COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 JANVIER 2024

N° 2023/ 34

Rôle N° RG 21/05069 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHQM

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE POMONE

C/

[W] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 10 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/03746.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE POMONE [Adresse 6] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS EUROPAZUR lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Madame [W] [I]

née le 07 Novembre 1942 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété horizontale ‘les jardins de Pomone’ située à [Localité 1] est une résidence de standing composée de 24 villas, d’une piscine, de terrains de tennis et de volley, de bungalows de plage et est régie par un règlement de copropriété publié au 1er bureau des hypothèques d'[Localité 5] le 9 novembre 1970.

Depuis plusieurs années les copropriétaires résidant à l’année se heurtent à des difficultés récurrentes liées à la location en mode Airbnb de certaines villas par des copropriétaires qui ne résident pas sur place, transformant ainsi la résidence de standing en résidence hôtelière.

Dans ces conditions, il était décidé lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2016 de la rédaction d’un règlement intérieur de copropriété, comme prévu au règlement de copropriété, par une assistance extérieure pour un budget de 2.000 € TTC.

Le syndic convoquait les copropriétaires à l’assemblée générale du 6 juin 2017 avec un ordre du jour comprenant 14 points, assemblé générale au cours de laquelle étaient votées

-la résolution n°5 intitulée ‘ demande de Madame [A], de Monsieur [R], de Monsieur et Madame [S], de Monsieur [Z], de Madame [V], de Monsieur [M] selon courrier joint en annexe de la convocation : autorisation de création d’une association ,statuts de l’association, club des [7], joint en annexe ‘

résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires,

– la résolution n°6 intitulée ‘ demande de Madame [A], de Monsieur [R], de Monsieur et Madame [S], de Monsieur [Z], de Madame [V], de Monsieur [M] selon courrier joint en annexe de la convocation : autorisation d’adoption du réglement d’utilisation des équipements du club privé des [7] ‘

résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires,

– la résolution n°11 intitulée ‘ demande de Monsieur [Y], de Monsieur [G], de Madame [I], de Madame [K], de Monsieur et Madame [F], de Monsieur [H] ,de Monsieur [D] : travaux de mise en conformité de la piscine ‘

résolution refusée.

Suivant exploit d’huissier en date du 9 août 2017( RG 17/03746) , Madame [I] et l’indivision [I]-[D] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ la SAS Cabinet Europazur, Madame [A], Monsieur [R], Monsieur et Madame [S], Monsieur [Z], Madame [V], Monsieur [M] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provsoire :

* prononcer l’annulation des résolutions n° 5,6 et 11 de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

* condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 20.’400 € arrêtée à ce jour et sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

* condamner la SAS Cabinet Europazur au paiement d’une somme de 10.’000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

* condamner les défendeurs à leur payer chacun la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par exploit d’huissier en date du 18 mai 2018 ( RG 18/03285), la SAS Cabinet Europazur a dénoncé la procédure à son assureur et a assigné la société AXA Assurances Iard Mutuelle aux fins de la voir intervenir en la cause et condamner à la relever et garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par ordonnance en date du 21 février 2019, le juge de la mise en état ordonnait la jonction des deux procédures.

Par ordonnance du 21 juin 2019, le juge de la mise en état annulait l’assignation délivrée le 9 août 2017 au nom de l’indivision [I]-[D] représentée par Madame [I] pour défaut de capacité d’erter en justice.

L’affaire était appelée à l’audience du 14 octobre 2020.

Madame [I] maintenait sa demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 juin 2017 et sollicitait la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer diverses sommes.

Elle concluait à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle tendant à lui enjoindre, sous astreinte, de cesser toute location saisonnière au sein de la copropriété et au rejet de l’article 700 du code de procédure civile des défendeurs.

La compagnie AXA Assurances Iard Mutuelle concluait au rejet des demandes de Madame [I] et à sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À titre subsidiaire elle indiquait que si une faute devait être retenue à l’encontre du cabinet Europazur sa garantie ne s’appliquerait que dans les limites du contrat avec une franchise de 10%.

Madame [A], Monsieur [R], Monsieur et Madame [S], Monsieur [Z], Madame [V], Monsieur [M], membres du conseil syndical, concluaient au rejet des demandes de Madame [I] et reconventionnellement demandaient au tribunal d’enjoindre à cette dernière, sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée, de cesser au sein de la copropriété ‘les jardins de Pomone’ toute location saisonnière entrant dans les prévisions de l’article D324-1-1 du code du tourisme.

Ils sollicitaient également la condamnation de la demanderesse au paiement à chacun des concluants d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ et la SAS Cabinet Europazur concluaient au débouté des demandes formées par Madame [I] et dans l’hypothèse d’une condamnation du syndic, ils demandaient que la compagnie AXA Assurances Iard Mutuelle soit condamnée à relever et garantir le cabinet Europazur.

Enfin il sollicitait la condamnation de Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 3.000 € à la SAS Cabinet Europazur sur ce même fondement outre les dépens distraits au profit de Maître Marcel BENHAMOU, avocat.

Suivant jugement contradictoire en date du 10 février 2021 , le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* annulé les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

* dit irrecevable la demande reconventionnelle des copropriétaires.

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ à payer à Madame [I] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ aux dépens.

* débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Suivant déclaration en date du 7 avril 2021 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ et la SAS Cabinet Europazur interjetaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

– annule les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

– dit irrecevable la demande reconventionnelle des copropriétaires.

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ à payer à Madame [I] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ aux dépens.

– déboute les parties du surplus de leurs demandes.

– ordonne l’exécution provisoire.

Par ordonnance en date du 11 mai 2021 le magistrat de la mise en état a constaté le dessaisissement de la cour à l’égard de la SAS Cabinet Europazur , appelante et constaté le dessaisissement partiel de la cour à l’égard de Madame [A], de Monsieur [R], de Monsieur et Madame [S], de Monsieur [Z], de Madame [V], de Monsieur [M] et de la compagnie AXA Assurances Iard Mutuelle, intimés.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ demande à la cour de :

* dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ recevable et bien fondé en son appel.

* réformer en conséquence le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 10 février 2021 en ce qu’il a :

– annulé les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ à payer à Madame [I] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau.

* débouter Madame [I] de l’intégralité de ses prétentions.

* condamner Madame [I] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamner Madame [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ- MONTERO- DAVAL GUEDJ sur son offre de droit :

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ explique que pour annuler les résolutions n°5 et 6 adoptées lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017, le tribunal a jugé que ces dernières avaient pour finalité de modifier les dispositions du règlement de copropriété quant aux conditions de jouissance des équipements communs et devaient donc être prises à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant ces résolutions qui tendent à la création d’une association dénommée ‘club des jardins de Pomone’ et d’un règlement d’utilisation des équipements du ‘club privé des [7]’ s’inscrivent parfaitement dans l’esprit du règlement de copropriété et plus particulièrement en son article 30.

Il rappelle que le règlement de copropriété précise que l’ensemble immobilier est destiné à l’usage principal d’habitation et que les lots doivent être occupés bourgeoisement par des personnes honorables, de bonne vie et m’urs à l’exclusion de toute utilisation industrielle commerciale ou artisanale ce que ne respecte pas Madame [I] qui loue une de ses villas en location saisonnière.

Il indique que la surpopulation liée aux locations de courte durée entraîne des nuisances considérables pour les copropriétaires résidant habituellement dans l’ensemble immobilier.

C’est dans ces conditions que l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juin 2017 a adopté les résolutions n°6 et n°7 qui approuvent respectivement le statut d’un club privé et le règlement intérieur de ce dernier.

Ainsi contrairement à ce que soutient Madame [I] , le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ maintient que les résolutions n°5 et n°6 ne sont pas entachées de nullité dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions du règlement de copropriété, qu’elles n’avaient pas à être adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elles ne constituent en rien un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ indique qu’aux termes de l’article 12 du règlement de copropriété, les locations commerciales ne sont pas autorisées ce que fait Madame [I] en louant une de ses villas en Airbnb, précisant que rien ne lui interdit en revanche de louer son bien au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il rappelle enfin que le règlement de copropriété fait référence au fonctionnement du club privé tout comme d’ailleurs le dépliant de vente établi par le promoteur, dépliant dont Madame [I], une des premières copropriétaires de la résidence ne pouvait ignorer le contenu.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [I] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré quant à l’annulation des résolutions n°5 et 6 votées lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017 et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes.

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au remboursement des sommes suivantes :

– 200,40 € correspondant aux honoraires de Maître BENHAMOU pour la rédaction des statuts et du règlement intérieur de l’association ‘Club des [7].’

– 4 euros correspondant la cotisation de l’association.

– 662,86 € correspondant aux factures d’intervention de l’entreprise de sécurité qui lui ont été indûment facturés pour les villas n° 20 et 23.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au paiement de la somme de 12.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi par elle.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ aux entiers dépens.

* dispenser Madame [I] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

À l’appui de sa demande , Madame [I] fait valoir qu’elle a acquis avec ses enfants la villa n°23 afin de se procurer des revenus locatifs dans le cadre de baux d’habitation d’un an ou plus et n’a eu recours à des locations saisonnières que rarement lorsque la villa était vacante entre deux baux.

Elle explique que la difficulté tient au fait que les 7 copropriétaires membres du conseil syndical qui habitent à l’année dans la résidence voudraient voir réserver l’accès et l’usage de la zone de sport et de loisirs et plus précisément de la piscine, aux seuls copropriétaires résidents alors que sur les 24 villas, 6 sont proposées à la location saisonnière.

Elle indique que c’est manifestement afin de contourner la majorité nécessaire, que la résolution n°6 votée le 19 décembre 2016 sera détournée de son objet puisqu’au lieu de la rédaction d’un règlement intérieur comme prévu, il sera soumis à l’assemblée du 6 juin 2017 les statuts d’une association ainsi que son règlement intérieur.

Elle indique que l’appelant tente de déporter le débat puisque la question de la régularité des locations de courte durée au regard de la destination de l’immeuble telle que stipulée au règlement de copropriété et les éventuelles nuisances en découlant est hors sujet, l’objet du litige portant exclusivement sur la régularité au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 des résolutions modifiant incontestablement les dispositions du règlement de copropriété et les conditions de jouissance des parties communes même si ces résolutions ont pour but avoué d’empêcher ce type de location.

Elle précise que le syndicat des copropriétaires tente de créer un amalgame entre la création d’un club privé et le règlement d’utilisation prévu par le règlement de copropriété alors que la résolution n°5 porte uniquement sur l’approbation des statuts d’une association et de l’adhésion des copropriétaires à ceux-ci. C’est donc en considération du seul objet de cette résolution que sa régularité doit s’apprécier. Contrairement à ce qui est soutenu, Madame [I] indique que l’article 30 du règlement de copropriété n’autorisait nullement l’assemblée des copropriétaires à constituer une association ayant pour objet la gestion de l’accès aux installations sportives de loisirs et de détente de la copropriété puisque tel est l’objet de la résolution litigieuse

Elle ajoute que cette résolution a été adoptée par 14 copropriétaires qui étaient en fait les six membres du conseil syndical et leurs épouses ce qui constitue un abus de majorité tendant à favoriser les intérêts personnels des membres du conseil syndical.

Quant à la résolution n°6, elle soutient que les dispositions de ce règlement intérieur avaient pour effet direct de limiter et de restreindre la jouissance et l’usage des parties communes, ces dispositions constituant immanquablement des clauses restrictives contraires aux dispositions du règlement de copropriété qui réservent l’utilisation des installations et équipements de loisirs aux occupants des villas sans restriction et devaient dès lors être prises à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin elle s’estime bien fondée à obtenir le remboursement de la somme de 200,40 € correspondant aux honoraires de Maître BENHAMOU pour la rédaction des statuts et du règlement intérieur de l’association ‘Club des [7].’, de 4 euros correspondant la cotisation de l’association et de 662,86 € résultant de l’annulation des résolutions n°5 et n°6.

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L’ordonnance de cloture a été prononcée le 25 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2023 et mise en délibéré au 18 janvier 2024.

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1°) Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5 et n° 6 de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

Attendu que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce, énonce que ‘ ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties commune;

i) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.’

Attendu que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 , dans sa version applicable à l’espèce , dispose qu’ sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.’

Attendu que l’appelant fait valoir qu’un certain nombre de propriétaires ont donné en location saisonnière leur villa, ce surplus de population entraînant une dégradation de la qualité de vie au sein de la copropriété laquelle a été constatée au niveau des parties communes et notamment des espaces de jeux, de sport et de la piscine.

Qu’il rappelle que le règlement de copropriété a été rédigé dans le dessein de réserver l’usage des parties communes aux résidents et nullement permettre l’accès à des personnes extérieures occupant des lieux de courte durée.

Que c’est dans ces conditions que l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juin 2017 a adopté les résolutions n°5 et n°6 qui approuvent respectivement les statuts d’un club privé et le règlement intérieur de ce dernier.

Attendu que la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2017 est intitulée comme suit ‘ demande de Madame [A], de Monsieur [R], de Monsieur et Madame [S], Monsieur [Z], Madame [V], Monsieur [M] selon courrier joint en annexe de la convocation : autorisation de création d’une association, statuts de l’association, club des [7], joint en annexe ‘

Que cette résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires selon l’article 25 sus visé

Que la résolution n°6 intitulée ‘ demande de Madame [A], de Monsieur [R], de Monsieur et Madame [S], Monsieur [Z], Madame [V], Monsieur [M] selon courrier joint en annexe de la convocation : autorisation d’adoption du réglement d’utilisation des équipements du cul privé des Jardins de Pomone ‘ a été également adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Attendu qu’il résulte du règlement de copropriété établi le 5 octobre 1970 que ce dernier a mentionné en son article 6 page 46 que figuraient notamment parmi ‘les choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception, les espaces verts, plantations, allés, aires de jeux et la piscine’

Qu’il était indiqué dans son article 30 page 61, que ‘les locaux communs destinés à faciliter l’administration et la vie collective de l’ensemble immobilier pourront se prêter à de nombreuses utilisations, la zone de sports et de loisirs devra cependant conserver sa destination de club privé, réservé aux occupants des villas.

Un règlement d’utilisation sera établi par le syndic assisté du conseil syndical et soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions fixées sous l’article 49 ci- après’.

Que l’article 49 page 80 dudit règlement de copropriété énonce que ‘les décisions relatives à l’administration sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ayant, en vertu du présent règlement, voix délibérative au sujet de la résolution mise aux voix.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, l’assemblée générale réunie sur première convocation ne peut adopter qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

-la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical.

-les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

-l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier et conformes à la destination de celui-ci.

À défaut de décision prise dans les conditions de majorité ci-dessus, une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité des voix des co -propriétaires présents ou représentés.

Les dispositions du paragraphe deuxième précédent sont applicables par application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965.’

Qu’il résulte ainsi de ces dispositions du réglement de copropriété que les aires de jeux et piscine sont des parties communes à tous les copropriétaires sans exception avec cette précision que ces zones de sport et de loisirs devaient conserver leur destination de club privé, réservé aux occupants des villas.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ soutient que la résolution n°5 a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les statuts de l’association précise que celle-ci constitue un club privé, lui-même prévu à l’article 30 du règlement de copropriété.

Que si effectivement il est indiqué que la zone de sports et de loisirs devra cependant conserver sa destination de club privé, réservé aux occupants des villas, cet article n’autorise nullement l’assemblée des copropriétaires à constituer une association ayant pour objet la gestion de l’accès aux utilisations sportives de loisirs et de détente de la copropriété.

Que la notion de club privé visée à l’article 30 du règlement de copropriété doit nécessairement s’interpréter dans le sens où les installations de loisirs sont réservées aux occupants des villas, par opposition au tiers extérieur à la résidence , et ce sans aucune distiction quant à la qualité de l’occupant, ni à la durée de l’occupation.

Qu’enfin il convient de relever que la résolution n°5 a approuvé les statuts de l’association club des [7]. aux termes desquels les copropriétaires en sont membres de droit alors que 7 copropriétaire se sont opposés à l’adoption de cette résolution.

Que dès lors l’appelant ne peut valablement soutenir que la constitution d’une association ayant pour objet la gestion de l’accès aux installations sportives de loisirs et de détente de la copropriété constituerait une décision relative à la simple administration des parties communes ne nécessitant de recueillir que la majorité simple de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Attendu que le réglement intérieur du club des [7] limite quant à lui l’accès aux installation sportives et de détentes.

Qu’il est en effet mentionné à l’article 1 intitulé -accès- que ‘ celui-ci est strictement réservé :

– aux membres de l’association club des [7] tels que définis dans les statuts de cette association et les occupants permanents des villas de la copropriété.

– aux locataires à l’année dûment déclarés auprès du syndic conformément au règlement de copropriété.

Les locataires saisonniers ou d’une durée inférieure à l’année sont explicitement exclus d’accès.

L’accès aux installations sportives et de loisirs pour la famille (autre que le conjoint, enfant et occupant permanents des villas) amis des copropriétaires et amis des locataires en l’absence des membres de droit sera étudié au cas par cas. Son autorisation devra être soumise à l’approbation du bureau.

Les réunions festives à l’initiative d’un membre devront recevoir l’accord du bureau.

Chaque membre de l’associationou locataire à l’année pourra occasionnellement utiliser la piscine avec des invités en durée et nombre raisonnable . En cas de période d’affluence ou de débordement manifeste le bureau pourra restreindre ce droit . ‘

Qu’ainsi en limitant l’accès à ces zone aux membres de l’association club des [7] tels que définis dans les statuts de cette association et les occupants permanents des villas de la copropriété.

ainsi qu’aux locataires à l’année dûment déclarés auprès du syndic conformément au règlement de copropriété, il est incontestable que ces dispositions sont contraires au réglement de copropriété et qu’elles doivent s’analyser comme étant des clauses restrictives quant à la jouissance des parties communes.

Qu’en effet l’approbation du règlement intérieur de l’association club des [7] a pour conséquence d’interdire l’accès aux installations sportives de loisirs, non pas au seul locataire de courte durée mais également :

– aux copropriétaires qui refuseraient une adhésion à l’association et de régler une cotisation à celle-ci.

– aux copropriétaires qui ne résideraient pas en permanence dans leur villa et donc à ceux pour lesquels il s’agirait d’une résidence secondaire.

– aux locataires saisonniers et au locataire dont le bail sera inférieur à une année et ce, sans pour autant dispenser lesdits copropriétaires de leur participation aux charges générées par les installations sportives et de loisirs.

Que par ailleurs en subordonnant l’accès à ces zones, en l’absence du copropriétaire adhérant ou du locataire permanent, pour les membres de leur famille autre que conjoint, descendant, au seul bon vouloir du bureau qui dispose d’un délai de trois jours pour répondre, ce réglement crée incontestablement une limitation des modalités de jouissance des parties communes alors que l’article 6 page 46 du réglement de copropriété rapelle que figuraient notamment parmi ‘les choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception, les espaces verts, plantations, allés, aires de jeux et la piscine’

Attendu qu’il y a lieu, tenant l’ensemble de ces éléments, de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a ordonné l’annulation de la résolution n°5 et de la résolution n°6 adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ces résolutions modifiant incontestablement les dispositions du réglement de copropriété quant aux conditions de jouissance d’équipements communs et ne pouvant donc être adoptées qu’à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

2°) Sur les demandes en remboursement de Madame [I]

Attendu que Madame [I] demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au remboursement de la sommes de 200,40 € correspondant aux honoraires de Maître BENHAMOU pour la rédaction des statuts et du règlement intérieur de l’association ‘Club des [7].’, de la somme de 4 euros correspondant à la cotisation de l’association et de celle de 662,86 € correspondant aux factures d’intervention de l’entreprise de sécurité qui lui ont été indûment facturés pour les villas n° 20 et 23.

Que Madame [I] s’estime légitime en ses demandes , le remboursement de ces sommes étant la conséquence de l’annulation des résolution n°5 et n°6.

Attendu qu’effectivemment dans la mesure où les résolution n°5 et n°6 ont été annulées, il y a lieu d’infirmer la jugement querellé sur ce point et de condamner l’appelant à payer à Madame [I] la somme de 200,40 € correspondant aux honoraires de Maître BENHAMOU pour la rédaction des statuts et du règlement intérieur de l’association ‘Club des [7].’ ainsi que celle de 1 euro correspondant à la cotisation club quote part lot 23 tel que cela est mentionné au décompte de charges pourla villa 20 pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017

Que Madame [I] demande également d’obtenir le remboursement de la somme de 662,86 € correspondant aux factures d’intervention de l’entreprise de sécurité qui lui ont été indûment facturées pour les villas n° 20 et 23.

Que l’appelant ne conteste pas le fait d’avoir mandaté une société de sécurité , conformément aux termes du réglement intérieur du Club pour informer les usagers des installations de loisirs, des résolutions adoptées en assemblée générale.

Que ces résolutions ayant été annulées , il y a lieu de réfomer le jugement querellé sur ce point, d’accueillir la demande de Madame [I] et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ à lui rembourser la somme de 361,43 euros tel que cela résulte du décompte de charges pour la villa 20 pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, le décompte de charges pour la villa 23 pour la même période n’étant pas produit aux débats

3°) Sur la demande en dommages et intérêts de Madame [I]

Attendu que Madame [I] demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au paiement de la somme de 12.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi par elle.

Qu’elle fait valoir que son préjudice résulte de la mise en ‘uvre immédiate des résolutions litigieuses quant à la limitation de l’accès à la piscine qui a conduit à l’expulsion manu militari d’un locataire et du traitement discriminatoire qui s’en est suivi.

Qu’elle produit à l’appui de ses dires diverses attestation et échange avec le club des [7].

Qu’il résulte manifestement que courant juillet 2017 les locataires de Madame [I] ont été sommés à plusieurs reprises de quitter la piscine en raison du règlement du club des [7]

Que Madame [I] fait valoir que le club des [7] avait indiqué que si les contrats de location avaient été signés antérieurement à la date de l’assemblée générale, ces locataires avaient accès à la piscine, ce qui était le cas en l’espèce , dénonçant ainsi un traitement discriminatoire.

Qu’elle souligne avoir versé à son locataire Monsieur [E] la somme de 2.500 euros en raison du préjudice qu’il avait lui même subi.

Attendu qu’il convient de souligner que l’intimé affirme que les deux contrats saisonniers avaient été signés avant l’assemblée générale

Qu’elle ne produit pas le contrat mais seulement une attestation de son locataire Monsieur [E] qui indique avoir réservé la villa le 20 octobre 2016 , sans produire lui non plus de contrat , parlant seulement de réservation.

Que l’appelant a souligné également qu’il n’avait jamais été destinataire de la copie du bail de location

Que par ailleurs , Madame [I] ne démontre pas la versement de la somme de 2.500 euros à Monsieur [E] lequel a simplement indiqué que cette dernière lui avait remis un premier paiement compensatoire de 400 euros en espèce.

Qu’ainsi elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice financier, ni d’un préjudice moral.

Qu’il y a lieu tenant ces éléments de confirmer le jugement déféré et de débouter Madame [P] de cette demande

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que ‘la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.’

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ aux entiers dépens en cause d’appel, Madame [I] étant dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ à payer à Madame [I] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 10 février 2021 en ce qu’il a :

– annulé les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ à payer à Madame [I] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ aux dépens.

– déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’

– débouté Madame [I] de sa demande de dommage et intérêts.

INFIRME pour le surplus.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au remboursement de la somme de 200,40 € correspondant aux honoraires de Maître BENHAMOU pour la rédaction des statuts et du règlement intérieur de l’association ‘Club des [7].’

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au remboursement de la somme de 1 euro correspondant à la cotisation club quote part lot 23

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au remboursement de la somme de 361,43 euros correspondant aux factures d’intervention de l’entreprise de sécurité.

DÉBOUTE Madame [I] de sa demande de dommages-intérêts.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ‘Les jardins de Pomone’ aux entiers dépens.

DISPENSE Madame [I] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,