N° 302

CG

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Copies exécutoires

délivrées à :

– Me Guédikian,

– Me Maisonnier,

le 25.08.2023.

Copie authentique

délivrée à :

– Me Abgrall,

le 25.08.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 août 2023

RG 21/00342 ;

Décisions déférées à la cour : arrêt n° 572 F-D de la Cour de cassation de Paris du 3 juin 2021, ayant cassé l’arrêt n°45, rg n° 18/00096 de la Cour d’Appel de Papeete du 30 janvier 2020 ensuite de l’appel du jugement n° 766, rg n° 15/00662 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 5 décembre 2017 ;

Sur requête après cassation déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 14 septembre 2021 ;

Demanderesses :

La Société Immobilière Océanienne, Sci, au capital de 20 000 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 7987 C, NT 563 718 dont le siège social est sis à [Adresse 1], représentée par sa gérante Mme [SS] [H] [M], domiciliée es-qualitès audit siège ;

Mme [SS] [W] [X] [DM] [H] [M] épouse [G], née le 5 avril 1960 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Adresse 3] ;

Mme [JE] [ZK] [K] [HJ] [H] [M] veuve [L], née le 5 avril 1960 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;

Représentées par Me Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Défendeurs :

M. [U] [S], né le 11 janvier 1956 à [Localité 8], de nationalité française, entrepeneur, demeurant à [Adresse 6] ;

Représenté par Me Patrick ABGRALL, avocat au barreau de Papeete ;

Mme [O] [H] [M], née le 22 novembre 1957 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Adresse 9] ;

Représentée par Me Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 9 juin 2023 ;

Composition de la cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire ;

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique du 22 juin 2023, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [N] [H] veuve [M] et la Société Immobilière Océannienne ont loué le 19 octobre 1993 à M. [U] [S] un terrain, une partie d’un magasin et un emplacement de parking situés dans un ancien ensemble commercial à [Localité 11] ([Localité 5]), pour y exploiter un centre d’animation comprenant une salle de gymnastique et de musculation, une salle de sports, un enseignement de danse et de musique, un club de rencontres et un magasin de vente de produits, matériels et articles de sport, détente et jouets.

Le preneur était autorisé à prolonger le bâtiment existant pour y construire un snack et un local de gardiennage. Le bail comprenait une clause de non-concurrence et une clause de non-changement d’affectation.

Un avenant en date du 29 mars 1994 a adjoint l’activité d’entretien corporel et de kinésithérapie, pouvant marcher de pair avec la salle de gymnastique et de musculation, ainsi que la faculté pour le preneur d’édifier des locaux pour toutes les activités prévues dans la destination des lieux pour un centre d’animation et d’entretien corporel.

M. [U] [S] a fait construire sur les lieux loués un snack dont le certificat de conformité a été délivré le 3 mars 1994. Il l’a donné en location- gérance à M. [D] [I] et Mme [E] [F] le 1er février 1994.

Mme [N] [H] veuve [M] a été placée sous curatelle le 16 décembre 1994.

Le 9 juin 1995, son curateur a demandé au juge des tutelles l’autorisation de constituer avocat pour faire annuler l’avenant du bail au motif d’un abus de faiblesse commis par M. [U] [S].

Mme [N] [H] veuve [M] a été placée sous tutelle le 28 juillet 1995.

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 1995, M. [U] [S] a loué à Mme [Z] [K] un local à usage de restauration «Snack Mahogany» situé dans l’immeuble Horue ([Localité 5]).

Il en a avisé Mme [N] [H] [M] par lettre du 1er septembre 1995.

Par jugement en date du 14 mai 1997, le tribunal de première instance de Papeete a déclaré irrecevables les demandes de Mme [N] [H] veuve [M] tendant à l’annulation de l’avenant au bail du 29 mars 1994 et à l’expulsion de M. [U] [S].

Mme [N] [H] veuve [M] est décédée le 2 septembre 2002. Ses héritières sont ses filles Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M] et [JE] [H] [M], ci après désignées les consorts [M].

Les consorts [M] ont fait constater par huissier le 23 avril 2015 que les lieux loués comprenaient une salle de musculation et une salle de fitness, ainsi qu’un snack restaurant à l’enseigne ‘Le Mahogany’, lequel était exploité par Mme [Z] [K] qui se déclarait locataire de M. [U] [S].

Par requête en date du 19 octobre 2015, Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M],[JE] [H] [M] et la Société Immobilière Océanienne ont demandé la résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux par M. [U] [S].

Par jugement en date du 5 décembre 2017, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

– Débouté la Société Civile Immobilière Océanienne, représentée par sa gérante Mme [SS] [H] [M], Mlle [O], [T] [H] [M], Mme [SS], [W], [X], [DM] [H] [M] épouse [G] et Mme [JE], [ZK], [K], [HJ] [H] [M] Épouse [L] de l’ensemble de leurs prétentions ;

– Débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Condamné la Société Civile Immobilière Océanienne, représentée par sa gérante Mme [SS] [H] [M], Mlle [O], [T] [H] [M], Mme [SS], [W], [X], [DM] [H] [M] Épouse [G] et Mme [JE], [ZK], [K], [HJ] [H] [M] épouse [L] à payer à M. [U] [S] la somme de 250.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

– Condamné la Société Civile Immobilière Océanienne, représentée par sa gérante Mme [SS] [H] [M], Mlle [O], [T] [H] [M], Mme [SS], [W], [X], [DM] [H] [M] épouse [G] et Mme [JE], [ZK], [K], [HJ] [H] [M] épouse [L] aux dépens qui pourront être recouvrés comme il est prévu à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

La Société Immobilière Océanienne, Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G] et [JE] [H] [M] épouse [L] en ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 12 mars 2018.

Par arrêt en date du 30 janvier 2020 la cour d’appel de Papeete a :

Infirmé le jugement rendu le 5 décembre 2017 par le tribunal civil de première instance de Papeete, sauf en ce qu’il a débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

Prononcé la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 ;

Ordonné l’expulsion de M.[U] [S] des lieux loués, sis à [Localité 5], district de [Localité 11]-[Localité 10], parcelle détachée des terres [YJ] et [OW], et celle de tous occupants de son chef, passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et ce sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-delà de ce délai au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les constructions édifiées par [U] [S] demeureront la propriété du bailleur qui en fera usage comme bon lui semble ;

Condamné [U] [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G] et [JE] [H] [M] épouse [L] une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à compter du prononcé de l’arrêt et ce jusqu’à son complet déguerpissement ;

Condamné M. [U] [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à [O] [H] [M], [SS] [H] [M] et [JE] [H] [M], une somme globale de 500 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Rejeté toute autre demande ;

Mis à la charge de M. [U] [S] les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Sur pourvoi formé par M. [U] [S], la Cour de cassation, par arrêt en date du 30 juin 2021 a :

Cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 janvier 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ;

Remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Papeete autrement composée;

Condamné la Société Immobilière Océanienne, Mme [O] [H] [M], Mme [SS] [H] [M] et Mme [JE] [M] aux dépens;

En application de l’article 700 du code de procédure civile rejeté la demande formée par la Société Immobilière Océanienne, Mme [O] [H] [M], Mme [SS] [H] [M] et Mme [JE] [M] et les a condamné in solidum à payer à M. [U] [S] la somme de 3000 €.

Par requête en date du 14 septembre 2021 Mme [SS] [H] [M], Mme [JE] [M] et la Société Immobilière Océanienne ont saisi la cour en demandant de :

Recevoir la SCI SIO et Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G], [JE] [H] [M] épouse [L] en leur appel et le déclarer bien fondé,

Statuant à nouveau,

lnfirmer le jugement du 05 décembre 2017 en toutes ses dispositions,

Débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Vu les articles 1741 et 1184 du code civil,

Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993,

Ordonner l’expulsion de M. [U] [S] des lieux loués, sis à [Localité 5], district de [Localité 11]-[Localité 10], parcelle détachée des terres [YJ] et [OW], et celle de tous occupants de son chef, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50 000 F CFP par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-dela de ce délai au besoin avec le concours de la force publique,

Dire que les constructions édifiées par M. [U] [S] demeureront la propriété du bailleur qui en fera usage comme bon lui semble,

Condamner M. [U] [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G] et [JE] [H] [M] épouse [L] une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à son complet déguerpissement,

Condanmer M. [U] [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G] et [JE] [H] [M] épouse [L], une somme de 500 000 F CFP en application de liarticle 407 du code de procédure civile de la Polynésie Française ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions en date du 1er décembre 2022 Mme [SS] [H] [M], Mme [JE] [M] et la Société Immobilière Océanienne maintiennent ces mêmes demandes devant la cour,

Par ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2022 Mme [O] [H] [M] demande à la cour de :

Vu l’assignation délivrée, à la requête des appelantes le 27 septembre 2021 à Mme [O] [H] [M] pour l’audience de la cour d’appel de Papeete du 15 novembre 2021,

En la forme,

Vu l’arrêt 428 de la chambre civile de la cour d’Appel de Papeete du 10 novembre 2022 dans le cadre de la procédure opposant les consorts [Y] [B] à la SA du Matavai,

Considérant que M. [U] [S] ne peut opposer à l’appelante incidente, la violation d’un texte légal fixant en Polynésie française, un délai de saisine de la cour d’appel de renvoi,

Par suite, rejeté l’exception d’irrecevabilité qu’il soulève au visa de l’article 1034 du code de procédure civile métropolitain,

En tant que de besoin,

Vu les articles 329 et 345 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Rejeter le moyen d’irrecevabilité de l’appel incident soulevé par M. [S],

Dès lors,

Recevoir l’appel incident formé par Mme [O] [H] [M],

Au fond

Vu les pièces produites aux débats,

Prendre acte que Mme [O] [H] [M] s’associe aux moyens de fait et de droit développés par les appelantes et les fait siens,

Y ajoutant,

Considérant qu’en étendant l’activité du snack à celle de restaurant sans respecter la procédure prévue au titre III de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 intitulé «spécialisation», texte d’ordre public transposée à l’article L 145 – 47 du code de commerce en vigueur en Polynésie française, M. [S] est infondé à en contester les conséquences qui emportent la résiliation du bail commercial qui lui a été consenti et qui stipule «qu’en aucun cas, la destination des lieux ne pourra être modifiée sans l’autorisation exprès du bailleur»,

Dès lors,

Infirmer le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete rendu par la 2ème chambre le 5 décembre 2017 en toutes ses dispositions,

Débouter M. [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Vu les articles 1741 et 1184 du code civil,

Y ajoutant au visa de l’article 24 et 30 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant règlementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal, texte d’ordre public,

Vu l’article L 145-47 du code de commerce en vigueur en Polynésie française, texte d’ordre public,

Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993,

Ordonner l’expulsion de M. [U] [S] des lieux loués, sis à [Localité 5], district de [Localité 11]-[Localité 10], parcelle détachée des Terres [YJ] et [OW], et celle de tous occupants de son chef, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-delà de ce délai au besoin avec le concours de la force publique,

Dire que les constructions édifiées par M. [S] demeureront la propriété du bailleur qui en fera usage comme bon lui semble,

Condamner M. [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M], épouse [G] et [JE] [H] [M], épouse [L] aux requérantes, une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à son complet déguerpissement,

Condamner M. [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M], épouse [G] et [JE] [H] [M], épouse [L], une somme de 500.000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Le condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage.

Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2023 M. [S] [U] demande à la cour de :

Mme [O] [H] [M] étant représentée alternativement comme intimée et comme appelante par le conseil des dames [SS] [H] [M], [JE] [H] [M] et la société Immobilière Océanienne, il sera dit qu’elle est appelante.

Vu l’article 1034 du code de procédure civile en vigueur en France métropolitaine ;

Vu l’article 361 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Dire et juger que l’arrêt de cassation en date du 30 juin 2021 a été signifié à Mme [O] [H] [M] par acte du 1er septembre 2021 et que celle-ci n’a pas réintroduit la procédure en cause d’appel dans le délai imparti de deux mois,

En conséquence dire irrecevable car tardif l’appel de Mme [O] [H] [M],

Rejeter les autres demandes, fins et conclusions des consorts [H] [M] et de la société Immobilière Océanienne.

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce ;

Vu l’article L. 145-15 du code de commerce ;

Dire et juger que les appelantes aux présentes n’ont pas délivré à M. [U] [S] un commandement, précisant qu’il n’aurait pas respecté, en exploitant un commerce de restauration sur place, l’interdiction stipulée par le contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 de modifier la destination des lieux loués sans l’accord exprès du bailleur et qu’il disposait d’un délai d’un mois pour mettre fin à un tel prétendu manquement,

Dire et juger alors que les dispositions des articles 1134 et 1184 du code civil, et celles de l’article L. 145-41 du code de commerce ont été violées ;

Débouter de plus fort Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M], [JE] [H] [M] et la société Immobilière Océanienne de toutes leurs demandes,

Confirmer le jugement du 05 décembre 2017 en toutes ses dispositions, sauf en qu’il a débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant :

Accueillir les demandes reconventionnelles de M. [U] [S],

Dire et juger qu’après avoir été informé de l’arrêt de cassation qui a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel du 30 janvier 2020 les consorts [H] [M] et la société Immobilière Océanienne ont détérioré la salle de musculation de M. [S], avant de la lui restituer,

En conséquence condamner conjointement Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M], [JE] [H] [M] et la société Immobilière Océanienne à payer à M. [U] [S] la somme de 1.182.454 FCP au titre du coût de remplacement des miroirs détruits ou donnés à un tiers.

A ce titre elles seront également condamnées, sous les mêmes conditions de solidarité, à payer à M. [S] la somme de 1.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, à savoir que la destruction de cette salle a rendu impossible la reprise de l’activité de M. [S] qui subit de ce fait un incontestable préjudice commercial,

Les dames [O] [H] [M], [SS] [H] [M], [JE] [H] [M] et la société Immobilière Océanienne seront tout également conjointement condamnées à enlever la clôture installée sur la bande de terre côté mer qui est louée par M. [S] et qui empêche son accès, ce sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner conjointement les dames [O] [H] [M], [SS] [H] [M], [JE] [H] [M] et la société Immobilière Océanienne à payer à M. [U] [S] la somme de 500.000 FCP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner enfin les mêmes, sous les mêmes conditions de solidarité, à payer à M. [U] [S] la somme de 800.000 FCP pour frais irrépétibles en cause d’appel, ce en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non recevoir soulevée par M. [S] à l’égard de Mme [O] [H] [M].

Le fait que Mme [O] Nati [M] ait été appelante dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Papeete cassé par la Cour de cassation ne saurait lui imposer de saisir la cour de renvoi après cassation.

Les parties ne contestent pas qu’une saisine de la cour de renvoi est nécessaire et dès lors en l’espèce Mmes [SS] [H] [M], Mme [JE] [M] et la Société Immobilière Océanienne ont opéré cette saisine dans des conditions de forme et de délai non contestées, délivrant assignation à Mme [O] [H] [M] et à M. [U] [S].

Le fait que l’avocat des requérante mentionne que ses conclusions sont déposées pour le compte de Mme [O] [H] [M] et forme des demandes en son nom alors qu’il n’est pas constitué pour elle et qu’il a tout au contraire assigné cette dernière qui a constitué avocat à titre personnel est inopérant à conférer à celle-ci la qualité de requérante après cassation.

L’article 361 du code de procédure civile de Polynésie française dispose que les règles du pourvoi en cassation sont déterminées par la législation métropolitaine.

Le livre II du code de procédure civile métropolitain distingue les dispositions relatives à la Cour de cassation (titre VII) (auxquelles renvoie l’article 361 précité), des dispositions particulières aux juridictions de renvoi traitées au titre VIII.

L’article 1034 du code de procédure civile métropolitain (inséré au titre VIII) modifié par le décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 relatif aux exceptions d’incompétence et à l’appel en matière civile, libellé comme suit :

‘À moins que la juridiction de renvoi n’ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, être faite avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt de cassation faite à la partie. Ce délai court même à l’encontre de celui qui notifie.

L’absence de déclaration dans le délai ou l’irrecevabilité de celle-ci confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement.’

Cependant, l’article 14. 2° de la Loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 portant statut d’autonomie de la Polynésie française (modifiée par la Loi n°2019-706 du 5 juillet 2019), dispose que les autorités de l’État ne sont compétentes en matière de droit judiciaire privé qu’en ce qui concerne l’organisation judiciaire.

Par ailleurs, le décret n° 2017-891 précité qui réforme la procédure civile (notamment exceptions d’incompétence et procédure d’appel) ne contient pas de clause d’applicabilité à la Polynésie française et les dispositions qu’il comporte ne relèvent pas de l’organisation judiciaire.

Les dispositions de procédure applicables localement ne sont donc pas celles du code de procédure civile métropolitain, mais celles qui résultent des textes pris par les autorités polynésiennes dans l’exercice de leurs compétences, et le code de procédure civile de la Polynésie française ne contient pas de dispositions régissant la procédure de renvoi après cassation.

En Polynésie française, la cour d’appel est saisie, quel que soit l’objet de la demande, par une requête suivie d’une assignation, et non par une déclaration comme prévue dans le code de procédure civile métropolitain.

La fin de non recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article 1184 du code civil la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au demandeur un délai selon les circonstances.

M. [U] [S] invoque les dispositions de l’article L. 145-41 du code commerce, qui prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il apparaît, à la lecture de l’acte sous seing privé conclu le 19 octobre 1993 entre les parties, que ce contrat prévoyait une clause intitulée ‘clause résolutoire’ par laquelle il était indiqué : ‘ à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans autre formalité judiciaire, un mois après simple mise en demeure d’exécuter ou simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai. Et si le preneur refusait dévacuer les lieux, il suffirait pour le contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé rendue par M. Le président du tribunal de première instance de Papeete, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.’

Cependant l’absence de mise en oeuvre des modalités conventionnelles de rupture ne fait pas obstacle à la demande, par le créancier, de résolution judiciaire du contrat de sorte que ce moyen ne peut, à lui seul, permettre de débouter les requérantes de leur action.

Sur la destination des lieux :

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article L 145- 47 du code du commerce le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation le tribunal judiciaire , saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment de l’évolution des usages commerciaux.

La destination des lieux se caractérise par l’affectation contractuelle que les parties leur ont donnée.

En l’espèce il résulte du contrat de bail commercial initial que l’immeuble loué est destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce concernant toutes activités pour un centre d’animation à savoir :

– salle de gymnastique et de musculation,

– pratique de sports en salle,

– enseignement de la danse et musique,

– club de rencontres,

– magasin de ventes de produits, matériels et articles de sports et détente et jouets.

En outre il est accordé au preneur le droit de prolonger le bâtiment existant côté Ouest pour y construire un snack et un local de gardiennage.

Il y était ajouté qu’en aucun cas la destination des lieux ne pourra être modifiée sans l’accord express du bailleur ni porter concurrence au commerce ou bureau qui sera mis en place dans l’ancien magasin Purotu Shop.

Ce bail a été modifié par un avenant conclu le 29 mars 1994, aux termes duquel l’activité initiale est étendue à une activité d’entretien corporel et une activité de kinésithérapeute.

Les requérantes soutiennent que le lieu de restauration installé par M. [S] ne correspond pas à l’activité de snack autorisée par le bail et que ce dernier a outrepassé la destination voulue par le bailleur.

A ce titre elles arguent : de la capacité d’accueil permettant d’accueillir 70 personnes, de l’amplitude horaire d’ouverture et de service, de la volonté initiale d’en faire l’accessoire d’une activité sportive, de l’étendue des construction par rapport aux demandes plus limitées pour solliciter l’autorisation de travaux immobiliers, du loyer plus élevé qu’il perçoit par rapport à ce qui avait été déclaré aux services de l’urbanisme lors des demandes d’autorisation de construction. Elles font valoir l’absence d’identité entre la réalité de l’établissement ‘Le Mahogany’ et la définition du snack telle que précedemment énoncée en regard des plats servis et de la prestation générale, ajoutant qu’en outre cet établissement tel qu’autorisé, ne pouvait que servir d’accessoire à l’activité principale de centre d’animation à vocation sportive, pour permettre aux usagers de ce centre de se restaurer sous la forme de restauration rapide.

M. [S] le conteste, faisant valoir que l’activité de restauration avait été autorisée par le bailleur sans limitation de la capacité d’accueil et sans limitation à la vente à emporter ou à la vente de sandwiches de sorte que l’autorisation qui lui a été accordée pour la construction d’un snack permet l’exploitation d’un restaurant. Il ajoute qu’aucune remarque ne lui a été faite pendant 25 ans et qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée à ce titre.

Hormis l’avenant conclu entre les parties le 29 mars 1994 M. [S] n’a manifesté aucune autre intention auprès de la bailleresse pour voir ajoindre une autre activité complémentaire ou connexe.

Me [C], huissier de justice, a établi le 23 avril 1995 un constat à la demande de Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M], [JE] [H] [M] décrivant qu’à l’ouest du bâtiment existant, un snack restaurant est ouvert sous l’enseigne ‘Le Mahogany’ avec une capacité de 70 couverts et, qu’à l’arrière il a constaté la présence d’une petite construction servant de réserve.

En amont du grand bâtiment existant sur le plan il décrit un édifice sur pilotis, construction affectée aux activités de musculation.

Le 29 janvier 1996, M. [S] a fait établir un constat par Mme [A], huissier de justice qui décrit la salle de sport et de fitness puis le ‘snack Le Mahogany’, lequel étant composé de deux modules : un premier module à usage de salle de restauration et de cuisine et un second module à usage de sanitaire et de stockage.

Les requérantes conviennent que le terme snack peut être défini comme un ‘restaurant servant rapidement des plats simples à toute heure’ de sorte que, comme le fait valoir M. [S], un snack est donc bien une forme de commerce de restauration.

Aucune limitation du nombre de personnes accueillies n’était posée par les clauses du bail de sorte que la possibilité d’accueillir soixante dix personnes n’est pas de nature à elle seule à contrevenir à la clause autorisant l’activité d’un snack, de nombreuses enseignes de restauration rapide permettant largement l’accueil simultané d’autant de personnes.

D’autre part, si, ainsi que le fait valoir M. [S], il importe pour apprécier la commune intention des parties, de tenir compte des particularités de la Polynésie française où les traditionnelles roulottes permettent de servir des plats locaux traditionnels ceux-ci restent malgré tout relativement simples dans leur composition et l’activité de restauration développée au sein du snack-restaurant Le Mahogany dépasse, au vu des éléments versés aux débats, la confection et la mise à disposition du public d’une telle cuisine locale.

En l’espèce, les requérantes versent aux débats en pièce n° 21 la page Tripadvisor concernant cet établissement qui était classé 2 sur 4 à [Localité 4] pour une gamme de prix moyenne située entre €€-€€€ proposant une cuisine française, chinoise de fruits de mer et poissons.

Les commentaires jfont référence à la qualité de la cuisine dont les photographies jointes montrent la préparation soignée et variée. Il est ainsi décrit le mahi mahi sauce coco, le poisson frais au gingembre, les langoustes et cigales ‘le tout généreusement servi’ et des desserts tels que le fondant au chocolat avec sa crème vanille ou les profiterolles. Un commentaire a mis en exergue les ‘produits du ‘terroir’ ajoutant que ce restaurant permet de changer un peu l’habitude des menus que l’on peut retrouver en Polynésie.

Le menu proposé, versé en pièce n° 24 par les requérantes démontrent qu’étaient proposés notamment des ris de veau forestier, du magret de canard au miel ou au foie gras, du filet de boeuf foie gras ou morilles, du carré d’agneau rôti jus à l’ail, de la tête de veau langue de boeuf ravigotte.

A l’évidence il s’agit là d’un type de restauration bien plus sophistiquée que celle pouvant être servie dans un snack de sorte que c’est bien en réalité une activité de restaurant qui était exercée en cet endroit.

M. [S] ne peut soutenir que lors de la conclusion du bail initial Mme [N] [H] veuve [M] avait en réalité acquiscé à la mise en place d’une activité de restauration de cette nature; outre le terme de ‘snack’ employé dans le contrat, cette activité était prévue dans un périmètre extrèmement restreint comme en atteste la demande de permis de construire du snack déposée le 23 novembre 1993 à la mairie par M. [S] pour une surface de 28 m2. Le 1er janvier 1994 M. [S] avait d’ailleurs répondu au chef de l’urbanisme qu’il n’était pas nécessaire d’envisager l’installation de sanitaires dans cet espace, le snack faisant partie ‘d’un centre d’animation culturel que je viens de mettre en place où se trouve actuellement 3 WC et lavabos, un vestiaire d’homme, un vestiaire de femme, un vestiaire pour le personnel et deux cabines de douches’ et ajoutant : ‘Le snack sera exploité par M. et Mme [I] [D] et n’étant que d’une superficie de 30 m2, au plus ils n’envisagent pas d’embaucher du personnel.’

Il ressort de ces éléments, contemporains de la signature du bail, que M. [S] présentait lui-même cette construction comme complémentaire des activités déjà déployées sur le site, sans autonomie propre en ce qu’il justifiait l’absence de nécessité de sanitaires pour le snack par les installations de sanitaires existantes pour l’activité sportive et sans la nécessité d’embaucher des employés.

Telle était donc la commune intention des parties lors de la signature du bail.

Le premier gérant, M. [D] [I] avait d’ailleurs été immatriculé au répertoire des entreprises le 31 janvier 1994 pour une activité de restauration rapide à l’enseigne ‘Le Mahogany’.

Le 1er février 1994 M. [S] a donné en gérance à M. [I] et Mme [F] ce ‘snack’ décrit comme comportant : une partie cuisine de 30 m2 entièrement équipée, une salle à manger de 50 m2, un fare pote de 16 m2 et 4 petits kiosques de 6 m2 chacun ainsi qu’une parcelle de 500 m2 environ entourant le snack.

L’ensemble représente donc 120 m2 et il ressort du constat d’huissier précédemment évoqué qu’il a fait édifier ensuite des toilettes indépendantes. Il n’est pas justifié de l’avis donné à ce titre à Mme [N] [M] .

Mme [N] [M] était placée sous curatelle le 16 décembre 1994.

Lorsque le 1er septembre 1995 M. [S] lui écrit en l’informant que, conformément au bail, il allait sous-louer le snack Mahogany à Mlle [Z] [K]. Mme [N] [M] était déjà placé sous tutelle depuis le 28 juillet 1995.

Le bail a été signé le 12 septembre 1995 entre M. [S] et Mme [Z] [K].

Celle-ci a été immatriculée au registre du commerce le 15 septembre 1995 pour exercer une activité de restaurant à l’enseigne le snack de Mahogany. Elle détenait une licence de 6ème classe permettant de servir du vin ou de la bière à table pendant les repas.

L’activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant Le Mahogany était donc totalement différente de ce qui avait été initialement convenu entre les parties et ce sans que M. [S] en ait informé la bailleresse.

Si M. [S] n’a pas été mis en demeure au préalable de respecter les clauses du bail, l’introduction de cette instance ne l’a pas pour autant amené à régulariser cette situation de sorte que tant les requérantes que Mme [O] [H] [M] sont bien fondées à solliciter la résiliation du contrat de bail qui stipulait qu’en aucun cas la destination des lieux ne peut être modifiée sans l’accord express du bailleur sans qu’il soit, dès lors, necessaire d’examiner les autres griefs invoqués.

La résiliation sera par conséquent ordonnée par infirmation de la décision attaquée.

Le bail prévoit qu’à son terme pour quelque motif que ce soit, les travaux, embellissements et améliorations faites par le preneur sont acquis au bailleur (6°). Il sera en conséquence fait droit à la demande formée à ce titre.

Au vu de la résiliation prononcée il échet de faire droit aux demandes d’astreinte et d’autorisation à requérir le concours de la force publique, afin d’assurer l’exécution de l’arrêt. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer sera fixée jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [S] :

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. [S] forme cette demande de domages et intérêts sollicitant de voir Mmes [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G] et [JE] [H] [M] épouse [L] et la société Immobilière Océanienne condamnées à lui payer la somme de 1 182 454 FCP au titre du coût de remplacement des miroirs détruits ou donnés à un tiers ainsi qu’à la somme de 1 000 000 FCP au titre de son préjudice commercial.

Il ressort du constat établi par Me [J] les 4 et 5 octobre 2021 qu’il s’est déplacé sur les lieux objet du bail et, après avoir obtenu les clés des consorts [H] [M] a ouvert les divers bâtiments.

Dans le bâtiment qui était à usage de salle de musculation il a constaté que plusieurs pans de miroirs qui étaient fixés aux cloisons périphériques étaient manquants et que ceux en place étaient tous cassés, probablement lors de tentatives de retrait infructueuses.

L’huissier a pu constater dans un second temps que ces pans de miroirs étaient installés dans les locaux d’une école de danse tahitienne située à [Adresse 7], appartenant à Mme [P] [V] qui, jointe par téléphone, avait alors confirmé les propos de Mme [P] [R], préalablement recueillis par l’huissier, selon lesquels Mme [SS] [M] et son fils [NB] avaient proposés à Mme [P] [V] de venir retirer gratuitement les pans de miroirs installés dans la salle de musculation de M. [S] ce qui avait été fait le 23 juillet 2021.

Il est donc ainsi suffisamment établi que l’enlèvement et la destruction de ces miroirs sont imputables à Mme [SS] [M] et son fils [NB] et que ces faits ont eu lieu après l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 juin 2021.

Si M. [S] ne donne aucun fondement à sa demande, celle-ci doit être appréciée sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil qui stipule que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort à l’évidence des constats réalisés à la demande de M. [S] que ces miroirs étaient incorporés à la construction à tel point que leur enlèvement ne pouvait être réalisé sans dégradation. La facture qu’il présente en pièce n° 20 est une facture pro forma et M. [S] explique n’avoir pu changer ces miroirs en raison du coût élevé que cela représentait.

Le bail prévoyant qu’à son terme pour quelque motif que ce soit, les travaux, embellissements et améliorations faites par le preneur sont acquis au bailleur, la demande de M. [S] de dommages et intérêts du montant de remplacement des miroirs sera rejetée.

A la suite de l’arrêt de la Cour de cassation ayant cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 30 janvier 2020 par la cour d’appel de Papeete, les parties étaient donc en l’état de la situation antérieure à l’arrêt de la cour d’appel, à savoir l’absence de résiliation prononcée du contrat de bail qui les liait et M. [S] pouvait reprendre ses activités. Il n’explique pas si tel a été le cas pour certaines des activités qu’il exerçait sur place qui n’étaient pas limitées à la salle de musculation et de restaurant et il ne donne aucun élément permettant de justifier le préjudice commercial qu’il invoque.

En conséquence, sa demande à ce titre sera également rejetée.

Sur la demande d’enlèvement de la clôture :

Le procès verbal de constat en date du 4 octobre et 5 novembre 2021 de Me [J] mentionne le 4 octobre que M. [S] lui a montré une parcelle formant une bande de terre située du côté mer, au droit de la parcelle où sont érigés les locaux pour lesquels il a effectué un constat, qu’une partie de cette bande de terre est clôturée.

M. [S] lui a indiqué que cette bande de terre était également louée et qu’à la suite, en septembre 2000, de la reprise par les consorts [H] [M] de l’ensemble des deux parcelles, ceux-ci avaient clôturé cette partie de bande de terre située côté mer.

Me [J] a décrit une clôture constituée d’un grillage de type accordéon tenu par des piquets de fer enfoncés dans le sol.

Le 5 novembre 2021 Me [J] mentionne : ‘M. [S] me remet un plan de la propriété louée par les consorts [H] [M] où la bande de terre située côté mer est délimitée. Ce plan demeurera ci-joint annexé après

mention. Je constate que la clôture dont j’avais constaté la présence le 4 octobre dernier est toujours en place.’

Si l’huissier a pu constater que la parcelle était clôturée rien ne permet pas contre d’établir que cette clôture soit le fait des consorts [H] [M].

M. [S] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [U] [S] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel sans qu’aucune raison d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu le 5 décembre 2017 par le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 ;

Ordonne l’expulsion de [U] [S] des lieux loués, sis à [Localité 5], district de [Localité 11]-[Localité 10], parcelle détachée des terres [YJ] et [OW], et celle de tous occupants de son chef, passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et ce sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-delà de ce délai au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les constructions édifiées par [U] [S] demeureront la propriété du bailleur qui en fera usage comme bon lui semble ;

Condamne [U] [S] à payer à la Société Immobilière Océanienne et à [O] [H] [M], [SS] [H] [M] épouse [G] et [JE] [H] [M] épouse [L] une indemnité d’occupation équivalente au loyer, à compter du prononcé de l’arrêt et ce jusqu’à son complet déguerpissement ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [U] [S] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 24 août 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD