CR/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

– Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES

– la SCP AVOCATS CENTRE

LE : 11 AOUT 2022

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 AOUT 2022

N° 415 – 9 Pages

N° RG 21/00705 – N° Portalis DBVD-V-B7F-DLUP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 06 Mai 2021

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C. PIERRE-PLUS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 382 886 323

Représentée par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 24/06/2021

INCIDEMMENT INTIMEE

II – S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° SIRET : 383 196 656

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SELARL PARTHEMA, avocat au barreau de NANTES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

11 AOUT 2022

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WAGUETTE, Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTEPrésident de Chambre

M. PERINETTIConseiller

Mme CIABRINIConseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ :

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2002, la société REMCO CONSEILS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société PIERRE PLUS, a consenti à la société CHANTEMUR, aux droits de laquelle est venue la société MAISONS DU MONDE, un bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 4 avril 2003, portant sur un bâtiment d’environ 1 200 m² dont 1 050 m² surface de vente et 150 m² de réserve situé [Adresse 5]

En date du 19 août 2014, les sociétés PIERRE PLUS et MAISONS DU MONDE ont conclu un acte de renouvellement du bail précédent pour une nouvelle durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er juillet 2012, moyennant un loyer annuel hors taxes de 149 500 € HT.

Par exploit d’huissier en date du 3 octobre 2019, la société MAISONS DU MONDE France a formulé une demande de révision triennale, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 106 900 euros HT/HC à compter de cette date.

Par acte du 17 juillet 2020, la société MAISON DU MONDE a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges, demandant à celui-ci de :

Vu les articles R. 145-23 et suivants du Code de Commerce,

Vu l’article L.145-38 du Code de commerce, ensemble l’article L 145-33 du même code,

Fixer le loyer annuel révisé à compter du 3 octobre 2019 à la somme de 97 200 € HT ;

Très subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira à Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux avec la mission de donner son avis sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et sur la valeur locative du loyer du bail révisé conformément aux dispositions de l’article R 145-30 alinéa 3 du Code de Commerce ;

Fixer le loyer provisionnel à compter du 3 octobre 2019 à la somme de 97 200 € HT ;

Condamner PIERRE-PLUS à rembourser à MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 3 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner PIERRE-PLUS à PAYER à MAISONS DU MONDE France la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner PIERRE-PLUS en tous les dépens.

Par mémoire du 9 décembre 2020, le bailleur s’est opposé à de telles demandes, alléguant notamment l’absence de modification matérielle défavorable des facteurs locaux de commercialité des locaux loués.

Par jugement en date du 6 mai 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges a :

– constaté une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de la zone commerciale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) dans laquelle se situe le local loué par la société PIERRE PLUS à la société MAISONS DU MONDE, ayant entraîné une diminution de sa valeur locative supérieure à 10% ;

– ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux seules fin d’évaluer la valeur locative du loyer révisé, avec toutes les conséquences habituelles ;

– désigné, pour y procéder, Monsieur [N] [V], expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la Cour d’appel de Bourges ;

– dit que le loyer provisionnel de la société MAISONS DU MONDE, à compter du 3 octobre 2019, sera fixé à la somme de 119 880 euros par an HT et HC ;

– sursis à statuer sur la demande portant sur l’éventuel trop versé de loyers dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et sur toutes autres demandes ;

– réservé les dépens ainsi que la demande au titre des frais irrépétibles.

La société civile de placement immobilier à capital variable PIERRE PLUS a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 24 juin 2021.

Elle demande à la cour , dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 mars 2022, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu les articles L.145-33, L145-38, L.145-57, R.145-7, R.145-21 et R.145-30 du Code de commerce,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

INFIRMER l’intégralité du jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bourges du 6 mai 2021 (RG n°20/00763) et, statuant à nouveau,

A titre principal,

– RECEVOIR la société PIERRE PLUS en son appel et faire droit à l’ensemble de ses demandes,

– DÉBOUTER la société MAISONS DU MONDE FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

– CONSTATER que la majoration ou la diminution du loyer du Bail révisé au 3 octobre 2019 ne saurait excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux compte-tenu de l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux loués au titre du bail commercial à effet du 1er juillet 2012,

En conséquence,

– FIXER le prix du bail révisé au 3 octobre 2019 à la somme de 158 376 € hors taxes et hors charges, correspondant au montant du loyer du Bail tel que résultant de la variation de l’indice ILC,

A titre subsidiaire, au cas où la Cour s’estimerait insuffisamment informée,

– ORDONNER une expertise conformément à l’article R.145-30 du Code de commerce et designer un expert aux fins de donner son avis sur :

– l’existence ou non d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10% et le montant de la valeur locative à la date de révision du loyer au 3 octobre 2019,

– la valeur locative à la date de prise d’effet du Bail,

– la valeur locative à la date de la demande de révision,

En conséquence,

– FIXER le loyer provisionnel à la somme de 158 376 € hors taxes et hors charges par an à effet du 3 octobre 2019 jusqu’à la fixation définitive,

A titre infiniment subsidiaire s’il devait être constaté l’existence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux loués,

– FIXER le loyer révisé et déplafonné à un montant qui ne saurait être inférieur à la somme de 145 894,50 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 3 octobre 2019,

– DIRE que dans le cas où le loyer révisé serait fixé à un montant inférieur à 106 900 € hors taxes et hors charges, ce montant de loyer ne pourrait prendre effet qu’à compter du 17 décembre 2019.

En tout état de cause,

– CONDAMNER la société MAISONS DU MONDE FRANCE au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– CONDAMNER la société MAISONS DU MONDE FRANCE au paiement des entiers dépens.

La société MAISONS DU MONDE FRANCE, Société par Actions Simplifiée, demande quant à elle à la cour, dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 23 décembre 2021, à la lecture desquelles il est pareillement renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile précité, de :

Vu les articles R. 145-23 et suivants du Code de Commerce,

Vu l’article L.145-38 du Code de commerce, ensemble l’article L 145-33 du même code,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– Ordonné une mesure d’expertise judiciaire ;

– Désigné Monsieur [N] [V] en qualité d’expert ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a demandé à Monsieur [N] [V] de “proposer une valeur locative du local loué à la date de renouvellement du bail soit le 1er avril 2018” ;

Débouter PIERRE-PLUS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A défaut de confirmer la désignation de Monsieur [N] [V], désigner tel expert qu’il plaira à la cour ;

Confier à l’expert la mission classique telle que définie par les dispositions de l’alinéa 3 de l’article R.145-30 du Code de commerce et plus spécifiquement la mission de réunir tous éléments et donner son avis sur :

– les modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité entre la date de début du bail et la date de la demande de révision ;

– l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

– la valeur locative en début de bail ;

– la valeur locative à la date de la demande de révision ;

– l’impact des modifications matérielles quant à l’évolution de la valeur locative.

Subsidiairement, fixer le loyer annuel révisé à compter du 3 octobre 2019 à la somme de 97 200 € HT ;

Condamner PIERRE-PLUS à rembourser à MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 3 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Condamner PIERRE-PLUS à PAYER à MAISONS DU MONDE France la somme de 7 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner PIERRE-PLUS en tous les dépens et allouer à la SCP AVOCATS CENTRE le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2022.

SUR QUOI :

Il résulte de l’article L 145 – 38 du code de commerce que “la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L 145 – 33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la

diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112 – 2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (‘)”.

Il résulte des pièces versées aux débats que selon acte sous seing privé du 3 décembre 2002, la société REMCO CONSEILS, aux droits de laquelle vient la société PIERRE PLUS, a consenti à la société CHANTEMUR, aux droits de laquelle vient la société MAISON DU MONDE, un bail commercial portant sur un bâtiment d’environ 1200 m² dont 1050 m² de surface de vente et 150 m² de réserve, situé [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 4 avril 2003, ce bail ayant été renouvelé le 19 août 2014 pour une nouvelle durée de neuf ans moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 149 500 €.

Il apparaît que par acte d’huissier du 3 octobre 2019 – date à laquelle le montant du loyer annuel s’élevait à 158 376 € hors taxes et hors charges -, le preneur a fait délivrer au bailleur une demande de révision triennale du loyer, sollicitant la fixation d’un loyer annuel de 106 900 € hors taxes et hors charges, en se prévalant d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une modification à la baisse de la valeur locative de plus de 10 %.

Ensuite de l’assignation introductive d’instance du 17 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges, dans le jugement dont appel, a, d’une part, constaté une modification matérielle des facteurs de commercialité de la zone commerciale de l’ensemble immobilier dans lequel se situe le local loué par la société PIERRE PLUS à la société MAISONS DU MONDE ayant entraîné une diminution de sa valeur locative supérieure à 10 % et, d’autre part, ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [V], avec pour mission, après avoir visité et décrit les lieux loués, de proposer, en se référant aux articles L 145 – 33 et R 145 – 2 à R 145 – 8 du code de commerce, une valeur locative du local loué à la date de renouvellement du bail, soit le 1er avril 2018, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement.

Par ordonnance du 2 décembre 2021 (pièce numéro 21 du dossier de la société appelante), le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Bourges a sursis à l’engagement des opérations d’expertise dans l’attente de la décision à venir de la cour d’appel et a prolongé la durée de l’expertise jusqu’à cette date.

Selon l’article R 145 – 30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge

désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R 145-3 à R 145-7, L 145-34, R 145-9, R 145-10 ou R 145-11 et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge (‘) “.

Il apparaît opportun, afin de permettre à la cour de disposer de l’ensemble des éléments d’information nécessaires pour examiner le bien-fondé de l’appel interjeté par la société PIERRE PLUS, de compléter, avant-dire droit, la mission d’expertise qui avait été confiée par le premier juge à Monsieur [V] et de lui impartir, en conséquence, la mission de réunir tous éléments et de donner son avis sur :

– la valeur locative des lieux loués à la date de prise d’effet du bail

– la valeur locative des lieux loués à la date de la demande de révision

– l’existence, ou non, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre la date de début du bail et la date de demande de révision ayant entraîné, ou non, une variation de la valeur locative de plus de 10 %

– l’impact des modifications matérielles quant à l’évolution de la valeur locative.

La décision dont appel devra être infirmée en ce qu’elle a dit que le loyer provisionnel de la société Maisons du Monde à compter du 3 octobre 2019 serait fixé à la somme de 119 880 € par an HT et HC, dès lors que la cour ne dispose pas des éléments d’information suffisants, à ce stade de la procédure et dans l’attente de la réalisation de l’expertise judiciaire, pour fixer un tel loyer provisionnel.

Il sera sursis à statuer, dans l’attente de la réalisation des opérations d’expertise par Monsieur [V], selon la mission ainsi complétée, sur l’ensemble des demandes présentées par les parties.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant avant-dire droit,

– Complète la mission impartie par la décision dont appel à l’expert judiciaire, en ce sens que Monsieur [V] aura également pour mission de réunir tous éléments et de donner son avis sur :

– la valeur locative des lieux loués à la date de prise d’effet du bail

– la valeur locative des lieux loués à la date de la demande de révision

– l’existence, ou non, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre la date de début du bail et la date de demande de révision ayant entraîné, ou non, une variation de la valeur locative de plus de 10 %

– l’impact des modifications matérielles quant à l’évolution de la valeur locative

– Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a dit que le loyer provisionnel de la société Maisons du Monde à compter du 3 octobre 2019 serait fixé à la somme de 119.880 € par an HT et HC,

– Sursoit à statuer, dans l’attente de la réalisation de l’expertise judiciaire, sur l’ensemble des demandes,

– Renvoie l’affaire à la mise en état

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE , Président et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,

S. MAGISL. WAGUETTE