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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE
06 Novembre 2024

N° RG 21/03586 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WSEK

N° Minute :

AFFAIRE

[J] [E] [R] [M], [V] [Z] [N] épouse [M], [Y] [O] [M], [H] [B] épouse [M], [L] [C] [M]

C/

[W] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [E] [R] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [V] [Z] [N] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [Y] [O] [M]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Madame [H] [B] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Monsieur [L] [C] [M]
[Adresse 6]
[Localité 7]

tous représentés par Me Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2171

DEFENDERESSE

Madame [W] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Me Mohamed NAIT KACI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1763

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2024 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Quentin SIEGRIST, Vice-président
Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 02 Octobre 2024.

Le 13 décembre 2019, M. [J] [M], Mme [V] [N] épouse [M], M. [Y] [M], Mme [H] [B] épouse [M], et M. [L] [M] (ci-après les consorts [M]), propriétaires indivis des lots n°10 et 51 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 10], ont signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Mme [W] [F], pour une durée expirant le 17 mars 2020 à 17h.

L’acte stipulait plusieurs conditions suspensives, et notamment l’obtention par Mme [F] d’un prêt bancaire selon diverses modalités (Banque BNP [Localité 11] Lafayette, montant principal de 190 000 euros, taux d’intérêt fixe annuel de 1,30 %) avant le 13 février 2020.

Il prévoyait également le versement d’une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 26 200 euros et de la somme de 13 100 euros par Mme [F] en garantie. Conformément à cette stipulation, Mme [F] a versé cette somme entre les mains du séquestre désigné, Me [S] [G], notaire.

Le 6 février 2020, un avenant à la promesse unilatérale de vente a été signé prorogeant le délai d’obtention de l’offre de prêt au 13 mars 2020 et le délai de réalisation de la promesse au 17 avril 2020.

La vente ne s’est jamais réalisée.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mai 2020, Mme [F] a mis en demeure les consorts [M] de restituer la somme séquestrée.

Par acte d’huissier de justice en date du 31 mars 2021, les consorts [M] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [M] demandent au tribunal de :
-juger que la somme séquestrée de 13 100 euros versée par Mme [F] suite à la signature de la promesse unilatérale de vente doit être libérée, par Me [S] [G], à leur profit,
-condamner Mme [F] à leur verser la somme de 13 100 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation due aux termes de la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2019,
-condamner Mme [F] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Pigalle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
-condamner Mme [F] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-assortir la décision de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 juillet 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [F] demande au tribunal de :
-débouter les consorts [M] de leurs demandes,
-ordonner la restitution de la somme de 13 100 euros séquestre entre les mains de Me [S] [G] à son profit,
-condamner solidairement les consorts [M] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur résistance abusive,
-condamner les consorts [M] aux dépens,
-condamner les consorts [M] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023.

Sur la défaillance de la condition suspensive

Les consorts [M] font valoir, au visa des articles 1304-3 et 1304-4 du code civil, que la promesse édictait une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt bancaire par Mme [F] pour un montant de 190 000 euros au taux d’intérêt fixe annuel de 1,30 % ; qu’il était précisé que la bénéficiaire pourrait renoncer à cette condition en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables ; qu’une offre de prêt a été notifiée à Mme [F] avant la date limite du 13 mars 2020 que celle-ci a transmise à son notaire, et qu’une date de signature a été fixée pour le 24 mars 2020 puis avancée au 23 mars 2020 ; que Mme [F] a ainsi renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et a commencé à exécuter la promesse ; qu’elle a ensuite renoncé à acquérir le 16 mars 2020, soit après la date limite du 13 mars 2020.
Ils ajoutent que les conditions financières de l’offre étaient similaires ; que la hausse du taux à 1,35 % (contre 1,30 %) augmentait la mensualité de 4 euros ; que Mme [F] ne produit pas la demande de prêt formée auprès de la banque BNP Paribas et que l’offre du Crédit Agricole n’était pas conforme aux conditions de la promesse (demande formée pour 192 000 euros).

Mme [F] oppose qu’elle n’a jamais renoncé à se prévaloir de la condition suspensive ; que l’article 10.1.6 de la promesse édictait des conditions spécifiques pour renoncer, qui ne sont pas intervenues ; qu’il n’est pas démontré qu’elle a sollicité la fixation d’une date de signature et que cette affirmation ne repose que sur l’affirmation du notaire des consorts [M].
Elle ajoute que si le bénéficiaire devait notifier l’obtention ou la non obtention du prêt avant le 13 février 2020, prorogé au 13 mars 2020, cette obligation n’était assortie d’aucune sanction.
Elle souligne qu’elle a sollicité une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse et que la banque BNP Paribas a formé une offre non conforme à 1,55 %, remisé sous condition au taux de 1,35 % ; qu’elle s’est prévalue de la défaillance de la condition suspensive dès le 16 mars 2020.

Appréciation du tribunal,

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des articles 1304-3 et 1304-4 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Il résulte de l’article 1304-3 qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (voir, parmi une jurisprudence constante : 1re Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n°95-18.276).

En l’espèce et en premier lieu, Mme [F] devait, en application de l’article 10.1.6 de la promesse unilatérale de vente, solliciter un prêt aux conditions suivantes :
« Établissement de crédit : BNP [Localité 11] Lafayette
Montant principal emprunté maximal : 190 000.00 euros
Taux d’intérêt fixe annuel hors assurances maximal : 1,30% pour cent
Durée maximale de remboursement 25 ans
Assurance du Prêt sur l’emprunteur :100 %
Garantie délivrée : Crédit logement ou toute garantie réelle ou personnelle »

Mme [F] verse aux débats des courriels (sa pièce n°3) échangés entre un préposé de la société BNP Paribas et elle-même et dans lesquels elle sollicite un rendez-vous pour réaliser sa demande de prêt. Elle y adresse dès le 16 décembre 2019 la promesse de vente, qui contient les caractéristiques du prêt qu’elle doit solliciter, et dans un courriel ultérieur du 18 décembre 2019, elle détaille un récapitulatif du budget pour l’achat de l’appartement qui rappelle les caractéristiques de l’emprunt sollicité : 190 000 euros, 25 ans, taux de 1,30 %, assurance 100 % emprunteur.

Ainsi, même si l’offre de prêt du 27 février 2020 émise par la banque BNP Paribas (pièce n°7 de Mme [F]) ne rappelle pas les caractéristiques du prêt sollicité, il ne peut qu’être retenu que cette offre répond à la demande formalisée les 16 et 18 décembre 2019, et donc que la défenderesse rapporte la preuve d’avoir sollicité un prêt répondant aux caractéristiques de la promesse de vente.

En second lieu, les consorts [M] font valoir que Mme [F] a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive en sollicitant, après avoir reçu cette offre de la société BNP Paribas, un rendez-vous pour signer l’acte.

Toutefois et d’une part, la promesse unilatérale de vente indique :
« Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le Bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L. 313-41 du code de la consommation [vente immobilière conclue avec l’aide d’un ou plusieurs prêts, note du tribunal], soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celle-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au Promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au Promettant ».

Or, il n’est pas démontré, aucune pièce n’étant versée à ce titre, que Mme [F] a notifié aux consorts [M] l’offre de prêt moins avantageuse et son acceptation.

D’autre part et au surplus, sur l’intention de Mme [F] de voir fixer un rendez-vous pour la signature de l’acte de vente après avoir reçu l’offre de prêt moins avantageuse, les consorts [M] se réfèrent à leur pièce n°5 qui consiste en un courriel dans lequel leur notaire, Me [G], procède à un rappel chronologique des faits du dossier et indique : « Le 12 février 2020, envoi d’un mail au notaire de Melle [F] l’informant que notre client a appris que sa cliente a obtenu son prêt et qu’un rendez-vous pouvait être envisagé.
Après de nombreux échanges téléphoniques avec la collaboratrice du confrère, elle nous confirme que sa cliente a reçu son offre de prêt et par mail du 4 mars, elle nous propose un rendez-vous pour le 24 mars.
Dans la foulée, nous lui adressons les pièces du dossier (…)
Le 5 mars le confrère nous appelle pour avancer le rendez-vous au 23 mars à 14h30 (…)
Le 17 mars, nous envoyons un mail au confrère pour lui demander de nous confirmer le maintien du rendez-vous du 23 mars car notre client nous dit avoir appris par l’agence que Mme [F] ne veut plus signer.
Le 17 mars, le confrère nous envoie un mail précisant que sa cliente ne donnera par suite à son acquisition puisqu’elle n’a pu obtenir un crédit au taux souhaité ».

Or, et en l’absence des courriels justificatifs sur lesquels cet énoncé chronologique s’appuie (Me [G] indiquant : « Comme vous le savez, je ne suis pas autorisée à vous transmettre les mails »), cette pièce est insuffisante à établir que Mme [F], qui le conteste et dont il sera relevé qu’elle n’a adressé directement aucun des courriels recensés par Me [G], a sollicité un rendez-vous pour la signature de l’acte.

Enfin et toujours à titre surabondant, il n’est nullement démontré que le taux proposé par la banque (1,35 % contre 1,30 %) correspondait à une augmentation de la mensualité de quatre euros, et l’offre proposée était en réalité au taux de 1,55 %, le taux de 1,35 % étant conditionné à un engagement de domiciliation des revenus et salaires.

Par conséquent, il est jugé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt contenue dans la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2019 a défailli sans que Mme [F] ait renoncé à s’en prévaloir.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [M] soulignent que Mme [F] doit leur verser le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit 13 100 euros.

Mme [F] sollicite, à titre reconventionnel, le versement de la partie séquestrée de l’indemnité d’immobilisation.

Appréciation du tribunal,

L’article 9 de la promesse unilatérale de vente énonce :
« En contrepartie de la Promesse et de l’option consenties par le Promettant au Bénéficiaire, les Parties stipulent une indemnité d’immobilisation de VINGT-SIX MILLE DEUX CENTS EUROS (26 200,00 EUR) due par le Bénéficiaire au Promettant dans l’hypothèse où alors que les Conditions suspensives seraient toutes réalisées sans qu’il y ait été renoncé, le Bénéficiaire n’aurait pas valablement formé la Vente à l’expiration du Délai de Réalisation (…)
Toutefois, les Parties stipulent que l’indemnité d’immobilisation ne sera pas due dans les hypothèses suivantes :
si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte (…) ».

L’article 9.1, relatif au séquestre partiel, dispose que le séquestre doit libérer le montant à l’une ou l’autre des parties sur production d’une attestation conjointe des parties ou d’une décision de justice définitive et qu’en cas de défaillance d’une condition suspensive dans les conditions stipulées aux présentes et sauf s’il y est renoncé, les parties s’obligent à ordonner au séquestre la remise du montant au bénéficiaire.

En l’espèce, dès lors qu’il a été retenu que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli et que Mme [F] n’a pas renoncé à s’en prévaloir, il doit être jugé que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par la bénéficiaire et que la somme de 13 100 euros séquestrée doit lui être restituée.

Par conséquent, il sera ordonné aux consorts [A] de restituer à Mme [F] la somme de 13 100 euros, présentement séquestrée entre les mains de Me [G].

Sur la demande de condamnation des consorts [M] à verser des dommages et intérêts à Mme [F]

Mme [F] sollicite la condamnation des consorts [M] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Les consorts [M] n’ont pas conclu sur cette demande.

Appréciation du tribunal,

Dans ses conclusions, Mme [F] se contente de former cette demande sans exposer de moyens de fait et de droit à son soutien.

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il ne se déduit pas du refus opposé par les consorts [M] une résistance abusive et de surcroît, Mme [F] n’indique nullement en quoi consiste le préjudice qu’elle a subi et qu’elle évalue, de manière manifestement forfaitaire, à la somme de 3 000 euros.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les consorts [M] aux dépens.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner les consorts [M] à verser à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Dit que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2019, n’est pas due par Mme [W] [F],

Déboute M. [J] [M], Mme [V] [N] épouse [M], M. [Y] [M], Mme [H] [B] épouse [M], et M. [L] [M] de leur demande de condamnation de Mme [W] [F] à leur verser la somme de 13 100 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

Ordonne à M. [J] [M], Mme [V] [N] épouse [M], M. [Y] [M], Mme [H] [B] épouse [M], et M. [L] [M] de restituer à Mme [W] [F] la somme de 13 100 euros versée par celle-ci au titre de garantie du paiement de l’indemnité d’immobilisation, présentement séquestrée entre les mains de Me [S] [G],

Déboute Mme [W] [F] de sa demande de condamnation de M. [J] [M], Mme [V] [N] épouse [M], M. [Y] [M], Mme [H] [B] épouse [M], et M. [L] [M] à lui verser des dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive,

Condamne M. [J] [M], Mme [V] [N] épouse [M], M. [Y] [M], Mme [H] [B] épouse [M], et M. [L] [M] aux dépens,

Condamne M. [J] [M], Mme [V] [N] épouse [M], M. [Y] [M], Mme [H] [B] épouse [M], et M. [L] [M] à verser à Mme [W] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,