3 octobre 2019
Cour d’appel de Douai
RG n°
17/04803

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 03/10/2019

****

N° de MINUTE :

N° RG 17/04803 – N° Portalis DBVT-V-B7B-Q5J3

Jugement (N° 17/00414) rendu le 08 juin 2017

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTES

SARL JBG agissant en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Christine Mettetal-Dondeyne, avocat au barreau de Douai

assisté de Me Erwan Le Briquir, avocat au barreau de Lille

SCCV [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal

ayant son siège social,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée et assistée de Me Bernard Franchi, membre de la SCP F. Deleforge – B. Franchi – avocat au barreau de Douai

INTIMÉ

Monsieur [F] [L]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Me Florent Méreau, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Marie-Laure Aldigé, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

DÉBATS à l’audience publique du 03 juin 2019 après rapport oral de l’affaire par Madame Marie-Hélène Masseron.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Marie-Hélène Masseron, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 mai 2019

****

Selon promesse synallagmatique de vente conclue par acte sous seing privé le 18 octobre 2013, la SCI Peint s’est engagée à vendre à la société JBG un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel situé [Adresse 5] (59), qu’elle s’était initialement engagée à vendre à M. [F] [L], par acte du 20 septembre 2011.

Celui-ci, intervenant à l’acte du 18 octobre 2013, renonçait purement et simplement à cette acquisition et autorisait le transfert, au profit de la société JBG, du permis de construire obtenu ‘ès-qualités’ le 8 mars 2012 pour la rénovation de cet immeuble.

Cet acte subordonnait la vente à une condition suspensive stipulée dans l’intérêt de la société JBG et tenant à l’obtention d’un permis de construire modificatif, qu’il devait solliciter en déposant une demande à la mairie de [Localité 4] au plus tard le 15 décembre 2013.

Par un second acte sous seing privé conclu le 22 octobre 2013, M. [L] s’est engagé à obtenir le transfert du permis de construire obtenu le 8 mars 2012 pour la SCCV [L] et Filles, au profit de la société JBG ou toute autre société qui s’y substituerait et à lui fournir, en format papier et informatique, les éléments du dossier de dépôt de permis de construire et les relevés de l’architecte, et ce moyennant une rémunération de 50 000 euros.

Par courrier du 15 novembre 20l3, la société JBG a notifié à M. [L] plusieurs manquements à ses obligations contractuelles aux termes du contrat du 22 octobre 2013, dont l’absence de remise des éléments du permis de construire en version informatique.

Par courrier daté du 18 novembre 2013, M. [L] a contesté tout manquement de sa part et sollicité le paiement de sa rémunération au titre de ce contrat.

Un premier permis de construire modificatif a été déposé le 28 juillet 2014 et la vente objet du compromis susvisé conclu le 18 octobre 2013 a été réitérée par acte authentique le 12 septembre 2014 au profit de la SCCV [Adresse 2], laquelle s’est substituée à la société JBG.

Par lettre de son conseil à la société JBG en date du 12 janvier 2015, M. [L] a réitéré sa demande de paiement de la somme de 50 000 euros, toujours sans succès, de sorte qu’il l’a fait assigner, ainsi que la SCCV [Adresse 2], devant le tribunal de grande instance de Lille par acte délivré le 27 janvier 2015, à l’effet d’obtenir leur condamnation solidaire ou l’un à défaut de l’autre à lui payer les sommes suivantes :

. 50 000 euros en exécution du contrat du 22 octobre 2013, avec intérêts au taux légal augmenté de cinq points à compter de la mise en demeure ;

. 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, déloyauté et inexécution fautive du contrat ;

. 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au bénéfice de Me [A], avocat.

En défense, la SCCV [Adresse 2] et la société JBG ont demandé au tribunal de mettre hors de cause la SARL JBG, de rejeter les demandes de M. [L] et de le condamner à payer à la société [Adresse 2] une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 8 juin 2017 le tribunal de grande instance de Lille a :

– Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la société JBG ;

– Condamné solidairement les sociétés [Adresse 2] et JBG à payer à M. [L] la somme de 50 000 euros en exécution du contrat conclu le 22 octobre 2013 portant sur le transfert des droits afférents au permis de construire obtenu le 8 mars 2012 sous le numéro PC 0 59 560 11S0062 au bénéfice de la société civile de construction et de vente [L] et Filles ;

– Débouté la société [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

– Condamné solidairement la société [Adresse 2] et la société JBG à payer à M. [L] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société [Adresse 2] et la société JBG aux dépens ;

– Ordonné l’exécution provisoire ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société JBG a relevé appel de cette décision ; la société [Adresse 2] a formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2019 la société [Adresse 2] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil :

– Sur les demandes dans les rapports entre la société [Adresse 2] et M.[L] :

– De réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– De rejeter l’ensemble des demandes de M. [L],

– De constater que les manquements de M. [L] à l’égard de la concluante ont occasionné à cette dernière un préjudice,

– De condamner M. [L] à payer en réparation de ce préjudice à la société [Adresse 6] la somme de 25 110 euros,

– De débouter M. [L] de l’intégralité de ses demandes ;

– Sur les demandes dans les rapports entre la société [Adresse 2] et la société JBG :

– De constater que la société [Adresse 2] s’en rapporte à justice sur la demande de mise hors de cause de la société JBG,

– De constater que la société [Adresse 2] s’associe à la demande de la société JBG visant à voir rejeter les demandes de condamnation de M.[L],

– De juger irrecevable car nouvelle en cause d’appel et de surcroît mal fondée la société JBG en sa demande de condamnation à garantie formée contre la société [Adresse 2] ;

– Sur les demandes accessoires :

De condamner M. [L] au paiement d’une somme de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la rémunération contractuellement prévue au profit de M. [L] n’était pas celle d’un simple apporteur d’affaires, l’obligation déterminante de M. [L] étant de communiquer dans le court délai imparti les éléments papier et informatique de la demande de permis de construire de même que les relevés établis par l’architecte, ce qui devait permettre à la société JBG puis à la [Adresse 2] de solliciter un permis de construire modificatif afin de pouvoir concevoir son projet immobilier avant la fin de l’année, ce projet n’étant pas la simple reprise de celui initialement conçu par la société [L] et Filles ; que cependant, si le transfert du permis de construire (première obligation de M. [L]) s’est fait dans le délai prévu, la communication des éléments papier et informatique du permis de construire n’est jamais intervenue, M. [L] ayant été dans l’impossibilité d’y satisfaire faute d’avoir rémunéré son architecte ; que ce manquement a obligé la société [Adresse 2], via son architecte, à reprendre l’ensemble de l’étude du dossier, exposant un coût total de 82 286 euros, soit 25 110 euros de plus que le prix de 50 000 euros que cette étude aurait dû lui coûter (prix de la rémunération de M. [L]).

Par dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2019 la société JBG demande à la cour, au visa des articles 1104, 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil :

– de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– de mettre hors de cause la SARL JBG,

– de rejeter l’ensemble des demandes de M. [L],

– de condamner, en tout état de cause, la société [Adresse 2] à garantir la SARL JBG de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

– de condamner M. [L] au paiement d’une somme de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Elle conclut dans le même sens que la société [Adresse 6] s’agissant de la responsabilité contractuelle, soulignant que si le premier juge a bien relevé l’existence de deux obligations à la charge de M. [L] ainsi que son manquement à l’obligation, essentielle, de communiquer en format papier et informatique les éléments de son permis de construire, il n’en a pas tiré les conséquences qui s’imposaient en l’exonérant de sa responsabilité aux motifs que c’est par le fait de son architecte qu’il aurait été empêché de transmettre les éléments alors que les relations entre M.[L] et son architecte ne regardent pas la société, et que cette dernière aurait cherché à évincer M. [L] à moindre frais alors que c’est l’architecte de M. [L], qui n’avait pas été payé par ce dernier, qui a tenté d’évincer son client.

Au soutien de sa mise hors de cause, la société JBG fait valoir que celle-ci s’impose en application de la clause de substitution prévue à l’acte sous seing privé conclu entre elle et M. [L], le premier juge ayant jugé à tort qu’elle ne pouvait résulter que d’une fusion, d’une scission ou d’un apport partiel d’actif.

Par dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2018 M. [L] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 :

– de juger qu’il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société JBG dès lors qu’elle est contractuellement liée par la convention du 22 octobre 2013,

– de constater la réalisation des conditions suspensives contenues dans le contrat du 22 octobre 2013,

– de constater le refus d’exécution de ce contrat par les sociétés JBG et [Adresse 2],

– de juger que les sociétés JBG et [Adresse 2] ont manqué à leurs obligations contractuelles,

– de constater la mauvaise foi et la déloyauté caractérisées des sociétés JBG et [Adresse 2],

A titre principal,

– de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, y ajoutant,

– de condamner in solidum les sociétés JBG et [Adresse 2] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, déloyauté et inexécution fautive du contrat,

– de les condamner à lui payer chacune la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

– de les condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’actes extrajudiciaires dont distraction au bénéfice de Me Méreau, avocat aux offices.

Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir que sa rémunération au titre du contrat d’apporteur d’affaires était due à la seule condition qu’aucune des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente conclu entre la SCI Peint et la société JBG le 18 octobre 2013 ne soit défaillie, et que le permis de construire ait pu être transféré à cette dernière, ce qui a été le cas ;

qu’en outre sa rémunération dépendait de la régularisation de l’acte authentique de vente qui est intervenue le 12 septembre 2014 ; que la commercialisation de l’immeuble ne conditionnait pas le paiement de sa rémunération, ni la transmission sous format papier et informatique, fût-elle tardive, des documents relatifs au permis de construire initial, aucune sanction n’étant prévue en cas d’inobservation de cette dernière obligation ; qu’au demeurant aucune transmission tardive ne lui est imputable, les documents requis ayant été transmis par lui-même et par son architecte M. [C] à deux reprises au dirigeant de la société JBG (M. [S]), et sous deux formats différents, par lettre suivie et en main propre, au mois d’octobre 2013 ; que ces documents étaient en outre intégralement disponibles en libre accès à la mairie de [Localité 4] depuis le 8 mars 2012 ; que contrairement à ce qui est allégué les sociétés JBG et [Adresse 2] n’ont pas modifié de manière substantielle le permis initial, de sorte que l’architecte ayant succédé à M. [C] n’a pas réalisé un nouveau projet. Il s’oppose à la mise hors de cause de la société JBG, en l’absence de transfert des droits et obligations de la convention sous seing privé du 22 octobre 2013 au profit de la société [Adresse 2].

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS :

Sur la demande de mise hors de cause de la société JBG

La convention conclue entre M [L] et la société JBG contient une clause dite ‘clause de substitution’ ainsi rédigée :

‘Le BENEFICIAIRE pourra, après en avoir informé l’APPORTEUR, procéder à toute substitution et/ou cession de ce droit, toute ou partie de ses droits ou de les apporter à des sociétés ou des tiers de son choix.

En cas de fusion, scission ou apport partiel d’actif du BENEFICIAIRE, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l’apport sera substituée de plein droit en bénéficiant de tous les droits et obligations des présentes.

Il est convenu que le BENEFICIAIRE informe par lettre recommandée avec accusé de réception de la substitution sans que l’ APPORTEUR ne puisse s’y opposer.’

Le premier alinéa de cette clause prévoit la possibilité d’une substitution en dehors d’un cas de fusion, scission ou apport partiel d’actif (deuxième alinéa).

Toutefois, s’il est contractuellement prévu que la substitution opère pour tous les droits et obligations en cas de fusion, scission ou apport partiel d’actif, tel n’est pas le cas en dehors de cette hypothèse, la substitution n’opérant alors que pour les droits du bénéficiaire.

Il n’est donc pas acquis que la substitution de la société JBG par la société [Adresse 2] ait opéré pour l’obligation à paiement (des 50 000 euros) contractée par la société JBG envers M. [L], en sorte que c’est à raison que le premier juge a dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la société JBG, la cour substituant toutefois sa propre motivation à celle du tribunal, lequel a retenu à tort que la substitution était limitée aux trois hypothèses de fusion, scission ou apport partiel d’actif.

Sur la responsabilité contractuelle de M. [L] et sa demande en paiement

La convention conclue le 22 octobre 2013 entre la société JBG et M. [L] définit comme suit les engagements des parties :

‘L’APPORTEUR s’engage, dans un délai de DIX JOURS à compter de la régularisation des présentes, à déposer l’ensemble des éléments nécessaires auprès de la Mairie de [Localité 4] en vue d’obtenir le transfert du permis de construire obtenu le 8 Mars 2012 sous le numéro PC 05956011S0062 au bénéfice de la société civile de construction et de vente [L] et FILLES afin que ce dernier soit utilement transféré au bénéfice de la société JBG, partie à la présente.

Une fois le permis de construire obtenu, le BENEFICIAIRE s’engage à procéder à l’affichage du transfert de permis et à la constatation par voie d’Huissier de l’affichage continu et régulier, conformément aux dispositions applicables.

L’APPORTEUR s’engage également à fournir au BENEFICIAIRE dans un délai de HUIT JOURS à compter de la régularisation des présentes, à transmettre en format papier et informatique, l’ensemble des éléments ayant été déposés en Mairie de [Localité 4] aux fins d’obtenir le permis de construire n° 5956011S0062 obtenu le 8 Mars 2012, ainsi que les relevés établis par l’architecte.

Pour sa part, le BENEFICIAIRE s’acquittera de la somme de CINQUANTE MILLE EUROS TTC (50.000 euros TTC) au bénéfice de Monsieur [F] [L] et ce dans un délai de DIX JOURS à compter de la régularisation par acte authentique de la vente de l’immeuble mixte sis [Adresse 7].

Enfin, il est précisé que la présente convention est subordonnée à la réitération par acte authentique de la vente précitée.

Si la réitération ne devait intervenir, la présente convention d’apporteur d’affaires sera considérée comme nulle et non avenue et sans indemnité de part ni d’autre, les Parties étant mutuellement et réciproquement dégagées de tout engagement.’

Il est constant que la promesse de vente conclue le 18 octobre 2013 entre la SCI Peint et la société JBG a été réitérée par acte authentique, en sorte que la convention susvisée s’est trouvée validée.

Aux termes de cette convention synallagmatique, la somme de 50 000 euros due par l’acquéreur du permis de construire, la société JBG, à l’apporteur de ce permis de construire, M. [L], a pour contrepartie l’exécution par ce dernier des deux obligations ci-dessus énoncées en caractères gras.

Il est constant que la première obligation a été exécutée.

Les parties s’opposent en revanche sur l’exécution de la seconde, à savoir l’obligation contractée par M. [L] de transmettre à la société JBG le 30 octobre 2013 au plus tard, l’ensemble des éléments déposés en mairie pour l’obtention du permis de construire initial, en format papier et informatique, ainsi que les relevés établis par l’architecte.

La société JBG soutient n’avoir jamais reçu de M. [L] ni de son architecte Mme [C] les documents en cause, alors que M. [L] affirme les avoir adressés à la société JBG directement et via son architecte.

En vertu des dispositions de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, il appartient à M. [L] de démontrer avoir exécuté son obligation contractuelle envers la société JBG.

Or, il ressort des éléments au dossier qu’à la date contractuellement prévue le 30 octobre 2013 la remise n’était pas faite puisque le 21 novembre 2013, l’architecte initialement mandaté par M.[L], Mme [C], proposait au dirigeant de la société JBG de lui vendre le permis de construire initial pour 20 000 euros, ‘solution simple qui n’implique plus M. [L]’, précise Mme [C] qui ajoute : ‘dans ce cas je fournirai les données informatiques à votre architecte’.

Il s’évince de ce courrier qu’à la date du 21 novembre 2013, les données informatiques du permis de construire étaient toujours en la possession de l’architecte de M. [L], ce qui conduisait la société JBG à écrire à M. [L] dans une lettre du 27 novembre 2013 qu’elle détenait la preuve du défaut de remise des fichiers informatiques des relevés et plans du permis de construire, contrairement aux allégations de M. [L].

La société JBG produit par ailleurs une sommation interpellative adressée le 17 septembre 2018 à Mme [C], dont les réponses aux questions posées par la société [Adresse 2] viennent contredire les termes d’une lettre adressée le 28 août 2015 à M. [L] et ceux d’une attestation remise au même le 3 avril 2018, selon lesquels elle affirme avoir adressé à M. [S] (représentant la société JBG), en octobre 2013, le dossier informatique du permis de construire. A la question ‘ Confirmez vous avoir adressé un dossier informatisé à M. [S] en octobre 2013’ ‘, Mme [C] a en effet répondu ‘Non’, en précisant que si elle est bien l’auteur de la lettre du 28 août 2015, elle n’y précise pas la date d’envoi du dossier informatisé à M. [S]. Mme [C] confirme par ailleurs n’avoir jamais reçu de M. [L] le paiement du permis de construire initial.

Par ailleurs, dans le cadre du projet d’accord intervenu entre Mme [C] et la société JBG sur la réalisation du dossier de permis de construire modificatif projeté par la société JBG, Mme [C] évoque à nouveau l’engagement non exécuté de M. [L] envers son cabinet d’architecture : ‘notre signature sera apposée à ce document après réception de l’engagement de M. [L] nous concernant’.

Enfin, le 28 mai 2015, l’architecte auquel la société [Adresse 2] a finalement confié le dossier de son permis de construire modificatif, M. [Z], après avoir relaté l’historique de ses relations contractuelles avec ladite société, exposait avoir dû effectuer un relevé topographique et constituer le dossier sur l’établissement de ses propres plans faute d’avoir pu obtenir de M. [S] les éléments informatiques du permis de construire initial.

Il est ainsi établi, comme le soutiennent les sociétés JBG et [Adresse 2], que M. [L] n’a pas rempli son obligation contractuelle de leur remettre les documents papiers et informatiques de son permis de construire ainsi que les relevés de son architecte, se trouvant dans l’impossibilité de le faire, son architecte, qu’il n’avait pas payé du prix du permis de construire, les ayant retenus.

Contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, cette inexécution provient bien de son fait et non de celui d’un tiers, M. [L] s’étant engagé personnellement à remettre les documents en cause, le défaut de délivrance de ces documents par son archictecte à sa demande procédant de sa faute ; il n’y avait pas lieu de rechercher si la société JBG pouvait se les procurer directement auprès de la mairie dès lors que créancière d’une obligation contractée par M. [L], ladite société était bien fondée à en exiger l’exécution par celui-ci.

Aussi, c’est à bon droit que la société [Adresse 2], opposant à M. [L] l’exception d’inexécution, lui a refusé le paiement de sa rémunération contractuelle de 50 000 euros. Cette rémunération, contrepartie de la pleine exécution par M. [L] de ses obligations, ne lui est pas due dès lors qu’il n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement de M. [L].

Sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 2]

Alors qu’il est constant que le projet immobilier réalisé par la société [Adresse 2] n’est pas le même que celui qui avait été projeté par M.[L], il n’est pas certain que si M. [L] avait exécuté ses obligations la société [Adresse 2] n’aurait eu à payer, comme elle l’affirme, que ses honoraires de 50 000 euros outre les frais de permis modificatif que Mme [C] avait proposé de facturer 7 176 euros. Son propre projet a pu en effet générer des frais distincts, que M. [L] n’a pas à supporter dès lors qu’ils sont sans relation causale avec son manquement contractuel. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la société [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante, M. [L] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer sur ce fondement à chacune des sociétés appelantes la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

Met hors de cause la société JBG,

Déboute M. [F] [L] de sa demande en paiement,

Le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Le condamne à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la société JBG la somme de 5 000 euros, à la société [Adresse 2] la somme de 5 000 euros.

Le greffier,Le président,

Delphine VerhaegheMarie-Hélène Masseron