[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Me Hada GHEDIR
Me Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/06013 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NAK

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 28 octobre 2024

DEMANDEURS
-Monsieur [X] [O]
demeurant Chez M. [J] [G] – [Adresse 1]
– Madame [H] [O]
demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Hada GHEDIR, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [D]
demeurant [Adresse 4]
assisté de son curateur, Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-015887 du 21/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 2 septembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 28 octobre 2024
PCP JCP fond – N° RG 23/06013 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NAK

Par contrat sous seing privé du 1er avril 2014 à effet au même jour, la SCI LA MAISON DE L’IMMOBILIER, aux droits de laquelle interviennent Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] suivant l’acte notarié du 30 octobre 2018, a donné à bail à Monsieur [M] [D], suivant le régime de la location meublée d’une résidence principale, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 390 euros outre 10 euros de provision sur charges.

Suivant jugement du 8 novembre 2017 le bail a été notamment requalifié en location vide soumise aux dispositions y afférentes de la loi du 6 juillet 1989, donc d’une durée de trois ans, en ces termes : ” le bail signé le 1er avril 2014 ne comporte pas d’inventaire des meubles et que cette location doit donc être requalifiée en bail d’habitation de locaux vides, soumis comme tel à la loi du 6 juillet 1989 “.

Suivant jugement du 28 octobre 2021, il a notamment été statué, tout en rappelant le régime applicable de la location vide d’une durée de trois ans, que le bail régissant les relations entre les parties est celui signé le 1er avril 2014 en ces termes : ” Dit que le bail du 8 janvier 2018 est nul et de nul effet et que le bail régissant les relations contractuelles est celui à effet au 1er avril 2014, reconduit par tacite reconduction au 1er avril 2017 jusqu’au 31 mars 2020 “.

Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2022, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] ont délivré à Monsieur [M] [D] un congé pour vente à effet au 31 mars 2023. Ledit congé a également été délivré à son curateur le même jour, Monsieur [M] [D] bénéficiant d’une mesure de curatelle renforcée pour 60 mois suivant jugement du 8 novembre 2019.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] ont assigné Monsieur [M] [D], et son curateur Monsieur [S] [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-La validation du congé pour vente,
-L’expulsion de Monsieur [M] [D] devenu sans droit ni titre à compter du 1er avril 2023, avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
-Sa condamnation en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 435,63 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération des lieux,
-Sa condamnation en paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts,
-Sa condamnation en paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité oralement le rejet des prétentions de Monsieur [M] [D] et ont maintenu celles de leur assignation.

Monsieur [M] [D] et son curateur ont été représentés à l’audience. Ils ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il ont sollicité le prononcé de la nullité de l’assignation sinon, au fond, le prononcé de la nullité du congé, le rejet des prétentions des demandeurs ainsi que la condamnation de chaque partie à ce qu’elle conserve la charge de ses frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, (2.a.) si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

L’article 114 du code de procédure civile prévoit toutefois que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] et son curateur considèrent ne pas être en mesure de connaître l’adresse de Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] au motif qu’il est fait mention dans l’assignation que chacun d’eux a deux adresses différentes alors que les pièces versées par eux aux débats font référence à une troisième adresse. Or, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] ont exposé à l’audience utile s’être séparés entre les dates des pièces produites (congé, mandat de vente et promesse de vente) et le jour de l’assignation. C’est donc en toute logique que les adresses mentionnées dans l’assignation sont différentes. Dans ce contexte, Monsieur [M] [D] et son curateur n’apportent aucun élément de nature à établir que Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] vivraient ensemble et/ou à une autre adresse que celles figurant dans l’assignation. En outre, il ne justifie d’aucun grief sérieux sur cet aspect.

Dès lors, il n’y a pas lieu au prononcé de la nullité de l’assignation.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il a été jugé que le bail consenti à Monsieur [M] [D] en vigueur est celui du 1er avril 2014 à effet le même jour d’une durée de trois ans. Il a donc été tacitement reconduit le 1er avril 2017 et en dernier lieu le 1er avril 2020 pour se terminer le 31 mars 2023, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 26 septembre 2022 à Monsieur [M] [D] et à son curateur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis et Monsieur [M] [D] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] versent aux débats un mandat de vente du 18 mars 2023 conclu avec une agence de la société FNAIM, pour un prix de vente de 170000 euros, soit un montant supérieur à celui de 140000 proposé au locataire. Une promesse de vente du 20 mars 2023 relative à l’appartement litigieux est également communiquée pour un montant de 173000 euros, renvoyant par déduction à une commission pour l’agence de la société FNAIM de 3000 euros. Ces contrats dûment datés et signés, incluant des tiers au litige entre bailleurs et preneur et prévoyant différentes obligations contractuelles à la charge des propriétaires du bien objet des contrats, montrent l’intention de Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] de vendre l’appartement. En ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 mars 2023.

Monsieur [M] [D], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er avril 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] ne produisent aucun décompte et il n’a pas été mis dans les débats à l’audience si Monsieur [M] [D] était redevable ou non d’un arriéré locatif.

Il sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal à celui du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Il sera rappelé toutefois dans le dispositif de la décision que les paiements effectués par Monsieur [M] [D] depuis le 1er avril 2023 seront déduits des sommes dues.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, les demandeurs n’expliquent pas en quoi ils auraient souffert d’un préjudice distinct de celui de jouissance, lequel est justement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Leur demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [D], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que l’assignation n’est entachée d’aucune nullité ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [M] [D] par Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er avril 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [D], assisté de son curateur Monsieur [S] [L], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à verser à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 1er avril 2023 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à verser à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection
Décision du 28 octobre 2024
PCP JCP fond – N° RG 23/06013 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NAK