ARRET N°31

N° RG 21/00736 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GGXW

[O]-[U]

[O]-[U]

C/

[K]

[K]

[H]

[P]

[F]

[M]

S.E.L.A.R.L. SELARL SABOURAULT-THIESSE NOTAIRES ASSOCIES

S.C.P. SCP VINCENT-PLUVINAGE-[H]-MEUNIER-[M] SE, CECILE MEUNIER, [L] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 31 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00736 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GGXW

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 février 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Madame [N] [O]-[U]

[Adresse 7]

[Localité 17] ROYAUME-UNI

Monsieur [J] [O]-[U]

[Adresse 7]

[Localité 17] ROYAUME-UNI

ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Raphaele BIALKIEWICZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [G] [K], tant en son nom propre qu’en qualité d’ayant-droit de Mme [A] [F] veuve [K]

[Adresse 3]

[Localité 11]

ayant pour avocat Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Madame [S], [T], [A] [K] épouse [Z], tant en son nom propre qu’en qualité d’ayant-droit de Mme [A] [F] veuve [K]

née le 10 Novembre 1956 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 4]

ayant pour avocatMe François CARRE de la SCP BCJ BROSSIER – CARRE – JOLY, avocat au barreau de POITIERS

Maître [E] [H]

né le 27 Septembre 1964 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Maître [L] [M]

né le 15 Octobre 1976 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 13]

S.C.P. VINCENT-PLUVINAGE-[H]-MEUNIER-[M] et Associés

[Adresse 5]

[Localité 10]

assistée tous les trois pour avocat postulant de Me Olivier DUNYACH de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Valérie de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS

Maître [V] [P]

né le 27 Décembre 1941 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 12]

S.E.L.A.R.L. SABOURAULT-THIESSE NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 12]

ayant tous les deux pour avocat Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte établi par Maître [H] le 30 juillet 2015, [A] [F], veuve [K], [G] et [S] [K] (le promettant) ont consenti une promesse de vente aux époux [O]-[U] ( le bénéficiaire) portant sur un appartement situé [Adresse 9] pour un prix de 860 000 euros.

La date de réitération était fixée au 15 octobre 2015.

Les parties étaient convenues d’une indemnité d’immobilisation de 86 000 euros.

Les acquéreurs versaient la moitié de l’indemnité le 4 août 2015. La somme de 43 000 euros était consignée auprès de Maître [P], notaire du bénéficiaire.

La promesse et ses annexes était notifiée aux époux [O]-[U] le 31 juillet 2015, notification faisant courir le délai de rétractation.

Le 9 octobre 2015, Maître [M] informait les acquéreurs qu’un procès-verbal d’assemblée générale ne leur avait pas été notifié.

Il leur notifiait copie du procès-verbal omis par lettre recommandée, leur indiquait qu’ils pouvaient dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la présente lettre exercer leur faculté de rétractation par lettre recommandée.

Par courriers recommandés des 13 et 18 octobre 2015, M. puis Mme [O]-[U] ont exercé leur droit de rétractation.

Par courriel du 16 octobre 2015, le notaire indiquait s’être mépris, leur expliquait que le procès-verbal leur avait déjà été notifié, que le courrier du 9 octobre 2015 était sans objet.

Par courrier recommandé du 11 avril 2016, les époux [O]-[U] ont demandé restitution de la somme de 43 000 euros.

Par actes des 26 octobre 2017, les époux [O]-[U] ont assigné devant le tribunal de grande instance de La Rochelle les promettants et les notaires aux fins de :

-voir dire et juger à laquelle des parties promettant ou bénéficiaire de la promesse doit être restituée l’indemnité de 43 000 euros

-dire [G] et [S] [K] irrecevables en leurs demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation,

-voir condamner les notaires à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre si l’indemnité devait être payée aux promettants.

[G] [K] ,en qualité de gérant de l’indivision, a conclu à la libération de la somme de 43 000 euros actuellement séquestrée, à la condamnation des époux [O]-[U] au paiement de la somme complémentaire de 43 000 euros.

[S] [K], épouse [Z] a demandé au tribunal de dire que l’indemnité de 43 000 euros restera acquise au promettant, et sera répartie par le notaire au prorata des droits de chacun des indivisaires.

Maître [P] et la Selarl Sabourault-Thiesse ont demandé au tribunal de statuer ce que de droit sur le sort de la somme de 43 000 euros séquestrée.

Ils ont conclu au débouté des demandes formées à leur égard en l’absence de faute et de préjudice indemnisable. Ils ont formé une demande reconventionnelle en indemnisation.

Maître [M], Maître [H], la SCP Vincent Pluvinage [H] Meunier [M] (la SCP) ont demandé au tribunal de statuer ce que de droit sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, concluant au débouté des demandes formées à leur encontre.

Mme [F], veuve [K], n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 23 février 2021 rectifié le 27 avril 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit :

«-déclare recevable l’action de M. [G] [K] et Madame [S] [K],

-désigne M. [G] [K], Madame [S] [K] et Madame [A] [K] en qualité de parties seuls attributaires de l’indemnité d’immobilisation

-dit que Maître [V] [P], notaire chargé du séquestre, et la SELARL SABOURAULT-THIESSE seront tenus de restituer à M. [G] [K], Madame [S] [K] et Madame [A] [K] la somme de 43 000 € (quarante-trois mille euros) au prorata des droits de chaque indivisaire et les a condamnés en tant que de besoin à la restitution de cette somme,

-condamne Monsieur et Madame [U]-[O] à verser à M. [G] [K] ès qualité de représentant de l’indivision [K] la somme complémentaire de 43 000 € (quarante-trois mille euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation,

– rappelle que M. [G] [K] devra répartir les fonds conformément aux droits des autres indivisaires,

-déboute Monsieur et Madame [U]-[O] de leurs plus amples demandes,

-condamne Monsieur et Madame [U]-[O] à verser à M. [G] [K] et Madame [S] [K] chacun la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-condamne Monsieur et Madame [U]-[O] aux dépens et a accordé à Maître DUNYACH et Maître PETILLION le droit de recouvrement,

-ordonne l’exécution provisoire »

Le premier juge a notamment retenu que :

-sur la recevabilité de l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Il est de droit constant que l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul.

Les actions de [G] et [S] [K] ont pour objet la reconnaissance des droits des indivisaires sur la somme objet du séquestre.

Elles sont recevables.

-sur la rétractation

Il est constant que Maître [H] a notifié par erreur aux acquéreurs le procès-verbal d’assemblée générale du 2 avril 2015 qui faisait déjà partie des documents joints à la première notification du 31 juillet 2015.

Les acquéreurs ont été informés de l’erreur par courriel le 16 octobre 2015.

La seconde notification portait sur un acte déjà en leur possession. Elle était sans aucun effet sur les engagements des acquéreurs.

Cette seconde notification n’a pu entraîner l’ouverture d’une nouvelle possibilité de rétractation.

La rétractation n’a pas entraîné la caducité de la promesse.

[G], [S] et [A] [K] doivent être désignés en qualité de parties bénéficiaires de l’indemnité d’immobilisation.

Le défaut de réalisation de la vente est imputable aux acquéreurs.

La promesse prévoit que l’indemnité en cas de non réalisation de la vente restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble.

La clause n’est pas susceptible de réduction.

Elle est contractuellement due.

Maître [P] restituera la somme de 43 000 euros aux consorts [K] au prorata des droits de chaque indivisaire.

Les époux [O]-[U] seront par ailleurs condamnés à payer à M. [G] [K] es qualité de représentant de l’indivision la somme de 43 000 euros, montant qu’il devra répartir conformément aux droits des autres indivisaires.

-sur la garantie des notaires

Il est constant que Maître [M], collaboratrice exerçant au sein de la SCP a commis une erreur.

L’erreur est incontestablement fautive dès lors qu’elle a entraîné une fausse conséquence juridique, les acquéreurs pensant à tort que leur rétractation était valable.

Toutefois, leur droit à rétractation n’étant pas ouvert, ils étaient liés par la promesse de vente et devaient en supporter toutes les conséquences.

Ils en ont été avisés le 16 octobre de l’absence d’effet de leur rétractation et ont été mis en garde.

Ils seront déboutés de leur demande de garantie.

-sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Maître [P]

Elle sera rejetée, l’abus n’étant pas établi.

LA COUR

Vu l’appel en date du 5 mars 2021 interjeté par les époux [O]-[U]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 10 novembre 2022, les époux [O]-[U] ont présenté les demandes suivantes :

Il est demandé à la Cour d’appel de POITIERS de :

A TITRE PRINCIPAL, SUR L’INTERRUPTION DE L’INSTANCE RESULTANT DU DECES DE MADAME [A] [F] VEUVE [K]

Vus les articles 370 à 372 du Code de procédure civile,

– ANNULER le jugement du 23 février 2021 ;

EN CAS D’ANNULATION :

Vus les articles 31, 122 et 564 du Code de procédure civile, Vu l’article 815-3 du Code civil,

– DECLARER Madame [S] [K] épouse [Z] irrecevable en ses prétentions nouvelles concernant la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse du 30 juillet 2015, formulées pour la première fois en cause d’appel ;

– DECLARER Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] épouse [Z] irrecevables en leurs demandes, fins et prétentions relatives à l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse du 30 juillet 2015 ;

– DEBOUTER Madame [S] [K] épouse [Z], Monsieur [G] [K], Maître [V] [P] et la société SABOURAULT-THIESSE NOTAIRES ASSOCIES, la société [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, Maître [L] [M], Maître [E] [H], en toutes leurs demandes fins et prétentions;

Par conséquent,

-DESIGNER Monsieur et Madame [O]-[U] seuls attributaires de l’indemnité d’immobilisation due au titre de la promesse de vente du 30 juillet 2015

Subsidiairement, si la Cour devait considérer que les consorts [K]-[Z] doivent être attributaires de l’indemnité d’immobilisation:

Vus les articles 1134, 1152 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 (et 1103, 1231-5 et 1240 dans la nouvelle rédaction) ;

Vu l’article 16 de la Loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles

-DEBOUTER Monsieur [G] [K], Madame [S] [K] épouse [Z], Monsieur [P] et la société SABOURAULT-THIESSE NOTAIRES ASSOCIES ainsi que la société [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, Maître [L] [M], Maître [E] [H], en toutes leurs demandes fins et prétentions ;

-REQUALIFIER la clause de la promesse de vente litigieuse du 30 juillet 2015 prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation en une clause pénale

-REDUIRE ladite clause au montant de : un euro

-CONDAMNER solidairement les notaires, savoir : la société SABOURAULT ‘ THIESSE NOTAIRES ASSOCIÉS, Maître [V] [P], Maître [L] [M], Maître [E] [H], la société la SCP [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, à garantir les époux [O]-[U] du montant de toute condamnation prononcée à leur encontre dans le cadre de la présente action ;

A DEFAUT D’ANNULATION, SUR L’INFIRMATION DU JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2021

Vus les articles 31, 122 et 564 du Code de procédure civile,Vu l’article 815-3 du Code civil,

– INFIRMER le jugement du 23 février 2021

– DECLARER Madame [S] [K] épouse [Z] irrecevables en ses prétentions nouvelles concernant la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse du 30 juillet 2015, formulées pour la première fois en cause d’appel ;

– DECLARER Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] épouse [Z] irrecevables en leurs demandes, fins et prétentions relatives à l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse du 30 juillet 2015 ;

-DEBOUTER Monsieur [G] [K], Madame [S] [K] épouse [Z], Monsieur [P] et la société SABOURAULT-THIESSE NOTAIRES ASSOCIES ainsi que la société [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, Maître [L] [M], Maître [E] [H], en toutes leurs demandes fins et prétentions ;

Par conséquent,

-DESIGNER Monsieur et Madame [O]-[U] seuls attributaires de l’indemnité d’immobilisation due au titre de la promesse de vente du 30 juillet 2015

Subsidiairement, si la Cour devait considérer que les consorts [K]-[Z] doivent être attributaires de l’indemnité d’immobilisation:

Vus les articles 1134, 1152 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 (et 1103, 1231-5 et 1240 dans la nouvelle rédaction) ;

Vu l’article 16 de la Loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles

-DEBOUTER Monsieur [G] [K], Madame [S] [K] épouse [Z], Monsieur [P] et la société SABOURAULT-THIESSE NOTAIRES ASSOCIES ainsi que la société [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, Maître [L] [M], Maître [E] [H], en toutes leurs demandes fins et prétentions ;

-REQUALIFIER la clause de la promesse de vente litigieuse du 30 juillet 2015 prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation en une clause pénale

-REDUIRE ladite clause au montant de : un euro

-CONDAMNER solidairement les notaires, savoir : la société SABOURAULT ‘ THIESSE NOTAIRES ASSOCIÉS, Maître [V] [P], Maître [L] [M], Maître [E] [H], la société la SCP [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, à garantir les époux [O]-[U] du montant de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE : SUR L’ARTICLE 700 CPC ET LES DEPENS

Vu les articles 695 à 700 du Code de procédure civile

-CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [K], Madame [S] [K] épouse [Z], et les notaires, savoir : la société SABOURAULT ‘ THIESSE NOTAIRES ASSOCIÉS,Maître [L] [M], Maître [E] [H], la société la SCP [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, à payer aux époux [O]-[U] une somme de 17 000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [K], Madame [S] [K] épouse [Z], et les notaires, savoir : la société SABOURAULT ‘ THIESSE NOTAIRES ASSOCIÉS,Maître [V] [P], Maître [L] [M], Maître [E] [H], la société la SCP [H] MEUNIER [M] NOTAIRES ASSOCIES, aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS conformément aux dispositions de l’article 699 CPC.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [O]-[U] soutiennent en substance que :

-sur l’annulation du jugement

-[A] [F] est décédée sans interruption de l’instance.

Un message RPVA informant la juridiction du décès avait été transmis avant l’ordonnance de clôture.

Le jugement doit être annulé conformément à l’article 372 du code de procédure civile.

-[G] [K] n’ avait pas démontré avoir l’ accord des deux-tiers de l’indivision pour agir.

-Les demandes formées par Mme [K], épouse [Z] en appel sont irrecevables comme nouvelles.

-La mauvaise foi de [G] [K] le rend également irrecevable à agir.

-Il n’a jamais reçu mandat de gestion de l’indivision. Le frère et la soeur formaient des demandes différentes en première instance.

-Les conditions de versement de l’indemnité d’immobilisation n’étaient pas réunies.

-La seconde partie de l’indemnité d’immobilisation ne devait être versée au promettant que dans l’hypothèse où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait et alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

-Ils étaient en droit de se rétracter.

-C’est l’erreur des notaires qui leur a fait croire qu’ils bénéficiaient d’un droit de rétractation.

Ils ont pu se croire en droit d’exercer un droit de rétractation.

Ils ont pu croire que le notaire disposait d’un mandat apparent.

-M. [K] a empêché toute vente postérieurement au 15 octobre 2015.

-Subsidiairement, il y a lieu de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale.

-Le tribunal n’a pas tiré les conséquences de ses constatations.

-Les notaires qui ont concouru à l’acte doivent les garantir

-Les notaires qui ont fait croire à tort au bénéficiaire qu’il pouvait se rétracter engagent leur responsabilité vis à vis de lui, doivent le garantir de tout préjudice en découlant.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11 février 2022, M. [G] [K] a présenté les demandes suivantes :

Juger non fondé l’appel interjeté par les époux [O]-[U],

-Les en débouter,

Juger recevable et bien fondé l’appel incident de Monsieur [K] du chef de sa demande de dommages et intérêts non satisfaites,

Y faisant droit, réformer et statuer à nouveau de ce chef,

-Condamner solidairement les époux [O]-[U] à payer à Monsieur [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Confirmer le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

-Condamner solidairement les époux [O]-[U] à payer à Monsieur [K] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

-Autoriser la SCP ERIC TAPON ET YANN MICHOT à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M. [K] soutient en substance que :

-Le moyen d’annulation du jugement est sans portée.

Seuls les héritiers de [A] veuve [K] pouvaient se prévaloir du caractère non avenu du jugement.

-Les héritiers sont tous partie à l’instance d’appel.

-La rétraction exercée les 13 et 18 octobre 2015 était hors délai.

-Seules des modifications substantielles intervenues postérieurement à l’ avant-contrat peuvent faire courir un nouveau délai.

-Les appelants sont de mauvaise foi.

-La nouvelle notification n’était pas de nature à faire courir un délai de rétractation.

-Il forme une demande incidente en indemnisation, estime que l’action est abusive.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2022 , Mme [S] [K], épouse [Z] a présenté les demandes suivantes :

-Confirmer ensemble le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 23 février 2021 et son jugement rectificatif en date du 27 avril 2021 en ce qu’il a déclaré recevable l’action de Madame [S] [K].

Pour le surplus et statuant de nouveau,

-Dire et juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 43 000 € versée par les consorts [U]-[O] aux termes de l’acte notarié du 31 juillet 2015 restera acquise au promettant tel que désigné audit acte.

-Condamner les consorts [U]-[O] à verser au promettant tel que désigné à l’acte du 31 juillet 2015 la somme complémentaire de 43 000 € correspondant au solde des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation.

-Dire et juger que Madame [S] [K] pourra prétendre tant en sa qualité de propriétaire indivis de l’immeuble visé à l’acte du 30 juillet 2015 que en sa qualité d’ayant droit de Madame [A] [K] décédée le 03 septembre 2020 à la moitié de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 43 000 €.

-Débouter Monsieur et Madame [O] [U] de leurs plus amples demandes, fins et conclusions.

-Condamner pour le surplus Monsieur et Madame [O] [U] à verser à Madame [S] [K] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, Mme [K], épouse [Z] soutient en substance que :

-sur la nullité du jugement

[A] [K] est décédée le 3 septembre 2021.

Le tribunal et les parties ont été informées le 3 septembre 2020 avant la clôture le 22 octobre 2020.

L’article 372 du code de procédure civile ne peut être invoqué que par la partie au bénéfice de laquelle l’instance a été interrompue, les ayants droit de la partie décédée.

Ils y ont renoncé.

-Ses demandes ne sont pas irrecevables.

La demande relative au solde de l’indemnité est l’ accessoire, le complément des demandes formées en première instance.

-La demande initiale était imprécise, peu claire.

Le tribunal a tiré les conséquences des demandes faites.

-La seconde notification n’a pu entraîner l’ouverture d’une nouvelle possibilité de rétractation.

-Les acquéreurs disposaient des informations.

-C’est à tort que le notaire a notifié un nouveau délai de rétractation. Leur rétractation des 13 et 18 octobre est sans aucun effet.

-Le montant de l’indemnité d’immobilisation est de 86 000 euros.

-Ce n’est pas une clause pénale.

-Elle produit en appel un acte de notoriété.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11 juillet 2022 , la SCP a présenté les demandes suivantes :

Déclarer la SCP VINCENT PLUVINAGE [H] MEUNIER [M], Notaires Associés, recevable et bien fondée en ses conclusions.

-Statuer ce que de droit en ce qui concerne le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Vu l’Article 1240 du Code Civil,

-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle en ce qu’il a :

-dit que la rétractation réalisée par Monsieur et Madame [O]-[U] n’a pas entraîné la caducité de la promesse et que dès lors, Monsieur et Madame [O]-[U] ne peuvent revendiquer le moindre préjudice,

– débouté Monsieur et Madame [O]-[U] de leur demande en garantie contre la SCP VINCENT PLUVINAGE [H] MEUNIER [M].

-Condamner Monsieur et Madame [U]-[O] seront condamnés au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-Les condamner aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Olivier DUNIACH, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, la SCP soutient en substance que :

-Le procès-verbal avait déjà été diffusé.

-L’information a été portée à la connaissance des acquéreurs le 16 octobre 2015.

-Il leur a été dit que le procès-verbal leur avait été notifié à tort.

Ils ne pouvaient se dédire.

-Les époux [O]-[U] ont été mis en garde. Ils sont de mauvaise foi.

-L’indemnité d’immobilisation n’est pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2022 , Maître [P] et la Selarl Sabourault-Thiesse ont présenté les demandes suivantes :

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître [P] et de la SELARL SABOURAULT THIESSE, annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Dire et juger, dans l’hypothèse où la Cour considérerait que l’indemnité d’immobilisation doit être payée aux époux [K], promettants, que les époux [O]-[U] ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité de Maître [P] et de la SELARL SABOURAULT THIESSE,

Dire et juger en effet que les époux [O] [U] ne justifient d’aucune faute, et d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de Maître [P] et de la SELARL SABOURAULT THIESSE.

-Confirmer en conséquence le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 23 février 2021 en ce qu’il a débouté les époux [O]-[U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [P] et de la SELARL SABOURAULT THIESSE, et les a condamnés à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

-Infirmer ledit jugement pour le surplus, et statuant à nouveau

-Condamner solidairement Monsieur [J] [O] [U] et Madame [N] [O]-[U] à payer à Maître [P] et à la SELARL SABOURAULT-THIESSE, la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure aussi abusive que vexatoire.

Y ajoutant

-Les condamner sous la même solidarité, à verser à Maître [P] et à la SELARL SABOURAULT THIESSE la somme complémentaire de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile.

-Les condamner en tous les frais et dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL inter barreaux MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du CPC.

A l’appui de leurs prétentions, Maître [P] et la selarl soutiennent en substance que :

-Ils s’en rapportent à prudence de justice sur la nullité du jugement.

-La somme séquestrée a été restituée aux consorts [K] en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire.

-Maître [P] n’a commis aucune faute. Il n’a été informé du fait que le procès-verbal n’aurait pas dû être notifié une seconde fois que le 19 octobre 2015.

-La rétractation d’un seul des bénéficiaires suffisait, a été exercée dès le 13 octobre.

-L’action exercée à leur encontre est vexatoire et abusive.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 novembre 2022.

SUR CE

-sur la nullité du jugement

Les époux [O]-[U] font grief au tribunal d’avoir prononcé une condamnation au profit des consorts [K] alors qu’il avait eu connaissance avant la clôture de la procédure d’une cause d’interruption de l’instance, soit le décès de Mme [F], veuve [K].

Les consorts [K] estiment que seuls les ayants droits pouvaient se prévaloir de cette cause d’interruption, ce qu’ils n’ont pas fait.

L’article 370 du code de procédure civile dispose : à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par : le décès d’une partie dans le cas où l’action est transmissible.

Selon l’article 372, les actes accomplis et les jugements même passés en force de chose jugée, obtenus après interruption de l’instance, sont réputés non avenus à moins qu’ils ne soient expressément ou tacitement confirmés par la partie au profit de laquelle l’interruption est prévue.

Le décès d’une partie n’interrompt l’instance qu’au profit des ayants-droit de cette partie.

Il est de droit constant que cet article ne peut être invoqué que par la partie au bénéfice de laquelle l’instance a été interrompue.

Les appelants n’ont donc pas qualité à se prévaloir de l’interruption de l’instance résultant du décès de Mme [F], décès intervenu avant la clôture et qui avait été porté à la connaissance de la juridiction le 3 septembre 2020.

-sur la recevabilité des demandes formées par Mme [K], épouse [Z]

Les époux [O]-[U] soutiennent que les demandes formée par Mme [Z] sont irrecevables car nouvelles.

L’article 564 du code de procédure civile dispose : à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Le litige portait déjà en première instance sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Si la demande formée en appel par Mme [K] porte sur l’intégralité de l’indemnité et non pas seulement la moitié, elle est le complément de la demande qui était formée en première instance.

Les demandes formées par Mme [K], épouse [Z] sont donc recevables.

-sur le fond

Les notaires ont procédé le 31 juillet 2015 à la notification de la promesse et de ses annexes.

Les époux [O]-[U] n’ont pas alors exercé leur droit de rétractation.

La signature de l’acte authentique de vente était fixée au 15 octobre 2015.

Le 9 octobre 2015, Maître [M] envoyait aux époux [O]-[U] un courrier recommandé intitulé :’ mise en oeuvre du délai de rétractation, pièce jointe: copie de l’assemblée générale du 2 avril 2015. ‘

Elle leur notifiait copie du procès-verbal, leur rappelait qu’ils bénéficiaient des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation leur accordant un délai de rétractation.

‘Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la présente lettre, vous pourrez exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à l’adresse indiquée en tête des présentes.

Les conséquences pourront être, selon votre choix, les suivantes:

-si vous entendez exercer cette faculté de rétractation dans le délai et la forme sus-indiqués, la promesse sera nulle et non-avenue et toute somme versée le cas échéant dans le cadre de la promesse à un professionnel dépositaire de fonds devra vous être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la réception de cette rétractation.

-si vous n’entendez pas exercer cette faculté de rétractation dans le délai sus-indiqué, la promesse produira son plein et entier effet.

Etant rappelé que:

-en cas de pluralité d’acquéreurs, la renonciation d’un seul emportera automatiquement renonciation de tous à la convention. ‘

L’envoi du courrier recommandé avait été précédé d’un mail de l’étude qui indiquait s’être aperçue que le procès-verbal de l’assemblée générale ne leur avait pas été notifié.

Elle écrivait :’Malheureusement nous devons vous notifier cette assemblée générale en recommandé et faire courir un nouveau délai de rétractation de 10 jours.

Nous sommes vraiment désolé mais lors de la promesse nous n’avions pas connaissance de cette assemblée générale.’

Par courriers recommandés du 13 octobre 2015 reçu à l’étude le 15 octobre, du 18 octobre reçu le 20 octobre, M. [O]-[U], puis son épouse ont exercé leur droit de rétractation.

Le 15 octobre 2015, M. [O]-[U] avertissait son notaire par mail de ce qu’il avait exercé son droit de rétractation par courrier recommandé envoyé la veille .

Le 16 octobre 2015, Maître [M] envoyait un mail à ses clients leur précisant que le procès-verbal du 2 avril 2015 leur avait ‘ été notifié à tort une seconde fois par son étude par courriers postés le 9 octobre 2015. ‘

Elle expliquait que le procès-verbal figurait en fait dans les pièces transmises le 1er août 2015, et indiquait que ‘les courriers qui vous ont été postés le 9 octobre 2015 ne peuvent donc ouvrir à nouveau un droit de rétractation .’

Elle leur précisait qu’ils devraient régler l’indemnité d’immobilisation de 86000 euros et la commission de l’agence immobilière pour le cas où ils ne donneraient pas suite.

Elle ajoutait ‘c’est par erreur et excès de précaution que la notification du procès-verbal a été refaite alors que ce document avait déjà été visé par vous dès le 30 juillet.’

Il résulte des pièces précitées que le notaire, de sa propre initiative, a notifié aux acquéreurs un nouveau délai de rétractation, que M. [O]-[U] a mis à profit ce courrier pour exercer ce qu’il pensait être son droit de rétractation dans le délai indiqué et dans les formes requises.

Il n’est pas contesté que le notaire s’est trompé et a réalisé son erreur le 16 octobre 2015.

Le droit de rétractation de l’acquéreur d’un bien immobilier est prévu et régi par des dispositions légales d’ordre public et il n’entrait pas dans les pouvoirs du notaire de conférer aux acquéreurs une seconde faculté de rétractation.

La seconde notification étant sans fondement et n’ayant pu créer un nouveau droit de rétractation , les parties devaient s’en tenir aux engagements pris dans la promesse de vente du 30 juillet 2015 étant rappelé que la promesse expirait le 15 octobre 2015 à 16 heures.

Il appartenait au notaire du promettant de convoquer les parties aux fins de réitération de la vente, avant le 15 octobre, à défaut, de proposer à leur signature un avenant aux fins de prorogation du délai de réitération de la vente.

Force est de constater qu’aucune initiative n’a été prise en ce sens.

Les appelants rappellent que le rendez-vous de signature avait été initialement fixé le 13 octobre 2015, ce qui n’est pas démenti.

Le notaire n’a pas établi de procès-verbal de carence consignant l’absence du bénéficiaire ou son refus, les demandes du promettant.

La promesse consentie est donc caduque.

Le tribunal a retenu que la non-réitération de la vente était imputable au seul bénéficiaire de la promesse.

Or, il est établi que le notaire n’a pris conscience de son erreur et ne l’a portée à la connaissance du bénéficiaire que le 16 octobre, alors qu’il avait déjà exercé son droit de rétractation (13 octobre) et alors que la promesse de vente était déjà expirée (15 octobre).

Il résulte de cette chronologie que le bénéficiaire au regard des informations erronées qui lui avaient été données était dans l’impossibilité de réitérer la vente.

Lorsque la méprise, le malentendu ont été dissipés, connus, la promesse était expirée.

Si des échanges se sont ensuite poursuivis courant octobre et novembre 2015 sans que les parties parviennent à un accord et sans que l’on sache quel était l’objet de la négociation, la seule promesse conclue était, quoi qu’il en soit, caduque.

La caducité de la promesse de vente a pour conséquence la remise des parties dans leur situation antérieure et donc la restitution de l’indemnité d’immobilisation initialement séquestrée par le notaire du vendeur.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que l’indemnité de 43 000 euros restera acquise au promettant, et en ce qu’il a condamné le bénéficiaire à verser au promettant la somme complémentaire de 43 000 euros.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le recours en garantie contre les notaires.

-sur les autres demandes

Il n’est pas établi que l’action exercée contre le notaire du promettant soit fautive dans la mesure où ce sont les échanges entre les notaires des parties qui sont à l’origine de la méprise du notaire du bénéficiaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Maître [P] de sa demande d’indemnisation.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge des consorts [K], de Maître [M], Maître [H], de la SCP VINCENT-PLUVINAGE-[H]-MEUNIER-[M] et Associés, Notaires associés

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-déboute les époux [O]-[U] de leur demande de nullité du jugement

-dit recevables les demandes formées en appel par Mme [K], épouse [Z]

-infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [G] [K] et Madame [S] [K],

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

-dit que la promesse de vente du 30 juillet 2015 est caduque

-dit que la somme consignée de 43 000 euros doit être restituée aux époux [O]-[U]

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-déboute Maître [P] et la société Sabourault-Thiesse de sa demande d’indemnisation

-condamne solidairement [G] et [S] [K] in solidum Maître [M],

Maître [H], avec la SCP VINCENT-PLUVINAGE-[H]-MEUNIER-[M] et Associés, Notaires associés aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Lexavoue Poitiers et de Maître Mady.

-condamne solidairement [G] et [S] [K] in solidum avec Maître [M], Maître [H], avec la SCP VINCENT-PLUVINAGE-[H]-MEUNIER-[M] et Associés, Notaires associés à payer aux époux [O]-[U] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

-condamne les époux [U]-[O] à payer à Maître [P] et à la Selarl Sabourault-Thiesse la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,