JP/CS

Numéro 23/1666

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 16 mai 2023

Dossier : N° RG 22/02707 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IKW7

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

S.A.R.L. CITYA CARNOT SYNDGEST

C/

S.C.I. SCI JIVE

S.C.I. SCI JIBE

S.A.S. HOLDING DES CENTRES POINT VISION (HCPV)

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 mars 2023, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. CITYA CARNOT SYNDGEST

[Adresse 10]

[Localité 12] / FRANCE

Représentée par Me Denis LEDAIN de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

INTIMEES :

S.C.I. SCI JIVE

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.C.I. SCI JIBE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentées par Me Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU

S.A.S. HOLDING DES CENTRES POINT VISION (HCPV) La Société HOLDING DES CENTRES POINT VISION (HCPV), SAS inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 534 199 385, dont le siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilé es-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Karine LHOMY de la SELARL KARINE LHOMY, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 22 SEPTEMBRE 2022

rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 12]

Par ordonnance contradictoire du 22 septembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PAU a :

– déclaré l’action de la SARL CITYA CARNOT venant aux droits de la société AGENCE BARREYAT, ès qualité de gestionnaire de l’immeuble désigné« bâtiment G », irrecevable ;

-débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné la SARL CITYA CARNOT SYNGEST venant aux droits de la société AGENCE BARREYAT, ès qualité de gestionnaire de l’immeuble désigné « bâtiment G », à verser aux SCI JIBE et JIVE la somme de 1000 € au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la SARL CITYA CARNOT SYNGEST venant aux droits de la société AGENCE BARREYAT ès qualité de gestionnaire de l’immeuble désigné « bâtiment G »aux entiers dépens de l’incident.

Par déclaration du 6 octobre 2022, la SARL CITYA CARNOT SYNGEST a interjeté appel de la décision.

La SARL CITYA CARNOT SYNGEST es qualité conclut à :

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Plaise à la Cour,

– INFIRMER l’ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Pau en date du 22 septembre 2022, RG n° 20/01362.

Statuant à nouveau,

– DEBOUTER les SCI JIBE et JIVE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

– DEBOUTER la société HCPV de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions.

– DECLARER l’action au fond introduite par la société CITYA CARNOT SYNDGEST ès

qualité de gestionnaire de l’immeuble désigné « Bâtiment G » recevable.

– CONDAMNER solidairement la SCI JIVE et la SCI JIBE à payer à la société CITYA CARNOT SYNDGEST une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

– CONDAMNER solidairement la SCI JIVE et la SCI JIBE aux entiers dépens de première

instance et d’appel.

La SCI JIVE et la SCI JIBE concluent à

Vu les articles 1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1719-1° du Code civil et 1989 du Code civil,

Vu l’article 7 de la loi Huguet du 2 janvier 1970,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

– Confirmer1’ordonnance ayant déclaré irrecevable la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST en son action ;

– Constater l’absence de mandat donné à la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST pour la

collectivité des copropriétaires ;

– Dire que le statut juridique de l’immeuble ressortit de la loi du 10 juillet 1965 (article 1″~II

de la loi de 1965) ;

– Déclarer irrecevable la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST es qualité, faute d’avoir

respecté le formalisme de la loi de 1965 qui doit s’app1iquer à cet ensemble immobilier ;

– Constater que la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST n’a pas qualité pour représenter la collectivité des copropriétaires et vu l’article 47 du décret 1967 et, en conséquence

– Designer un administrateur provisoire qui sera chargé de convoquer une assemblée générale dans 1e respect de la loi de 1965 pour désigner un syndic ;

– Condamner la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST es qualité au paiement de la somme de 2.500 euros an titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamner la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST es qualités aux entiers dépens.

La SAS HOLDING DES CENTRES POINT VISION (HCPV) conclut à :

Vu le bail commercial du 1er décembre 2017, portant sur le lot de volume n° 6,

Vu le bail commercial du 1er décembre 2017, portant sur le lot de volume n° 8,

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 22 septembre 2022

Il est demandé à la Cour d’Appel de PAU de :

– CONFIRMER l’ordonnance du 22 septembre 2022, en ce qu’elle a déclaré irrecevable

l’action de la société CITYA CARNOT SYNDGEST

Et statuant à nouveau :

– JUGER que la société HCPV s’en rapporte à justice sur l’irrecevabilité à agir de la société

CITYA CARNOT SYNDGEST.

– CONDAMNER la société CITYA CARNOT SYNGEST, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

– CONDAMNER la société CITYA CARNOT SYNGEST aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par SERLARLU Karine LHOMY, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2023.

SUR CE

La SCI JIBE et la SCI JIVE sont respectivement propriétaires des lots N° [Cadastre 4] et N°[Cadastre 8] dans un immeuble désigné « Bâtiment G» sis [Adresse 13].

Un cahier des charges, dressé le 20 octobre 2008, précise la destination des lieux à savoir « à usage exclusif de bureaux ». Il indique également que le mandat général de gestion de l’ensemble immobilier est confié à la SCI [Adresse 11]. Ce mandat a été renouvelé par procès-verbal d’assemblée générale du 30 août 2018 pour une durée de trois années

Un bail commercial, pour les lots N° 6 et N°8, a été conclu le 1er décembre 2017, entre la SCI JIBE et la SCI JIVE, bailleurs et la société HOLDING DES CENTRES POINT VISION (HCPV), preneur, afin d’aménager un centre d’ophtalmologie.

Par arrêté du 26 mars 2018, la mairie de [Localité 12] a autorisé la réalisation de ces travaux qui avaient été sollicitée par la société HCPV le 8 janvier 2017.

Par acte d’ huissier de justice des 29 juin et 3 juillet 2018 la SCI [Adresse 11] a assigné la SCI JIVE , la SCI JIBE et la SAS HCPV devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de condamner la société HCPV a cessé son activité d’exploitation d’un centre médical d’ophtalmologie et de prononciation de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 1er décembre 2017.

Par jugement du 1er février 2019, le tribunal judiciaire de Pau a déclaré la SCI [Adresse 11] irrecevable en sa qualité de gestionnaire de l’ensemble immobilier et en sa qualité de tiers au contrat de bail.

Par procès-verbal d’assemblée générale en date du 29 avril 2019, l’agence BARREYAT a été élue comme gestionnaire de l’immeuble, à compter du 30 avril 2019.

Par procès-verbal d’assemblée générale en date du 2 juillet 2019, la résolution n°4 donnant

éventuel mandat au gestionnaire de l’immeuble pour engager une action judiciaire à l’encontre des SCI JIBE et SCI JIVE, a été votée.

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2019, l’agence BARREYAT a cédé son

fonds de commerce à la société CITYA CARNOT SYNDGEST.

Par acte d’huissier de justice en date des 11 et 17 août 2020, la société CITYA CARNOT

SYNDGEST venant aux droits de la société AGENCE BARREYAT, es-qualités de gestionnaire de l’immeuble désigné ‘bâtiment G’a assigné la SCI JIVE, la SCI JIBE et la

société HCPV, devant le Tribunal judiciaire de Pau, auquel elle demande :

– de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2017 conclu entre la SCI JIBE et la SAS HCPV,

– de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2017 conclu entre la SCI JIVE et la SAS HCPV,

– de condamner la SAS HCPV a cesser son activité d’exploitation d’un centre médical d’ophtalmologie sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à

compter de la signification du jugement à intervenir,

– de condamner la SAS HCPV a rétablir l’accès au lot volume n°7 par le hall de l’immeuble

et supprimer les accès privatifs à ce lot volume créés a l’intérieur des lots volume n°6 et 8,

sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement a intervenir,

– de condamner solidairement la SCI JIVE, la SCI JIBE et la SAS HCPV £1 payer a la société CITYA CARNOT SYNDGEST en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble litigieux une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner solidairement la SCI JIVE, la SCI JIBE et la SAS HCPV aux entiers dépens

de l’instance, en ce compris les frais d’étab1issement du constat d’huissier dressé le 6 février 2018 par Maître [D] [K] et ceux dépendant des sommations interpellatives délivrées le même jour par le même huissier.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2019, les SCI JIBE et JIVE ont saisi le

juge de la mise en état d’un incident en soulevant l’irrecevabilité des réclamations de la société CITYA CARNOT SYNGEST venant aux droits de la société AGENCE BARREYAT es qualité de gestionnaire de l’immeuble désigné bâtiment G pour irrégularité entachant son mandat qui ne précise pas que l’autorisation d’ester en justice vise à obtenir la résiliation des baux.

Par ordonnance dont appel, le juge de la mise en état a déclaré cette action irrecevable au motif que la société CITYA CARNOT SYNGEST n’avait pas, au moment de l’assignation, de mandat pour engager une action en justice à l’encontre des SCI JIVE et SCI JIBE dès lors que l’action engagée dépasse sa mission.

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

La société CITYA CARNOT SYNGEST au soutien de son appel fait valoir l’absence de bien-fondé de l’argumentation soutenue à nouveau en cause d’appel par les sociétés intimées suivant lesquelles devraient être accueillies l’ensemble des fins de non-recevoir qui ont été écartées par le juge de la mise en état.

La SCI JIVE et la SCI JIBE considèrent que les demandes de la SARL CITYA CARNOT SYNGEST sont irrecevables à plusieurs égards, sur l’étendue du mandat et sur le vote en assemblée générale, sur la durée du mandat, sur la régularité de l’assemblée générale du 29 avril 2019 et sur le statut de l’immeuble.

La SAS HOLDING DES CENTRES POINT VISION observe que l’appel a été dirigé sans fondement juridique à son encontre puisque la procédure oppose les sociétés JIVE et la SCI JIBE en qualité de copropriétaire et la société CITYA CARNOT SYNGEST sur la régularité de son mandat agir en justice.

En sa qualité de locataire elle ne peut de par son statut contester les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires tout comme devant le juge de la mise en état et elle se rapporte en justice sur la régularité du mandat agir de la société CITYA CARNOT SYNGEST.

Pour autant elle a tout intérêt au regard des conséquences pouvant intervenir à ce que la cour confirme l’ordonnance entreprise.

Sur l’ autorisation d’engager une action en justice :

L’article 55 du décret N° 676-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En tant que nullité de fond, la sanction du défaut d’habilitation du syndicat agir en justice est une fin de non recevoir au sens des articles 117 et 118 du code de procédure civile.

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

L’article 126 du code de procédure civile dispose que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Les SCI JIVE et la SCI JIBE soutiennent que l’engagement de l’action en justice qui résulte d’une résolution prise en assemblée générale des covolumiers le 2 juillet 2019, n’est pas recevable, dans la mesure où l’objet de l’action n’était pas déterminé.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 2 juillet 2019 que l’assemblée générale des copropriétaires a évoqué les difficultés et nuisances liées au fonctionnement du cabinet d’ophtalmologie et les solutions envisagées notamment judiciaires pour remédier à ces difficultés et à ces nuisances ainsi que l’éventuel mandat donné au gestionnaire pour engager une action judiciaire.

L’assemblée générale a mandaté le gestionnaire pour engager une action judiciaire à l’encontre des SCI JIVE et la SCI JIBE à la majorité des copropriétaires.

Étant donné que les difficultés et nuisances liées au fonctionnement du cabinet d’ophtalmologie ont été mises à l’ordre du jour ainsi que les solutions judiciaires envisagées pour remédier à ces difficultés et à ces nuisances, l’autorisation donnée au syndic par la majorité des copropriétaires d’engager une action judiciaire à l’encontre des SCI JIVE et la SCI JIBE est suffisamment explicite dans le contexte décrit.

S’agissant de la portée de l’autorisation donnée, la loi n’exige pas que l’objet de l’action en justice soit précisément décrit.

Afin de parer à toute difficulté ,le procès-verbal d’assemblée générale du 27 janvier 2022 permet de constater que la finalité du mandat donné au gestionnaire de l’immeuble pour ester en justice a été précisée et porte bien sur la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 1er décembre 2017.

En application des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile, la régularisation est intervenue en cours de procédure et, au moment où le juge a statué le 22 septembre 2022, cette régularisation était intervenue.

La fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation d’ester en justice sera donc rejetée pour ce motif.

Sur la durée du mandat :

La SCI JIVE et la SCI JIBE font valoir que le procès-verbal d’assemblée générale n’ayant pas délibéré sur la durée du mandat de gérer l’immeuble, l’action engagée est irrégulière.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2019 mentionne la désignation de l’agence BARREYAT en qualité de gestionnaire de l’immeuble à compter du 30 avril 2019 sans limitation de durée et que la convocation mentionne que les propositions de mandat sont consultables avant l’assemblée générale sur simple demande. Le mandat de l’agence BARREYAT signé le 29 avril 2019 qui est joint au procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2019 mentionne une durée de 10 ans à compter du 29 avril 2019.

Il y a donc lieu de rejeter cette fin de non recevoir .

Sur la régularité de l’assemblée générale des covolumiers 29 avril 2019 :

La SCI JIVE et la SCI JIBE soutiennent que la convocation d’une assemblée générale tenue en avril 2019 par la SCI [Adresse 11] dont il avait été jugé définitivement le 1er février 2019 que le mandat était nul et de nul effet, était donc irrégulière.

La régularisation du mandat en 2022 ne peut servir à la SARL CITYA CARNOT SYNGEST puisque celle-ci a été désignée en remplacement de l’agence BARREYATà la suite d’une assemblée générale convoquée irrégulièrement par l’ancien gestionnaire de l’immeuble, la SCI [Adresse 11].

Le 19 septembre 2019, l’agence BARREYAT a cédé son fonds de commerce à la SARLCITYA CARNOT SYNGEST.

Le contrat de mandat de l’agence BARREYAT du 29 avril 2019 prévoit une clause suivant laquelle le présent mandat se poursuivra au profit du cessionnaire ou du locataire gérant ce que le mandant accepte expressément. Le mandant regroupe les propriétaires des lots volume de l’immeuble « [Localité 9] » dont font partie la société JIVE et la SCI JIBE et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a décidé que le mandat se poursuivait au profit de la SARLCITYA CARNOT SYNGEST et n’était pas nul de ce chef.

Sur le statut de l’immeuble :

Les sociétés JIVE et JIBE opposent l’ irrecevabilité de l’action à raison du problème posé par le statut juridique réel de l’immeuble, question sur lequel le premier juge n’a pas statué en décidant que l’action de la SARLCITYA CARNOT SYNGEST était irrecevable pour le seul motif de l’absence de mandat régulièrement donné pour engager l’action.

Selon elles si l’on doit tenir l’immeuble en cause pour un immeuble en copropriété et non un immeuble faisant l’objet d’une division en volumes, les règles de la loi de 1965 doivent s’appliquer. La division en volume résultant du cahier des charges n’a pas prévu d’organisation collective ce qui pose la question du statut juridique réel de l’immeuble. Il y a donc nécessité puisque la loi de 1965 doit s’appliquer, à voir désigner un syndic qui gère l’immeuble conformément à la loi de 1965 et ce syndic doit être élu en assemblée générale

La cour doit donc désigner un administrateur ad hoc pour faire désigner le syndic.

L’article premier de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit : « à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

à tout immeuble groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

Il résulte des documents versés aux débats que l’immeuble a fait l’objet d’une division en volume et d’un cahier des charges établis par Maître [O], notaire.

Cette organisation dérogatoire au statut de la copropriété est prévue par la loi et toute contestation tendant à contester la recevabilité de l’action en raison du statut juridique réel de l’immeuble sera rejetée.

Il y a donc lieu de débouter les SCI JIBE et JIVE de l’ensemble de leurs contestations et fins de non-recevoir et de les condamner in solidum à payer à la société CITYA CARNOT SYNGEST la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société société HOLDING DES CENTRES POINT VISION à l’encontre de la société CITYA CARNOT SYNGEST fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au motif d’avoir été attraite en la cause sans fondement juridique sera rejetée. Il lui appartenait en effet de solliciter sa mise hors de cause ce qu’elle n’a pas fait en expliquant au contraire qu’elle avait intérêt à la confirmation de l’ordonnance déférée et en prenant des conclusions en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirmant l’ordonnance déférée :

Déboute les SCI JIBE et JIVE de l’ensemble de leurs prétentions et fins de non recevoir.

Déclare l’action au fond introduite par la société CITYA CARNOT SYNGEST es qualité de gestionnaire de l’immeuble désigné : « bâtiment G » recevable.

Condamne in solidum les SCI JIBE et JIVE à payer à la société CITYA CARNOT SYNGEST la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société HOLDING DES CENTRES POINT VISION de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les SCI JIBE et JIVE aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,