA COTE DE BEAUTE les sommes de

– QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) au titre de la reprise de la stagnation des eaux

– SIX MILLE TROIS CENTS EUROS (6 300 €) au titre de la reprise d’un affaissement des espaces verts

-CONDAMNE la SCCV « Les Genêts » à verser au syndicat des copropriétaires représentés par son syndic la SARL CITYA COTE DE BEAUTE une somme de CINQ MILLE CENT QUARANTE DEUX EUROS SOIXANTE DOUZE CENTIMES (5 142,72 €) au titre de la peinture des sas, ascenseur sous-sol bâtiment A et B et pourtour d’une fenêtre ;

-DIT que ces sommes seront assorties d’une actualisation par application de l’indice du coût de la construction indice de base du dernier trimestre 2017.

-DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

-CONDAMNE in solidum l’entreprise [H] et l’entreprise [P] TERRASSEMENTS aux dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise et à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL CITYA COTE DE BEAUTE une somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision »

Le premier juge a notamment retenu que :

-sur la nullité de l’assignation

La SCCV, les sociétés [H], [P], la compagnie MAF soutiennent que l’assignation est nulle pour défaut d’autorisation par l’assemblée générale d’ester en justice.

Les désordres ont été listés par constat d’huissier de justice du 14 août 2015.

Le procès-verbal d’assemblée générale qui autorise le syndic à ester en justice est du 19 septembre 2015.

Ce mandat était particulièrement étendu et mentionnait précisément les désordres.

La fin de non recevoir sera rejetée.

-sur le fond

-sur les infiltrations par les gaines de désenfumage du parking

L’ expert a constaté des traces d’ humidité et de coulure attestant l’existence d’infiltrations.

Les infiltrations proviennent des gaines qui sont des parties communes.

Il s’agit de désordres intermédiaires.

La société [H] qui est tenue d’une obligation de résultat a commis une faute. Elle sera condamnée à payer au syndicat la somme de 40 000 euros.

-sur l’ inondation des caves par tuyaux de ventilation

Elles révèlent selon l’expert un problème de conception.

Le syndicat sera débouté de sa demande dirigée contre la SCCV au titre des prestations à terminer.

Celle-ci sera en revanche condamnée à lui payer 5142,72 euros au titre de la mise en peinture des sas d’ascenseur.

En l’absence de désordre décennal, il convient de mettre hors de cause les assureurs décennaux.

-sur la demande de complément d’expertise au titre du défaut de fonctionnement des ballons d’eau chaude.

L’ assignation en référé n’est pas produite.

Le constat du 14 août 2015 ne fait pas état de désordres affectant les ballons d’eau chaude

LA COUR

Vu l’appel en date du 7 mai 2021 interjeté par la société [H]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Vu l’ordonnance du 15 mars 2022 du conseiller de la mise en état constatant que le syndicat se désiste de son appel provoqué contre la société [12]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2022 , la société [H] a présenté les demandes suivantes :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées,

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par la Société [H],

-RÉFORMER le Jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

In limine litis,

-JUGER l’Assignation délivrée par le Syndicat des Copropriétaires entachée de nullité,

En conséquence, JUGER irrecevables les demandes formées par le Syndicat des Copropriétaires,

Subsidiairement,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu l’absence de constat de désordres par l’Expert Judiciaire s’agissant des prétendues infiltrations des eaux de pluie par les gaines de désenfumage,

-DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes,

En tout état de cause,

Vu les caractères privatifs des garages n os 57, 38, 29 et 19 constituant des lots de copropriété privatifs,

-JUGER irrecevable le Syndicat des Copropriétaires à agir aux lieu et place des Copropriétaires concernés,

En conséquence,

-JUGER irrecevables les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires,

En tout état de cause si la responsabilité de la Société [H] était retenue,

JUGER que les désordres sont de nature décennale,

JUGER que la SMABTP devra garantir son assurée la Société [H],

-CONFIRMER le Jugement de première instance en ce qu’il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande,

-CONFIRMER, pour le surplus, le Jugement de première instance,

Y ajoutant,

-CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société [H] soutient en substance que :

-L’assignation est nulle pour défaut d’autorisation à agir du syndic. Le constat d’huissier n’est pas annexé au procès-verbal d’assemblée générale.

Ce n’est pas le constat mais le rapport d’expertise qui fonde la procédure au fond.

-La réforme de la copropriété est entrée en vigueur le 29 juin 2019.

Elle a invoqué la nullité par des conclusions déposées le 29 mai 2019, conclusions qu’elle produit.

-sur le fond

Le désordre n’est pas établi.

S’agissant des infiltrations du parking, l’expert a pris pour argent comptant les photographies qui étaient jointes au constat d’huissier de justice.

Les causes des traces d’humidité ne sont pas connues.

L’inondation des caves du fait des tuyaux de ventilation n’a pas non plus été constatée.

-Les garages sont des lots privatifs.

Le lien entre le désordre et les gaines, parties communes, n’est pas établi.

L’expert a seulement envisagé le défaut d’étanchéité des 3 carreaux de ventilation comme cause des infiltrations , estimé que le manque de pièces contractuelles ne lui permettait pas de conclure définitivement.

-Subsidiairement , le désordre est décennal. Elle demande à être garantie par son assureur.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 janvier 2022 , la société SMABTP a présenté les demandes suivantes :

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 4 décembre 2017,

Vu le Jugement du Tribunal judiciaire du 19 février 2021,

Vu les conditions particulières de la compagnie SMABTP,

A TITRE PRINCIPAL :

-CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saintes et dès lors DEBOUTER la société Entreprise [H] de ses demandes en garantie à l’endroit de la compagnie SMABTP au regard de l’absence de désordres de nature décennale, seule garantie mobilisable au regard du contrat,

SUR L’APPEL INCIDENT :

DONNER ACTE à la compagnie SMABTP qu’elle s’en remet à la décision de la Cour quant à la nullité de l’assignation au fond,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, la Cour estimait que les désordres relevaient de la garantie décennale, et condamne la compagnie SMABTP, il sera opposé à la société Entreprise [H] la franchise contractuelle de 10 %,

DONNER ACTE à la compagnie SMABTP qu’elle s’en remet à l’appréciation de la Cour quant à la nullité de l’action soulevée par la société Entreprise [H] à l’endroit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [14],

DANS TOUS LES CAS :

-CONDAMNER la société Entreprise [H] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du timbre fiscal,

-DEBOUTER toutes demandes formulées par toutes les parties à l’endroit de la compagnie SMABTP sur l’appel principal et les appels incidents,

A l’appui de ses prétentions, la société SMABTP soutient en substance que :

-Elle demande la confirmation du jugement.

-La réalité des désordres est contestée par l’assurée. Les désordres ne sont pas décennaux.

-Subsidiairement, elle demande qu’il soit fait application de la franchise.

-Elle s’en rapporte à la sagesse de la cour sur la nullité de l’ assignation.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1231, 1792 et 1 792- 4-1 du Code civil,

-Débouter la SA [H] de son appel,

-Reformer le jugement rendu par 1e Tribunal judiciaire de SAINTES en ce qu’i1 a débouté 1e SDC de 1a résidence LES GENETS de ses demandes au titre des prestations à terminer et du complément d’expertise,

Statuant à nouveau,

-condamner la SCCV LES GENETS au paiement de la somme de 10 000 € TTC correspondant au coût de la mission de maîtrise d’oeuvre en vue des prestations à terminer assorti de l’indexation sur 1’indice du coût de la construction (indice de base premier trimestre 2016)

Avant-dire droit sur 1e dysfonctionnement des panneaux solaires relatifs a l’alimentation des ballons d’eau chaude,

-Designer à nouveau Monsieur [S] aux fins de donner son avis sur les causes de ce dysfonctionnement, sur les responsabilités encourues et sur les travaux de nature a y remédier,

-Dire et juger que cette mesure d’instruction se déroulera au contradictoire de la SCCV LES GENETS, de la MAF, de la société MP ARCHITECTURE, et de la société [12],

-Confirmer pour 1e surplus le jugement du 19 février 2021,

-Condamner in solidum la SCCV LES GENETS et la SA [H] au paiement de la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du CPC.

-Condamner in solidum la SCCV LES GENETS et la SA [H] aux entiers dépens en ce compris ceux de l’instance en référé ainsi que les frais et honoraires de l’expertise judiciaire.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat soutient en substance que :

-Il a assigné après dépôt du rapport d’expertise la SCCV, les sociétés [P], [H], MP Architecture, [12], la compagnie MAF aux fins d’homologation du rapport d’expertise.

-La résolution votée par l’assemblée générale le 19 septembre 2015 est très complète.

Le renouvellement du mandat ne s’imposait pas. Le mandat était préalable à toute procédure.

Le rapport d’expertise a été dressé sur la base du constat d’huissier de justice.

Le débat est clos en ce que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Un tiers ne peut plus invoquer l’absence de mandat, des irrégularités dans le contenu du mandat.

Il n’était pas obligatoire d’annexer le constat d’huissier de justice au procès-verbal.

-Il demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société [H] à l’indemniser, l’infirmation en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre des prestations non terminées décrites par l’expert.

-Il réitère sa demande de complément d’ expertise judiciaire.

-Le désordre relatif au dispositif d’alimentation par panneaux solaires des ballons d’eau chaude des bâtiments A et B figurait dans l’assignation en référé.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2021 , la SCCV a présenté les demandes suivantes :

In limine litis,

Vu les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

-REFORMER le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

-PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires et juger irrecevables les demandes formées par ce dernier

Subsidiairement

-REFORMER le jugement du 19 février 2021 en ce qu’il a condamné la SCCV les Genêts au paiement de la somme de 5142,72 € au titre des peintures des sas, ascenseur sous-sol des bâtiment A et B et pourtour d’une fenêtre

Statuant de nouveau sur ce point,

-DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 5142,72 €12

-CONFIRMER, pour le surplus, le jugement de première instance du 19 février 2021 en ce qu’il a notamment débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 10000 € dirigée à l’encontre de la SCCV les Genêts concernant le coût d’une maîtrise d”uvre en vue de prestations à terminer, ainsi que de sa demande d’expertise concernant les

prétendus dysfonctionnements des panneaux solaires relatifs à l’alimentation des ballons d’eau chaude.

Y ajoutant,

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ou tout autre défaillant à verser à la SCCV LES GENETS la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ou tout autre défaillant aux entiers dépens de l’instance

A l’appui de ses prétentions, la SCCV soutient en substance que :

-L’assignation est nulle. Le syndic n’a pas été autorisé à agir. Le rapport d’expertise aurait dû être communiqué aux copropriétaires.

-Aucun désordre n’avait été constaté lors de la réception des parties communes.

-Elle demande la confirmation du jugement qui l’a mise hors de cause au titre des prestations à terminer.

-Elle demande l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à réaliser des travaux de peinture dès lors que ces prestations n’étaient pas prévues au contrat.

-Le courrier du 22 juin 2015 ne peut l’obliger.

-Les désordres afférents aux ballons d’eau chaude n’étaient pas mentionnés sur le constat d’huissier de justice. Ils ne peuvent justifier un complément d’expertise.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2021, la société MAF a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES en date du 19 février 2021.

A titre principal,

-Constater l’absence de demande de réformation ou d’infirmation du jugement en ce que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS a été purement et simplement mise hors de cause,

-Constater l’absence de demande formulée à l’encontre de LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS,

En conséquence,

-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES ayant mis purement et simplement hors de cause la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS,

A titre subsidiaire,

-Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des Copropriétaires,

Et statuant à nouveau,

-Prononcer la nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des Copropriétaires,

En tout état cause,

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de complément d’expertise judiciaire dirigée à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

-Condamner les Sociétés [P] TERRASSEMENT, [H] et leurs assureurs respectifs, à garantir et relever intégralement indemne LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toutes condamnations qui viendraient être prononcées à son encontre,

-Condamner le Syndicat des Copropriétaires ou tout autre défaillant à verser à LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS une somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens

A l’appui de ses prétentions, la société MAF, assureur décennal de la SCCV soutient en substance que :

-Le syndicat ne forme pas de demande contre elle, sauf à lui rendre opposable le complément d’expertise ordonné.

-L’assignation du syndicat est nulle

-Elle est un assureur décennal. Les désordres ne sont pas décennaux.

-L’expert judiciaire a retenu des non-façons ou des travaux non terminés, non des désordres.

-Subsidiairement, elle forme des recours en garantie contre les sociétés [P], [H] et leurs assureurs.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La société MP Architecture n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel lui a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses le 7 juillet 2021.

Par ordonnance du 15 mars 2022, le syndicat s’est désisté de son appel provoqué contre la société [12].

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 novembre 2022 .

SUR CE

-sur la recevabilité de l’exception tirée du défaut de pouvoir du syndicat

Les sociétés [H], SCCV, MAF réitèrent leur demande de nullité de l’assignation introductive d’instance au motif que le syndicat n’a pas été autorisé à agir en justice, qu’il aurait dû être de nouveau autorisé à agir au fond après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a été dûment autorisé à agir, considère que la question ne se pose plus depuis l’entrée en vigueur de l’article 12 du décret du 27 juin 2019 qui prévoit que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

L’article 55, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’appréciation de l’existence ou de l’absence d’habilitation doit se faire d’un triple point de vue : nature de la procédure autorisée, personne concernée et objet de la demande.

L’article 12 du décret du 27 juin 2019 a inséré après le premier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Publié au journal officiel du 28 juin 2019, ce texte est, en l’absence de disposition spécifique, entré en vigueur le 29 juin 2019. Relatif à la procédure, il est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date.

Il régit les exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisation donné au syndic pour agir en justice qui ont été présentées à compter du 29 juin 2019.

Il appartient donc à la SCCV, à la société [H], à la MAF de démontrer qu’elles ont soulevé l’exception de nullité avant le 29 juin 2019.

Le jugement vise logiquement les dernières conclusions de la SCCV du 15 octobre 2019, de la société [H] en date du 1er septembre 2020, de la MAF du 3 novembre 2020.

Seule la société [H] justifie avoir déposé au greffe le 28 mai 2019 des conclusions dont le dispositif conclut à la nullité de l’assignation faute d’autorisation du syndic.

La SCCV et la compagnie MAF ne soutiennent, ni ne justifient avoir conclu en ce sens avant le 29 juin 2019.

Le jugement vise les conclusions de la SCCV en date du 15 octobre 2019, de la MAF en date du 3 novembre 2020.

Elles sont donc irrecevables à se prévaloir du défaut de pouvoir du syndic.

-sur la nullité de l’assignation

Le 19 septembre 2015, l’assemblée générale votait une résolution n°17 intitulée autorisation d’ester en justice.

Elle est ainsi rédigée :

‘L’assemblée générale donne mandat au syndic la SARL Citya Cote de Beauté d’ester en justice devant toutes juridictions compétentes, en référé, au fond, en appel et au besoin en cassation, à l’encontre de la SCCV les Genêts, sa compagnie d’assurance de responsabilité professionnelle ainsi éventuellement qu’à l’encontre de tous autres intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs, afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices tant matériels qu’immatériels subis par la copropriété en raison des défauts de finition, non-conformités, malfaçons et désordres affectant les parties communes de la résidence et qui sont inventoriés aux termes du procès-verbal de constat dressé par Maître [K], huissier de justice à [Localité 13] en date du 14 août 2015 et dont l’assemblée générale a eu connaissance.’

Il est en outre indiqué que les copropriétaires seront informés de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale.

L’assignation en référé du 9 novembre 2015 vise le constat d’huissier de justice du 14 août 2015 dressé par Maître [K] , constat dont il est précisé qu’il fait partie intégrante du présent exploit.

Ce constat énumère sur 11 pages les désordres constatés.

Il est complété par des photographies qui établissent que les désordres sont circonscrits aux parties communes, aux garages et voies d’accès.

S’il ne met pas en relation les désordres avec des lots spécifiques, il est détaillé, précis.

Il permettait à l’assemblée générale d’identifier clairement les désordres de nature à fonder les actions en indemnisation qu’elle autorisait.

La teneur de la résolution autorisait donc le syndic à agir en référé et au fond, identifiait avec une précision suffisante les désordres dès lors qu’était expressément visé le constat d’huissier de justice du 14 août 2015, constat dont l’assemblée générale avait eu connaissance.

Il résulte de l’assignation produite qu’elle se fonde expressément sur le constat d’huissier de justice, constat annexé à l’assignation et sur l’expertise judiciaire, l’expert ayant lui-même pris appui sur le constat d’huissier de justice, examiné les désordres dans l’ordre du constat d’huissier, évoqué 42 points et indiqué que l’objet du litige était limité à la voirie commune.

Au regard de l’identité des désordres visés par l’assignation en référé et par l’assignation au fond, et alors que le le syndic avait expressément été autorisé à agir au fond le 19 septembre 2015, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action au fond exercée par le syndicat.

-sur les demandes formées au titre des gaines de désenfumage

L’article 1792 du code civil dispose que Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 .2° du code civil dispose: est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2 après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3 , à l’expiration du délai visé à cet article.

Le tribunal a condamné lasociété [H] et retenu que le désordre n’était pas décennal.

La société [H] demande l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à payer au syndicat la somme de 40 000 euros au titre des gaines de désenfumage du parking.

Elle estime que le désordre n’est pas établi, subsidiairement, qu’il affecte des lots privatifs, qu’il est de nature décennale.

Le syndicat demande la confirmation du jugement de ce chef.

Il ne forme aucune demande que ce soit contre la SCCV, contre la compagnie MAF, assureur décennal de la SCCV.

Il résulte de l’expertise que les opérations d’expertise ont eu lieu le 26 mai 2016 par un temps sec, que l’expert a néanmoins constaté des flaques d’eau devant les garages 29,19.

La SCCV évoquait quant à elle le 22 juin 2015 l’inondation de 4 caves en cas de fortes pluies.

Le constat d’huissier du 14 août 2015 faisait état de flaques devant les garages 19,29,38, de traces d’humidité devant le garage 57, de traces d’humidité sur la voie d’accès aux garages.

M. [S] a précisé que les infiltrations se faisaient par les gaines, gaines dont il n’est pas contesté qu’elles sont des parties communes.

L’expert indique que ‘ les pièces produites lui permettent d’assurer que des infiltrations se produisent en cas de fortes pluies, infiltrations localisées dans les garages qui sont situés à proximité des gaines maçonnées : garages 57,38,29,19.

Il ajoute avoir pu vérifier cette proximité.

L’expert évoque un défaut de conception.

Il estime que le point critique des gaines se situe au niveau du carneau.

Il a remarqué que les carneaux auraient dû d’après le CCTP être réalisés en béton armé.

Il pense donc que les infiltrations ont pour cause le défaut d’étanchéité des 3 carneaux de ventilation.

Il a préconisé la création d’un caniveau périphérique dans chaque garage, le raccordement des caniveaux sur a valoir pour un coût estimé de 40 000 euros, relevé l’absence de devis produit par les parties.

La cour relève que dans le cadre des dires adressés à l’expert, la société [H] a reconnu la réalité des désordres, les a imputés aux maître de l’ouvrage et maître d’oeuvre en indiquant que pour des raisons d’économie, les gaines qui devaient être réalisées en parpaings avaient été faites en ‘agglos’. De même, la grille de ventilation a été réalisée en ‘corps de regard ‘, non étanche et non pas en béton armé.

L’expert a demandé à l’entreprise de justifier des demandes de modification imputées au maître de l’ouvrage et visées par le maître d’oeuvre, en vain.

Ces pièces n’ont pas non plus été produites que ce soit en première instance ou en appel.

Il résulte des éléments précités que les infiltrations sont en relation avec les travaux confiés à la société [H] chargée du lot gros oeuvre.

Elle n’exerce pas de recours contre la SCCV , ni la société MP Architecture, ne démontre avoir reçu des instructions de leur part tendant à modifier les prestations contractuelles qui étaient convenues .

-sur la nature du désordre

En page 35, l’expert indique que les infiltrations n’entraînent pas un désordre permanent. Il ajoute : ‘ la canalisation des eaux de ruissellement en cas de forte pluie dans des locaux non nobles est une solution permettant aux occupants d’utiliser le local dans de bonnes conditions’.

Il assure que l’évacuation des eaux d’infiltration par un caniveau permettra d’éviter la stagnation de l’eau dans les box.

L’opinion de l’expert quant à l’utilisation des locaux non nobles dans de bonnes conditions est contestable.

Le conseil de la propriétaire du box n° 19 a adressé un dire à l’expert précisant que deux pneus droit de son véhicule étaient dans l’eau, que son véhicule présentait des traces de moisissure du fait d’un stationnement prolongé en milieu humide, qu’elle ne pouvait y stationner ni vélo, ni objets personnels.

Il estimait que les désordres étaient de nature à rendre le garage impropre à sa destination.

Il résulte des éléments précités que les désordres imputables aux travaux réalisés par la société [H] portent atteinte à la destination des parties communes et des parties privatives du parking. Ce sont les mêmes désordres. Ils procèdent des mêmes causes.

La stagnation de l’eau en sous-sol, les infiltrations intermittentes portent atteinte à la destination des locaux dès lors qu’ils empêchent de déposer des objets , entreposer du matériel, stationner des véhicules dans des conditions normale d’étanchéité.

Le syndicat est donc fondé à demander la condamnation de la société [H] à lui payer le coût des travaux de reprise des gaines de désenfumage.

Les désordres étant de nature décennale, la société [H] sera garantie par son assureur décennal, la société Smabtp dans la limite de la franchise applicable à l’assurée.

-sur la mission de maîtrise d’oeuvre

Le syndicat demande la condamnation de la SCCV à lui régler une somme de 10 000 euros qui correspond au coût des missions de maîtrise d’oeuvre qui n’ont pas été réalisées.

La SCCV fait valoir que le bâtiment a été réceptionné, qu’aucun désordre n’a été constaté lors de la réception des parties communes.

L’expert judiciaire a constaté des non-finitions, des défauts d’ouvrage mais a été en difficulté pour se prononcer faute d’obtenir les documents contractuels lui permettant d’ avoir connaissance de ce qui était prévu.

Il résulte des pièces produites qu’un procès-verbal de réception des parties communes a été signé de la SCCV, de la société MP Architecture , du syndic le 7 février 2014.

Il était assorti ,contrairement à ce qui est soutenu par la SCCV, de nombreuses réserves mentionnées en annexe.

Il résulte donc de ce procès-verbal que des réserves ont été émises, appelaient des travaux de reprise et de finition à la charge des sociétés [H], Ridoret, [12], [O], [I], [R], [Z], [J].

Ni le syndicat des copropriétaires, ni la SCCV, ni la société MP Architecture (qui n’a pas constitué avocat) ne sont en mesure d’expliquer ce qui a été fait ou non dans le cadre de garantie de parfait achèvement, garantie qui a expiré le 7 février 2015.

Le travail omis au titre de l’achèvement des prestations, des finitions incombait aux entreprises.

Il n’est pas démontré qu’elles aient été mises en demeure de reprendre leurs prestations.

Dans la mesure où le syndicat était signataire du procès-verbal de réception, il lui appartenait également de veiller à ce que les entreprises achèvent les travaux convenus.

Il sera donc débouté de sa demande faute de produire les documents contractuels à l’aune desquels la réception devait être appréciée.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande .

-sur les travaux de peinture des sas d’accès aux ascenseurs

La SCCV demande l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à payer la somme de 5142,72 euros au titre de travaux de peinture.

L’expert a constaté que les sas d’accès aux ascenseurs bâtiments A et B étaient en béton brut non peint. Il a été destinataire de deux devis peinture du 16 et 18 janvier 2017 relatifs à la mise en peinture des ascenseurs du sous-sol.

Il a noté que l’entreprise chargée du lot peinture n’était pas partie aux opérations d’expertise, que le syndicat ne produisait pas les documents contractuels qui prévoyaient la peinture des sas.

Par courrier du 22 juin 2015, cependant, la SCCV indiquait au syndic : ‘Concernant les peintures, nous ferons procéder au traitement des sas ascenseurs sous-sol bâtiments A et B et également au pourtour de la fenêtre séparant le C du B.’

La SCCV n’explique pas les raisons de son revirement, ne produit pas non plus de documents contractuels.

Au regard du courrier précité, courrier que la SCCV ne conteste pas avoir rédigé, il convient de confirmer le jugement qui l’a condamnée à payer la somme de 5142,72 euros de ce chef.

– sur le complément d’expertise sur les panneaux solaires

Le syndicat réitère sa demande de complément d’expertise au contradictoire de la SCCV, la MAF, de la société MP architecture.

La SCCV fait observer que ce désordre ne figure pas dans le constat d’huissier de justice, qu’un complément d’expertise ne se justifie pas dans la mesure où l’expert judiciaire lui a répondu.

Dans son dire du 16 octobre 2017, le syndicat soutient que les panneaux solaires ne fonctionnent pas du tout, émet l’hypothèse que la SCCV n’a pas réalisé la zone d’accès ou le local technique nécessaire.

Il est certain que ce désordre n’est pas mentionné sur le constat d’huissier de justice, constat qui délimite le pouvoir du syndicat à agir en justice.

Le jugement qui a débouté le syndicat de sa demande sera donc confirmé de ce chef.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société [H] et de la SCCV.

Il est équitable de les condamner à payer au syndicat la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Il est équitable de laisser à la charge de la société MAF les frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort

dans les limites de l’appel interjeté

-confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a retenu que les désordres affectant les gaines de désenfumage du parking étaient des désordres intermédiaires

Statuant de nouveau sur le point infirmé

-dit que les désordres affectant les gaines de désenfumage du parking sont des désordres de nature décennale qui portent atteinte à la destination des parties communes de la résidence

-dit que la société Smabtp, assureur décennal sera tenue de garantir la société [H] dans la limite de la franchise contractuelle applicable à son assurée

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne in solidum la société Pinel, la SCCV Les Genêts aux dépens d’appel

-laisse à la charge de la société MAF les frais irrepétibles exposés par elle en appel

-condamne in solidum la société [H] et la SCCV Les Genêts à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,