COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 14 SEPTEMBRE 2023

ph

N°2023/300

Rôle N° RG 22/03440 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI74G

[O] [F]

C/

Société Anonyme BOUYGUES TELECOM

Syndic. de copro. LE SCARLETT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Valéry MAJEWSKI

SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS

SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 912 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 30 septembre 2021, enregistré sous le numéro de pourvoi B 20-15.813 qui a cassé et annulé partiellement l’arrêt rendu le 23 janvier 2020 par la Chambre 1.5 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 17/09639, sur appel d’un jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 20 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04545.

DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur [O] [F]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représenté et assisté de Me Valéry MAJEWSKI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Société Anonyme BOUYGUES TELECOM , [Adresse 5] – [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Karim HAMRI de la SELARL KATAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Karima KHATRI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ‘LE SCARLETT’, sis [Adresse 4] – [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet GESTION BARBERIS, SARL, dont le siège social est [Adresse 2], [Localité 1] , pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, et Madame Aude PONCET, Vice Président placé , chargés du rapport.

Madame Aude PONCET, Vice Président placé a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre

Madame Aude PONCET, Vice président placé

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [O] [F] est propriétaire non occupant d’un garage au sein de la copropriété dénommée Le Scarlett sise [Adresse 3] à [Localité 1].

Par résolution n° 20, l’assemblée générale du 4 juillet 2013 a autorisé la pose d’équipements de téléphonie mobile en toiture terrasse par la société Bouygues Telecom pour une durée de douze ans et un loyer annuel de 8 000 euros.

Par résolution n° 4, l’assemblée générale du 9 janvier 2014 a rejeté la demande formée par 25 % des copropriétaires, tendant à ce que soit votée une décision d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juillet 2013.

M. [O] [F] a initié une procédure en annulation de l’assemblée générale du 9 janvier 2014, ou à tout le moins de la résolution n° 4, ainsi qu’en annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juillet 2013.

Par jugement du 14 mars 2016, le tribunal de grande instance de Nice a annulé la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 9 janvier 2014, au motif qu’elle présentait des irrégularités dans le nombre de voix comptabilisées.

Un contrat de bail a été conclu le 3 juin 2016 entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Scarlett (ci-après le syndicat des copropriétaires) au visa de l’autorisation de l’assemblée générale du 4 juillet 2013, et la société Bouygues Telecom, pour l’installation en toiture d’équipements techniques de téléphonie, pour une durée de neuf ans, moyennant une redevance annuelle de 8 000 euros.

M. [O] [F] a alors fait citer la société Bouygues Telecom devant le tribunal de grande instance de Nice, par assignation à jour fixe délivrée le 23 août 2016, et cette société a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 20 avril 2017, le tribunal de grande instance de Nice a :

– dit l’action recevable,

– débouté M. [F] de l’intégralité de ses prétentions,

– condamné M. [F] à payer à la société Bouygues Telecom la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

– condamné M. [F] à payer à la société Bouygues Telecom et au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à chacun d’eux, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné M. [F] aux entiers dépens avec distraction de ceux-ci.

Statuant sur la déclaration formée par M. [F], la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 20 décembre 2018,

– confirmé le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [O] [F] comme ayant intérêt à agir,

– dit que le seul contrat de bail liant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett et la SA Bouygues Telecom date du 3 juin 2016,

– dit que le contrat de bail du 3 juin 2016 n’est pas conforme à la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett du 4 juillet 2013,

Avant dire droit,

– ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture du 8 novembre 2018,

– enjoint aux parties de conclure sur la nullité du contrat de bail du 3 juin 2016 et ses conséquences de droit dans le délai de deux mois à compter de l’arrêt.

Par arrêt du 23 janvier 2020 la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

– infirmé le jugement entrepris,

– déclaré M. [F] irrecevable en ses demandes,

– débouté le syndicat des copropriétaires et la SA Bouygues Telecom de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,

– condamné M. [F] à leur payer chacun la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [F] aux dépens de première instance et d’appel.

M. [F] a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de cassation a statué en ces termes :

« Vu les articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile :

5. II résulte de ces textes que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et qui a été tranché dans son dispositif.

6. Pour déclarer M. [F] irrecevable en ses demandes, l’arrêt retient que, par arrêt du 20 décembre 2018, il a été définitivement jugé que la nullité des actes passés au-delà de ses pouvoirs par le mandataire, en l’espèce le syndic, est une nullité relative, qui ne peut être sollicitée que par son mandant, soit le syndicat, qu’en conséquence le maintien du débat sur des nullités absolues est sans objet et que M. [F], qui ne justifie d’aucun autre préjudice personnel, est nécessairement irrecevable dans l’ensemble de ses demandes.

7. En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que, dans son dispositif, cet arrêt se bornait à dire que le seul contrat de bail liant le syndicat des copropriétaires et la société Bouygues Telecom était celui du 3 juin 2016, qu’il n’était pas conforme à la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires, pour ordonner, ensuite, la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur la nullité de ce contrats et ses conséquences-de droit, de sorte que cet arrêt ne s’était pas définitivement prononcé, dans son dispositif, sur la nullité du contrat de bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires et la société Bouygues Telecom de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’arrêt rendu le 23 janvier 2020, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Scarlett et la société Bouygues Telecom aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires Le Scarlett et la société Bouygues Telecom et les condamne à payer à M. [F] la somme globale de 3 000 euros ; ».

M. [O] [F] a saisi la présente cour, par déclaration de saisine du 8 mars 2022.

Dans ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 7 mai 2022, M. [F] demande à la cour :

– de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 20 avril 2017, en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité opposé par la SA Bouygues Telecom pour défaut de qualité à agir, et par voie conséquence a déclaré son action recevable,

– d’infirmer le jugement sur tous les autres chefs de jugement,

Et statuant à nouveau ;

– de juger que le contrat de bail est un contrat consensuel, par voie de conséquence, de juger que la seule convention à prendre en considération est l’offre émise par la SA Bouygues Telecom et acceptée par le syndicat des copropriétaires par un vote en l’assemblée générale le 4 juillet 2013,

– de juger que la SA Bouygues Telecom a rompu le contrat de bail du 4 juillet 2013, par sa lettre datée du 1er avril 2015,

– de juger que le contrat de bail signé le 3 juin 2016 par le syndic est un nouveau contrat,

– de juger que le contrat de bail signé le 3 juin 2016 est rétroactivement nul et sans effet, avec toutes les conséquences de droit,

– de juger le contrat de bail signé le 3 juin 2016 contraire aux articles 3 et 25-d) du règlement de copropriété de l’immeuble Le Scarlett et l’article 1er du protocole additionnel à la CESDH,

Par voie de conséquence :

– d’ordonner le démantèlement de tous les ouvrages, antennes relais et éléments déjà construits par la SA Bouygues Telecom sur le toit de l’immeuble Le Scarlett,

– d’ordonner la remise en état antérieur de la toiture terrasse de l’immeuble Le Scarlett aux frais avancés de la SA Bouygues Telecom,

Pour la bonne exécution de la décision à venir,

– d’assortir chacune des obligations faites à la SA Bouygues Telecom d’une astreinte de 3 000 euros par jour de retard, passé le délai de trois semaines courant à compter de la présentation de la minute de l’arrêt à intervenir au visa de l’article 503 du code de procédure civile,

– de juger que la procédure intentée par lui n’est pas abusive,

– de condamner la SA Bouygues Telecom et le syndicat des copropriétaires de manière solidaire à lui verser la somme de 15 000 euros chacun pour abus du droit d’agir en défense à titre de dommages-intérêts,

– de condamner le syndicat des copropriétaires et la SA Bouygues Telecom à lui régler la somme de 5 000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– de juger qu’il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

M. [F] fait essentiellement valoir :

Sur son intérêt à agir,

– qu’il y a une atteinte irrégulière aux parties communes de l’immeuble par la société Bouygues Telecom,

– qu’il y a violation des articles 3 et 25d) du règlement de copropriété par Bouygues Telecom,

Sur le fond,

– qu’il n’y a aucun doute que les antennes relais se situent sur les parties communes de l’immeuble,

– que l’offre de contrat était ferme et précise et a été acceptée par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2013, si bien que le contrat était formé par la seule rencontre des volontés, la signature de celui-ci n’étant pas une condition de formation ni de validité, que la phase de pourparlers était passée,

– que par la lettre datée du 1er avril 2015 adressée au syndic par la société Bouygues, celle-ci a renoncé de manière non équivoque au contrat de bail,

– que c’est de manière erronée que le tribunal a considéré que les pourparlers s’étaient poursuivis jusqu’au 1er avril 2015,

– que la renonciation à exécuter le contrat de bail a été acceptée par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où elle a justifié une demande reconventionnelle à son encontre pour le voir condamner à verser la somme de 84 000 euros au titre du préjudice financier correspondant aux douze années de redevances perdues pour la copropriété,

– que le contrat signé le 3 juin 2016 n’est pas le même que celui objet de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juillet 2013, que s’agissant d’un nouveau contrat à des conditions différentes, il aurait dû faire l’objet d’une notification préalable aux copropriétaires afin qu’ils puissent en prendre connaissance,

– que le contrat signé le 3 juin 2016 est frappé de nullité absolue car non voté en assemblée générale et que le syndic n’a pas eu mandat pour le signer,

– que l’antenne relai a été installée et fonctionne depuis plus de cinq ans,

– que son action n’est pas abusive,

– que l’attitude malicieuse de la SA Bouygues Telecom qui ose affirmer que le contrat n’a jamais été signé et qu’il s’agit d’une rupture de pourparlers, alors qu’il n’en est rien, du syndicat pris en la personne de son syndic, dont le conseil a par lettre officielle corroboré que le contrat signé entre les parties était celui du 4 juillet 2013, et n’a jamais fait mention du contrat du 3 juin 2016, justifie qu’ils soient condamnés à lui verser des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en défense.

Dans ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 5 juillet 2022, la société Bouygues Telecom demande à la cour :

Vu le contrat de bail signé le 3 juin 2016,

Vu les articles 31 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 1984, 1179 et suivants du code civil,

A titre principal, sur l’appel incident quant à l’irrecevabilité de l’action de l’appelant ;

– de dire et juger que M. [F] ne justifie pas d’un intérêt à agir,

– de dire et juger de ce chef, M. [F] irrecevable en ses demandes,

En conséquence :

– d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé l’action de M. [F] recevable,

A titre subsidiaire :

– de dire et juger que le contrat de bail a été valablement conclu le 3 juin 2016 par le syndicat des copropriétaires et elle-même,

– de confirmer que la demande de M. [F], tendant à voir juger que le contrat de bail a été rompu par elle, n’est pas fondée,

– de dire et juger que la demande de M. [F] tendant à voir juger que le contrat de bail est nul, à défaut d’avoir été adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, n’est pas fondée,

– de dire et juger que le contrat de bail conclu le 3 juin 2016 n’est pas entaché d’une nullité relative,

– de dire et juger que M. [F] n’établit ni n’allègue l’existence d’un quelconque préjudice,

– de dire et juger que les demandes tendant à obtenir, sous astreinte le « démantèlement de tous ouvrages et éléments déjà construits » et la « remise en état antérieur de la toiture terrasse » sont infondées,

A titre très subsidiaire :

– dire et juger que M. [F] n’est pas fondé à se prévaloir de la moindre nullité dont serait entaché le contrat de bail conclu le 3 juin 2016,

– de dire et juger que le syndicat des copropriétaires a confirmé la nullité relative dont serait entaché le contrat de bail conclu le 3 juin 2016,

En conséquence,

– de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Sur ses demandes reconventionnelles :

– de condamner M. [F] à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La société Bouygues Telecom soutient en substance :

Sur l’intérêt à agir :

– que la jurisprudence de la Cour de cassation aux termes de laquelle « chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat », n’est pas applicable à l’espèce puisqu’il ne s’agit pas d’un litige entre copropriétaires, mais entre un copropriétaire et un tiers,

– que M. [F], qui est propriétaire non-occupant d’un seul garage en sous-sol dans la copropriété Le Scarlett, ne justifie nullement d’un préjudice personnel au sens de la jurisprudence précitée, que lui causerait l’implantation de la station relais sur le toit-terrasse de l’immeuble,

– que si aux termes de l’arrêt avant dire droit du 20 décembre 2018, la cour a confirmé le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [F] comme ayant intérêt à agir, elle ne s’est toutefois pas prononcée sur la question de l’irrecevabilité de l’action individuelle de M. [F] qui reste subordonnée à la preuve d’un préjudice personnel en lien avec une prétendue atteinte qui serait portée aux parties communes par la société Bouygues Telecom en sa qualité de tiers.

Sur le fond,

– que M. [F] prête au courrier du 1er avril 2015 des effets qu’il n’a pas,

– que ce courrier faisait suite à l’action engagée par M. [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour obtenir l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juillet 2013, qu’il n’était nullement question de rupture du bail ou de résiliation du bail et les discussions ont repris suite au jugement rendu le 14 mars 2016,

– que le délai entre la décision d’assemblée générale du 4 juillet 2013 et la signature s’explique par les actions menées par M. [F] contre le projet,

– que contrairement à ce que soutient M. [F], le contrat de bail n’était pas signé par le syndicat des copropriétaires et la société Bouygues Telecom lorsque le courrier en question du 1er avril 2015, par lequel elle a informé le syndic de son intention d’abandonner le projet, a été adressé, qu’en l’espèce, les parties ont subordonné la formation du contrat à la signature d’un contrat écrit,

– que c’est à juste titre que la cour d’appel a d’ores et déjà jugé que : « Il n’y a pas de contrat de bail, ni à la date de l’assemblée générale le 4 juillet 2013, ni à l’expiration des délais de recours.

Les courriers ou courriels échangés ensuite entre le syndic et la SA Bouygues Télécom ne sont que la poursuite des pourparlers ou maintien des relations précontractuelles dans l’attente de l’issue des procédures engagées par M. [F], tout d’abord devant les copropriétaires en sollicitant la réunion d’une assemblée générale du 9 janvier 2014 qui n’avait que pour seul et unique ordre du jour l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juillet 2013, puis au judiciaire en annulation de ces résolutions n° 20 du 4 juillet 2013 et n° 4 du 9 janvier 2014

M. [F] sera donc débouté de toutes ses demandes relatives et/ou subséquentes à un contrat de bail du 4 juillet 2013 qui n’existe pas »,

– que le contrat de bail a été valablement signé sur la base de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires votée le 4 juillet 2013,

– que les différences relevées ne remettent nullement en cause la décision par laquelle l’assemblée générale a autorisé la mise à disposition de la société Bouygues Telecom d’emplacements en toiture afin d’y installer une station relai et autorisé le syndic à signer une convention avec elle,

– qu’aux termes de ses dernières écritures, M. [F] soutient que le bail conclu le 3 juin 2016 serait entachée d’une nullité absolue qui prévaudrait sur le régime légal du mandat au simple motif que certaines dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis serait impératives, que cette argumentation ne repose sur aucun fondement légal, qu’aux termes de l’arrêt du 20 décembre 2018 la cour a retenu qu’il s’agit d’une nullité relative, qui ne peut être sollicitée que par le mandant, que la violation du mandat par un syndic relève bien de la nullité relative, que de ce fait M. [F] n’est pas recevable à se prévaloir de la nullité du bail du 3 juin 2016,

– que le syndicat des copropriétaires a exécuté le contrat de bail en pleine connaissance de la nullité relative, ce qui vaut confirmation du contrat,

– que M. [F] ne peut soutenir dans le même temps qu’il serait un « lanceur d’alerte » qui impliquerait une action désintéressée alors même qu’il soutient poursuivre son propre intérêt dans le cadre de cette action.

Dans ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 14, 17, 18, 25 et 42,

Vu les articles 1101 -1102 ‘ 1112 ‘ 1156 et 1200 du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu les articles 1101 ‘ 1126 ‘ 1134 et 1165 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et la jurisprudence y afférente,

Vu l’article 1179 (nouveau) du code civil,

Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée, en particulier l’arrêt n° 15-26.814 du 26 janvier 2017,

A titre principal, sur l’irrecevabilité des demandes :

– de juger que la nullité susceptible de frapper la convention conclue le 3 juin 2016 est relative,

– de juger que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour se prévaloir de la nullité de la convention conclue le 3 juin 2016,

– de juger que le syndicat des copropriétaires a ratifié les actes de gestion passés par le syndic au cours de l’exercice 2016, incluant la signature de la convention du 3 juin 2016,

– de juger que M. [F] n’a ni qualité ni intérêt pour agir en nullité à l’encontre de la convention conclue par le syndic au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, quel qu’en soit le fondement,

– de juger que M. [F] n’a ni qualité ni intérêt pour demander à voir ordonner le démantèlement de tous les ouvrages, antennes relais et éléments déjà construits par la SA Bouygues Telecom sur le toit de l’immeuble Le Scarlett et la remise en état antérieur de la toiture terrasse de l’immeuble Le Scarlett aux frais avancés de la SA Bouygues Telecom.

En conséquence,

– de réformer le jugement rendu le 20 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a jugé recevable l’action de M. [F],

– de prononcer l’irrecevabilité de la demande formée par M. [F],

– de débouter M. [F] de l’intégralité de ses prétentions, quel qu’en soit le fondement,

A titre subsidiaire sur le fond :

– de juger que le consentement du syndicat des copropriétaires à l’issue de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juillet 2013 était conditionné par l’absence de contestation et de recours à l’encontre de la résolution n°20,

– de juger que la société Bouygues Telecom et le syndicat des copropriétaires ont valablement régularisé la convention de bail le 3 juin 2016, en suite du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 14 mars 2016,

– de juger que les travaux dont M. [F] requiert l’annulation sont mis en ‘uvre sur la base de la convention de location formée entre les parties le 3 juin 2016,

– de juger que cette convention est conforme à l’autorisation accordée par les copropriétaires à l’issue de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juillet 2013,

– de juger que les travaux d’installation d’antenne relais sur la toiture-terrasse ont été régulièrement entrepris sur la base :

– de la résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2013,

– de la convention de location conclue entre le syndicat des copropriétaires et la société Bouygues Telecom le 3 juin 2016,

– de juger qu’il n’existe aucun abus du syndicat dans l’exercice de ses droits dans l’exercice de sa défense de ses intérêts les plus légitimes,

En conséquence,

– de confirmer le jugement rendu le 20 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a débouté M. [F] de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

– de débouter M. [F] de l’intégralité de ses prétentions, quel qu’en soit le fondement,

En toute hypothèse, y ajoutant :

– de condamner M. [F] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires argue pour l’essentiel :

– que la sanction de la cassation n’a pas la portée juridique que M. [F] tente de lui accorder, la Cour de cassation reprochant à la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir « manqué » une étape en considérant que l’arrêt avant dire droit rendu le 20 décembre 2018 s’était déjà prononcé sur la nature de la nullité invoquée par l’appelant,

– que cela ne change cependant rien quant à l’analyse en droit qui est parfaitement justifiée, que la demande de nullité formulée par M. [F] est une nullité relative,

Sur la recevabilité,

– que la nullité encourue en cas d’excès de pouvoir du mandataire est une nullité relative, comme le rappelle très clairement la jurisprudence,

– que M. [F] ne peut donc affirmer, comme il le fait dans ses écritures que l’avenant conclu par un syndic régulièrement mandaté par le syndicat, bien qu’excédant ses pouvoirs, serait nul de plein droit et que la sanction serait d’ordre public,

– qu’il est de jurisprudence constante que seul le mandant a qualité pour invoquer le défaut de capacité du mandataire, que la Cour de cassation reprend systématiquement la même formule aux termes de laquelle : « les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte qu’elles tiennent en une nullité de mandat, un dépassement ou une absence pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander »,

– que la conclusion d’un contrat par le syndic, en dépassement des pouvoirs consentis par l’assemblée générale, ne nuit qu’à l’intérêt collectif et pas seulement à M. [F],

– que l’article 15 est l’expression du caractère contractuel des dispositions du règlement de copropriété entre les copropriétaires, que cet article n’autorise pas un copropriétaire à se substituer au syndicat des copropriétaires dans le cadre des actions qu’il serait le seul à pouvoir mener à l’encontre des tiers,

Sur le fond,

– que contrairement à ce que soutient fallacieusement M. [F], la formation du contrat était nécessairement soumise à l’absence de tout recours contre la décision d’assemblée générale, que M. [F] a personnellement empêché l’exécution de la résolution n°20 en imposant la tenue d’une nouvelle assemblée générale ayant pour objet l’annulation de l’autorisation donnée au syndic de signer le contrat de bail, que ce n’est que lorsqu’il est apparu certain que l’autorisation accordée par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 juillet 2013 était devenue définitive, que le syndic a pu entamer de nouvelles négociations avec la société Bouygues Telecom,

– qu’à l’évidence, M. [F] agit depuis trois ans de manière dilatoire et abusive afin de faire échec au projet adopté par la majorité des copropriétaires,

– que les différences relevées par le demandeur sont minimes et, en tout état de cause, ne sont pas susceptibles de dénaturer l’autorisation concédée par l’assemblée générale,

– que le tribunal relèvera que le syndic n’a pas outrepassé les dispositions de la résolution n°20 du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2013 puisque la durée de la nouvelle convention ne dépasse pas le mandat donné par les copropriétaires,

– que la résolution n’ayant jamais reçu exécution, il n’était pas nécessaire de saisir à nouveau l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts,

– que la jurisprudence a eu l’occasion de rappeler que la défense à une action en justice ne peut pas constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par les premiers juges, malgré l’infirmation dont leur décision a ensuite été l’objet

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2022.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger » et de « dire et juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Selon les dispositions des articles 624 et 625 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire. Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Par arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé sauf en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires et la société Bouygues Telecom de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’arrêt rendu le 23 janvier 2020, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par suite, il doit être constaté que ce qui a été jugé précédemment par la cour d’appel d’Aix-en-Provence par l’arrêt mixte du 20 décembre 2018, qui a ordonné la réouverture des débats, est définitif en ce qu’il a :

– confirmé le jugement déféré du 20 avril 2017, en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [O] [F] comme ayant intérêt à agir,

– dit que le seul contrat de bail liant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett et la SA Bouygues Telecom date du 3 juin 2016,

– dit que le contrat de bail du 3 juin 2016 n’est pas conforme à la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett du 4 juillet 2013.

En outre, la cassation ne porte pas sur la décision de débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett et de la société Bouygues Telecom de leur demande de dommages et intérêts.

Dès lors la présente juridiction est saisie en premier lieu de la seule question de la recevabilité de la demande de M. [F] tendant à l’annulation du contrat du 3 juin 2016, dont il a été jugé qu’il est non conforme à la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett du 4 juillet 2013.

Sur la recevabilité de la demande de M. [F] tendant à l’annulation du contrat du 3 juin 2016

M. [F] soutient que le contrat signé le 3 juin 2016 est frappé de nullité absolue car non voté en assemblée générale et que le syndic n’a pas eu mandat pour le signer, tandis que le syndicat des copropriétaires et la société Bouygues Télécom affirment que c’est une nullité relative, que seul le syndicat des copropriétaires serait recevable à soulever.

Le contrat signé le 3 juin 2016 par le syndic avec la société Bouygues Telecom, avant la réforme des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, est régi par l’article 1304 du code civil ancienne rédaction, aux termes duquel « Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans » sans davantage de précision sur le régime de la nullité, qui a été développé par la jurisprudence et a fait l’objet d’une codification dans le cadre de la réforme des contrats.

Il est constant que le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires en application de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, chargé d’exécuter ses décisions selon les modalités prévues aux articles 1984 et suivants du code civil, qui disposent notamment que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné et n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Ainsi, le défaut de pouvoir ou le dépassement de pouvoir constitue un cas de nullité du contrat.

A l’appui du caractère absolu de cette nullité, M. [F] invoque le fait que ce dépassement du mandat donné par l’assemblée générale, entraîne une atteinte aux parties communes de l’immeuble en violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

La nature d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ressort de l’article 43 de celle-ci, qui répute non écrite toute clause contraire à ses dispositions visées s’agissant notamment des conditions dans lesquelles sont déterminés les pouvoirs des organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, assemblée), ce qui caractérise non seulement un ordre public de protection des intérêts des copropriétaires, mais également un ordre public de direction, à vocation plus générale relatif à l’organisation des copropriétés.

Il est admis que si les règles d’ordre public de protection peuvent être sanctionnées selon les cas par une nullité relative ou absolue, les règles d’ordre public de direction sont toujours sanctionnées par une nullité absolue, pouvant être soulevée par toute personne qui y a intérêt.

Il n’est pas discuté que les antennes relais litigieuses ont été installées sur les parties communes et c’est pourquoi l’intérêt à agir de M. [F] a été retenu en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. »

M. [F] poursuit la nullité du contrat signé par le syndic en dépassement du mandat donné par l’assemblée générale des copropriétaires, la règle d’ordre public posée par la loi à l’attention de toutes les copropriétés, étant, en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

M. [F] doit donc être déclaré recevable à agir en nullité du contrat litigieux, dès lors qu’il a intérêt à s’assurer que la décision prise en assemblée générale a été bien exécutée par le syndic, étant observé qu’il n’est pas établi ni prétendu que le contrat, qui a été jugé non conforme à la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Scarlett du 4 juillet 2013 et mis à exécution, a été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires. Une solution différente aboutirait à permettre au syndic, qui est seulement le représentant du syndicat des copropriétaires en justice, d’acquiescer en mettant à exécution sans nouvelle décision de l’assemblée générale, à un dépassement de son mandat.

Sur la demande de M. [F] tendant à l’annulation du contrat du 3 juin 2016

L’assemblée générale des copropriétaires a par sa résolution n° 20 du procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2013, « autorisé BOUYGUES TELECOM à installer pour la location d’emplacements en toiture terrasse de l’immeuble, sous réserve des autorisations administratives dont elle devra justifier au syndic, les installations de télécommunications composées des équipements techniques suivants : un local technique en terrasse, des armoires techniques, des dispositifs d’antennes d’émission-réception et faisceaux hertziens disposés en terrasse. L’assemblée générale mandate le syndic pour signer la convention proposée par BOUYGUES TELECOM pour une durée de douze ans pour un loyer annuel de 8 000 euros ».

Par contrat de bail signé le 3 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée Le Scarlett représenté par son syndic a signé avec la société Bouygues Telecom, un contrat de location d’un ou plusieurs emplacements afin d’y installer une station radioélectrique et des équipements de communications électroniques, moyennant une redevance annuelle de 8 000 euros indexée, pour une durée de neuf ans.

Il ressort de la simple lecture de ce contrat, qu’il a été signé pour une durée de neuf ans, alors qu’il avait été autorisé pour une durée de douze ans.

Cependant, cette différence n’est pas de nature à caractériser un dépassement du mandat donné au syndic.

Dès lors, M. [F] doit être débouté de sa demande tendant à l’annulation du contrat signé le 3 juin 2016 et de ses demandes subséquentes tendant au démantèlement des ouvrages installés sur le toit de l’immeuble et à la remise en état de toiture-terrasse de l’immeuble.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [F]

Il est constant que l’exercice ou la défense à une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, M. [F] qui succombe dans ses prétentions, ne peut prospérer dans sa demande de dommages et intérêts pour défense abusive à son action.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] de l’intégralité de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement du 20 avril 2017 dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.

En application de l’article 639 du code de procédure civile, M. [F] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens d’appel comprenant ceux de l’arrêt cassé et aux frais irrépétibles.

Aux termes des derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Compte tenu de la solution du litige cette demande n’a pas d’objet.

PAR CES MOTIFS

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 20 avril 2017,

Vu l’arrêt mixte de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 décembre 2018 ayant ordonné la réouverture des débats,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 23 janvier 2020,

Vu l’arrêt de cassation partielle du 30 septembre 2021, de ce dernier arrêt,

Déclare M. [O] [F] recevable en sa demande tendant à la nullité du contrat du 3 juin 2016 ;

Déboute M. [O] [F] de sa demande tendant à la nullité du contrat du 3 juin 2016 ;

Confirme le jugement du 20 avril 2017 en ce qu’il a :

– débouté M. [O] [F] de l’intégralité de ses prétentions,

– condamné M. [O] [F] à payer à la société Bouygues Telecom et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Scarlett sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros à chacun d’eux, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [O] [F] aux entiers dépens distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [F] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [O] [F] à payer à la société Bouygues Telecom et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Scarlett sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, chacun la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Pour le président empêché