JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/07626 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X5OD
N° de MINUTE : 24/01534

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet HL GESTION, SAS, prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

C/

DEFENDEUR

S.C.I. SANEXI, représentée par la société civile professionnelle d’administrateurs judiciaire ABITBOL & [U], SCP, agissant en qualité de liquidateur amiable.
[Adresse 4]
[Localité 7]
non représentée

INTERVENANT FORCEE

S.E.L.A.R.L. FIDES, en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire demeurant [Adresse 5], ès qualité de liquidateur de la société SCI SANEXI, SCI.
[Adresse 3]
[Localité 1]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, assisté de Zahra AIT, greffier.

La S.C.I. SANEXI est propriétaire des lots n°3, 4, 32, 33, 48 et 51 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (93).

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 septembre 2022, la dissolution de la S.C.I. SANEXI a été prononcée et la S.C.P ABITBOL & [U], prise en la personne de Maître [S] [U], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, régularisé le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet HL GESTION, a fait assigner la S.C.I. SANEXI, représentée par la société ABITBOL & [U], administrateur judiciaire, et ce, afin de demander au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet HL GESTION en sa demande et le déclarer bien fondé ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI SANEXI représentée parla Société civile professionnelle d’administrateur judiciaires ABITBOL & [U] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI SANEXI au paiement de :
– La somme de 43.288,65 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 juillet 2023, – La somme de 2.155,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
– Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 12 avril 2023, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER la SCI SANEXI représentée parla Société civile professionnelle d’administrateur judiciaires ABITBOL & [U] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI SANEXI au paiement de :
– La somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts
– La somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI SANEXI représentée parla Société civile professionnelle d’administrateur judiciaires ABITBOL & [U] en sa qualité de liquidateur amiable dela SCI SANEXI aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit;

Par jugement du 09 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la S.C.I. SANEXI et a désigné la SELARL FIDES en qualité de mandataire liquidateur.

Le 08 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a procédé, entre les mains de la SELARL FIDES, à sa déclaration de créances au passif de la société SANEXI, à hauteur de 69.596,36 euros (52.825,95 euros échue et 16.770,41 euros à échoir) dont 41.952,87 euros à titre privilégié suivant hypothèque publiée le 16 mai 2023.

Dès lors et par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la S.C.I. SANEXI et a demandé au tribunal de céans de :

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet HL GESTION a déclaré sa créance entre les mains de la SELARL FIDES en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 5], es qualité de Liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de la société SCI SANEXI,

ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle engagée à l’égard de la société SCI SANEXI et enregistrée devant la 5ème chambre du Tribunal judiciaire de BOBIGNY sous le N° RG 23/07626,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire la société SCI SANEXI la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic, le Cabinet HL GESTION à la somme de 48 381 22 euros Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 12 avril 2023, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER la SELARL FIDES, en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire demeurant [Adresse 5], ès qualité de liquidateur de la société SCI SANEXI, et nommé à cette fonction par jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 9 novembre 2023, au versement des sommes suivantes :
– 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SELARL FIDES, en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire demeurant [Adresse 5], ès qualité de liquidateur de la société SCI SANEXI, et nommé à cette fonction par jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 9 novembre 2023 au règlement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les charges de copropriété dues au titre des lots de la S.C.I. SANEXI ne sont plus réglées depuis plusieurs années, malgré plusieurs mises en demeure. Cette situation a justifié l’introduction de la présente instance, par exploit du 09 août 2023, afin d’obtenir la condamnation de ladite société, représentée par la société ABITBOL & [U], en qualité de liquidateur, au paiement des sommes dues au titre desdites charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout majoré des intérêts légaux à compte du 12 avril 2023, date de la première mise en demeure, ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’à la suite du jugement du 09 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris ayant ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la S.C.I. SANEXI et désigné la SELARL FIDES en qualité de mandataire liquidateur, il a procédé à la déclaration de sa créance le 08 janvier 2024 à hauteur de 69.596,36 euros (52.825,95 euros échus et 16.770,41 euros à échoir) entre les mains de ce mandataire. Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et des appels de fonds versés en procédure, il sollicite en conséquence la fixation au passif de la S.C.I. SANEXI de la somme de 48.381,22 euros se décomposant en 47.585,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 novembre 2023, date d’ouverture du jugement en liquidation judiciaire, et 796 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, le tout majoré des intérêts légaux à compter du 12 avril 2023. Il s’estime également bien fondé à obtenir la condamnation de la SELARL FIDES, es qualité de mandataire liquidateur de la S.C.I. SANEXI, au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. SANEXI représentée par son liquidateur, la SELARL FIDES, en la personne de Maître [J] [I], n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2024 et fixée à l’audience du 25 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de jonction de procédure

L’assignation en intervention forcée de la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], en qualité de liquidateur de la société SANEXI ayant été réalisée dans le cadre de l’instance engagée par assignation du 09 août 2023, régularisée le 27 novembre 2023, à l’encontre de la société SANEXI, alors représentée par la société ABITBOL & [U], administrateur judiciaire, en qualité de liquidateur, et enrôlée sous le numéro RG 23/07626 devant la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny, il n’y a pas lieu à jonction.

Fixation de la créance au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société SANEXI ;
– l’extrait du compte copropriétaire ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 17 octobre 2019, 09 juillet 2020, 09 juin 2022 et 11 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
– les appels de fonds adressés au copropriétaire,
– le contrat de syndic en vigueur du 16 mai 2019 au 30 septembre 2020, celui en vigueur du 09 juillet 2020 au 08 octobre 2021 ainsi que celui en vigueur du 09 juin 2022 au 31 décembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en fixation de la créance due au titre de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 15 décembre 2023 mentionne six « solde à nouveau » en date du 03 octobre 2023 à hauteur de 17,29 euros pour deux d’entre eux, de 118,86 euros pour deux d’entre eux, de 3.671,46 euros et de 2.241,51 euros, qui ne sont pas justifiés. Il convient en conséquence de déduire ces sommes, représentant un total de 6.185,27 euros, du montant de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire, ainsi que l’a précisé le syndicat des copropriétaires, les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme totale de 3.624,92 euros se décomposant comme suit :
les frais de relance du 22 mai 2020 d’un montant de 20 euros,les frais de mise en demeure du 19 octobre 2020 d’un montant de 200 euros,les frais « MANEO provision sur honoraires » du 20 juillet 2022 d’un montant de 600 euros,les frais « MANEO provision sur honoraires » du 13 mars 2023 d’un montant de 300 euros,les frais « MANEO projet assignation » du 29 mars 2023 d’un montant de 603,37 euros,les frais « suivi dossier remis à l’avocat 1T 2023 » du 31 mars 2023 de 288 euros,les frais « AVENTIN procédure suivi dossier avocat » du 1er avril 2023 de 144 euros,les frais « AVENTIN procédure suivi dossier avocat 2 » du 25 juin 2023 de 144 euros,les frais « SANEXI-Assignation » du 11 août 2023 de 55,18 euros,les frais « honoraires avocat » du 29 août 2023 de 607,37 euros,les frais « MANEO provision sur honoraires » du 08 septembre 2023 de 519 euros,les frais « vacation suivi dossier avocat » du 08 septembre 2023 de 144 euros.
Ainsi, la société SANEXI est redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 41.255,95 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, date du jugement prononçant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 avril 2023, date de la mise en demeure notifiée à la société SANEXI, sur la somme de 40.988,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la fixation de la créance au titre des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité de fixer le montant de la créance à hauteur de 796 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 octobre 2020.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de relance du 22 mai 2020 d’un montant de 20 euros.

Il est justifié en procédure des frais de suivi de dossier par le syndic du 25 juin 2023 à hauteur de 144 euros au travers de la facture versée en pièce n°7e et de la tarification fixée au contrat de syndic applicable à cette date. Il sera donc fait droit à cette demande.

Il convient de faire droit à la demande au titre de la mise en demeure du 19 octobre 2020, facturée 200 euros conformément au contrat de syndic en vigueur à cette date, celle-ci étant justifiée en procédure.

En revanche, faute de justifier en procédure des frais de « suivi dossier remis à l’avocat 1T 2023 » du 31 mars 2023 de 288 euros et de « vacation suivi dossier avocat » du 08 septembre 2023 de 144 euros, ces demandes seront rejetées.

La société SANEXI est donc redevable, au 9 novembre 2023, de la somme de 344 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires au regard de la mise en demeure dont il est justifié en procédure, sur la somme de 200 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la société SANEXI a cessé de payer les charges de copropriété à compter du 28 décembre 2020, date de son dernier règlement ; ce qui a occasionné un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la société SANEXI a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. SANEXI, représentée par la SELARL FIDES, en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SANEXI, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur, sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.629,74 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au vu des factures versées en procédure.

Le tribunal,

DIT n’y avoir lieu à jonction de procédure ;

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet HL GESTION, a déclaré sa créance entre les mains de la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la S.C.I. SANEXI;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.C.I. SANEXI la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet HL GESTION, due par la S.C.I. SANEXI, représentée par la SELARL FIDES, en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur, à la somme de 41.599,95 euros se composant de 41.255,95 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, et de 344 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 41.188,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. SANEXI, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet HL GESTION, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. SANEXI, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet HL GESTION, la somme de 2.629,74 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. SANEXI, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [J] [I], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur, aux entiers dépens ;

Fait au Palais de Justice, le 06 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT