5 novembre 2020
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-13.498

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 5 novembre 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10447 F

Pourvoi n° Q 19-13.498

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020

La société […], société civile immobilière, dont le siège est […] , a formé le pourvoi n° Q 19-13.498 contre l’arrêt rendu le 15 octobre 2018 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Joreva, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , représentée par son liquidateur judiciaire la société L… J…,

2°/ à M. A… M…,

3°/ à Mme Q… S…, épouse M…,

domiciliés tous deux […],

4°/ à M. F… Y…, domicilié […] ,

5°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est […] ,

6°/ à la société […], société civile professionnelle, dont le siège est […] , prise en la personne de M. R… A…,

7°/ à la société MGFP K… W…, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

8°/ à la société Genco promotion, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation.

M. et Mme M… ont formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société […] et de la société Genco promotion, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y… et de la société […], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Crédit foncier de France, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme M…, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société MGFP K… W…, et l’avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l’audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Il y a lieu de donner acte à la SCI […] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. Y…, la société Crédit foncier de France, la SCP […] et la société MG FP K… W… et de la société Genco promotion ;

2. Le moyen de cassation annexé au pourvoi principal et ceux annexés au pourvoi incident, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société […] (demanderesse au pourvoi principal).

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR condamné la SCI […], in solidum avec la société Joreva, à payer aux époux M… la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à leur obligation d’information ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux M… reprochent à la société Joreva de les avoir trompés sur les simulations financières, sur le montant de la rentabilité du bien et de l’opération, sur la valeur du bien, par absence de mise en garde sur les risques d’insolvabilité ou de procédure de redressement judiciaire du locataire, et sur l’accomplissement d’un démarchage financier de prêt sans être titulaire d’une carte de démarcheur ; que la société Joreva, en charge de la commercialisation de biens immobiliers vendus par la SCI […] n’a conclu aucun contrat avec les époux M… ; que la mise en cause de sa responsabilité par les investisseurs présente un fondement délictuel ; que, contrairement à ce que soutiennent les époux M…, la société Joreva n’est pas intervenue en qualité d’intermédiaire en immobilier soumise à la loi Hoguet ; qu’en sa qualité d’auteur du dossier de présentation et de la simulation financière personnalisé elle doit toutefois répondre des éléments erronés ou insuffisants qu’elle a mentionnés dont elle avait connaissance au moment de son intervention ; que les époux M… sont totalement infondés à reprocher à la société Joreva un prix d’achat excessif, ainsi que tous les événements non prévisibles postérieurs à l’acquisition ; que les aléas liés aux risques d’impayés des loyers par le locataire sont inhérents à toute conclusion d’un contrat locatif et n’appellent pas une information particulière ; que les simulations effectuées par la société Joreva l’ont été sur la base des éléments chiffrés fournis par les époux M…, le montant global de l’opération à hauteur de 177 790 euros ayant bien été précisé ; que les époux M… exposent qu’ils n’ont pas été avisés des conséquences d’une procédure de redressement judiciaire du locataire ; que le redressement judiciaire de la SARL Maurienne Exploitation Cela […] a été prononcé le 2 novembre 2011 sur conversion d’une procédure de sauvegarde ouverte le 11 mai 2011, la date de cessation des paiements ayant été arrêtée au 2 novembre 2011 ; que lors de l’intervention de la société Joreva en 2010, la société locataire n’était pas en rupture de paiement ; que toutefois que, dans un courrier daté du 1er octobre 2010 adressé aux propriétaires, la société Maurienne Exploitation Cela […] a fait état de problèmes de trésorerie ne lui permettant pas de faire face au paiement des loyers tout en rappelant un précédent courrier adressé aux mêmes propriétaires le 8 juillet précédant ayant déjà mentionné ces difficultés ; que la société Joreva qui prétend ne pas en avoir été avisée se devait de vérifier la situation locative pour informer les candidats acquéreurs d’éventuelles difficultés pendant la période précédant la signature de l’acte authentique, en l’occurrence le 12 octobre 2010 ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a retenu cette seule faute imputable à la société Joreva ; que le préjudice subi par les époux M… porte sur la perte de chance de ne pas avoir contracté s’ils avaient été informés de cette difficulté ; que le ce préjudice a justement été fixé par les premiers juges à la somme de 20 000 euros ; que la SCI […], vendeur constructeur est associée à l’opération de location qui est mentionnée tant dans la promesse de vente du 12 mai 2010, que dans l’acte authentique du 12 octobre 2010, les deux opérations étant liées puisque conclues concomitamment dans le cadre du dispositif fiscal permettant notamment le remboursement de la TVA ; que la SCI […] était également tenue d’informer les époux M… des difficultés locatives antérieures à la vente et devait, tout comme la société Joreva, vérifier la situation locative pour en informer les époux M… ; que la SCI sera condamnée in solidum avec la société la société Joreva au paiement de la somme de 20 000 euros, le jugement étant confirmé de ce chef ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE les époux M… versent aux débats un courrier en date du 1er octobre 2010 dans lequel la société Maurienne Exploitation Cela […] informe les copropriétaires de la résidence […] d’une crise financière et de difficultés de trésorerie rencontrées et dont elle a déjà fait état dans un courrier du 8 juillet 2010 en admettant un défaut de règlement de « plusieurs trimestres de rentes » et la mise en place d’un calendrier pour apurer ses arriérés auprès des investisseurs ; qu’or, force est de constater que les époux M… n’ont été destinataires que d’un dossier commercial relatif au groupe Cela par la société Joreva, en avril 2010, exposant la bonne santé financière de ce groupe spécialisé dans l’exploitation de résidences de tourisme en bord de mer ou à la montagne ; que s’il ne peut être tiré du courrier du 1er octobre 2010, la certitude que le locataire commercial ferait l’objet en mai 2011 d’une procédure de sauvegarde puis de redressement judiciaire conduisant à ce que le montant du loyer annuel convenu avec les époux M… ne soit plus servi, il n’en reste pas moins que la société Joreva, seul interlocuteur direct des investisseurs préalablement à la signature du compromis de vente du 12 mai 2010 ne justifie pas avoir informé les époux M…, au moins à compter du mois de juillet 2010 et préalablement à la réitération de la vente par acte authentique, des difficultés financières exposées par la société d’exploitation de la résidence de tourisme dans laquelle elle leur avait conseillé d’investir ; qu’en sa qualité d’apporteur d’affaires de la société CAP Projets chargée de commercialiser le produit immobilier de défiscalisation et d’auteur des simulations financières et fiscales ayant emporté la conviction des époux M…, la société Joreva ne démontre pas avoir pleinement rempli son obligation d’information à leur encontre concernant la situation réelle de l’exploitation de la résidence de tourisme […] dont une partie des bâtiments étaient en partie construite et déjà sous bail commercial avec le même locataire lorsque les époux M… se sont engagés ; que ce défaut d’information peut également être imputé à la SCI […] dès lors que le contrat de réservation retourné signé par le constructeur vendeur le 28 mai 2010 stipule dans sa clause « Propriété Jouissance » que l’acquéreur s’engage à donner à bail commercial les biens immobiliers vendus et que le bail sera régularisé entre lui-même et l’exploitant unique de la résidence SARL Maurienne Exploitation Cela […] au plus tard le lendemain de la signature de l’acte authentique de vente conformément à l’article D-4°-a du code général des impôts, en précisant « Ledit bail constitue une condition essentielle et déterminante des présentes pour chacune des parties » ; qu’or, force est de constater que le constructeur vendeur dont la vente du bien immobilier est liée à la conclusion du bail commercial entre les époux M… et la société d’exploitation de la résidence de tourisme en cours de construction mais dont une partie est déjà exploitée par ce locataire ne justifie pas avoir fourni aux époux M… des informations sur les difficultés financières rencontrées par le locataire entre le 28 mai 2010 et la réitération de la vente par acte authentique, alors que ces difficultés sont apparues avant le 12 octobre 2010 et ont été portées à la connaissance de l’ensemble des copropriétaires de la résidence ; (
) que le défaut d’information retenu à l’encontre de la société Joreva et de la SCI […] concernant les difficultés rencontrées par le locataire commercial, dès le mois de juillet 2010, a fait perdre aux époux M… une chance de ne pas investir dans l’achat d’un appartement dans la résidence de tourisme […] ou d’investir à des conditions financières différentes ; qu’en effet, le loyer devant couvrir une large partie des échéances du prêt souscrit, les difficultés évoquées par la société Maurienne Exploitation Cela […] le 1er octobre 2010 étaient de nature à remettre en cause l’équilibre financier de leur investissement, même si à cette période la défaillance du locataire ne peut être tenue pour certaine, de même que son placement en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixé par le tribunal de commerce au 2 novembre 2011 soit plus d’une année après la régularisation des actes devant notaire ; que cependant, l’indemnisation des époux M… ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et le préjudice causé sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 20 000 euros ; qu’il n’est justifié d’aucun préjudice moral et la demande formée à ce titre par M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… est rejetée ; que les fautes imputées à la société Joreva et à la SCI […] ayant toutes deux concouru à la réalisation du préjudice résultant de la perte de chance subie par les époux M…, il convient de les condamner in solidum à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

1°) ALORS QUE l’obligation d’information ne s’étend pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que la SCI […] faisait valoir que la lettre du 1er octobre 2010 faisant état de problèmes de trésorerie du locataire, dont elle n’avait ellemême pas été destinataire, avait été adressée à l’ensemble des copropriétaires et aux époux M… du fait qu’ils bénéficiaient déjà d’une promesse de bail sous condition suspensive de régularisation de la vente par acte authentique, les époux M… ayant donc signé l’acte de vente authentique du 12 octobre 2010 en pleine connaissance de cause ; qu’en s’abstenant de rechercher quelle connaissance les époux M… pouvaient avoir de ce courrier au moment où ils ont signé l’acte authentique de vente du 12 octobre 2010, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS en toute hypothèse QUE la cour d’appel a relevé que les aléas liés aux risques d’impayés des loyers par le locataire étaient inhérents à toute conclusion d’un contrat locatif et n’appelaient pas une information particulière et a rappelé que le redressement judiciaire de la société Maurienne Exploitation Cela […] n’avait été prononcé que le 2 novembre 2011 sur conversion d’une procédure de sauvegarde ouverte le 11 mai 2011, tout en précisant, aux motifs adoptés, que cette procédure collective ne se déduisait pas nécessairement du courrier du 1er octobre 2010 ; qu’en retenant dans ces conditions que la SCI […] avait manqué à son obligation d’information en omettant de mentionner les problèmes de trésorerie révélés par le courrier du 1er octobre 2010 faisant référence à un précédent courrier de juillet 2010, sans expliquer en quoi cette difficulté de trésorerie du locataire, qui plus est, apparue avant la conclusion de l’acte authentique de vente mais après conclusion de la convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives du 12 mai 2010 entre la SCI […] et les époux M…, ne constituait pas un aléa inhérent au contrat de bail n’appelant pas d’information particulière, et donc en quoi la SCI […] devait voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir communiqué sur ce point, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour de M. et Mme M… (demandeurs au pourvoi incident).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M.et Mme M… de leurs demandes tendant à voir juger que les dispositions du code de la consommation et du code monétaire et financier n’ont pas été respectées et prononcer, en conséquence, la déchéance des intérêts courus sur le prêt et dire que les intérêts déjà réglés s’imputeront à due concurrence sur les capitaux empruntés et à titre subsidiaire prononcer la nullité du prêt ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’ « il résulte des dispositions de l’article L121-21 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à l’espèce que : “est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services. (…) ; que selon l’article L121-23 : “Les opérations visées à l’article L121-23 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes : 1 ° Noms du fournisseur et du démarcheur ; 2° Adresse du fournisseur ; 3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ; 4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ; 5° Conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services ;
6° Prix global à payer et modalités de paiement en cas- de vente-à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global de l’intérêt déterminé dans les conditions prévues à l’article L313-1 ;
7° Faculté de renonciation prévue à l’article L121-25 ainsi que les conditions d’exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L121-23, 121 -24, L121-25 et L 121-26”; que la société Joreva, qui a conclu le 21 septembre 2009 avec la société Cap Projets un contrat d’apporteur d’affaires, est intervenue auprès des époux M… pour leur proposer d’investir dans l’achat d’un appartement dans la résidence de tourisme d'[…] (Savoie) ; que, suite à l’accomplissement de diverses diligences dans le cadre de cette mission, les époux M… ont conclu le 12 mai 2010 avec la SCI […] un contrat dénommé “convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives” qui mentionne expressément que l’acte entre dans le champ d’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et que les acquéreurs disposent d’un délai de rétractation de 7 jours, l’ensemble du dispositif de rétractation étant ensuite développé ; que la vente qui a suivi par acte authentique du 12 octobre 2010 mentionne en page 10 que l’acquéreur reconnaît avoir bénéficié du délai de rétractation de 7 jours prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que les époux M… ont ainsi bénéficié de cette garantie prévue au bénéfice de l’acquéreur non professionnel dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement ; que les époux M… doivent être déboutés de leurs demandes au titre du démarchage à domicile illicite » ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU’ « en application de l’article L. 121-1 alinéa 1er du code de la consommation dans sa version applicable au moment des faits : ” est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services.” L’article L. 121-23 précise que les opérations visées à l’article L. 121-21 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes : 1° Noms du fournisseur et du démarcheur ; 2° Adresse du fournisseur ; 3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ; 4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ; 5° Conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services ; 6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global de l’intérêt déterminé dans les conditions prévues à l’article L. 313-1 ; 7° Faculté de renonciation prévue à l’article L. 121-25, ainsi que les conditions d’exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26. ” En l’espèce, la société Joreva ne conteste pas que son dirigeant s’est rendu en avril 2010 au domicile des époux M… afin de leur proposer la vente d’un bien immobilier dans une résidence de tourisme dans des conditions ouvrant droit à des avantages fiscaux. La société Joreva dont l’activité est l’ingénierie et les études techniques justifie qu’elle a agi en qualité d’apporteur d’affaires de la société CAP PROJETS, société exerçant l’activité d’intermédiation immobilière et titulaire à ce titre d’une carte professionnel. En vertu de la convention conclue entre elles le 21 septembre 2009, la société Joreva : “indiquera, ou donnera toute information, pour parrainer ses relations, connaissances ou autre prospects susceptibles de réaliser une opération patrimoniale et financière dans le cadre des législations en vigueur (De Robien recentre, Scellier, Girardin, ZRR, LMNP, Malraux, etc..) ou à venir “et percevra pour un parrainage couronné de succès une commission de 7% hors taxe du prix de l’appartement vendu sur le programme […]. Le 28 avril 2010 la société Joreva a adressé à M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… un dossier de presse sur la société CELA, exploitante de résidences de tourisme. Il ressort par ailleurs des courriers électroniques échangés entre M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… et la société Joreva qu’elle a établi les 4 et 5 mai 2010, à leur demande, des simulations pour un investissement dans un appartement en résidence de tourisme sur 25 ans et leur a proposé de réserver pour leur compte auprès du promoteur l’appartement n°001 du bâtiment 3. La société Joreva leur a adressé le 12 mai 2010 un compromis de vente, une notice descriptive, un plan de l’appartement, le bail commercial et le document comptable pour la récupération de la TVA en leur précisant qu’un dossier papier leur serait posté le vendredi suivant et leur a également proposé de faire une demande de prêt de son côté. Par courrier recommandé en date du 28 mai 2010, la SCI […] a envoyé aux époux M… une exemplaire du contrat de réservation en leur indiquant qu’il contenait, conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation une clause relative aux formalités et modalités de rétractation et qu’un autre exemplaire avait été adressé à Maître A… à […] pour préparer la rédaction des actes authentiques. Cette convention comporte une notice d’information destinée aux investisseurs de biens immobiliers exploités en résidence de tourisme leur indiquant que la société EXPLOITATION CELA […] s’engage à prendre leur bien à bail pour une durée de II ans et qu’ils peuvent bénéficier, sur un plan fiscal du remboursement de la TVA, outre une réduction d’impôt équivalente à 25% du prix hors taxes du bien immobilier acquis, sur 9 ans, s’ils achètent en qualité de loueur en meublé non professionnel. Enfin, le 23 juillet 2010, la société Joreva a envoyé par courrier électronique aux époux M… trois projets de garantie emprunteur. Dans ces conditions, s’il apparaît que la société Joreva s’est bien rendue le 28 avril 2010 au domicile des époux M… pour proposer un investissement immobilier à des fins de défiscalisation, aucun contrat n’a été établi ni aucun fonds versés à cette occasion. Le contrat synallagmatique de vente signé le 12 mai 2010 par M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… a été retourné signé par le constructeur vendeur aux époux M…, le 28 mai 2010. Il stipule en outre que la vente entre dans le champ d’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation commençant à courir le lendemain de la lettre recommandée lui notifiant l’acte de vente. Aucune indemnité d’immobilisation été exigée par le vendeur. Dès lors, les époux M… ne démontrent pas que la vente immobilière a été réalisée en violation des dispositions relatives au démarchage à domicile ni qu’elle est contraire à la réglementation spécifique s’appliquant à la vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier réalisée à distance »

ALORS QUE le régime de protection dont peut bénéficier le consommateur en application des articles L121-21 du Code de la consommation est applicable en matière immobilière et ne se confond pas avec les règles protectrices instaurées par les articles L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ; qu’en considérant que M. et Mme M… ne pouvaient se prévaloir du régime de protection du consommateur instauré par les articles L121-21 et suivants du Code de la consommation dès lors qu’ils avaient bénéficié des garanties prévues par les articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la Cour d’appel a méconnu l’ensemble de ces dispositions ;

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M.et Mme M… de leurs demandes tendant à voir juger que les dispositions du code de la consommation et du code monétaire et financier n’ont pas été respectées et prononcer, en conséquence, la déchéance des intérêts courus sur le prêt et dire que les intérêts déjà réglés s’imputeront à due concurrence sur les capitaux empruntés et à titre subsidiaire prononcer la nullité du prêt ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les époux M… ne prouvent aucunement les autres griefs imputés à la société Joreva notamment l’activité illicite de démarchage bancaire » ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Si la société Joreva a proposé aux époux M… de les aider à demander un prêt et leur a proposé des garanties emprunteurs, ceux-ci ne rapportent pas la preuve qu’elle s’est livrée à une activité de démarchage bancaire ou financier sans être titulaire de la carte exigée par l’article L. 341 -8 du code monétaire et financier. En effet, il ressort des pièces produites aux débats que le prêt qu’ils ont souscrit auprès de la société Crédit Foncier de France l’a été par l’intermédiaire de la société CAFPI et non de la société Joreva ; Aucune faute n’est donc établie à ces différents titres à l’encontre de la société Joreva, les époux M… ne sollicitant en outre ni la nullité de la vente immobilière ni celle du contrat de bail commercial »

ALORS QUE constitue un acte de démarchage bancaire ou financier, quelle que soit la personne à l’initiative de la démarche, le fait de se rendre physiquement au domicile des personnes, sur leur lieu de travail ou dans les lieux non destinés à la commercialisation de produits, instruments et services financiers, en vue des mêmes fins ; qu’en excluant tout acte de démarchage bancaire et financier imputable à la société Joreva en se bornant à constater M. et Mme M… ont souscrit auprès de la société Crédit Foncier de France un prêt par l’intermédiaire de la société CAFPI, mais sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, s’il ne s’évinçait pas de la correspondance de la société Joreva que celle-ci reconnaissait s’être présentée au domicile des emprunteurs en les remerciant de leur accueil, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article L.341-1 du Code monétaire et financier ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M. et Mme M… de leur demande tendant à ce qu’il soit constaté que Me Y…, Me A…, la société MGFP et la société Genco Promotion n’ont pas respecté leurs devoirs de conseil, de mise en garde, d’information et de bonne foi ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont considéré que le manquement au devoir d’information ci-dessus défini ne pouvait en aucune façon, être reproché à la SCP […], notaire rédacteur, à maître Y…, titulaire d’une procuration pour les représenter lors de la signature de l’acte, au CCF, organisme prêteur et à la société MGPF-K… W…, cabinet d’expertise comptable en charge des démarches nécessaires à la récupération de la TVA » ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « ce défaut d’information ne peut être imputé aux autres intervenants dont il n’est pas démontré qu’ils aient eu ces éléments à leur disposition lorsqu’ils sont intervenus à l’acte de vente immobilière, à l’acte de prêt ou dans le cadre du mandat fiscal ou qu’ils aient été débiteurs envers les époux M… d’une obligation de conseil sur l’opportunité et la rentabilité de l’investissement réalisé qui aurait dû les conduire à vérifier la situation financière du locataire commercial. Ainsi, il convient de rappeler que le devoir de conseil et d’information du notaire qui s’exerce préalablement à la conclusion de l’acte pour s’assurer de son efficacité ne s’étend pas, sauf mission particulière, à l’obligation de vérifier la solvabilité des parties ou l’opportunité économique de l’opération. En l’espèce, il résulte des pièces produites que Maître F… Y…, notaire à […], est intervenu pour la seule régularisation de la procuration en date du 23 septembre 2010 adressée par Maître A… aux époux M… aux fins de se faire représenter par un clerc de son étude lors de la réitération par actes authentiques de la vente immobilière et de prêt. M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… ne démontrent pas que la procuration authentifiée par Maître F… Y… a manqué d’efficacité juridique quand bien même elle indiquerait par erreur que les locaux seront loués nus. De même, le fait que le bâtiment dans lequel leur appartement se situe soit construit n’ôte pas à la vente son caractère de vente en l’état futur d’achèvement, d’autres bâtiments faisant partie de l’ensemble immobilier de la résidence de tourisme n’étant pas encore édifiés. En outre, Maître F… Y… n’était pas tenu à leur encontre d’un devoir de conseil sur la rentabilité d’un investissement immobilier à des fins de défiscalisation négocié en dehors de sa présence en amont de son intervention et d’ores et déjà finalisé par un compromis de vente lorsqu’il a été chargé d’établir la procuration. Aucun élément versé aux débats ne permet de retenir qu’il aurait disposé sur cet investissement d’informations permettant de douter de sa viabilité. Aucune faute n’est donc établie à son égard. Concernant la SCP […] , notaires associés à […], il est établi que par courrier recommandé avec avis de réception du 1er septembre 2010 elle a transmis à M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… un projet d’acte de vente, une copie du règlement de copropriété, les plans, la notice descriptive, le dossier fiscal et l’état des risques technologiques et naturels de l’immeuble. Il n’est pas démontré ni même allégué par M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… que la SCP […] soit intervenue à un titre quelconque antérieurement au 12 octobre 2010, en particulier sur le choix de l’appartement, le choix du locataire commercial et le montant du loyer où encore dans l’octroi du prêt immobilier. Il ne peut donc lui être reproché un manquement à un devoir d’information ou de conseil à ce titre, en particulier sur l’équilibre financier de l’opération tel que présenté par les simulations réalisées par la société Joreva, ni sur l’opportunité d’un tel investissement à dés fuis de défiscalisation pour les époux M…. De même, les époux M… ne remettent pas en cause la validité et l’efficacité juridique des actes authentiques de vente immobilière et de prêt dressés par la SCP […] ni l’éligibilité de leur investissement aux avantages fiscaux escomptés. Ils lui reprochent de ne pas les avoir alertés du surcoût du prix d’achat, surcoût qui n’est pas établi et d’un risque de déséquilibre financier de l’opération en cas de défaillance du locataire commercial, défaillance effectivement survenue mais plusieurs mois après la vente. Les époux M… ne justifient pas que la SCP […] a disposé, entre la réception de la convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives qu’ils ont signé le 12 mai 2010 et la signature des actes authentiques le 12 octobre 2010, d’informations sur d’éventuelles difficultés rencontrées par la société Maurienne Exploitation Cela […]. A ce titre, aucun lien entre la société d’exploitation et la SCP […] n’est démontré, quand bien même celle-ci pouvait être le notaire habituel du constructeur vendeur des lots de la résidence, la SCI […]. De plus, le risque locatif dont font état les époux M… pouvait apparaître, dans cette opération, limité par la mise à bail commercial du bien acquis au profit de l’unique société d’exploitation de la résidence de tourisme qui s’engageait sur le montant du loyer annuel et pour une durée de onze-années. Enfin, le risque de défaillance du locataire commercial, en particulier l’ouverture d’une procédure collective le concernant, est un risque inhérent à la vie des affaires que les époux M… ne pouvaient ignorer, même en étant des investisseurs profanes, et qui fait automatiquement peser un aléa sur l’équilibre financier de l’acquisition immobilière dès lors qu’elle est financée par Un prêt dont le remboursement repose sur la perception dudit loyer. De même, il n’est pas démontré par les époux M… que la société Joreva, les notaires rédacteurs des actes, l’établissement de crédit, l’expert-comptable ou le constructeur se sont engagés à leur garantir un tel risque »
ALORS, de première part, QUE le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui ; qu’en déliant Maître Y… de toute responsabilité à l’égard de M. et Mme Y… aux motifs que celui-ci n’était intervenu que pour la seule régularisation de la procuration en date du 23 septembre 2010 adressée par Maître A… aux époux M…, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1382 du Code civil ;

ALORS, de deuxième part, QUE le notaire n’était pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’une opération sur laquelle il ne disposait pas d’éléments d’appréciation tels que le résultat d’exploitation et qu’il n’avait pas à procéder à des investigations sur de tels éléments ; qu’en écartant la responsabilité civile professionnelle de la SCP […] , rédactrice des actes, en relevant qu’il n’est pas établi qu’elle ait disposé d’informations sur d’éventuelles difficultés rencontrées par la société Maurienne Exploitation Cela […] sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n’avait pas rédigé l’ensemble des actes afférents à ce programme immobilier et qu’il ne pouvait donc ignorer la situation économique de l’exploitante dont il devait avertir les acquéreur, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1382 du Code civil ;

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté les demandes de M. et Mme M… tendant à voir déclarer nulle la convention d’achat de meubles du fait de l’irrespect des règles relatives au démarchage à domicile et ordonner le remboursement de la somme de 6.219,20 euros et à voir déclarer nulle la lettre de mission comptable du fait, de l’irrespect des règles relatives au démarchage à domicile et ordonner le remboursement des sommes versées soit 1412 euros ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les époux M… invoquent sans le caractériser “l’irrespect des règles relatives au démarchage à domicile” ; que leurs contestations relatives à la convention d’achat de meubles et à la lettre de mission comptable doivent être rejetées »

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Les époux M… versent aux débats une lettre de mission au profit du Cabinet K…, signée par eux le 12 mai 2010, par laquelle ils mandatent cette société pour procéder aux démarches nécessaires à la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée afférente à l’acquisition du bien immobilier et à leurs déclarations de revenus (bénéfices industriels et commerciaux) et justifient que ce mandat a été réitéré le 20 septembre 2010. Cependant, comme le souligne la société MGFP K… W…, il s’agit d’actes signés par les seuls époux M… sans qu’ils ne démontrent que la société d’expertise comptable MGFP-K… W… s’est livrée auprès d’eux à un acte de démarchage interdit par sa profession ni même qu’elle ait acceptée ce mandat avant la signature de l’acte authentique de vente du 12 octobre 2010 faisant état de celui-ci. Par ailleurs, M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… ne contestent pas que la société MGFP K…-W… a régulièrement exécuté sa mission. Par conséquent, leur demande de nullité de la convention les liant à la société MGFP K… W… et de remboursement des honoraires payés en application de celleci est rejetée » ;

AUX MOTIFS EGALEMENT REPUTES ADOPTES QUE « le bon de commande signé par les époux M… le 12 mai 2010 et adressé à la société GENCO PROMOTION s’inscrit dans la convention de vente synallagmatique sous conditions suspensives du bien immobilier conclue le 12 mai 2010. Ainsi, le prix des meubles pour un montant total de 6.219 euros est inclus dans le prix total de la vente afin de leur permettre de prétendre aux avantages fiscaux attachés à la location d’un bien meublé en résidence de tourisme dont ils ne contestent pas avoir bénéficié. En l’absence de démonstration de ce que l’achat des meubles destinés à garnir l’appartement acquis par M. A… M… et Mme Q… S… épouse M… a été conclu en violation des règles de démarchage à domicile, la demande des époux M… est rejetée »

ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, dirigé contre le chef de l’arrêt ayant débouté M. et Mme M… de leurs demandes tendant à voir juger que les dispositions du code de la consommation et du code monétaire et financier n’ont pas été respectées entrainera, par voie de conséquence et par application de l’article 624 du Code de procédure civile, la cassation du présent chef de l’arrêt ayant débouté M. et Mme M… de leurs demandes tendant à voir déclarer nulle la convention d’achat de meubles du fait de l’irrespect des règles relatives au démarchage à domicile et ordonner le remboursement de la somme de 6.219,20 euros et à voir déclarer nulle la lettre de mission comptable du fait, de l’irrespect des règles relatives au démarchage à domicile et ordonner le remboursement des sommes versées soit 1412 euros ;