TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
07 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/05543 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q2WT
Code NAC : 74D
T.LF.

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [Y] [L], né le 22 janvier 1989 à [Localité 10] (BULGARIE), de nationalité bulgare, domicilié en cette qualité [Adresse 1],

représenté par Maître Benjamin LEMOINE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [Z] [S] [P] [F]
né le 18 Juillet 1969 à [Localité 6] (93),
demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [H] [G] [M] épouse [F]
née le 08 Mai 1970 à [Localité 8] (92),
demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Florence HELLY, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

ACTE INITIAL du 13 Octobre 2022 reçu au greffe le 21 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Septembre 2024, Monsieur JOLY, Président de la Chambre et Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente du 1er juin 2012, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] ont acquis un immeuble situé [Adresse 1] cadastré AK [Cadastre 4] et se trouvant sur rue et les lots n°5 et 6 d’un immeuble situé à la même adresse sur cour cadastré AK [Cadastre 5] et AK [Cadastre 2] soumis au régime de la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Les lots n°5 et 6 correspondent à un garage, au dégagement de l’entresol et à un escalier.

Dans l’acte notarié du 1er juin 2012, compte-tenu de l’état d’enclavement de l’immeuble sur cour de la parcelle AK [Cadastre 5], une servitude de passage a été imposée au fonds servant identifié comme la parcelle section AK n°[Cadastre 4] appartenant à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F].

Par acte en date du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du
[Adresse 1] a assigné Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu la servitude de passage contenue dans l’acte de vente du 1er juin 2012,

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du Code Civil,

– Déclarer le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole Monsieur [Y] [L], recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence,

– Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] à retirer l’ensemble des objets mobiliers obstruant la servitude de passage, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

– Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] à procéder à la dépose de la verrière installée de part et d’autre du droit de passage, sans avoir recueilli 1’accord de la copropriété, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’intervention de la décision à intervenir.

– Debouter Monsieur [F] et Madame [H] [M] épouse [F] en l’ensemble de leurs demandes,

– Condamner Monsieur [F] et Madame [H] [M] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole Monsieur [Y] [L], la somme de 5.000 € sur le fondement de 1’application de l’article 700 du Code de Procedure Civile,

– Condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] aux entiers dépens, pouvant être directement recouvrés par Maître Benjamin LEMOINE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Il fait valoir que :
– la servitude instituée par l’acte du 1er juin 2012 à titre réel et perpétuel prévoit que le droit de passage s’exerce sur toute la largeur du porche et le long de la propriété contiguë et que ce passage part du porche d’entrée pour aboutir au lot numéro 5 et à la porte d’entrée de l’immeuble du syndicat des copropriétaires,
– il est expressément stipulé que ce droit de passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devrait y stationner, qu’il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès sauf dans ce cas accord entre les parties,
– le passage est encombré d’objets mobiliers appartenant à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] et ceux-ci ont installé une verrière de part et d’autre du porche sans avoir sollicité préalablement son accord,

– ils ont été mis en demeure le 15 février 2022 d’avoir à libérer le droit de passage des objets mobiliers l’encombrant et à procéder à la dépose de la verrière,
– Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] confondent l’assiette de la servitude et l’usage qui en est fait qui ne peut modifier ultérieurement l’assiette de sorte que le seul fait que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] n’utilisent pas leur droit de passage automobile est sans incidence sur l’assiette de la servitude,
– il n’est pas question de déterminer s’il existe une impossibilité ou non d’exercice de la servitude de passage mais de déterminer si la servitude est respectée notamment quant à son assiette et à ses modalités ce qui n’est pas le cas en raison de la présence d’objets mobiliers encombrant le porche,
– sa demande porte uniquement sur la dépose de la verrière qui obstrue le droit de passage qui a été réalisée sans accord de la copropriété, sans autorisation d’urbanisme et qui modifie l’aspect extérieur de l’immeuble,
– Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] refusent de se soumettre à ses demandes depuis de nombreux mois notamment depuis le désaccord manifesté lors de l’assemblée générale de février 2022 rendant nécessaire la fixation d’une astreinte,
– la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive est irrecevable car M. [L] n’intervient pas à titre personnel et infondée car sans rapport avec les prétendus désaccords évoqués et ce alors que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] utilisent des propos calomnieux,
– Monsieur [L] reconnaît un geste d’humeur en claquant la porte de la verrière, excédé de devoir contourner les différents objets mobiliers et slalomer entre les chalands puis de devoir ouvrir la porte de la verrière qui obstrue le droit de passage,
– Monsieur [L] conteste avoir mis un coup de pied dans la porte de la verrière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mars 2024, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] sollicitent que le tribunal :

Vu les articles 637 et suivants du Code Civil
Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil
Vu l’article 32-1 du Code de procédure Civile
Vu l’article 1240 du Code Civil
Vu l’article 700 du Code de procédure civile
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

– Dise que la servitude de passage dont bénéficie le SDC du [Adresse 1] à [Localité 7] est une servitude de passage piéton,

– Dise que l’assiette de la servitude sous le porche est celle nécessaire au passage d’un piéton,

– Dise que cette servitude de passage n’est pas empêchée par la présence d’objets divers se trouvant sous le porche, objet de cette servitude,

– Dise que la présence du porche sur rue et de la verrière sur cour ne constitue pas un obstacle à l’exercice de la servitude de passage piéton,

en conséquence,

– déboute le SDC du [Adresse 1] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

– condamne le SDC du [Adresse 1] à [Localité 7] à payer aux époux [F] la somme de 7000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamne le SDC du [Adresse 1] à [Localité 7] à payer aux époux [F] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC

– condamne le SDC du [Adresse 1] à [Localité 7] aux entiers dépens de la présente instance.

Ils font valoir que :
– la servitude de passage de véhicule n’est prévue que pour les usagers du lot n° 5 qui est constitué par le garage leur appartenant,
– l’assiette de la servitude portant sur toute la largeur du porche n’est indiquée que pour un éventuel passage de véhicule jusqu’au lot n°5,
– le lot n°5 n’a jamais été utilisé comme garage pour des raisons pratiques et de sécurité et le cheminement pour accéder au lot n°5 en véhicule a toujours été quasi impossible compte tenu de l’étroitesse des lieux,
– la construction de la verrière sur leur propriété a fait l’objet d’une information des autres copropriétaires et Monsieur [L] n’a jamais connu une autre configuration des lieux,
– il existait auparavant un portillon qu’il fallait ouvrir,
– le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’a fait des demandes qu’en 2022, trois ans après son arrivée,
– la présence d’objets n’entrave pas le passage puisqu’il est possible de traverser le porche sans difficulté,
– le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne fait état d’aucun dommage,
– suite aux demandes de M. [L], ils ont agrandi le passage et ont retiré la caméra qui ne fonctionnait pas,
– sous couvert de sa fonction de syndic bénévole, M. [L] n’entend que servir ses intérêts personnels et ceux de sa compagne,
– la procédure fait suite à des litiges de voisinage à propos du ménage des parties communes et de la sortie des poubelles,
– Monsieur [L] multiplie les incivilités,
– son comportement caractérise un abus de droit avec objectif de nuire leur créant un préjudice important compte-tenu du caractère anxiogène de la pression constante qu’ils subissent depuis près de trois ans.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

Sur le respect de la servitude instituée par l’acte du 1er juin 2012

Aux termes des dispositions de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Il résulte de l’acte de vente du 1er juin 2012 que celui-ci, en page 6, prévoit la constitution d’une servitude au profit du fonds dominant cadastré section AK numéro [Cadastre 5] appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et à la charge du fonds servant cadastré Section AK numéro [Cadastre 4] appartenant à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F].

Les conditions de la servitude sont ainsi stipulées :
« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage piétons en tout temps et heures et pour tous véhicules au profit exclusivement des usagers du lot n° 5 (garage fermé). Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayant-droit et préposés pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera sur toute la largeur du porche et le long de la propriété contigüe.

Son emprise est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties. Ce passage part du porche d’entrée pour aboutir au lot n° 5 (garage fermé) et à la porte d’entrée de l’immeuble lot B du plan.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Le propriétaire du fonds servant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier.

Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances aux propriétaires du fonds servant par la dégradation de son propre fonds par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage ou au besoin des propriétaires du fonds dominant […]

La servitude figure sous teinte jaune du plan établi à l‘échelle 1:100ème en date du 22 novembre 2011 par le Cabinet TASSOU-CAVEL, géomètres-experts à [Localité 9], [Adresse 3] dont un exemplaire est demeuré ci-annexé après mention».

– sur l’encombrement du porche

Il résulte des stipulations de la servitude conventionnelle ci-dessus rappelée et en particulier du deuxième paragraphe que les parties ont entendu de manière claire et non équivoque que la servitude s’exerce sur toute la largeur du porche objet du litige ce qui ressort également du plan de division auquel renvoie la clause et qui, versé aux débats, fait apparaître que l’ensemble du porche figure sous teinte jaune.

En outre, il ressort du quatrième paragraphe que ce droit de passage ne doit jamais être encombré.

Ce point est également stipulé de manière non équivoque et sans condition de sorte qu’il ne peut, en aucun cas, être considéré que les parties auraient entendu prohiber l’encombrement du porche uniquement dans le cas où celui-ci aurait été utilisé de manière effective pour un passage de véhicule.

Il ressort donc des clauses de la servitude une intention précise des parties visant à ce que le droit de passage s’exerce sur toute la largeur du porche et sans qu’un objet ne puisse encombrer celui-ci.

Or, il est constant entre les parties, ce que confirment les photographies du porche versées aux débats par les parties, que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] ont entreposé sous le porche du mobilier (table, desserte, chaise, étagères, tableaux). De ce fait, une partie de la largeur du porche est encombré et la servitude ne peut s’exercer sur toute la largeur de celui-ci en violation des stipulations précédemment rappelées.

Il en résulte que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] ont manqué à leur obligation de respecter les conditions de la servitude et il y a lieu de les condamner à retirer l’ensemble du mobilier entreposé se trouvant sous le porche assiette de la servitude de passage.

– sur la verrière

Il résulte du cinquième paragraphe des conditions de la servitude précédemment rappelées que le passage ne pourra être fermé par un portail d’accès sauf accord des parties.

Sur ce point, il est constant, ce que confirment les photographies versées aux débats par les parties, que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] ont fermé l’extrémité du porche objet du litige du côté copropriété par une verrière en violation de l’interdiction de fermer le passage par un portail d’accès.

Toutefois, comme rappelé ci-dessus, les parties ont entendu sur ce point prévoir la possibilité d’une modification de la servitude.

Or, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] versent aux débats l’attestation de [U] [W] du 14 juin 2023 indiquant que l’installation de cette verrière a été réalisée en 2016. A cette époque, celui-ci déclare avoir été syndic bénévole. Il précise que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] l’ont informé de leur projet et lui ont fourni une clef. Il déclare ensuite «les travaux ont donc été réalisés ainsi, ce qui représentait par ailleurs un point de sécurité supplémentaire entre la rue et notre logement. De notre emménagement jusqu’à notre départ de l’appartement lors de sa vente, notre droit de passage a toujours été assuré, que ce soit avant ou après l’installation de la verrière».

Il en ressort que lors de la réalisation de la verrière, [U] [W], qui représentait le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l’époque en tant que syndic, a donné son accord pour la réalisation de celle-ci et n’a, à aucun moment, contesté sa réalisation. De ce fait, il y a lieu de considérer qu’il a engagé l’accord de la copropriété sans qu’il y ait lieu de rechercher si, ce faisant, il a commis un excès de pouvoir, ce point relevant des rapports entre les copropriétaires entre eux et étant étranger au présent litige.

Il convient, par conséquent, de considérer qu’un accord entre les parties de la servitude (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F]) ayant eu lieu en 2016 pour autoriser la pose de la verrière pour fermer le porche, cette installation n’est pas contraire aux conditions de la servitude.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins de dépose la verrière.

Sur la fixation d’une astreinte

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] versent aux débats une photographie du porche dans un état d’encombrement important dont ils déclarent qu’il s’agit de l’état antérieur à la procédure ce qui correspond aux constatations réalisées par Me [J] le 21 janvier 2022. Les défendeurs produisent plusieurs photographies ultérieures dont il ressort un net désencombrement dont ils expliquent qu’il résulte des suites données à la mise en demeure du 15 février 2022.

Il convient d’en déduire que les défendeurs ne manifestent pas à une réticence excessive à exécuter leurs obligations et par conséquent que le prononcé d’une astreinte serait prématurée.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] succombant partiellement ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

– Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

– Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F], partie tenue aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au demandeur la somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 € au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.

– Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] à retirer l’ensemble du mobilier se trouvant sous le porche sur lequel s’exerce la servitude instituée par l’acte de vente du 1er juin 2012 au profit du fonds dominant cadastré section AK numéro [Cadastre 5] appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et à la charge du fonds servant cadastré Section AK numéro [Cadastre 4] appartenant à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F], le tout situé [Adresse 1] dans un délai de quinze jours à compter de la signification à leur encontre de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes au titre de la dépose de la verrière et aux fins de prononcé d’une astreinte,

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] à supporter les dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Benjamin LEMOINE,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [M] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires du
[Adresse 1] la somme de 4.000 €
au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY