République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 15/12/2022

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01192 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UE35

Ordonnance de référé (N° 21/01168) rendue le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SASU Studio Zen prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille,

INTIMÉE

SCI Anthony prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

ayant son siège [Adresse 3]

représentée par Me François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 08 novembre 2022 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 novembre 2022

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 8 juin 2017, la SCI Anthony a donné à bail à la SAS Studio Zen « un local commercial à aménager » situé à [Adresse 1], composé des deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages de l’immeuble, ainsi qu’un local à usage de passage au deuxième étage de l’immeuble situé à [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 28 800 euros HT et HC, soit 34 560 euros TTC, payable mensuellement et d’avance.

Le bailleur a octroyé au preneur :

-une franchise totale de loyer jusqu’au 30 septembre 2017,

-une franchise partielle de loyer de 16 800 euros HT et HC par an pendant les deux premières années,

-une franchise partielle de loyer de 7 200 euros HT et HC par an pendant les troisième et quatrième années,

les impôts, taxes et autres charges incombant au preneur restant dus dès la date d’effet du bail.

Par acte d’huissier du 2 septembre 2020, la société Anthony a fait constater que les locaux objets du bail étaient à l’abandon.

Par acte d’huissier du 9 août 2021, la société Anthony a fait signifier à la société Studio Zen un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 2 septembre 2021, elle a ensuite fait signifier à la locataire un commandement de payer ses loyers et charges visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2021, elle a finalement fait assigner la société Studio Zen devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire avec les conséquences de droit, et obtenir sa condamnation provisionnelle à lui payer les loyers, charges et taxes échus arrêtés au 2 octobre 2021.

Par ordonnance rendue le 11 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a statué en ces termes :

« Constatons la résiliation du bail conclu le 8 juin 2017, portant sur un local sis [Adresse 1], à la date du 2 octobre 2021 ;

Ordonnons l’expulsion de la SASU Studio Zen et de tous occupants de son chef dans le local, avec, le cas échéant, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

Disons que le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 2 octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 2.340 euros (deux mille trois cent quarante euros), outre les charges ;

Condamnons à titre provisionnel la SASU STUDIO ZEN à payer à la SCI Anthony la somme provisionnelle de 24.129 euros (vingt-quatre mille cent vingt-neuf euros) au titre du solde de l’arriéré locatif et des charges selon décompte arrêté au 2 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 septembre 2021 sur la somme de 21.789,45 euros (vingt et un mille sept cent quatre-vingt neuf euros et quarante-cinq centimes) et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et des intérêts majorés ;

Condamnons la SASU STUDIO ZEN à payer à la SCI ANTHONY la somme de 1.000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires

Condamnons la SASU STUDIO ZEN aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2021. »

Par déclaration du 9 mars 2022, la société Studio Zen a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de celles ayant rejeté les demandes d’astreinte, de clause pénale, d’intérêts majorés et toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions régularisées par le RPVA le 7 novembre 2022, la société Studio Zen demande à la cour de :

« Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles R.145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 1219 du Code civil,

Vu l’article 834 du Code de procédure civile,

REFORMER l’ordonnance du 11 janvier 2022 en l’ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau :

A titre principal,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire

AUTORISER la SASU STUDIO ZEN à consigner les causes du commandement, les loyers échus postérieurement et les loyers à échoir jusqu’à l’intervention d’une décision nouvelle.

DESIGNER expert judiciaire avec pour mission de :

– Se rendre sur les lieux loués [Adresse 1],

– Les décrire,

– Se faire remettre tous documents utiles à la mission,

– Décrire précisément les lieux loués,

– Donner son avis sur l’état de ceux-ci,

– Donner son avis sur le respect ou non de l’obligation de délivrance du bailleur,

– Donner son avis sur la possibilité ou non pour le preneur, en l’état de délivrance du local loué, de commencer ses travaux d’aménagement,

– Eclairer le tribunal sur les responsabilités de chacun,

– Déterminer les travaux à effectuer par le bailleur, afin de permettre au preneur d’entreprendre ses travaux d’aménagement de son local commercial,

– Déterminer le préjudice subi par le preneur du fait du non-respect de l’obligation de délivrance du bailleur et du retard pris pour commencer les travaux

d’aménagement,

– Plus généralement, déterminer l’ensemble des préjudices subis par le preneur,

– Déterminer les responsabilités et du tout dresser rapport,

CONDAMNER la SCI ANTHONY à payer à la SASU STUDIO ZEN la somme de 50.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard dans la délivrance du bien loué

Subsidiairement,

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses et renvoyer la SCI ANTHONY à mieux se pourvoir

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI ANTHONY à payer à la SASU STUDIO ZEN la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SCI ANTHONY aux frais et dépens de première instance et d’appel »

La société Studio Zen soutient que la société Anthony était parfaitement informée de l’activité de sa future locataire, a recommandé tous les intervenants pour la réalisation des travaux, et a été avisée au fur et à mesure de leur avancement.

Cependant, les locaux étaient dans un tel état qu’ils sont restés non exploitables. Un rapport d’expertise du 21 septembre 2018, faisant suite à une ordonnance de référé du 3 avril 2018 rendue dans une autre affaire concernant la société Anthony et le preneur du local situé au rez-de-chaussée, démontre le délabrement de l’immeuble, nécessitant une refonte complète des planchers et des escaliers « en commençant par les étages supérieurs ». L’état du bâtiment est tel qu’il porte préjudice aux voisins qui ne manquent de s’en plaindre.

Avec une extrême mauvaise foi, la société Anthony réclame le paiement des loyers et a même mis en ‘uvre une saisie-attribution, alors non seulement qu’elle manque à son obligation de délivrance conforme en mettant à disposition des locaux qui ne sont alimentés ni en eau ni en électricité, mais qu’en plus elle entrave l’installation du réseau entrepris par la société Studio Zen.

Il existe ainsi une contestation sérieuse en ce que la société Anthony n’a jamais rempli son obligation de délivrance, ce qui est de nature à suspendre l’obligation de la société Studio Zen à payer ses loyers. La bailleresse n’est donc pas fondée à demander sa condamnation provisoire à payer un solde d’arriéré locatif, ni à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

La locataire demande à la cour de désigner un expert judiciaire, qui pourrait utilement être Monsieur [E], qui a déjà examiné l’immeuble. Cette désignation se justifie d’autant plus que la société Anthony ne justifie aucunement avoir fait les moindres travaux alors que les conclusions de cet expert sont pour le moins alarmantes.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 4 novembre 2022, la société Anthony demande à la cour de :

« – CONFIRMER en tous points l’ordonnance de référé du 11 janvier 2022

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104 et suivants du Code Civil

Vu l’article 1728 du Code Civil

Vu le commandent de payer visant la clause résolutoire du 2 septembre 2021

– CONSTATER, en tant que de besoin, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 2 septembre 2021

– ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société STUDIO ZEN des locaux, objets du bail notarié du 8 juin 2017 sis [Adresse 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

– ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 € euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés

– ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution

– CONDAMNER la société STUDIO ZEN à payer à titre provisionnel à la SCI ANTHONY les sommes de :

– 24.129 €uros au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du contrat de bail avec intérêt au taux légal à compter du 2 septembre 2021 sur la somme de 21.789, 45 €uros et sur le surplus à compter du 21 octobre 2021 (date de l’assignation).

– 30.420 €uros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 2 octobre 2021 (indemnité fixée à la somme de 2.340 €uros par mois) somme arrêtée au 2 novembre 2022 et à parfaire de la somme de 2.340 €uros par mois jusqu’à libération effective des locaux.

– CONDAMNER la société STUDIO ZEN aux entiers frais et dépens, qui comprendront notamment le coût des commandement délivrés et du constat d’huissier

– CONDAMNER la société STUDIO ZEN à payer à la SCI ANTHONY la somme de 3.000 €uros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– DÉBOUTER la société STUDIO ZEN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions »

La bailleresse affirme que la société Studio Zen a entendu modifier en totalité la destination des locaux, initialement à usage de bureaux, pour prendre l’initiative d’y installer, à ses frais, un établissement recevant du public. Elle a entrepris de lourds travaux au cours de l’année 2018 qui ont eu pour seul et unique effet de le saccager, ces travaux n’ayant jamais été menés à leur terme.

La locataire n’a respecté aucune de ses obligations contractuelles, puisque les locaux ne sont pas exploités, qu’ils sont visiblement abandonnés et dépourvus de mobilier meublant, et que l’ensemble des loyers et charges de l’année 2021 est resté impayé.

Le contrat de bail commercial a été conclu le 8 juin 2017. De cette date à la signification de ses conclusions d’appel, la société Studio Zen n’a jamais émis le moindre grief sur l’état de l’immeuble. Les annexes au contrat de bail démontrent que l’immeuble se trouvait en bon état, notamment qu’il était pourvu d’un plancher bois et entièrement cloisonné. En tout état de cause, aucune pièce n’apporte de justification à la somme de 50 000 euros réclamée, de sorte que le préjudice n’est pas certain.

La locataire se prévaut d’un rapport d’expertise qui démontrerait une fragilité des planchers. Or la pièce versée aux débats n’est qu’une simple note, laquelle ne contient donc pas l’avis définitif de l’expert. En outre, l’expertise en question était limitée à la cave, au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble litigieux. Enfin, les griefs émis par l’expert sur l’état des planchers ne sont plus d’actualité puisque la société Studio Zen s’est depuis lors crue autorisée à faire couler deux planchers béton.

Une expertise judiciaire n’est d’aucune utilité pour la résolution du présent litige, relatif à l’acquisition de la clause résolutoire d’un contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers. Le cas échéant, la société Anthony s’oppose à la désignation de Monsieur [E], au motif que la simple suggestion de sa nomination par l’appelante met à mal son impartialité.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2022.

SUR CE

I ‘ Sur les demandes principales de la société Studio Zen

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il s’impose de constater que la locataire ne conteste pas, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, puisqu’elle ne demande dans le dispositif de ses écritures que la suspension de ses effets.

Cependant, elle ne sollicite pas de délais de paiement dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.

Elle doit donc être déclarée mal fondée en sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, et ne peut conséquemment qu’être déboutée de l’ensemble de ses autres demandes présentées à titre principal.

II ‘ Sur l’existence de contestations sérieuses aux mesures sollicitées par la société Anthony

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la société Studio Zen conteste le pouvoir du juge des référés d’ordonner les mesures sollicitées par la société Anthony, en alléguant de contestations sérieuses à ses demandes.

Elle se prévaut essentiellement d’une « note en expertise réunion du vendredi 21 septembre 2018 » rédigée par Monsieur [D] [E], expert judiciaire, dans une affaire opposant la société Anthony au locataire du rez-de-chaussée de l’immeuble, la société Jupama.

Il est indiqué par l’expert :

-en page 25 :

« L’ensemble de la structure, et en particulier l’état des planchers et des escaliers nécessite une refonte complète, en procédant à une déconstruction étudiée et planifiée, et en commençant par les étages supérieurs, et en étayant le cas échéant.

Un relevé en plans 3D est nécessaire, pour vérifier, le cas échéant, le maintien et la stabilité du bâtiment, et son absence de fissuration, compte tenu de la densité des opérations de déconstruction et des parties à conforter.

Des points de référence sont à implanter, pour vérifier la stabilité du bâtiment, et des confortements sont nécessaires, si on observe des amorces de déformations ou de tassements.

Un bureau d’études est nécessaire, pour réaliser une descente de charge et déterminer si les fondations sont aptes à supporter les charges d’un ERP et l’aménagement des étages supérieurs. Le cas échéant, il sera nécessaire de renforcer les fondations par des prestations en sous-‘uvre. » ;

-en page 44 :

-sous l’intitulé « B. En ce qui concerne la capacité à accueillir un ERP au RDC, et au plateau supérieur, en principe, c’est-à-dire sur les 2 premiers niveaux » :

« A ce stade, des travaux de dépose du plancher existants et la création de nouveaux planchers est nécessaire.

Un bureau d’études de structures est indispensable, pour effectuer un calcul de descente de charge et dimensionner la structure à créer.

Un bureau d’études de géotechnique est nécessaire pour vérifier l’état des fondations et éventuellement les renforcer.

La mise en conformité des dispositions de l’ERP est à faire vérifier par un bureau de contrôle type VERITAS ou APAVE, qui va vérifier l’ensemble des conformités. » ;

-sous l’intitulé « D. » : « En ce qui concerne la démolition, de grandes précautions sont nécessaires, le cas échéant, il sera nécessaire de conforter le bâtiment ; éventuellement les fondations seront à reprendre, après les mesures et analyses nécessaires, domaine de la mécanique des sols, et selon les cas, renforcement des fondations par une prestation en sous-‘uvre. ».

Le bailleur ne justifie avoir fait réaliser aucune des études préconisées par l’expert judiciaire, ce qui implique que des doutes subsistent sur la nécessité de reprendre les fondations et de conforter le bâtiment pour pouvoir aménager les étages supérieurs, peu important que ces constatations résultent d’un compte-rendu de réunion intermédiaire, et non d’un rapport d’expertise définitif.

C’est donc à bon droit que la locataire se prévaut de l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice du pouvoir du juge des référés, l’examen du litige exigeant que soient appréciés:

-sur le fondement de l’article 1719 du code civil, le respect par le bailleur de son obligation de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

-sur le fondement de l’article 1720 du code civil, la légitimité du refus du preneur d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il convient donc de dire qu’il n’y a pas lieu à référé et d’infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions.

III – Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’issue du litige justifie de condamner la société Anthony aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée de ce chef.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Studio Zen à payer à la société Anthony la somme 1 000 de euros au titre au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Anthony, tenue aux dépens, sera en outre condamnée à verser à la société Studio Zen la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance rendue le 11 janvier 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déboute la SAS Studio Zen de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute la SAS Studio Zen de sa demande de consignation des causes du commandement, des loyers échus postérieurement et des loyers à échoir jusqu’à l’intervention d’une décision nouvelle ;

Déboute la SAS Studio Zen de sa demande de désignation d’un expert judiciaire ;

Déboute la SAS Studio Zen de sa demande de condamnation de la SCI Anthony à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard dans la délivrance du bien loué ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Anthony ;

Condamne la SCI Anthony à payer à la SAS Studio Zen la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Anthony aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président

Marlène Tocco Samuel Vitse