Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 20 AVRIL 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01172 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJR3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 décembre 2019 – Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 11-18-003299

APPELANTE

L’AGENCE MJ CONSEIL IMMOBILIER, SARL exerçant sous enseigne ‘GIL IMMO’, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 501 794 622 00016

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉS

Monsieur [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

DÉFAILLANT

Madame [R] [I] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

DÉFAILLANTE

Monsieur [E] [S]

né le 24 avril 1940 à [Localité 4] (14)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre

Mme Fabienne TROUILLER, Conseillère

Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE

ARRÊT :

– DÉFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Muriel DURAND, Présidente et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par actes des 11 octobre, 19 novembre et 19 décembre 2018, la société Agence MJ conseil immobilier exerçant sous l’enseigne Gil immo a fait assigner M. [V] [M] et Mme [I] épouse [M] vendeurs d’un pavillon sis [Adresse 1] ainsi que M. [E] [S] acquéreur de ce pavillon devant le tribunal d’instance de Melun pour les voir condamnés in solidum à lui payer la somme de 9 000 euros correspondant aux rémunérations des négociations qui ne lui ont pas été versées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2018, outre 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2019, le tribunal d’instance de Melun a débouté la société Agence MJ conseil immobilier de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. [E] [S] la somme de 500 euros pour procédure abusive et 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et a débouté M. [S] de sa demande au titre du préjudice moral.

Le premier juge a considéré que les époux [M] avaient un mandat sans exclusivité avec la société Agence MJ conseil immobilier mais qu’ils avaient également signé le 2 mars 2018 un mandat identique avec une autre agence, l’agence immobilière PC immobilier, laquelle avait aussi fait visiter le bien à M. [S] et que c’est cette dernière agence qui avait réalisé la vente si bien que les conditions de la clause pénale n’étaient pas réunies en ce qui concerne les époux [M] et que la preuve d’une collusion frauduleuse entre les vendeurs et l’acquéreur du bien immobilier n’était pas rapportée en ce qui concerne les demandes de nature délictuelle contre M. [S]. Il a retenu qu’ayant été avisée dès le mois de mai 2018 de la vente du bien immobilier à celui-ci par l’intermédiaire d’une autre agence, elle ne justifiait d’aucune tentative préalable de conciliation et l’avait attrait à la procédure sans conciliation préalable, abusant ainsi de son droit d’agir en justice.

Par déclaration enregistrée au greffe le 7 janvier 2020, la société Agence MJ conseil immobilier a interjeté appel de cette décision en précisant « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués » et dans une annexe « L’appel porte sur, en ce que le tribunal a :

Débouté la SARL AGENCE MJ CONSEIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne GIL IMMO de ses demandes ;

Condamné la SARL AGENCE MJ CONSEIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne GIL IMMO à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 500 euros pour procédure abusive ;

Condamné la SARL AGENCE MJ CONSEIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne GIL IMMO à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la SARL AGENCE MJ CONSEIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne GIL IMMO aux dépens ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2020, la société Agence MJ conseil immobilier demande à la cour’de la recevoir en ses demandes et de les dire bien fondées, de réformer le jugement et de condamner in solidum les époux [M] et M. [S] à lui payer la somme de 9 000 euros correspondant aux rémunérations de négociations qui ne lui ont pas été versées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2018, outre une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait principalement valoir que M. [S] ne produit aucun bon de visite du bien avec l’agence immobilière PC immobilier, que l’offre d’achat est datée du 18 avril 2018 pour une promesse de vente reçue le 7 mai 2018 pour un prix principal de 268 000 euros en ce compris la commission de 8 000 euros à verser à l’agence PC immobilier alors que le 8 avril, M. [S] déclarait ne pas donner suite à son projet de contre-visite sur cette maison mais rester intéressé par l’achat d’un bien équivalent au montant, que pour un gain de 1 000 euros, M. et Mme [M] ont purement et simplement ignoré les mentions portées à l’acte sous seing privé du 28 février 2018 et plus particulièrement à la clause 4 c) mais également à l’avenant régularisé le 27 mars 2018 alors que le mandat PC immobilier est établi le 2 mars 2018 et son avenant le 20 mars 2018. Elle ajoute que les contrats s’exécutent de bonne foi et qu’il est évident que non seulement elle a réalisé tout le travail de négociation et de présentation du bien mais que de surcroît, elle s’est trouvée privée du fruit de son travail par le jeu obstiné du vendeur et de l’acquéreur.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2020, M. [S] demande à la cour :

– à titre principal de constater que la cour n’est saisie d’aucune demande, l’appel étant dépourvu de tout effet dévolutif, de déclarer en conséquence et en tant que de besoin la société Agence MJ conseil immobilier irrecevable en toutes ses demandes et de l’en débouter,

– à titre subsidiaire, de déclarer la société Agence MJ conseil immobilier mal fondée en ses demandes et l’en débouter, de confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal d’instance de Melun le 13 décembre 2019,

– à titre infiniment subsidiaire, de constater que la réparation d’un éventuel préjudice n’ouvre droit à l’allocation de dommages et intérêts qu’au titre de la perte de chance de percevoir la commission prévue au mandat et non au paiement de la commission prévue au mandat, de réduire en conséquence à de plus justes proportions toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, de la débouter de sa demande de condamnation in solidum avec les époux [M], de condamner les époux [M] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– en tout état de cause, de condamner la société Agence MJ conseil immobilier à lui payer la somme de 8 000 euros pour appel abusif, de la débouter de sa demande de condamnation in solidum avec les époux [M] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et de condamner la société Agence MJ conseil immobilier à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel pouvant être recouvrés par la SCP Regnier Bequet Moisan, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait principalement valoir que dans sa déclaration d’appel, la société Agence MJ conseil immobilier n’a pas détaillé les points dont elle entendait faire appel et qu’il en résulte que la cour ne peut être saisie d’aucune demande de la part de l’appelante.

A titre subsidiaire, il expose que seuls les vendeurs sont liés à l’agence par un mandat de vente, que le bon de visite du 6 mars 2018, tout comme le mandat de vente sans exclusivité, ne fait naître aucun lien contractuel entre l’agence immobilière et le visiteur qu’il était, que le mandat de recherche signé pour son compte ne prévoit aucune rémunération, que la vente est intervenue aux termes de négociations intervenues par l’intermédiaire d’une autre agence, l’agence PC immobilier, détentrice, au même titre que la société Agence MJ conseil immobilier d’un mandat de vente sans exclusivité régularisé avec les époux [M], laquelle a perçu une rémunération de 8 000 euros dans le cadre de la vente, que faute d’avoir conclu la vente l’agence ne peut prétendre à aucune rémunération, que la clause pénale interdit au mandant de traiter directement avec un acheteur présenté par l’agence mais ne lui interdit pas de traiter par le biais d’une autre agence avec laquelle un autre mandat a été conclu, que la société Agence MJ conseil immobilier ne démontre pas les diligences par elle accomplies et ne justifie pas d’un préjudice, qu’il n’a pas cherché à évincer la société Agence MJ conseil immobilier mais que celle-ci n’a pas fait preuve de réactivité.

A titre infiniment subsidiaire il fait valoir que faute de lien contractuel, la société Agence MJ conseil immobilier ne pourrait tout au plus se prévaloir que d’une perte de chance de percevoir la commission au mandat laquelle est en l’espèce insignifiante du fait de sa faible implication.

La déclaration d’appel et les conclusions de la société Agence MJ conseil immobilier ont été dénoncées avec assignation à M. et Mme [M] par acte du 23 mars 2020 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la régularité de l’appel

Il est désormais admis qu’une déclaration d’appel à laquelle est jointe une annexe comportant les chefs de dispositif du jugement critiqués constitue l’acte d’appel conforme aux exigences de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction et ce, même en l’absence d’empêchement technique et même si la déclaration d’appel a été formée avant sa modification par le décret n° 2022-245 du 25 février 2022.

La cour a donc été régulièrement saisie.

Sur les demandes

Le 28 février 2018, la société Agence MJ conseil immobilier exerçant sous l’enseigne Gil immo a conclu avec M. et Mme [M] un mandat de vente sans exclusivité de leur pavillon situé [Adresse 1] pour une période de 12 mois pour un prix de vente de 280 000’euros, avec une rémunération du mandataire de 15 000 euros lequel prévoyait une clause pénale ainsi rédigée :

« Le mandant :

a) s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

b) garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur. Toutefois pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’ace authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.

c) s’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au verso, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non-respect des obligations énoncées ci avant aux paragraphes a, b ou c, il s’engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.

Pendant la durée du mandat et dans la période suivant son expiration en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire rédacteur de l’acte authentique ».

Le mandat a été conclu pour 3 mois et la période d’interdiction visée par la clause pénale était de 12 mois. Le prix initial était de 280 000 euros dont 15 000 euros de rémunération pour l’agence. Le 28 février 2018, le prix a été baissé à 269 000 euros dont 9 000 euros de rémunération de l’agence.

Le 2 mars 2018, les époux [M] ont conclu avec une autre agence, la société PC immobilier un mandat de vente dans exclusivité de cette même maison au prix de 278 250 euros incluant une rémunération du mandataire de 13 250 euros soit un net vendeur de 265 000 euros. Le 20 mars 2018, le prix a été modifié par avenant à 270 400 euros dont 10 400 euros de rémunération pour l’agence.

Le 6 mars 2018, M. [Y] [S] a signé un mandat de recherche pour le compte de M. [E] [S] portant sur un pavillon de plain-pied de 3 chambres minimum au prix de 300 000 euros lequel mentionne que le mandant s’interdit pendant une durée de 12 mois suivant son expiration de traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur et s’engage expressément à verser à l’agence une indemnité égale au montant de la rémunération prévue. Toutefois le mandat de recherche ne mentionne aucune rémunération dans la partie prévue à cet effet.

Le même jour M. [Y] [S] a visité le bien propriété des époux [M] avec la société Agence MJ conseil immobilier pour le compte de M. [E] [S].

Le 16 avril 2018, M. [E] [S] a fait une offre d’achat aux époux [M] sur un papier à en-tête de la société PC immobilier au prix de 268 000 euros dont 260 000 euros net vendeur et 8 000 euros de rémunération pour cette agence. L’acte authentique a été passé à ces conditions le 20 août 2018.

Concernant M. [E] [S]

Dès lors que le mandat de recherche signé pour son compte par son fils avec la société Agence MJ conseil immobilier ne mentionne pas de rémunération, celle-ci ne peut se prévaloir du mandat de recherche pour réclamer une indemnité sur un fondement contractuel à M. [S].

Le bon de visite qui a été signé mentionne également une clause pénale pour le cas où l’achat du bien présenté serait conclu même après l’expiration des mandats remis, le visiteur s’engageant à réparer le préjudice lequel ne peut être inférieur au montant de la commission qui aurait été perçue si l’agence avait concouru à l’acte. Toutefois cette visite a été réalisée dans le cadre du mandat de recherche lequel ne prévoit aucune rémunération. Dès lors, le mandat de recherche ne peut être invoqué pour obtenir le règlement d’une quelconque rémunération à l’encontre de M. [S], y compris sur le fondement de la clause pénale qui y figure.

Le bon de visite signé ne fait naître aucune autre obligation contractuelle dans le cadre du mandat de vente conclu par les époux [M] avec la société Agence MJ conseil immobilier auquel M. [E] [S] n’est pas partie.

Sur le plan délictuel, la société Agence MJ conseil immobilier soutient qu’il y a eu une collusion entre les vendeurs et l’acquéreur. Toutefois il résulte des pièces produites que si M. [E] [S] a négocié avec la société Agence MJ conseil immobilier du 26 mars au 4 avril 2018, il reste qu’il a finalement acheté par le biais d’une autre agence dans laquelle les vendeurs avaient aussi mis leur bien en vente et a acquitté une autre commission. Il n’est donc pas démontré que M. [S] ait entendu par le biais d’une entente frauduleuse évincer toute intervention d’une agence mais simplement que l’agence PC immobilier a été plus active dans le cadre des négociations que la société Agence MJ conseil immobilier en baissant le prix de sa commission. Il importe peu dès lors que M. [S] ne produise pas le bon de visite de la société PC immobilier.

La société Agence MJ conseil immobilier doit être déboutée de toutes ses demandes contre M. [E] [S] et le jugement doit être confirmé sur ce point.

Il doit également être confirmé au regard de ce qui précède en ce qu’il a condamné la société Agence MJ conseil immobilier à payer à M. [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il apparaît équitable de la condamner en appel lui payer une somme supplémentaire de 2 000 euros sur ce fondement.

En revanche, l’absence de conciliation préalable ne permet pas de considérer que la société Agence MJ conseil immobilier a abusé de son droit d’agir en justice et le fait d’avoir été déboutée en première instance ne rend pas l’appel abusif. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société Agence MJ conseil immobilier à payer à M. [S] une somme de 500 euros pour procédure abusive et celui-ci doit être débouté de sa demande en paiement pour appel abusif.

Concernant les époux [M]

Il est constant que l’appelante n’est pas l’agence qui a conclu la vente. Elle ne peut donc réclamer sa rémunération à ce titre mais seulement se prévaloir de la clause pénale.

Les époux [M] avaient signé 2 mandats de vente sans exclusivité. Ils restaient donc libres de contracter par l’intermédiaire de chacune des agences et ce même si le même acquéreur avait d’abord visité leur bien par le biais de la société Agence MJ conseil immobilier. La clause pénale leur interdit en effet de traiter directement avec un acquéreur qui leur aurait été présenté par la société Agence MJ conseil immobilier. Elle ne leur interdit pas s’agissant d’un mandat non exclusif à traiter avec ce même acquéreur par le biais d’une autre agence ce qui a été le cas.

En outre pour que l’agence puisse se prévaloir de cette clause pénale, il lui faudrait justifier avoir présenté ledit acquéreur aux vendeurs. Or il ne résulte d’aucune pièce que cet acquéreur ait été présenté aux époux [M] avant qu’ils n’acceptent de vendre à M. [S] par l’intermédiaire de leur autre agence. Les seules pièces produites par la société Agence MJ conseil immobilier sont en effet des échanges avec M. [S] et pas avec les époux [M]. Or le mandataire doit rendre compte de son mandat aux mandants. Il n’est en aucun cas justifié de ce que l’appelante ait fait connaître à leurs mandants que M. [S] avait visité leur bien avec elle avant qu’ils acceptent de vendre à M. [S] par le biais de leur autre agence. Il n’est pas établi que les époux [M] étaient présents lors de cette visite.

Ces derniers ont dénoncé comme prévu au mandat le 21 mai 2018, la vente du bien immobilier à M. [Y] [S] et résilié le mandat.

Enfin et au regard de ce qui précède, aucune collusion frauduleuse n’est davantage établie à l’encontre des époux [M] étant observé qu’une commission d’agence a bien été payée à l’autre agence immobilière.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Agence MJ conseil immobilier de toutes ses demandes à leur encontre.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Agence MJ conseil immobilier aux dépens de première instance et les dépens d’appel doivent être mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt rendu par défaut en dernier ressort,

Se déclare régulièrement saisie ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la société Agence MJ conseil immobilier exerçant sous l’enseigne Gil immo à payer à M. [E] [S] la somme de 500 euros pour procédure abusive ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [E] [S] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et appel abusif ;

Condamne la société Agence MJ conseil immobilier exerçant sous l’enseigne Gil immo à payer à M. [E] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Agence MJ conseil immobilier exerçant sous l’enseigne Gil immo aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par la SCP Regnier Bequet Moisan, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente