COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 524

N° RG 21/01579

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4IG

[F] [O]

C/

[E] [H]

[T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean VOISIN

Me Christophe GALLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’Aubagne en date du 11 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000445.

APPELANT

Monsieur [F] [O]

né le 30 Juillet 1931 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [E] [H]

né le 26 Août 1977 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Christophe GALLI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Murielle LEFEBVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [R]

née le 08 Juin 1931 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 2]

signification de la DA à étude le 12 mars 2021 ; signification à étude des conclusions les 03 mai 2021 et 12 juillet 2021

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M.[O] a donné à bail d’habitation, le 22 octobre 2016, à M.[E] [H] un bien sis à [Adresse 5], consistant en un type 2 de 50 m² avec jardin. Le bien est soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989. Le montant du loyer hors charges est actuellement de 800 € par mois (loyer initial non changé).

M. [Z] [H] s’est porté caution des engagements du locataire.

A compter du mois de décembre 2018, M. [E] [H] a cessé de régler les loyers de façon régulière.

M.[O] a fait délivrer le 14 octobre 2019, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, portant sur la somme principale de 3.700 €.

Par assignation du onze décembre 201 9, M. [E] [H] a fait citer M.et Mme [O] aux fins de dire et juger que le commandement de payer les loyers est entaché de nullité et en conséquence constater sa nullité pour défaut de décompte sincère, si par extraordinaire le tribunal ne faisant pas droit à la demande de nullité du commandement de payer les loyers, qu’il convient de dire et juger que M. [H] est redevable de la somme de 2.200,00 € au titre des loyers impayés ; de dire et juger que le bien occupé par M. [H] est insalubre et dangereux, de condamner les bailleurs à effectuer les travaux nécessaires et indispensables sur le bien sous astreinte de 150,00 € par jour de retard, ordonner une réfaction du prix du loyer par moitié avec rétroactivité à la date de la conclusion du bail, de condamner les bailleurs à verser au locataire la somme de 3.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance. En tout état de cause, il demande au tribunal de condamner M.et Mme [O] à verser à M. [H] la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 11 décembre 2020, le Tribunal de proximité d’AUBAGNE a:

REJETTE la demande de Mme [T] [D] [J] [G] [R] séparée [O] tendant à être mise hors de cause,

DEBOUTE Mme [T] [D] [J] [G] [R] séparée [O] de ses demandes, fins et conclusions, tant à l’encontre de son ex époux qu’à l’encontre de M.[H] comme étant infondées,

DECLARE la nullité du commandement de payer du 14/10/2019 en ce qui concerne le paiement des loyers,

DECLARE valide le commandement de payer du 14/10/2019 en ce qui concerne la demande de justification de l’assurance locative,

DECLARE irrecevable la demande de résiliation du bail à l’initiative seule de M. [F] [O],

RENVOIE M. [F] [O] à mieux se pourvoir,

REJETTE la demande de diminution de loyers de M. [E] [H] comme étant infondée,

DEBOUTE M. [E] [H] de sa demande de nomination d’un expert cette demande n’apparaissant pas opportune en l’état du dossier,

DEBOUTE comme étant infondée M. [E] [H] de sa demande de condamnation de M.[F] [O] et Mme [R] à effectuer des travaux sur le logement occupé,

DEBOUTE M. [E] [H] de sa demande de condamnation de M. [F] [O] et Mme [T] [R] au paiement d’une somme à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, cette demande étant injustifiée,

REJETTE M. [F] [O] de toutes ses demandes comme étant irrecevable en l’état ou infondées,

REJETTE chacune des parties de sa demande d’article 700 au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Par déclaration au greffe en date du 2 février 2021, M.[O] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

1°) CONFIRMER la décision dont appel en ce qu’elle a débouté M. [E] [H] de l’intégralité de ses demandes,

2°) REFORMER la décision dont appel en ce qu’elle a débouté M. [O] de ses demandes et ce faisant,

a) CONDAMNER M.[E] [H] au paiement de la somme de 10.600 €, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 30 juillet 2022 et sous réserve de l’actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances suivantes qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

b) CONSTATER, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat conclu, la résiliation du bail qui a été consenti à M. [E] [H], et ce à ses torts et griefs exclusifs,

A défaut et à titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du contrat de bail en raison des manquements de M. [E] [H],

c) En conséquence, ENTENDRE ORDONNER sans délai son expulsion et celle de tous occupants pour lui ou avec lui du bien sis à [Adresse 6],

d) CONDAMNER M. [E] [H] à payer à M. [F] [O] une indemnité mensuelle d’occupation éventuellement révisée, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, due jusqu’à la parfaite libération des lieux

3°) CONDAMNER M. [E] [H] au paiement :

– d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

– des entiers dépens,

A l’appui de son recours, il fait valoir:

-qu’il est séparé de corps et de bien d’avec Mme [R] depuis un arrêt du 30 novembre 2010,

-que la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux sont toujours en cours suite au comportement de Mme [R] qui les retarde,

-que cette dernière lui a donné l’autorisation oral de gérer seul le bien objet de la procédure de sorte qu’il a pu valablement signé seul avec le locataire le contrat de bail,

-que le locataire ne paie plus l’intégralité du loyer depuis octobre 2018 et qu’en décembre 2019 la dette locative est de 10 600€,

-qu’il n’a jamais donné son autorisation au locataire de réduire de 200€ par mois le montant du loyer,

-que le paiement par le locataire entre les mains de Mme [R] de la moitié du loyer n’est pas libératoire dès lors que cette dernière n’est pas la personne désignée pour recevoir un tel règlement,

-que faute pour le locataire de payer les loyers il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail,

-que le locataire n’établit pas les désordres de l’appartement qu’il invoque.

M.[H] conclut :

– DEBOUTER M. [O] de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL,

– CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

‘ DECLARER nul le commandement de payer les loyers ;

‘ DECLARER irrecevable la demande de résiliation du bail à l’initiative seule de M.[O]

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour estimait ne pas devoir confirmer le jugement de 1ère instance :

‘ ACCORDER les plus larges délais de paiement

– REFORMER partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [H] de sa demande de désignation d’un expert, de condamnation des bailleurs à effectuer les travaux sous astreinte, de réfaction du prix du loyer par moitié avec rétroactivité et de condamnation des bailleurs en réparation du préjudice de jouissance.

Statuant de nouveau la Cour :

– JUGER que le bien occupé par M.[H] est insalubre et dangereux,

– DESIGNER tel expert qu’il plaira aux fins de se rendre sur les lieux et de constater l’insalubrité du bien,

– CONDAMNER les bailleurs à effectuer les travaux nécessaires et indispensables sur le bien sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

– ORDONNER une réfaction du prix du loyer par moitié avec rétroactivité à la date de la conclusion du bail,

– CONDAMNER les bailleurs à verser au locataire la somme de 3000 en réparation de son préjudice de jouissance

– CONDAMNER Mme [R] et M. [O] à payer à Monsieur [H] la somme de 1.500 euros pour la procédure de première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que 1.500 euros sur le même fondement au titre de la procédure d’appel

– CONDAMNER Mme [R] et M. [O] en tous dépens de première instance et d’appel

Il soutient:

-qu’il vit dans un logement insalubre depuis 3 ans,

-qu’il a sollicité en vain du bailleur les travaux nécessaires mais n’a obtenu qu’une réduction du loyer de 200€ par mois,

-que le commandement de payer est nul puisqu’il vise des loyers qu’il ne doit pas,

-que les loyers sont dus à l’indivision post communautaire de sorte que les règlements faits à Mme [R] de 300€ durant 6 mois sont libératoires,

-que M.[O] n’a pas le pouvoir de demander seul la résiliation du bail,

-que Mme [R] n’a nullement donné son accord sur la gestion du bien par son ex époux, elle a cherché à se dégager de toute responsabilité en première instance.

Mme [R] est non comparante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer les loyers

Si Mme [R] et M.[O] sont séparés de corps et de bien, la liquidation et le partage post communautaire n’étant pas intervenus le bien objet des présentes appartient à l’indivision post communautaire.

Quelque soit la volonté de Mme [R] d’être mise hors de cause en première instance, non réitérée en cause d’appel, il résulte d’une lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle a adressée au locataire le 24 mai 2019 qu’elle entend être destinataire à compter de juin 2019 de la moitié du loyer.

Ce même écrit établit également que le loyer est de 600€, ce qui confirme la position du locataire sur le fait qu’un accord est intervenu pour une baisse de loyer de 200€ par mois, d’autant que M.[O], alors que le locataire ne payait plus que 600€ par mois depuis octobre 2018 n’établit pas avoir revendiqué de quelque manière que ce soit les 200€ manquant avant le commandement de payer d’octobre 2019 délivré un an plus tard.

Ainsi, il peut être déduit tant de ce courrier que de l’inaction de M.[O] pendant un an qu’un accord était intervenu entre les parties pour une baisse de loyer de 200€ par mois.

En outre, l’article 815-10 alinéa 2 du code civil dispose que les fruits et les revenus des biens indivis accroissent l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Ainsi, les règlements de 300€ par mois faits à Mme [R] durant 6 mois par le locataire sont parfaitement libératoires.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le commandement de payer qui vise un montant erroné de loyers impayés est entaché d’une grossière erreur de nature à entraîner sa nullité sur ce point mais pas en ce qu’il commande d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte de l’article 815-3 du code civil que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Il convient de déduire de cet article que quand bien même l’existence d’un mandat tacite serait retenue entre les ex conjoints en l’espèce, si la conclusion ou le renouvellement des baux sont exclus de ce qu’un indivisaire peut faire seul suivant mandat tacite, il en est, à plus forte raison de même, pour la résiliation du bail.

En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu’il a déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail formulée par M.[O] seul.

Sur la demande en réfection du prix, de réalisation de travaux sous astreinte, de désignation d’un expert et dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Le locataire prétend que son logement est indécent. Or les photographies qu’il verse aux débats ne sont pas suffisamment circonstanciées pour établir les désordres qu’il invoque.

Par ailleurs, s’il résulte du constat d’huissier réalisé non contradictoirement le 2 juin 2020, que :

-le chauffe eau électrique est à l’extérieur avec une isolation de fortune réalise par le locataire,

-l’électricité est vétuste

-VMC, ventilation et isolation sont inexistantes

-les ouvertures fenêtres sont vétustes.

L’huissier a retenu la vétusté mais n’a pu constater ni la surconsommation électrique ni l’humidité alléguées par le locataire.

Aussi, c’est valablement qu’au vu de ces éléments, en tenant compte de la réduction de loyer de 200€ par mois déjà accordée, le premier juge a rejeté l’intégralité des demandes du locataire.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[O] est condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2020 par le Tribunal de proximité d’AUBAGNE

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[Localité 4] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT