COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 JUIN 2023

N° 2023/ 481

Rôle N° RG 22/05730 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIBZ

S.A.S.U. KOM

C/

Etablissement Public TOULON HABITAT MEDITERRANEE PROVENCE MEDITERRANEE TOULON HABITAT MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Vanessa REA ROLLAND

Me Jérôme COUTELIER-TAFANI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 05 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02498.

APPELANTE

S.A.S.U. KOM

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Me Vanessa REA ROLLAND, avocat au barreau de TOULON

INTIME

Office Public de l’Habitat de la Métropole TOULON PROVENCE MEDITERRANEE – TOULON HABITAT MEDITERRANEE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 2016, l’office public de l’habitat de la Seyne sur Mer, aux droits duquel intervient l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, a donné à bail à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Kom un local commercial situé [Adresse 1] (83 500), afin d’y exercer une activité de restauration.

Le 25 mars 2021, la bailleresse a fait délivrer à la société Kom un commandement d’avoir à payer la somme principale de 15 124,23 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au mois de mars 2021 inclus et de justifier d’une assurance en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Se prévalant d’un commandement resté infructueux, l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, a, par acte d’huissier en date du 2 décembre 2021, fait assigner la société Kom devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de la voir condamner à verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnnance contradictoire en date du 5 avril 2022, ce magistrat a :

– rejeté la demande de délais de paiement de la société Kom ;

– constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 25 avril 2021 ;

– ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Kom et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

– condamné, passé ce délai, la société Kom au paiement d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, et ce, jusqu’à libération du bien, dans la limite de 6 mois ;

– dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné la société Kom à payer à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, une indemnité d’occupation mensuelle de 732,45 euros à compter du 25 avril 2021 jusqu’à libération effective des lieux ;

– condamné la société Kom à payer à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, la somme provisionnelle de 23 931,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de mars 2022 inclus ;

– condamné la société Kom à payer à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société Kom aux dépens, en ce compris les frais de délivrance del’assignation, du commandement et de la signification de l’ordonnance.

Suivant déclaration transmise au greffe le19 avril 2022, la société Kom a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 21 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil, qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, qu’elle :

– juge qu’elle procédera au paiement de la somme de 5 000 euros à compter de la décision à intervenir et que le surplus de la créance sera échelonné sur 24 mois :

– statue ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 28 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, sollicite de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la condamnation provisionnelle

– condamne la société Kom à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 26 129,08 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de juin 2022 ;

– déboute la société Kom de ses demandes, et en particulier sa demande de délais de paiement ;

– à titre subsidiaire, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés :

* juge que les sommes qui seront versées s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre ;

* juge que faute pour la société Kom de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause sera acquise et elle pourra poursuivre l’expulsion dela société Kom ainsi que de tous occupants de son chef du local, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

– condamne, en cas de résiliation du bail, la société Kom à lui verser une indemnité d’occupation égale, prorata temporis, au dernier loyer annuel exigible augmenté des charges et accessoires dudit loyer, outre une somme correspondant à 1/30° du dernier loyer dû par jour de retard à quitter les lieux conformément à la clause résolutoire du bail ;

– condamne la société Kom à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

– condamne la société Kom aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation, du commandement, de la notification éventuelle aux créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte de ces dispositions que si l’appelant se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l’infirmation d’une ordonnance, sans formuler de prétentions sur les demandes tranchées dans cette décision, la cour n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

En l’espèce, si la société Kom sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation de l’ordonnance entreprise, elle ne formule, comme le relève à juste titre l’intimé, qu’une seule prétention, à savoir l’octroi de délais de paiement.

L’intimé, quant à lui, n’a formé un appel que sur le montant de la condamnation provisionnelle dont il sollicite la réactualisation, et non sur le montant de l’indemnité d’occupation, telle que fixée par le premier juge.

En conséquence, la cour ne peut statuer que sur les dispositions de l’ordonnance entreprise qui lui sont déférées, et en l’occurence en ce qu’elle a débouté la société Kom de sa demande de délais de paiement et en ce qui concerne le montant de la provision qui a été alloué, et non en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, sous astreinte, de la société Kom avec toutes les conséquences en résultant, et en particulier sa condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 732,45 euros à compter du 25 avril 2021, et condamné la société Kom à des frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il convient de relever que la provision sollicitée par l’intimé à hauteur de 26 129,08 euros correspond exactement aux condamnations provisionnelles prononcées par le premier juge à l’encontre de la société Kom, à savoir :

– 23 931,73 euros arrêté au mois de mars 2022 inclus ;

– 732,45 euros d’indemnité d’occupation au titre du mois d’avril 2022 ;

– 732,45 euros d’indemnité d’occupation au titre du mois de mai 2022 ;

– 732,45 euros d’indemnité d’occupation au titre du mois de juin 2022.

En effet, il résulte de l’ordonnance entreprise que l’indemnité d’occupation mensuelle de 732,45 euros est due depuis le 25 avril 2021 et sera due jusqu’à libération effective des lieux.

Ces sommes ne sont aucunement discutées par l’appelante.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de réactualisation sollicitée par l’intimé en portant la provision allouée par le premier juge à la somme de 26 129,08 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de juin 2022 inclus.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef compte tenu de l’évolution de la dette.

Sur la demande de délais de paiement

L’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’examen des décomptes, il apparaît que la société Kom a cessé de régler ses loyers bien avant les circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire liée à la Covid-19. Elle n’a réglé que la somme de 270,01 euros en décembre 2019.

De plus, la société, qui sollicite des délais de paiement, n’a jamais repris le paiement de ses loyers et charges, que ce soit avant ou après l’ordonnance entreprise, l’arriéré locatif continuant à s’accroître.

Dans ces conditions, les prévisionnels de 2022 et 2023 auxquels se réfèrent la société Kom ne permettent aucunement de justifier de ses capacités financières à apurer sa dette locative en 24 mois, et ce, d’autant plus que le bailleur n’a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par sa locataire pour régler ses loyers et charges aux termes convenus.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Kom de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant en appel, la société Kom sera tenue aux entiers dépens de la procédure d’appel, en ce compris les frais de la notification éventuelle aux créanciers inscrits, seul point sur lequel le premier juge n’a pas statué.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qui concerne le montant de la provision allouée à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, compte tenu de l’évolution de la dette ;

La confirme en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne la SASU Kom à payer à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, la somme provisionnelle de 26 129,08 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de juin 2022 inclus ;

Condamne la SASU Kom à payer à l’office public de l’habitat de la Métropole Toulon Provence Méditerranée,Toulon Habitat Méditerranée, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU Kom aux entiers dépens de la procédure d’appel, en ce compris les frais de la notification éventuelle aux créanciers inscrits.

La greffière La présidente