ARRÊT N°23/155

NB

N° RG 21/02188 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FUWG

[R]

S.C.I. SCI MARIE CHARLOTTE

S.A.R.L. RCPL

C/

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[R]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 21 AVRIL 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 23 novembre 2021 suivant déclaration d’appel en date du 28 décembre 2021 RG n° 19/00493

APPELANTES :

Madame [D] [P] [R] épouse [B]

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. SCI MARIE CHARLOTTE

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. RCPL

[Adresse 1].

[Localité 15]

Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [U] [R] épouse [H]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [G] [L] [R] épouse [N]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [F] [W] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [I] [Z] [R]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Y] [R]

[Adresse 16]

[Localité 5]

Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 27 octobre 2022

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Février 2023 devant Madame BRUN Nathalie, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 21 Avril 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre

Qui en ont délibéré

greffier : Madame Marina BOYER, greffière

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Avril 2023.

* * * *

LA COUR :

Suivant acte notarié dressé les 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016 devant les notaires Me [C] Et Me [V], Mme [D] [R], M. [K] [R], Mme [U] [R], Mme [G] [R], M. [F] [R], M. [I] [R] et Mme [Y] [R] ont signé avec la SARL RCPL, une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier dénommé résidence [R] sis [Adresse 7] à [Localité 15], parcelle cadastrée AL [Cadastre 8] et ce pour un prix de 700 000 €.

Cette promesse de vente était effectuée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant de 900 000 € sur une durée de 15 ans et au taux nominal de 3 %.

Il était précisé que le bénéficiaire s’obligeait à déposer les dossiers de demande de prêt au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la signature du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles. Cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard dans un délai de quatre mois à compter de la signature du présent compromis.

Il était mentionné dans cette promesse de vente que la réalisation par acte authentique ne pourra avoir lieu qu’au profit de l’acquéreur. Aucune substitution ne pourra avoir lieu au profit de qui que ce soit. Il était également précisé que la signature de l’acte de vente aura lieu au plus tard le 30 mai 2016, à peine de résiliation de plein droit des présentes.

La vente n’était pas conclue.

Affirmant qu’après le compromis de vente, les vendeurs ont accepté la substitution de la société RCPL par la société MARIE-CHARLOTTE et ont accepté de proroger le délai de réalisation de la vente, par actes d’huissier des 14, 19, 24 décembre 2018 et 16 janvier 2019 la SCI MARIE CHARLOTTE, la SARL RCPL et Mme [D] [R] ont Fait citer devant Le Tribunal de Saint Denis Mme [U] [R], Mme [G] [R], M. [K] [R], M. [F] [R], M. [I] [R] et Mlle [Y] [R] aux fins au principal qu’il soit jugé que les consorts [R] ont donné leur accord afin que la substitution soit opérée au profit de la société Marie-Charlotte afin que cette dernière procède à l’acquisition des biens concernés.

Par jugement en date du 23 novembre 2021 le tribunal judicaire de Saint Denis a notamment débouté la SCI MARIE-CHARLOTTE, la SARL RCPL et Mme [D] [P] [R] de l’intégralité de leurs demandes, débouté Mme [U] [R] Mme [G] [R], M. [K] [R], M. [F] [R], M. [I] [R] Et Mme [Y] [R] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, et condamné in solidum la SCI MARIE-CHARLOTTE, la SARL RCPL et Mme [D] [P] [R] à payer LA somme de 5 000 euros à Mme [U] [R], Mme [G] [R], M. [K] [R], M. [F] [R], M. [I] [R] et Mme [Y] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée le 30 décembre 2021, Mme [D] [P] [R], la SCI Marie Charlotte et la Sarl RCPL ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions déposées par RPVA le 25 mars 2022, ils demandent à la cour de :

– Juger la société SCI MARIE CHARLOTTE, la Sarl RCPL et Mme [D] [P]

[R] Epouse [B] bien fondées en leur action ;

– Juger parfaite en exécution de la convention date du 24 novembre 2015 et 04 janvier 2016, ensemble les conventions verbales de prorogation et de substitution d’acquéreur, la vente de tous les lots composant la propriété bâtie sise au [Adresse 7], commune de [Localité 15], par Mm. [K] [R], [F] [W] [R], [I] [Z] [R] et Mmes [D] [P] [R] Epouse [B], [U] [R] Epouse [H], [G] [L] [R] Epouse [N] et [Y] [J] [R] à la société SCI MARIE CHARLOTTE pour le prix de 700.000 euros.

– Condamner Mm. [K] [R], [F] [W] [R], [I] [Z] [R] et Mmes [U] [R] épouse [H], [G] [L] [R] Epouse [N] et Mme [Y] [J] [R] à la société SCI MARIE CHARLOTTE à signer l’acte authentique de vente chez le notaire, sous astreinte de 500 € par jour de retard et pendant un délai d’un mois après la date de signification de l’arrêt à venir ;

-A défaut, juger que l’arrêt à venir vaudra vente et titre au profit de la SCI MARIE-CHARLOTTE à charge pour elle de payer le prix de 700.000 € à charge pour les propriétaires des lots de convenir entre eux la somme devant leur revenir en considération de la valeur de leurs lots ;

– Condamner solidairement les intimés à payer à la SCI MARIE CHARLOTTE la somme de 300 000 euros en réparation de son préjudice financier né du retard dans la passation de l’acte de vente au titre créant un surcoût financier qu’elle supportera dans le coût de la réalisation de l’immeuble qu’elle projette de construire sur le terrain, Commune de [Localité 15], sis [Adresse 7] ;

– Condamner solidairement les intimés à payer à la SCI MARIE CHARLOTTE la somme de 100.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

– Condamner solidairement les intimés à payer à la SCI MARIE CHARLOTTE la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement les intimés à payer à Mme [P] [R] épouse [B] la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

– Condamner solidairement les intimés à payer à Mme [P] [R] épouse [B] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement les mêmes aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Jacques HOARAU, avocat aux offres de droit et dire qu’il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Aux termes de leurs conclusions déposées le 17 juin 2022, par RPVA et valant appel incident, les consorts [R] demandent à la cour de :

Vu les articles 1101, 1110, 1113, 1114, 1583 du Code civil,

Vu les articles 1147,1152, 1226 du Code Civil,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

– Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

– Débouter la SCI MARIE-CHARLOTTE, la SARL RCPL et Mme [D] [P] [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

-Condamner in solidum LA SCI MARIE CHARLOTTE, LA SARL RCPL et Mme [D] [P] [R] à payer à Mme [U] [R], Mme [G] [R], M. [K] [R], M. [F] [R], M. [I] [R] et Mme [Y] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner in solidum LA SCI MARIE CHARLOTTE, LA SARL RCPL et Mme [D] [P] [R] aux entiers dépens ;

Et sur appel incident, statuant à nouveau et y ajoutant :

– Infirmer le jugement du 25 novembre 2021 en ce qu’il les a débouté de leurs demandes reconventionnelles ;

– Juger les sociétés RCPL, MARIE CHARLOTTE et Madame [P] [R] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des Consorts [R] ;

– Juger que la société RPCL n’a pas respecté les délais et formalités à accomplir prévues dans le compromis de vente du 24 novembre 2015 ;

– Juger qu’aucune faculté de substitution n’a été accordée par les Consorts [R] hors Mme [P] [R] au profit de la société RPCL ou de toute autre société notamment de la société MARIE CHARLOTTE.

-Juger qu’aucune prorogation de délai du compromis de vente n’a été accordée par les Consorts [R] hors Mme [P] [R] au profit de la société RPCL ou de toute autre société notamment de la société MARIE CHARLOTTE ;

-Juger que la société RCPL n’a pas respecté les obligations contractuelles mises à sa charge dont dépendait la validité de la levée d’option ;

-Constater et prononcer la caducité du compromis de vente établie le 24 novembre 2015 ;

-Juger que la rencontre des volontés n’a pu intervenir entre les Consorts [R] et les sociétés RCPL et MARIE CHARLOTTE ;

-Juger que les Consorts [R] ne peuvent se voir contraints de réaliser la vente de leurs lots au profit des sociétés RCPL,et MARIE CHARLOTTE ;

-Condamner in solidum la société RCPL et la société MARIE CHARLOTTE à régler la somme de 70.000 euros, à titre de clause pénale contractuelle ;

-Condamner in solidum la société RCPL et la société MARIE CHARLOTTE et Mme [P] [R] à régler la somme de 50.000 euros, à titre de dommages-intérêts et préjudice financier. ;

-Designer le Président de la Chambre des Notaires de la REUNION à l’effet de lever l’état des inscriptions grevant lesdits biens et de procéder à leur purge ;

En tout état de cause,

-Condamner in solidum les sociétés RCPL, MARIE CHARLOTTE et Mme [P] [R] à payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner in solidum les sociétés RCPL, MARIE CHARLOTTE et Mme [P] [R] aux entiers dépens d’instance de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Réchad PATEL, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de fixation du 27 octobre 2022,

SUR CE,

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de constatations ou de dire ou de juger ne saisissent pas la cour de prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur ces points.

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut du droit d’agir tels que par exemple le défaut de qualité.

L’existence du droit à agir en justice s’appréciant à la date de la demande introductive d’instance, la SCI MARIE-CHARLOTTE est immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés depuis le 18 juillet 2016, de sorte que c’est par une juste appréciation que le premier juge a considéré qu’elle avait qualité à agir à la tête des assignations des 14, 19 24 décembre 2018 et 16 janvier 2019 et que son action est parfaitement recevable.

Sur la substitution d’acquéreur et la prorogation du délai

Il n’est pas contesté que l’acte sous seing privé en date des 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016 mentionne de façon très explicite qu’il est conclu au profit de la société RCPL et qu’aucune faculté de substitution ne peut avoir lieu et que le compromis de vente sera caduc en cas de non justification par l’acquéreur de l’obtention d’un prêt dans le délai de quatre mois à compter de la signature du compromis.

Les appelants font valoir comme en première instance qu’il y a eu une convention portant substitution de la SCI MARIE CHARLOTTE à la société RCPL, en tant qu’acquéreur. A cette fin ils soutiennent qu’outre les correspondances échangées entre notaires tel que relevé par le jugement attaqué, ils avaient produit des documents échangés directement avec les parties, que ces dernières avaient personnellement d’une part accepté que la SCI MARIE CHARLOTTE se substitue à la RCPL, et d’autre part maintenu, passé la date butoir du 30 mai 2016, les pourparlers avec le représentant de la société en formation ainsi que la vente avec elle.

Il ressort de l’ensemble des éléments soumis au débat, les échanges suivants :

Un mail du 10 avril 2017 (pièce 25) de M. [K] [R], vendeur, dont l’objet est « SCI MARIE CHARLOTTE, indiquant à M. [T] [O], ès qualité de représentant de la SCI MARIE CHARLOTTE que l’obtention du prêt bancaire est une bonne nouvelle ;

Que cet échange direct entre vendeurs et acquéreur ressort aussi d’un autre objet de ce mail, à savoir Monsieur [K] [R] interroge la SCI MARIE CHARLOTTE en ces termes ‘toutefois, je souhaiterai avoir des éclaircissements sur l’acte qui mentionne en page 16 l’existence d’un permis de construire’

Que les vendeurs avaient personnellement reçu le projet de l’acte de réitération de la vente, (pièces 22) et qu’ils avaient reçu de leur notaire, Me [A] [V] et l’ont ensuite examiné et accepté tel qu’il était rédigé, c’est à dire avec la mention que l’acquéreur était la SCI MARIE CHARLOTTE.

Qu’ils n’ont fait aucune protestation quant aux points que l’acquéreur n’était pas la SARL RCPL et que la date butoir du 30 mai 2016 était dépassé ;

Que M. [K] [R], ayant relevé qu’en page 16 du projet d’acte de réitération de la vente il était mentionné que la SCI MARIE CHARLOTTE avait obtenu un permis de construire, il demandait directement à M. [T] [O] des informations sur ce point, sans contester le droit qu’elle avait ainsi pris sur l’immeuble.

Un mail du 20 avril 2017, (pièce 31) , où le notaire Me [V] indiquait à son confrère Me [C] « avant tout déblocage ” » qu’à sa suite, un autre échange a eu lieu directement entre les parties ;

Dans le cadre de l’exécution du projet d’acte de réitération de la vente qu’il avait reçu, qu’il a fait modifier par son notaire, dans un courriel du 21 avril 2017 (pièce 32) M. [K] [R] écrivait à M. [O] :

« DATE : 21 avril 2017 à 13 :19

Objet : RE/VENTE [R]/MARIE CHARLOTTE

A : [T] [O]

Je vous remercie pour cette confirmation et fais au mieux pour un billet pour ma s’ur » ;

Un courriel du 23 mars 2017 (pièce n° 24) de M. [K] [R] agissant pour le compte des indivisaires, mais aussi pour le cabinet Joffre nommé syndic de l’immeuble, a établi un « Etat date » à la date du 23 mars 2017 à la demande de Me [V] avec les indications que la SCI MARIE CHARLOTTE est l’acquéreur de l’immeuble et que la date envisagée pour la mutation est le 30 avril 2017 ;

Par mail du même jour M. [K] [R], le vendeur adressait lui-même à M. [O] (représentant de la SCI MARIE CHARLOTTE), le même état au profit de la SCI MARIE CHARLOTTE ;

Par mail du 9 mai 2017 (pièce n° 37) le notaire Me [V] adressait à son confrère ses corrections du projet de l’acte de vente convenues avec les autres vendeurs, et établi au profit de la SCI MARIE CHARLOTTE , ce en lui précisant que la venderesse : Madame [U] [H], mandataire de tous les consorts [R] de Métropole , pourrait se rendre à la Réunion du 22 au 24 mai prochain et serait disponible pour un rendez-vous en étude ;  lui donnant plusieurs instructions pour modifier le projet d’acte de vente qui lui a été communiqué ce, au vu des éléments nouveaux qu’elle a directement reçus de ses clients, vendeurs , relatifs, à leur changement de régime , d’apports à leur communauté (‘) » ; en lui disant que les « procurations ainsi que les imprimés de plue-value seront remis au rendez-vous par Mme [H] » ; que les copies de l’attestation immobilière et de l’acte d’apport signé lui seront adressés dès qu’elles auront été régularisées(‘) » ;

En outre, la cour relève que ce dernier mail entre notaires atteste de la convention par les vendeurs de vendre le bien, objet du compromis originaire à la SCI MARIE-CHARLOTTE dont la vente est visée en objet du mail et sans qu’il puisse être considéré qu’il n’avait pas pour objet de régler entre notaires les clauses d’un compromis de vente ou la rédaction de l’acte de vente.

Ensuite deux mails échangés directement le 21 avril 2017 (pièce 33) entre la SCI MARIE CHARLOTTE représentée par M. [O] et M. [K] [R] , ce dernier déclarant « que sa s’ur [U] sera présente pour la signature » et demande « que l’acquéreur paie les taxes foncières des années 2016 et 2017 en considération du retard de la signature de l’acte authentique « soit qu’en raison du retard de la signature de l’acte de vente, il lui adresse la copie de la taxe foncière (‘) , que les vendeurs conserveront le dépôt de garantie du locataire ainsi que l’intégralité des loyers encaissés avant la signature (‘) » ;

Qu’en réponse du même jour (pièce 34) la SCI MARIE CHARLOTTE a accepté « comme évoqué ensemble je vous confirme par ce présent mail que nous prenons en charge (‘)D’après le mail de votre notaire celui-ci vient accompagné de vos deux s’urs (‘) ; Maitre [C] m’a demandé ce matin si on pouvait signer semaine prochaine car il ne peut garder les fonds à l’étude plus d’une semaine ; J’ai demandé au comptable notarial de vous envoyer cette preuve. Merci de nous éclairer sur une date ».

Ainsi, les vendeurs traitaient aussi directement avec l’acquéreur et lui avait bien demandé la confirmation de la date de la réitération de la vente, pour le déplacement, en l’étude de Me [C], d’une des venderesses ; que la vente devait se faire à la SCI MARIE- CHARLOTTE et après la date butoir fixée au compromis.

Par ailleurs, l’engagement de faire représenter les autres vendeurs à la signature de vente, d’une part est postérieur à la réception par les vendeurs eux-mêmes de la première monture du projet d’acte authentique, d’autre part, est un acte positif des mêmes témoignant de leur maintien de la vente après la date du 30 mai 2016, et de vendre le bien à la SCI MARIE’CHARLOTTE.

L’ensemble de ces échanges constituent des pièces autres que les échanges de courriers et mails entre notaires et permettent de caractériser l’existence de relations directes entre vendeurs et acquéreur et de leur accord pour le maintien de la vente à la SCI MARIE-CHARLOTTE postérieurement au 30 mai 2016 c’est-à-dire passé le délai conventionnel de réitération et substitution de la SARL RCPL par la SCI MARIE CHARLOTTE.

En conséquence, les consort [R] ont accepté de renoncer à la clause de substitution du compromis de vente des 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016 et ont consenti à ce que la SCI MARIE-CHARLOTTE se substitue à la société RCPL dans l’achat desdits lots.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments un accord sur la substitution et sur la prorogation de délai au sens de l’article 1583 du code civil ( ancien article 1134 du code civil).

Dans ses conditions, il convient de réformer la décision querellée et d’accueillir la demande principale des sociétés RCPL, MARIE-CHARLOTTE et Mme [P] [R].

Les intimés seront condamnés à signer l’acte authentique de vente chez le notaire ;

Concernant le préjudice financier allégué par les parties, en l’absence de pièces l’étayant les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre ;

Quant au préjudice moral, faute de démontrer la mauvaise foi de son adversaire, aucune des parties ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts

L’équité commande de faire bénéficier les appelants des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les Consorts [R] seront condamnés à verser la somme de 5 000 euros à la SCI MARIE-CHARLOTTE et la somme de 2000 euros à Mme [P] [R].

Les intimés succombant, seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, en dernier ressort, en matière civile, par sa mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– Condamne Messieurs [K] [R], [F] [W] [R], [I] [Z] [R] et Mmes [U] [R] épouse [H], [G] [L] [R] épouse [N] et Mme [Y] [J] [R] à signer l’acte authentique de vente chez le notaire ;

– A défaut, dit que l’arrêt à venir vaudra vente et titre au profit de la SCI MARIE-CHARLOTTE à charge pour elle de payer le prix de 700.000 € à charge pour les propriétaires des lots de convenir entre eux la somme devant leur revenir en considération de la valeur de leurs lots ;

– Condamne solidairement Messieurs [K] [R], [F] [W] [R], [I] [Z] [R] et Mmes [U] [R] épouse [H], [G] [L] [R] épouse [N] et Mme [Y] [J] [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Jacques HOARAU ;

– Condamne solidairement Messieurs [K] [R], [F] [W] [R], [I] [Z] [R] et Mmes [U] [R] épouse [H], [G] [L] [R] épouse [N] et Mme [Y] [J] [R] à payer à la société SCI MARIE CHARLOTTE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne solidairement Messieurs [K] [R], [F] [W] [R], [I] [Z] [R] et Mmes [U] [R] épouse [H], [G] [L] [R] épouse [N] et Mme [Y] [J] [R] à payer Mme [P] [R] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT